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Obliger des copropriétaires à payer à titre privatif pour des travaux sur une partie commune?

Question postée dans le thème Copropriété et Syndic sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    octobre 2017
    Messages
    21
    Bonjour,

    Je m’excuse d’abord pour la longueur de ce message ; cette histoire et longue et douloureuse pour nous et je préfère donner tous les détails qui sont potentiellement être pertinents. Je m’excuse aussi si mon français n’est pas clair ou bien écrit !

    Lors de l’achat de notre appartement in août 2017, nous avons commencé à faire de travaux, d’abord par enlever les faux plafonds qui ont été mis en place par le précédent propriétaire. Nous avons constaté que d’une côté de l’appartement les poutres avaient effondré et les structures ont été remplacées par du bricolage. Ici il n’y avait que le faux-plafond qui couvrait cette partie-là – cella est important par ce que l’ancien propriétaire avait fait ses travaux il y a 30 ans et c’est lui qui avait mis les faux plafonds (vous verrez pourquoi ce détail est important). Nous avons ensuite enlevé tous les faux plafonds et constaté que sur le reste de l’appartement il y avait l’ancien plafond qui couvrait toutes les autres poutres. Nous avons aussi enlevé tout l’ancien plafond et trouvé aussi d’autres dégâts sur des poutres qui devraient également réparés.

    Nous avons ensuite fait appel au syndic comme les poutres sont une partie commune (selon le règlement de copropriété) et ils ont envoyé quelqu’un pour regarder. Nous avons eu la suspicion que ces travaux ont été faits par l’ancien propriétaire (avec qui nous avions eu d’autres problèmes) mais nous n’avions pas eu de preuves et nous avons trouvé qu’une procédure serait trop longue et coûteuse (surtout pour qu’un expert soit mandaté) – nous étions très pressées de démarrer les travaux comme il fallait mettre notre autre appartement en location pour payer notre prêt.

    Entretemps, le syndic nous a donné l’accord pour qu’on regarde les anciens comptes rendus d’AG. J’ai vu qu’il y a eu un effondrement du plancher de la voisine du dessus en 1989 (juste après l’achat de l’appartement par l’ancien propriétaire et au moment qu’il a fait ses travaux) et l’ancien propriétaire a été accusé d’avoir enlevé des murs porteurs – par contre il n’était pas indiqué où dans l’appartement – des experts ont été appelés mais il n’y avait pas d’autres détails sur ce point dans les comptes rendus.

    Après plusieurs échanges, visites de l’architecte et d’entreprises pour faire des devis (3 qui ont été appelés par nous et envoyés ensuite à l’architecte, et une par l’architecte, qui visiblement s’intéressait plus à mettre un maximum d’argent dans sa poche - le devis choisi par l’architecte était un des plus chères) nous avons demandé une AG exceptionnelle pour voter les travaux sur les poutres en décembre. Avant le jour de l’AG et ayant reçu la convocation, nous avons été étonnés que sur le 26'000 euros demandé par l’entreprise choisi par l’architecte (la seule qu’il a convoqué pour faire un devis), 12'000 euros était pour une seule poutre (qui touchait la structure bricolée). Nous avons trouvé le montant exorbitant, et comme mon épouse travaille dans le secteur de construction a parlé parmi ses collègues et les autres entreprises qui sont venues pour faire le devis. Effectivement tout le monde trouvait ça bizarre donc mon épouse a appelé l’entreprise qui a fait le devis. L’entreprise est revenue et a été enfin d’accord que cette poutre n’avait pas besoin des travaux préconisés dans le premier devis et a baissé le prix à 15'000 euros. Le devis a été envoyé au syndic mais selon eux ils ne l’avaient pas reçu le deuxième devis que le jour de l’Ag exceptionnelle (eux aussi allaient avoir un pourcentage des travaux, donc ils avaient intérêt a gonfler le devis un maximum).

    Le jour de l’AG le président du conseil syndical a commencé à mettre pression sur nous pour payer une partie des travaux comme une partie a été (supposément) bricolée par l’ancien propriétaire, ces travaux n’ont pas été (a priori) votés par les copropriétaires, et nous étions donc responsables pour une partie du coût. Voyant que le problème était cette poutre à 12'000 et il n’était pas clair que les travaux sur celle-ci était de notre responsabilité ou incombait à la copropriété, et sachant que le devis allait baisser à 15'000 nous avons dit que nous payerons pour la partie bricolé par l’ancien propriétaire et cette fameuse poutre à condition que ce serait au prorata. Le syndic nous a dit que légalement ce n’était pas possible qu’on paye au prorata et qu’il était nécessaire de faire en forfaitaire. Le président du CS aussi mettait la pression et disait qu’il allait arrêter l’AG sans vote si on ne disait pas oui. Désespérés et voyant qu’il aurait fallu attendre encore plusieurs mois pour reprendre cette discussion, nous avons malheureusement été obligés de concéder. La majorité des votes ont été pour et nous avons voté pour aussi.

    Ayant parlé avec un avocat plus tard on apprend que le syndic nous a menti – il est tout à fait possible de demander que le paiement soit fait au prorata et non forfaitaire. Nous sommes bien-sûr livides qu’ils nous avaient menti et refusons donc de payer plus que le prorata. Ils nous bien-sûr mirent en demeure de payer ce qui a été voté. Le premier avocat que nous avons consulté nous a dit de ne pas prendre suite mais nous ne sommes pas sûrs si c’est vraiment la meilleure chose à faire.

    Ma question est la suivante – si ça part en procédure (et connaissant l’historique de cette copropriété, c’est probable), avons-nous un quelconque recours ? Selon la jurisprudence la suivante(https://www.doctrine.fr/d/CA/Paris/2...8A719DE486F2D0), une partie commune reste un partie commune et les travaux sur celles-ci ne doit pas être par des copropriétaires individuellement. Nous avons aussi appelé l’ARC et ils trouvent la situation abusive et nous sommes prêts à leur demander d’intervenir comme ils peuvent. Nous allons parler avec un autre avocat (avec qui nous discutons déjà sur d’autres sujets) mais je voudrais voir d’abord ce que vous en pensez (comme beaucoup utilisateurs du forum ont des vastes connaissances et nous ont pas mal aidés jusqu’à présent !)

    Merci d’avance pour tous votre aide et vos conseils.

  2. #2
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    novembre 2014
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    11 064
    Bonjour,

    C'est vraiment TRES long....

    Est ce que pouvez simplifier ? Pour vous dire ce que vous devez payer ou pas, il n'y a pas forcément besoin de tant d'infos...
    Il faut:
    - ce qu'on vous demande de payer (nature des travaux et montant de votre quote-part)
    - quelle AG (date) a décidé des appels, et date des appels décidés, et dans votre cas (j'ai fini par survoler) libellé EXACT de la résolution.
    - ce que dit votre RC quant à la répartition des charges.

    A peu près rien du reste n'est utile, sauf exception, alors résumez
    Dernière modification par Ermeline ; 16/05/2018 à 18h20.

  3. #3
    Membre Cadet
    Ancienneté
    octobre 2017
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    21
    Citation Envoyé par Ermeline Voir le message
    Bonjour,

    C'est vraiment TRES long....

    Est ce que pouvez simplifier ? Pour vous dire ce que vous devez payer ou pas, il n'y a pas forcément besoin de tant d'infos...
    Il faut:
    - ce qu'on vous demande de payer (nature des travaux et montant de votre quote-part)
    - quelle AG (date) a décidé des appels, et date des appels décidés, et dans votre cas (j'ai fini par survoler) libellé EXACT de la résolution.
    - ce que dit votre RC quant à la répartition des charges.

    A peu près rien du reste n'est utile, sauf exception, alors résumez
    Bonjour Ermeline,

    Merci pour votre patience et veuillez m'excuser. Effectivement c’est long, mais je ne voudrais pas rater des détails qui pourraient être importants – visiblement, il manquait quand-même des choses !

    Voici des informations qui doivent répondre à votres questions :
    • Le montant total voté en AG était de €26.539,62 TTC.

    • Dans le PV d’AG c’est écrit:

      « En conséquence de quoi ce montant total de €26.539,62 TTC, il sera impute privativement à [NOUS] un coût forfaitaire de €10.616,00 TTC, ce à quoi les intéressés acquiescent sans réserve, ni exception, en séance et sont en conséquence appelées à signer le présent procès-verbal à cet effet. »

    • Nous avons 19% des tantièmes.

    • Le devis corrigé et supposément signé était d’un montant de €15.886,12 (sans le pourcentage qui serait payé à l’architecte et le syndic)

    • Les appels de fond nous demandent de payer €14.611,02 – visiblement ils nous font encore payer sur la base des 26k et non les 15k

    • Dans le règlement la répartition des charges est divisé comme écrit ci-dessous :

      « Les charges communes aux propriétaires comprendront notamment :
      Les impôts, contributions, taxes de toute nature, auxquels sont ou seront assujetties toutes les choses ou parties communes de l'immeuble et tant que les services des contributions ne les auront pas répartis entre les divers propriétaires, les impôts, contributions et taxes de toute nature auxquels sont ou seront assujetties les parties divises de l'immeuble, le salaire et les prestations dus au concierge (aussi longtemps que l'immeuble aura un concierge), la rétribution du syndic, la consommation d’eau tant qu'il n'aura pas été posé un compteur divisionnaire, les frais d'entretien des choses communes, les frais d'entretien de la cour, la dépense nécessaire pour l'entretien des boites à ordures ou ustensiles de l'immeuble, les diverses assurances. Ces charges 'seront supportées par les propriétaires dans la proportion de leurs droits de copropriété tels qu'ils sont établis sous le titre "Division de l'immeuble en parties communes et en parties privées ci-dessus' Les frais d'entretien, de réparations grosses et menues, les frais de ravalement des façades extérieures et intérieures des bâtiments/seront répartis entre les propriétaires de chaque bâtiment dans les proportions indiqués au tableau ci-annexé. »


    • Dans l’annexe ils mentionnent que en dehors de ce qui est mentionné ci-dessus, le compteur général, l’entrée de l’immeuble, WCs communs, escaliers paliers, couloirs, etc sont à la charge de certains lots.

    J’espère que ces informations sont plus pertinentes !

  4. #4
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    novembre 2014
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    11 064
    Le devis corrigé et supposément signé était d’un montant de €15.886,12 (sans le pourcentage qui serait payé à l’architecte et le syndic)
    Pourquoi supposément ? Vous n'avez pas vu l'ordre de service ?

    Les appels de fond nous demandent de payer €14.611,02
    Pourquoi 14600 si vous vous êtes engagés à payer 10616 ?
    D'où vient le reste ?
    Quels sont les honoraires syndic et architecte votés ?
    Dernière modification par Ermeline ; 17/05/2018 à 11h43.

  5. #5
    Membre Cadet
    Ancienneté
    octobre 2017
    Messages
    21
    Bonjour,

    Nous n'avons pas vu l'ordre de service spécifiquement mais nous étions mis en copie de l'échange suivante entre le syndic et le conseil syndical:

    Chère Madame, Cher Monsieur,

    Tout d’abord permettez-moi de vous adresser mes meilleurs vœux en cette nouvelle année.

    En second lieu, je fais suite à la dernière assemblée générale extraordinaire tenue le 11/12/2017 ayant décidé la réalisation des travaux de renforcement structurel du plancher haut de [NOTRE APPARTEMENT] ce en retenant à cet effet le devis « initial » de la [SOCIETE X] à concurrence de 26.539,62 € TTC.

    En effet, et étonnamment, parallèlement à la tenue de cette assemblée un nouveau devis en ce sens a été transmis par la société [SOCIETE X] (en seconde pièce jointe) d’un montant total ramené à … 15.886,12 € TTC.

    Toutefois ce nouveau devis n’ayant pas été validé par le BE interne à ladite société, ce afin d’avoir toute garantie de conformité technique et structurelle des travaux prévus, il a été demandé à la [SOCIETE X] de nous faire parvenir, par le biais de [L’ARCHITECTE], une telle validation.

    Celle-ci ayant été obtenue en date du 03 courant (en première pièce jointe) et compte tenu du courriel de retransmission ci-dessous et de ce jour de [L’ARCHITECTE] avalisant ainsi et de fait cette validation, je tenais en conséquence à vous informer que j’ai aussitôt confirmé à [L’ARCHITECTE] d’avoir à établir au plus vite l’ordre de service correspondant sur la base de ce nouveau devis ainsi ramené à 15.886,12 € TTC.


    Nous avons échangé pas mal avec l'entreprise qui faisait les travaux et ils nous ont dit au début que malgré des délais ils avaient reçu l'ordre de service. Les travaux faits par ladite entreprise correspondaient techniquement à ceux décrits dans le deuxième devis et pas sur le premier.

    Puis nous avons appelé la société cette semaine et ils nous ont dit qu'ils ont été payés sur la base de 15k et non 26k. Bizarrement, ils nous ont dit que le syndic voulait payer 26k mais ils n'ont pas accépté.

    Les 14k comprènent aussi le pourcentage pour le syndic, l'architecte et notre quote-part des charges (donc en plus de ce qu'on devrait payer en forfaitaire).

    Modification - désolé j'ai du modifier le méssage par ce qu'il avait encore le nom de l'entreprise. J'ai enlevé
    Dernière modification par Foreigner ; 17/05/2018 à 12h30. Motif: manquait des éléments

  6. #6
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    novembre 2014
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    11 064
    Mélangez pas les charges courantes et ça.... sinon c'est incompréhensible.

    Donc quels appels VOTES ? Pour ces travaux uniquement, compris syndic et architecte.

    + Détail des résolutions pour syndic et architecte.
    Dernière modification par Ermeline ; 17/05/2018 à 13h25.

  7. #7
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    19 943
    En conséquence de quoi ce montant total de €26.539,62 TTC, il sera impute privativement à [NOUS] un coût forfaitaire de €10.616,00 TTC, ce à quoi les intéressés acquiescent sans réserve, ni exception, en séance et sont en conséquence appelées à signer le présent procès-verbal à cet effet.
    Sauf a montrer que ce OK a été obtenu abusivement (bon courage) je ne vois pas de contestation possible;

    En revanche, s'il y a des erreurs dans les appels (discussion en cours avec Ermeline) la oui vous pouvez obtenir satisfaction, mais sur cette seule base.




    En revanche je comprends que vous devez 10 616 a titre forfataire ET aussi aux tantièmes sur le solde.
    Dernière modification par ribould ; 17/05/2018 à 13h40.

  8. #8
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    novembre 2014
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    11 064
    Sauf a montrer que ce OK a été obtenu abusivement (bon courage) je ne vois pas de contestation possible;
    Perso je vois quand même à minima une contestation possible sur le pourcentage... parce 30% environ de 26000€, c'est pas pareil que 30% de 15000€

    Sur le "comment" contester, j'attends le détail des appels...

    En revanche je comprends que vous devez 10 616 a titre forfataire ET aussi aux tantièmes sur le solde.
    Moi non, je comprends que les 10611, c'est tout. Mais ça se discute, effectivement. C'est une rédaction vicieuse...
    Dernière modification par Ermeline ; 17/05/2018 à 13h57.

  9. #9
    Membre Cadet
    Ancienneté
    octobre 2017
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    21
    Je ne sais pas si je comprends bien votre première question. J'ai cherché toutes les chiffres que j'ai à disposition. Alors, un peu de mathématique ce beau jeudi

    Ce qui a été voté

    Travaux – 26.539,62 TTC
    + Honoraires de l’architecte – 2653,96 TTC (10%)
    + Honoraires de syndic – 723,80 HT (2,5%)
    + Assurance dommage-ouvrages – 1800,00 TTC
    = Total de 31.717,38 (dont 10.616,00 privatif, et 21.101,38 commun)

    Pour nous :
    Privatif = 10.616,00
    Charge commune divisé par nos tantièmes (152/806) = 3.979,41
    Donc, en total pour nous = 14.595,42

    -------------------------------------------------
    Sur le nouveau devis (nous n'avons pas le montant des honoraires pour cela, mais j'utilises les mêmes pourcentages que celles qui on été votés):

    Travaux – 15.886,12 TTC
    + Honoraires de l’architecte – 1.588,61 TTC (10%)
    + Honoraires de syndic – 397,15 HT (2,5%)
    + Assurance dommage-ouvrages – 1800,00 TTC
    = Total de 19.671,88 (dont 10.616,00 privatif, et 9.055,88 commun)


    Pour nous :
    Privatif = 10.616,00
    Charge commune divisé par nos tantièmes (152/806) = 1707,81
    Donc, en total pour nous = 12.323,80

    -------------------------------------------------
    Ce qui est dans les appels de fond:

    Total = 31.800,05 (dont 10.616,00 privatif, et 21.184,05 commun)


    Pour nous
    Total pour nous 14.611,02 (dont 10.616,00 privatif, et 3.995,02 commun)


    Je peux poster les montants exacts dans les appels de fonds (sans détails indentifiants) si cela pourrait être util. J'éspère que ces infos seront utiles!

    Merci d'avance!

    MODIF: Je comprends peut-être la confusion - quand je parle de charge commune et dans tous mes messages, je parle uniquement de ces travaux et non les autres charges communes (entretien de l'immeuble, charges syndic, autres travaux en cours, etc). Désolée, n'étant pas français il me manque parfois les bonnes expressions
    Dernière modification par Foreigner ; 17/05/2018 à 14h27.

  10. #10
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    novembre 2014
    Messages
    11 064
    Travaux – 26.539,62 TTC
    + Honoraires de l’architecte – 2653,96 TTC (10%)
    + Honoraires de syndic – 723,80 HT (2,5%)
    + Assurance dommage-ouvrages – 1800,00 TTC
    = Total de 31.717,38 (dont 10.616,00 privatif, et 21.101,38 commun)
    C'est pas ce que je lis. Recopiez TOUTES les résolutions de ces travaux, mot à mot et ENTIERES.

    C'est pas les appels qui comptent vraiment pour l'instant.
    Dernière modification par Ermeline ; 17/05/2018 à 14h30.

  11. #11
    Membre Cadet
    Ancienneté
    octobre 2017
    Messages
    21
    Citation Envoyé par Ermeline Voir le message
    C'est pas ce que je lis. Recopiez TOUTES les résolutions de ces travaux, mot à mot et ENTIERES.

    C'est pas les appels qui comptent vraiment pour l'instant.
    Cela va me prendre un peu de temps pour retranscrire, je reviendrais vers vous au plus vite.

    ---------- Message ajouté à 16h01 ---------- Précédent message à 15h32 ----------

    Re-bonjour et merci encre pour votre patience! Voici tout le texte dans le PV, avec les info persos enlevées:

    5 - DECISION A PRENDRE SUR L'ENGAGEMENT DES TRAVAUX DE RENFORCEMENT STRUCTUREL DU PLANCHER HAUT DE L'APPARTEMENT DU 1ER ETAGE DU BATIMENT X APPARTENANT A [nous]

    L'assemblée générale et plus particulièrement les copropriétaires du bâtiment X :

    - après avoir pris connaissance du rapport descriptif et d'analyse des offres établies par [M. architecte], architecte, en date du 14 novembre 2017 annexe à la convocation,

    - du devis de la [société X] joint audit rapport, préconise par [M. architecte] pour la réalisation des travaux nécessaires. Et après avoir délibère,
    - décident de faire procéder aux travaux de renforcement structurel du plancher haut de l'appartement du x étage du bâtiment X

    - examinent et soumettent au vote la proposition de la [société X], soit :


    5.1 - Proposition de la [société X], d'un montant de 24.126,92 Euro HT, soit 26.539,62 Euro TTC (au taux de TVA 10%) (Art.24 Majorité simple)


    Les copropriétaires du bâtiment x acceptent la proposition de la [société X], d'un montant de 24.126,92 Euro HT, soit 26.539,62 Euro TTC.

    En conséquence de quoi de ce montant total de 26.539,62 Euro TTC, il sera impute privativement a [nous] un coût forfaitaire de 10.616,00 Euro TTC, ce à quoi les intéressés acquiescent, sans réserve, ni exception, en séance et sont en conséquence appelés à signer le présent procès-verbal à cet effet.

    Ont voté pour : 6 copropriétaires représentant 542 tantièmes A voté contre : 1 copropriétaire représentant 177 tantièmes

    Cette résolution est adoptée à la majorité des votes exprimés, soit (542/719tantiemes).


    5.2 - Fixation des honoraires de maitrise d'œuvre du cabinet [architecte]. (Art.24 Majorité simple)

    Les copropriétaires du bâtiment x fixent les honoraires de maîtrise d’œuvre assurée par le cabinet [architecte], architectes, à concurrence de 10%, soit 2.653,96 Euro TTC.

    Ont voté pour : 6 copropriétaires représentant 542 tantièmes A voté contre : 1 copropriétaire représentant 177 tantièmes

    Cette résolution est adoptée à la majorité des votes exprimés, soit (542/719tantiemes).


    5.3 - Fixation des honoraires du syndic (Art.24 Majorité simple)

    Conformément à l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, Assemblée générale accepte que les honoraires du syndic pour la gestion financière, administrative et comptable des travaux faisant l'objet de la résolution n°5 de l'ordre du jour s'élèvent à 723,80 Euro TTC (2,5 % HT du montant HT des travaux exécutés, du fait de l'intervention d'un maitre d'œuvre).

    Ont voté pour : 6 copropriétaires représentant 542 tantièmes A voté contre : 1 copropriétaire représentant 177 tantièmes

    Cette résolution est adoptée à la majorité des votes exprimés, soit (542/719tantiemes).

    5.4 - Souscription d'une assurance "Dommages-ouvrage" (Art.24 Majorité simple)

    Les copropriétaires du bâtiment x souscrivent une assurance "dommages-ouvrage", rendue obligatoire en vertu de la loi du 4 janvier 1978, pour un montant de 1.800,00 Euro TTC.

    Ont voté pour : 6 copropriétaires représentant 542 tantièmes A voté contre : 1 copropriétaire représentant 177 tantièmes

    Cette résolution est adoptée à la majorité des votes exprimés, soit (542/719tantiemes).


    5.5 - Fixation de la date et du montant des appels de fonds (Art.24 Majorité simple)
    Exécution des travaux prévue à la date du
    Les copropriétaires du bâtiment x:

    - prennent acte que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires, assurances, y afférents, seront repartis en charges bâtiment x

    Le budget total à considérer pour l'ensemble des travaux s'élève donc à la somme de 31.717,38 Euro TTC, arrondie a 31.800,00 Euro TTC, desquels sont déduits les 10.616,00 Euro TTC d'engagement de financement privatif de [nous], soit un solde restant à appeler de 21.184,00 Euro TTC, à savoir :

    - 1/3 au janvier 2018
    - 1/3 au 1" février 2018
    - 1/3 au 1" mars 2018.

    Etant entendu que le financement privatif convenu de [nous] à concurrence de 10.616,00 Euro TTC, sera lui-même appelé aux mêmes époques par tiers égaux sur le compte privatif des intéressés.

  12. #12
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    novembre 2014
    Messages
    11 064
    Donc vous vous avez accepté de payer 10000 sur les 26000, et pas sur la totalité des travaux.

    26000 qui sont devenus 15000. Donc pour moi ça se rediscute.
    Foreigner a trouvé ce message utile.

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