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Discussion : expert independant pour lister travaux des coproprietaires

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,


    Un copropriétaire souhaite que soit mis à l'ordre du jour "la désignation d'un expert indépendant aux fins de lister les travaux qui ont été effectués par les copropriétaires, au cours des 20 dernières années et qui n'auraient pas été effectués dans le cadre d'une déclaration de travaux ou de permis de construire et sans vote en AG et en dehors des règles de l'art (architecte, géomètre, notaire) et ceci en lien avec les services de la Maire".


    Ceci peut-il faire l'objet d'un vote en AG ? Quel type d'expert peut entreprendre cette démarche ? Peut-on remonter 20 ans en arrière ?

    Merci

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    Puisque la prescription n'est que de 10 ans, il n'est pas utile de remonter plus...
    Article 42
    Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
    (...)

  3. #3
    Pilier Sénior

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    POur que cela se vote, il faut joindre un ou des devis a la convocation de l'AG et un minium de justification. L'expert va 'expertiser' pour fort cher, et puis?


    et en dehors des règles de l'art (architecte, géomètre, notaire)
    Quant à cela c'est totalement farfelu.Les regles de l'art du notaire? Ah bo? De l'architecte, ah... Mais pas du plombier ni de l'électricien?


    On parle de quels travaux?
    On parle des regels de l'art a quelle date?


    Pour moi tel qu'exposé, c'est farfelu et de l'argent dépensé pour rien, puisqu'aucun but n'est mentionné.

  4. #4
    Membre Benjamin

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    je suis entièrement d'accord, vous me rassurez !

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    C'est le genre de mission qui n'a AUCUN sens, et qui plus est pour laquelle il n'existe aucun expert. Dites à ce copro que vous n'avez aucune envie de voter un truc dont ne pouvez estimer le coût, et de commencer par se procurer un devis "d'expert indépendant" décrivant une telle mission... Et même deux, s'il en trouve un ce sera un escroc, et c'est cher les escrocs, donc mise en concurrence nécessaire...


    PS : ceci étant dit, s'il notifie cette question en RAR au syndic, il sera obligé de la mettre à l'ODJ.... Mais sans devis la décision n'est pas valide, on peut donc la contester en justice si l'AG dit oui.



    Art 11 décret 1967 :

    Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
    I.-Pour la validité de la décision :

    (...)

    3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi ;
    Dernière modification par Ermeline ; 01/06/2018 à 22h50.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    En fait il faudrait deux experts :
    * l'un de construction pour dire ce qui n'a pas été fait dans les règles de l'art
    * le second de type administratif pour rechercher ce qui a été fait sans autorisations ;à savoir que les autorisations via les administrations, ce n'est pas trop le "truc" d'un syndicat, sauf si une résolution disait quelque chose du type : sous réserve d'accord de l'administration... (dans ce cas, il y aurait erreur du syndic à ne pas avoir réclamé et agit en son temps).

    Sinon, sur le principe, cette résolution ainsi posée est tout à fait à même d'être posée en AG (si on a de l'argent à perdre....) et doit être votée si elle est notifiée au syndic dans les règles. A signaler que l'on peut voter une telle résolution, mais il faudra l'accompagner des dépenses envisagées permises et des dates d'exigibilité. Ce qui veut dire que présenter ainsi, cela ne peut être qu'un vote de "sondage", car comme déjà dit, le syndic devra (à l'AG suivante) proposer un dossier complet pour, en fait, revoter la résolution sur ce nouveau dossier ce qui risque d'en faire virer de bord/refroidir certains...

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Sinon, sur le principe, cette résolution ainsi posée est tout à fait à même d'être posée en AG (si on a de l'argent à perdre....) et doit être votée si elle est notifiée au syndic dans les règles.
    Elle peut être posée mais sans budget prévu n'a strictement aucun effet possible même si elle était adoptée.


    le syndic devra (à l'AG suivante) proposer un dossier complet pour, en fait, revoter la résolution sur ce nouveau dossier ce qui risque d'en faire virer de bord/refroidir certains...
    Telle que rédigée le syndic n'est même pas vraiment obligé de faire quoi que ce soit pour l'AG suivante. L'AG décide "la désignation d'un expert indépendant ", mais le syndic ne peut pas désigner un expert sans budget pour le payer, UN tel expert n'existe pas, et le syndic n'a pas pouvoir de dépenser sans accord d'AG, c'est donc une mission impossible à accomplir, et je me garderais bien de proposer une modif de la résolution...


    En fait il faudrait deux experts :
    * l'un de construction pour dire ce qui n'a pas été fait dans les règles de l'art
    Et dans les normes.... celles applicables au moment où les travaux ont-été faits...vu qu'on n'est pas obligé de tout refaire à chaque fois qu'une norme change..
    Un expert (qui d'ailleurs ? Un archi ? ) qui va s'amuser à retrouver la date de tous les travaux effectués depuis 20 ans , puis compulser le détail des normes en vigueur à l'époque , pour vous dire si oui, c'était fait dans les normes, vous en aurez pour bonbon...à supposer que vous trouviez quelqu'un qui veuille le faire...



    à savoir que les autorisations via les administrations, ce n'est pas trop le "truc" d'un syndicat, sauf si une résolution disait quelque chose du type : sous réserve d'accord de l'administration...
    C'est pas tout à fait vrai... le syndicat est tenu de respecter les règles administratives comme tout un chacun. Donc s'il donne une autorisation sans se soucier de ces règles, il est en tort. Sauf que là encore, contacter l'administration pour savoir si machin qui a peint sa fenêtre en vert emeraude il y a x années a bien respecté les règles d'urbanisme, c'est se tirer une balle dans le pied (sauf si le but est d'obliger macin à repeindre sa fenêtre...). Si jamais l'administration se rend compte que telle ou telle règle n'a pas été respectée et qu'elle peut y faire quelque chose, c'est pas le propriétaire du lot qu'elle attaquera, c'est le syndicat. Donc sauf pour des choses importantes comme par exemple une construction sans permis, on s'abstient.
    Dernière modification par Ermeline ; 02/06/2018 à 11h50.

  8. #8
    Pilier Sénior

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    On est d'accord : c'est une résolution c...e pour laquelle il vaut mieux voter CONTRE, tout le monde y gagnera ....

  9. #9
    Pilier Sénior

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    En fait il faudrait demander à ce monsieur quel est son but ? On met pas un truc pareil à l'ODJ sans avoir une idée derrière la tête...

  10. #10
    Pilier Sénior

    Infos >

    les déclarations de travaux ou permis de construire relèvent des régles d'urbanisme


    quant aux travaux effectués sans autorisation d'AG, il faut qu'ils touchent les parties communes...donc visibles de l'extérieur en grande majorité...et le syndic doit les voir lors de ses visites d'immeuble

  11. #11
    Pilier Sénior

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    quant aux travaux effectués sans autorisation d'AG, il faut qu'ils touchent les parties communes...donc visibles de l'extérieur en grande majorité...et le syndic doit les voir lors de ses visites d'immeuble
    Pas forcément. Une ouverture sur un mur porteur intérieur à un appartement touche les parties communes ... et ce n'est pas visible de l'extérieur.

    Il me semble que cette résolution a un but "caché", à savoir mettre en cause certains copropriétaires, mais sans vraiment les désigner ("l'air de pas y toucher"). Une intention de nuire sans se mouiller et en dépensant l'argent de la copropriété ?

  12. #12
    Pilier Sénior

    Infos >

    Il me semble que cette résolution a un but "caché", à savoir mettre en cause certains copropriétaires, mais sans vraiment les désigner ("l'air de pas y toucher"). Une intention de nuire sans se mouiller et en dépensant l'argent de la copropriété ?

    C'est exactement l'effet que ça me fait...

  13. #13
    Membre Benjamin

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    Nous avons un syndic bénévole. La demande quelque peu farfelu vient d'un copropriétaire mécontent de s'être vu refuser un projet d'extension avec rachat de partie commune.

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    Ben voilà, tout s'explique....

    Donc si il notifie la question en RAR au syndic, le syndic la met à l'ODJ, et vous votez tous contre...

    ---------- Message ajouté à 13h31 ---------- Précédent message à 13h18 ----------

    Par contre, si certains ont fait des travaux privatifs sans autorisation, et que le délai de prescription n'est pas passé (30 ans par exemple pour une appropriation de partie communes), ou que certaines choses qui devaient être faites ne l'ont pas été (comme une révision des tantièmes du lot obligatoire suite à certains type de travaux, comme transformer un grenier en appartement, ) il n'aura aucunement besoin d'un accord d'AG pour agir en son nom propre....
    Dernière modification par Ermeline ; 02/06/2018 à 13h33.

  15. #15
    Pilier Sénior

    Infos >

    bonjour,
    la question qu'il faut poser à ce copropriétaire si sa résolution était votée, que fera-t-on du rapport de l'expert ?
    est-ce que le syndicat des copropriétaires entamera une procédure pour chaque non-respect du RC ?
    vous pouvez indiquer à ce copropriétaire qu'il peut, seul et bien sur à ses frais, agir pour faire cesser une violation du règlement de copropriété, il n'a pas besoin d'un accord de votre A.G.
    Cour de Cassation 3ème chb civ, arrêt du 26 janvier 2017, n° 15 - 24030:
    " Attendu qu'il résulte de ce texte que, si le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demande qu'en défense, même contre certains des copropriétaires, et peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ceux-ci, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic ;
    Attendu que, pour déclarer l'action en cessation d'occupation de parties communes irrecevable, l'arrêt retient que celle-ci ne concerne pas la propriété ou la jouissance de son lot par Mme X..., que le fait que celle-ci fasse état d'un préjudice résultant de cette situation n'est pas de nature à lui donner qualité à agir et que l'action relève de la seule compétence du syndicat des copropriétaires ;
    Qu'en statuant ainsi, alors qu'un copropriétaire peut demander la cessation d'une atteinte portée aux parties communes, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; "
    salutations
    Dernière modification par Modérateur 01 ; 02/06/2018 à 19h16. Motif: Balisage de citation

  16. #16
    Membre Benjamin

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    merci à tous d'avoir pris le temps de me répondre ! c'est très instructif

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