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  • 1 Posté par laurapepi

Syndic et travaux de rénovation partie commune

Question postée dans le thème Copropriété et Syndic sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    mai 2018
    Messages
    3
    Bonjour,

    Mon amie et moi avons fait l'acquisition d'un appartement en juillet 2017.
    La dernière Assemblée Générale (le 15 novembre 2016), faisait référence à la validation de la réfection des parties communes.
    Nous étions rassurés de ne pas avoir à participer à ces travaux.

    Le 12 janvier 2018, suite à notre demande sur la durée des travaux des parties communes, le Syndic nous a indiqué que des travaux de rénovation de la totalité de l'installation électrique étaient cours avant la rénovation.
    Le syndic nous a également indiqué que ces travaux ne faisaient pas partie du devis validé pendant la dernière AG dans le cadre de la réfection des parties communes (apparemment un oubli du syndic et des propriétaires de l'intégrer dans les besoins).

    Sans que l'on soit informés mon amie et moi (propriétaire depuis plusieurs mois), le conseil syndical assisté de plusieurs autres copropriétaires de notre Bâtiment, après mise en concurrence, ont confié l'exécution à une entreprise d'électricité prétextant qu'ils étaient rendus nécessaires et urgents (car celle-ci était très ancienne et en partie vétuste)

    Ces travaux, approuvés notamment par le conseil syndical, feraient donc l'objet d'une ratification au cours de notre prochaine assemblée générale pour être financés par prochain appel de fond.

    Le 01 février 2018, j'ai indiqué, par mail, au Syndic que la réfection de la cage d'escalier avait été votée avant l'acquisition de notre appartement et que le montant des travaux pour lequel le conseil syndical a plein pouvoir n'était pas mentionné dans l'Assemblée Générale du 15 novembre 2016 et que par conséquent nous ne participerions pas à financer les travaux de rénovation de la totalité de l'installation électrique.

    Le 04 mai 2018, nous avons reçu un courrier avec nos charges concernant ces frais de rénovation électrique (1500€)

    Depuis la dernière AG en date du 15 novembre 2016, nous n'avons reçu aucune convocation d'Assemblée Générale (soit 18 mois). Le Syndic ne nous a jamais convoqué pour ratifier les travaux comme il nous l'avait indiqué dans son mail du 12 janvier 2018. Raison de plus de contester me semble t-il ?
    De plus le mandat de notre Syndic était valable du 15 novembre 2016 au 31 mars 2018. Par conséquent, il me semble qu'il ne peut faire des appels de fonds puisque son mandat a expiré ?

    Nous sommes sidérés des pratiques faites par ce Syndic qui, par négligence, lors de la mise en oeuvre du cahier des charges initial pour les travaux de rénovation a omis la partie électrique et veut nous impliquer dans les frais supplémentaires engendrés.

    Pouvez vous nous aidez et nous dire si nous sommes dans l'obligation légale de devoir régler cette somme ?

    En vous remerciant par avance pour votre aide.

    Cordialement,

    Sebmach75

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
    Messages
    5 397
    Bonjour,

    Il y a beaucoup de choses dans votre post....

    déjà : ce n'est pas parce que vous n'étiez pas propriétaire à la ,date de prise de décision des travaux que vous n'auriez rien à payer au syndicat. Les sommes sont payés par ceux qui sont propriétaires à la date d'exigibilité des fonds. Ainsi si à l'AG de 2016 il a été voté des travaux avec date d'exigibilité des fonds en septembre 2017, c'est à vous de payer ces fonds. (si vous avez pris des engagements avec le vendeur chez le notaire, cela ne concerne pas le syndicat).

    Ce n'est pas parce que vous n'avez pas reçu de convocation que l'AG n'a pas eu lieu. Il pourrait y avoir des problèmes d'adresse : après votre achat en juillet avez vous reçu les appels de fonds d'octobre 2017 à votre adresse postale ou par mail, par ex.....

    Avant de dire que vous ne paierez pas les travaux de reprise électrique, il faut demander au syndic (par LRAR) qu'il vous envoie une copie du PV de l'AG où ce financement a été décidé. Après deux solutions : soit le syndic vous fournit le dit PV et vous devrez payer, soit il ne vous fournit rien et vous pouvez refuser de payer tant que ces travaux n'auront pas été ratifiés par une AG.
    Mais il y a de grandes chances qu'au bout du bout, vous soyez contraint de payer car la rénovation aura eu lieu, après à vous de voir si vous devez devenir le mouton noir de la copro....

    Vous pouvez aussi par le même courrier demander le PV de la dernière AG qui a eu lieu, en lui rappelant que vous n'avez jamais été convoqué depuis votre arrivée en juillet 2017, et vous verrez ce qu'il va vous répondre....

    PS : quelles sont les dates d'exercice de votre syndicat : du 01/01/... au 31/12/.... ou autres dates ?

  3. #3
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    décembre 2014
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    912
    Bonsoir,
    Comme Rambouillet vous l'a indiqué, vous devrez quand-même payer les travaux.
    Par contre, ci-dessous c'est un point important, effectivement il ne peut pas le faire mais il faut absolument que vous soyez sûr que son mandat a expiré.
    En êtes-vous sûr ?

    Citation Envoyé par Sebmach75 Voir le message
    De plus le mandat de notre Syndic était valable du 15 novembre 2016 au 31 mars 2018. Par conséquent, il me semble qu'il ne peut faire des appels de fonds puisque son mandat a expiré ?

  4. #4
    Membre
    Ancienneté
    mai 2018
    Messages
    3
    Bonsoir Rambouillet et merci pour votre réponse rapide.

    C'est vrai que mon post était un peu long.
    En résumé :

    1- Nous avons le PV du dernier AG datant du 15 novembre 2016
    2 - Deux appels de provisions avait été définis : le 15/01/2017 et le 15/04/2017 (avant que nous signons pour notre appartement)
    3 - Il n'y a pas eu d'autres AG depuis celui du 15 novembre 2016, soit depuis 18 mois
    4 - Les travaux d'électricité ont eu lieu et et nous l'avons découvert en voyant les ouvriers et en demandant innocemment quand les travaux finiraient ( pensant qu'il s'agissait des travaux votés)
    5 - La décision de ces travaux en sus a été prise sans que nous soyons au moins informés pour discussion ou pas.
    6 - Il n'y avait pas de problème d'adresse postale, ni mail puisque nous conversions avec eux notamment pour les clés et autres demandes de conformités (plaque boîte au lettres et digicode)
    7 - pour ce qui est du chat noir pas de soucis, j'assume Je souhaite juste que les choses soient juste et à mon sens ce n'est pas le cas.
    8 - Dans le dernier PV de la dernière assemblé (15/11/2016), il est bien indiqué qu'il a un mandat " à compter de ce jour et jusqu'au 31 mars 2018 ou, avant cette date, le jour de l'assemblé générale qui désignera le nouveau syndic. A défaut de désignation dans ce délai, le présent mandat sera prorogé d'une durée de 5 mois afin de permettre une convocation d'une nouvelle assemblée générale conformément au dispositions de l'article 25-l de la loi du 10 juillet 1965".

    Voilà avoir été un peu plus clair.... mon précédent post était "un peu brouillon"

    ---------- Message ajouté à 22h01 ---------- Précédent message à 21h58 ----------

    Bonsoir Laurapepi,

    Merci pour votre réponse et votre aide.
    J'ai essayé d'être plus clair en répondant à Rambouillet... Cela vous donnera surement plus d'informations.

    Merci

  5. #5
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
    Messages
    2 587
    avez vous notifié votre nouvelle adresse au syndic en RAR?


    le syndic enregistre les coordonnées du nouveau copropriétaire suivant ce qui est indiqué sur l'avis de mutation envoyé par le notaire au syndic


    concernant la gestion de votre copropriété , vous avez 2 problèmes
    - vous n'avez plus de syndic depuis le 1er avril
    - personne ne pouvait engager de tels travaux sans un vote d'AG

  6. #6
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    novembre 2014
    Messages
    11 064
    Bonjour

    Commencez par notifier officiellement votre adresse au syndic. Soit RAR.
    Parce que si une AG a eu lieu dont vous n'avez pas été informé parce que le syndic a envoyé la convocation à l'adresse sur l'acte de vente, vous ne pouvez rien faire.
    Dans le même RAR vous lui demandez le PV certifié conforme de la DERNIERE AG. Et la justification (PV aG) des sommes qu'il vous demande.

  7. #7
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    décembre 2014
    Messages
    912
    Citation Envoyé par Sebmach75 Voir le message
    5 -8 - Dans le dernier PV de la dernière assemblé (15/11/2016), il est bien indiqué qu'il a un mandat " à compter de ce jour et jusqu'au 31 mars 2018 ou, avant cette date, le jour de l'assemblé générale qui désignera le nouveau syndic. A défaut de désignation dans ce délai, le présent mandat sera prorogé d'une durée de 5 mois afin de permettre une convocation d'une nouvelle assemblée générale conformément au dispositions de l'article 25-l de la loi du 10 juillet 1965".--
    Merci
    Attention, parce que si cela a été bien voté ainsi et non contesté, il semblerait alors que le syndic est toujours en fonction !!!
    Ermeline a trouvé ce message utile.

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
    Messages
    5 397
    2 - Deux appels de provisions avait été définis : le 15/01/2017 et le 15/04/2017 (avant que nous signons pour notre appartement)
    donc dans ce cas effectivement, pour ces travaux votés le syndicat ne peut rien vous réclamer.

    concernant les travaux d'électricité, syndic et CS ont du se rendre compte qu'avant de rénover il valait mieux remettre plutôt qu'après. Certes il aurait mieux valu que cela soit voté, mais c'est judicieux de faire avant.... ils auraient pu aussi attendre cette AG qui ne vient pas pour donner l'OS et ainsi faire voter les Tx d'électricité et tout faire en même temps. Vous etes donc en droit de ne pas payer les appels de fonds correspondant (en expliquant par LRAR) tant que la dite résolution n'a pas été voté. De toute façon, vous devrez payer à un moment donné car ces travaux vont être ratifiés maintenant qu'ils sont faits....
    Deuxième raison pour ne plus rien payer maintenant : l'absence de syndic depuis le 31/03, même les appels de fonds classique comme celui du 01/07.... vous pouvez même faire désigner un administrateur provisoire par le juge (l’intérêt est minime ... et même il y en a aucun)

    réponse ?
    PS : quelles sont les dates d'exercice de votre syndicat : du 01/01/... au 31/12/.... ou autres dates ?

  9. #9
    Membre
    Ancienneté
    mai 2018
    Messages
    3
    Bonjour,
    Après avoir discuté avec les autres propriétaires de l’immeuble, aucune autre AG a été faite depuis le 15-11-2016
    Nous recevons et payons nos depuis des mois que nous recevons par courrier.
    Suis-je tout de même obligé d’envoyer un courrier RAR ?

    ---------- Message ajouté à 17h09 ---------- Précédent message à 16h56 ----------

    Les dates d’exercice de notre syndic sont du 15/11/2016 au 31/03/2018 avec une prorogation de 5 mois s’il n’y a pas de désignation lors de l’assembl générale qui n’a jamais eu lieu....

    C’était le point 8 de mon résumé : le dernier PV de la dernière assemblé (15/11/2016), il est bien indiqué qu'il a un mandat " à compter de ce jour et jusqu'au 31 mars 2018 ou, avant cette date, le jour de l'assemblé générale qui désignera le nouveau syndic. A défaut de désignation dans ce délai, le présent mandat sera prorogé d'une durée de 5 mois afin de permettre une convocation d'une nouvelle assemblée générale conformément au dispositions de l'article 25-l de la loi du 10 juillet 1965".

    J’ai bien compris la nécessité de faire les travaux d’électricité avant et ces logiques.
    Cependant je ne cautionne pas la démarche nous concernant.

    Si j’ai bien compris la prorogation de 5 mois de son mandat n’est pas valable car il n’y a pas d’assemblee Pour désigner un éventuel syndic.
    Par conséquent il n’est plus notre syndic depuis le 31/03 et donc n’ai plus en droit de nous demander de régler.

  10. #10
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    novembre 2014
    Messages
    11 064
    Suis-je tout de même obligé d’envoyer un courrier RAR ?


    Un RAR, c'est 5 euros, donc si vous n'avez pas officiellement notifié votre adresse, il FAUT le faire, même si le syndic l'a eue autrement.


    " à compter de ce jour et jusqu'au 31 mars 2018 ou, avant cette date, le jour de l'assemblé générale qui désignera le nouveau syndic. A défaut de désignation dans ce délai, le présent mandat sera prorogé d'une durée de 5 mois afin de permettre une convocation d'une nouvelle assemblée générale conformément au dispositions de l'article 25-l de la loi du 10 juillet 1965".
    La résolution désignant votre syndic n'est absolument pas claire. Ca peut vouloir dire que le mandat est prolongé aussi bien dans le cas où aucune AG n'est convoquée pour désigner le syndic que dans le cas où elle est convoquée mais ne le désigne pas. Et c'est le genre de formulation à bannir absolument, un mandat doit être de date à date. Par précaution, attendez la fin des 5 mois pour vous dire que le syndicat n'a plus de syndic....

    En attendant, ne payez RIEN d'autre que les appels votés. Il n'a le droit de vous demander RIEN d'autre. Le fait d'être syndic ne l'autorise pas à réclamer des appels non décidés par l'AG.

    J’ai bien compris la nécessité de faire les travaux d’électricité avant et ces logiques.
    Cependant je ne cautionne pas la démarche nous concernant.
    Je vous suis sur ce point. Le CS et/ou le syndic peuvent se dire que ça vaut pas la peine de convoquer l'AG pour des broutilles qu'on a oubliées et qu'il vaut mieux faire avant ou pendant les travaux en cours. Mais pas pour des travaux avec des quote-parts à 1500€.

    Enfin, un CS serieux s'inquiète quand l'AG n'est pas convoquée ANNUELLEMENT.

  11. #11
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    3 351
    Bonjour,
    Vous nous dites :
    Les dates d’exercice de notre syndic sont du 15/11/2016 au 31/03/2018 avec une prorogation de 5 mois s’il n’y a pas de désignation lors de l’assembl générale qui n’a jamais eu lieu....
    Là vous parlez des dates d'effet du mandat du syndic, que je ne commenterai pas plus.

    Mais il ne faut pas confondre avec les dates de l'exercice comptable qui est de 12 mois et n'a pas de rapport avec la durée du contrat du syndic.
    Après la fin de chaque exercice, le syndic doit préparer les annexes comptables et mettre à l'OdJ l'approbation des comptes de l'exercice écoulé.

    L'information sur les dates de l'exercice comptable devrait figurer dans le PV de la dernière AG dont vous disposez.

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