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Discussion : travaux fait par locataire sans accord du propriétaire

  1. #1
    Pilier Junior

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    Bonjour


    Je me retrouve dans cette situation que je n’ai jamais connue en matière de locatif, c’est à dire celle de locataires engageant des travaux dans une maison comme si elle leur appartenait sans demander un quelconque accord au propriétaire, ni même sans l’en informer.
    Il s’agit de locataires venant de quitter la maison, car assignés pour expulsion, ils ont trouvé un logement social.


    Quand la famille X a pris la maison en location en 2011, il y avait un appartement au premier étage et un RDC moitié garage, moitié dépendance « en brut », non habitables.
    Cette maison était déclarée en tant que tel à mon assurance PNO et sur le plan de la fiscalité locale.


    Or il apparaît sur l’état des lieux de sortie, fait par huissier,un appartement qui a été aménagé dans la totalité de ce RDC, y compris le garage car celui-ci a été transformé en chambre, avec une cloison derrière la porte du garage, rien ne se voyant donc de l’extérieur.
    Deux autres pièces ont été aménagées : salon, très grande cuisine/SAM, salle de douche/WC.
    Le premier étage a également été modifié avec suppression de cloisons pour transformer une chambre en suite parentale, en supprimant donc la cloison entre la chambre et la salle de bain.


    Je n’ai eu connaissance de modifications que par hasard quand en 2016 est survenu un sinistre « dégâts des eaux » suite à un épisode de vents et de grêle.
    J’en ai donc fait une déclaration à mon assurance qui a diligenté une expertise.
    Suite à cette expertise, dont je ne dispose pas, j’ai reçu un courrier de l’assurance m’indiquant que selon l’expert qui est passé mon contrat d’assurance ne répondait plus aux risques, mon contrat étant prévu pour 4 pièces principales alors que l’expert en a compté sept.
    J’ai donc fait une modification de contrat.
    Suite à cette information de l’assurance j’ai envoyé aux locataires un courrier LRAR qui est resté sans réponse. Mes questions étaient surtout de savoir si eux même avaient informé leur assurance multirisque et ce qu’il en était d’une éventuelle garantie dommages sur les travaux réalisés.
    Je me retrouve donc devant un dilemme concernant le dépôt de garantie.




    En effet les conséquences sont multiples :


    - Ces travaux auraient du avoir mon aval ce qui n’est pas le cas.
    - Je ne suis pas sur pour une re-location éventuelle de ne pas devoir modifier ce qui a été fait au premier étage : en effet la suppression de la cloison entre une chambre et la SdB pour la transformer en « suite parentale », avec suppression de la porte SdB- couloir a pour conséquence d’obliger les occupants des 2 autres chambres de descendre dans la salle de douche faite au RDC.
    -Les photos de l’huissier ( et ma visite qui a suivi suite à la réception des clés) montrent qu’une cuisine intégrée avait été installée au RDC, qu’elle a été enlevée ( ce qui peut se comprendre) mais laissant trous, fils et tuyaux en place…au niveau des murs et du faux plafond.
    Donc du travail pour supprimer tout cela ou remettre une cuisine, car cela ne peut rester dans l’état
    - De la même façon il est visible qu’il avait été installé au niveau du portail extérieur un système d’ouverture électrique.Il reste en effet les fixations des bras, les arrivées électriques, la lumière orange obligatoire en cas de portail électrique, les cellules électriques, etc.
    A donc été supprimée une partie du système de fermeture manuel. Le mécanisme électrique a été supprimé ( moteur, bras articulé).
    Il faut donc réparer le système conventionnel.
    - Au niveau de la chambre et de la cuisine du RDC, ont été ouvertes une fenêtre et une porte-fenêtre qui n’existaient pas. Le souci est d’une part qu’il a été pour ce faire touché aux gros œuvre avec les conséquences en matière de garantie décennale ( moins de 10 ans) si je veux revendre, d’autre part qu’il n’y a pas de volets (ou grille pour la fenêtre), ce qui est une exclusion de garantie vol ou dégradations intérieures en matière d’assurance.
    Qui de plus est, rien ne me permet de dire que le travail a été fait dans les règles de l’art.
    - Enfin que aucune de ces modifications n’ont fait l’objet de déclaration au niveau urbanisme ou fiscal.


    Cette situation où les locataires ont fait de leur propre initiative des travaux sans m’en informer qui vont impliqer pour moi un coût, inférieur certes aux travaux qu’ils ont effectués justifient ils que je retienne le dépôt de garantie ?


    Enfin, sachant qu’il n’ y a actuellement une assignation en cours pour expulsion ( mais plus à l’ordre du jour, car les locataires ont trouvé un logement social) et paiement des loyers impayés, si je décide de ne pas rembourser le dépôt de garantie :
    - Dois je le justifier lors du décompte des sommes dues au tribunal/ référé
    - Ou est-ce aux locataires à aller en justice pour m’en réclamer le paiement ?


    Je suis vraiment désolé de la longueur de ce pavé et je comprendrais que personne ne s’attelle à y répondre...

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Avant que les plus aguerri que moi ne passent par là, est ce que votre contrat de bail incluait une clause interdisant au locataire d'effectuer tout travaux sans l'accord du propriétaire ? Il pouvait faire des aménagements, mais devait ensuite vous restituer l'appartement comme dans l'état des lieux d'entrée. Il s'est mis doublement en faute, car à priori ses aménagements sont illicites.
    Pour le dépôt de garantie, vous avez deux motifs pour ne pas le restituer: des frais de remise en état, et le non paiement des loyers.
    Dernière modification par July ; 28/04/2018 à 18h52. Motif: Ajout
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  3. #3
    Pilier Junior

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    Bjour
    Oui en ce qui concerne la modification de la destination des pièces, leur distribution et ceux qui touchent aux gros œuvre.
    Frais de remise en état, oui ceux que j'ai décrit
    Paiement des loyers : ils en sont à 6 mois d'impayés. La question est donc de savoir si j'enlève à cette dette le dépôt de garantie.

  4. #4
    Pilier Sénior

    Infos >

    La question est donc de savoir si j'enlève à cette dette le dépôt de garantie
    Du tout. Le dépôt de garantie, vous le conservez pour la remise en état.
    Vous avez une non prise en charge de l'assurance pour des aménagements illicite, ça vous sert de preuve. Par contre c'est l'assurance du locataire qui aurait du être sollicitée. Mais elle ne couvrira probablement pas pour les mêmes raisons que la vôtre.
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  5. #5
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour,

    De plus, pour modifier l'aspect extérieur en créant une fenêtre et une porte fenêtre, il aurait dû déposer une déclaration de travaux (voire une demande de P.C.) : voyez auprès du service urbanisme de votre mairie afin de régulariser la situation. Souhaitez conserver ces fenêtres ou remettre en l'état initial ?

  6. #6
    Pilier Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par July Voir le message
    Du tout. Le dépôt de garantie, vous le conservez pour la remise en état.
    Vous avez une non prise en charge de l'assurance pour des aménagements illicite, ça vous sert de preuve. Par contre c'est l'assurance du locataire qui aurait du être sollicitée. Mais elle ne couvrira probablement pas pour les mêmes raisons que la vôtre.
    Oui mais la plupart des remise en état concernent ce qu'il a lui même mis en place

    ---------- Message ajouté à 20h20 ---------- Précédent message à 19h50 ----------

    Citation Envoyé par Yooyoo Voir le message
    Bonjour,

    De plus, pour modifier l'aspect extérieur en créant une fenêtre et une porte fenêtre, il aurait dû déposer une déclaration de travaux (voire une demande de P.C.) : voyez auprès du service urbanisme de votre mairie afin de régulariser la situation. Souhaitez conserver ces fenêtres ou remettre en l'état initial ?
    Oui, après je ne sais pas si une telle demande faite par le locataire est recevable ?
    Ces ouvertures donnent sous un auvent sur un coté non visibles de la maison, auvent qu'il avait occulté par des sortes de brise vue en bois.
    Mais effectivement je ne suis pas en règle ..
    Sinon je pense les garder.
    Mais quoi qu'il en soit cela aura un cout car obligé de les sécuriser par volets ou grille car en RDC

    ---------- Message ajouté à 20h25 ---------- Précédent message à 20h20 ----------

    Citation Envoyé par July Voir le message
    Du tout. Le dépôt de garantie, vous le conservez pour la remise en état.
    Vous avez une non prise en charge de l'assurance pour des aménagements illicite, ça vous sert de preuve. Par contre c'est l'assurance du locataire qui aurait du être sollicitée. Mais elle ne couvrira probablement pas pour les mêmes raisons que la vôtre.
    En fait l'assurance n'a pas refusé la prise en charge mais m' a demandé de régulariser contre bien sur une augmentation ce que j'ai fait. Cela ne l'a pas empéché de me résilier à l'échéance suivante.
    Concernant la prise en charge, mon assurance en fait faire une partie par son prestataire de service, m'indiquant que les reste ( embellissements selon leur terme) relevaient de l'assurance du locataire.Je lui ai donc indiqué.Mais selon l'état des lieux, il n' a rien réparé.

  7. #7
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour

    La famille X locataire est-elle solvable ou pas, parce que la réponse peut changer les actions à envisager?



    Cette situation où les locataires ont fait de leur propre initiative des travaux sans m’en informer qui vont impliqer pour moi un coût, inférieur certes aux travaux qu’ils ont effectués justifient ils que je retienne le dépôt de garantie ?
    Quand on est bailleur de plusieurs locaux locatifs on en devrait même pas poser ce genre de question.

    Les questions cruciales sont:
    1/ A quelle date sont-ils partis
    2/ Avez-vous fait faire les devis
    3/ Ont-il communiqué leur nouvelle adresse
    4/ Ont-ils par ailleurs des impayés de loyer?

    Vous avez un préjudice matériel en ce qui concerne le logement
    Vosu avez un préjudice potentiel lié au non respect des réglements d'urbanisme
    Vosu avez un préjudice potentiel lié aux modifications des dispositions entrainant une déclaration nécessaire aux services fiscaux, potentiellement une augmentation
    Vous avez enfin un préjudice lié au surcout de l'assurance du logement
    Vous avez un dernier préjudice lié a la résiliation de votre assurance pour une raison dépendante de leur volonté, absolument pas de votre faire;

    Normalement vous devez avoir chiffré tout cela dans les 2 mois du départ.
    Dernière modification par ribould ; 29/04/2018 à 09h15.

  8. #8
    Pilier Junior

    Infos >

    Bonjour,

    Concernant la solvabilité, si je m'en tiens à leur écrits, ils ne le sont probablement pas.
    Mais tant que les huissiers n'auront pas mis en oeuvre des procédures de recouvrement, je ne sais que ce qu'ils m'en disent, leur situation actuelle n'étant plus celle de leur entrée dans les lieux.
    Ils ont été assignés pour l'application de la clause résolutoire mais ils sont partis avant soit le 20/04/2018.
    Les devis sont en cours.
    Ils ont des impayés depuis novembre 2017 et j'ai leur nouvelle adresse.
    Il y aura effectivement des préjudices potentiels vis à vis de l'urbanisme et des services fiscaux, mais peut être difficile de les chiffrer dans les 2 mois.
    Je dois effectivement appeler l'assurance pour modifier le contrat et il y aura un surcout .
    C'est moins net en ce qui concerne le préjudice liée à la résiliation, car aussi étonnant que ce soit, malgré la résiliation j'ai trouvé ensuite une assurance PNO moins chère ( et j'ai pourtant été transparent en matière de résiliation et de sinistres). Cela dit les résiliation à l'échéance ne sont pas motivées par les assurances donc aucune preuve du pourquoi.

    Mon dilemme était aussi que la coût des travaux effectués par les locataires ont peut être une valeur plus importante que le préjudice.Mais je suis peut être trop conciliant, c'est travaux ayant été effectués à mon insu.
    Après effectivement s'ils ne sont pas solvables ........

    ---------- Message ajouté à 10h04 ---------- Précédent message à 09h53 ----------

    Ce que je perçois mal c'est l'articulation de ce problème avec l'assignation en cours pour les loyers impayés ( l'expulsion n'ayant plus d'objet).
    Dois expliquer et justifier lors de l'assignation pourquoi je ne déduis pas de la créance le dépôt de garantie ?
    Où dois je je appliquer la procédure habituelle : leur faire un courrier LRAR argumenté dans les 2 mois leur indiquant ne pas rendre le dépôt de garantie et les laisser contester éventuellement par une procédure autre.
    Je me dis par ailleurs que plus ils ont de dette, plus facile il leur sera d'obtenir éventuellement de la commission de sur endettement s'ils la saisissent l'annulation des dettes antérieures, y compris les loyers impayés.

    ---------- Message ajouté à 10h09 ---------- Précédent message à 10h04 ----------

    Enfin un juge peut me répondre que pour éviter les préjudices potentiels concernant l'urbanisme, le fisc, etc il me suffit de demander que tout soit remis en l'état initial.mais :
    - je n'y tiens pas vraiment
    - Cela serait selon le bail être au frais du locataire, mais si insolvables ...
    Dernière modification par Patjer ; 29/04/2018 à 09h55.

  9. #9
    Pilier Junior

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    Citation Envoyé par Patjer Voir le message
    Bonjour,

    Concernant la solvabilité, si je m'en tiens à leur écrits, ils ne le sont probablement pas.
    et les travaux, ils les ont financé comment ?
    Cuisine aménagée, nouvelles cloisons, cloisons enlevées, perçages de fenêtres, huisseries, motorisation du portail (ça, ils peuvent le remettre en place ça fera une dégradation de moins !!!). Il y en a pour des milliers d'euros, même si ça n'a pas été fait par des artisans.

  10. #10
    Pilier Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par Hel4 Voir le message
    et les travaux, ils les ont financé comment ?
    Cuisine aménagée, nouvelles cloisons, cloisons enlevées, perçages de fenêtres, huisseries, motorisation du portail (ça, ils peuvent le remettre en place ça fera une dégradation de moins !!!). Il y en a pour des milliers d'euros, même si ça n'a pas été fait par des artisans.
    Comme je le disais leur situation actuelle n'est plus la même, mais malgré tout la question se pose. Des amis professionnels et du tombés de camion ? je n'en sais rien...car il y aussi la baignoire remplacée par une baignoire multijet type spa..
    La question se pose d'autant plus dans une maison dont on est locataire.
    Et je ne parle que des aménagements antérieurs car il y a aussi le terrain qu'ils ont ré-amenagé en faisant venir des camions de terre. Avant cela le terrain était en pente douce jusqu'au mur de clôture rue. Du coup ce mur de clôture a servi de mur de soutènement ce qu'il n'était pas et a fissuré et penché dangereusement sur la voie publique. J'en ai eu pour 12000 euros pour le refaire. Je n'ai pas voulu diligenter à l'époque une expertise pour leur réclamer ces frais, j'ai du avoir tort.

    ---------- Message ajouté à 10h37 ---------- Précédent message à 10h27 ----------

    Selon ce qu'ils ont dit à l'huissier qui a fait l'état des lieux, le RDC était en partie occupée par la mère de Monsieur.
    Comme dans l'appart du RDC il y a 2 plans inclinés, elle devait avoir un handicap qui a peut être permis un financement dans le cadre de l'aide à domicile
    Dernière modification par Patjer ; 29/04/2018 à 10h28.

  11. #11
    Pilier Sénior

    Infos >

    S'ils ne sont pas solvable, puisque vous avez obtenu qu'ils partent, il va falloir vous résigner, car des porcédures supplémentaires ne donneront forcément que des dépenses additionnelles. Faites les devis, faites le recommandé dans les deux mois, vous aurez ensuite 3 ans pour voir si les dettes précédentes transformées en jugement exécutoire sont payées ou pas;

  12. #12
    Pilier Junior

    Infos >

    Merci Ribould, c'est en effet la CAT la plus raisonnable.

  13. #13
    Pilier Sénior

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    A mon avis, assignez en justice pour les loyers impayés, ne rendez pas de caution (faites faire un devis pour les réparations), et incluez le différentiel dans l'assignation. Par contre, n'espérez pas obtenir quoique ce soit.
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  14. #14
    Pilier Junior

    Infos >

    Plus j' y réfléchis, plus je trouve la situation compliquée.
    Le "bon" coté de la chose est que je pourrai quasiment louer 2 appartements.
    Le mauvais coté de la chose est que pour cela ( même sans cela d'ailleurs) c'est qu'il faut que je me mette en règle et que j'ai bien peur que tout cela soit très compliqué :
    - Expliquer au service de l'urbanisme que 2 ouvertures ont été faites sur une façade sans déclaration préalable...
    - Expliquer aux services fiscaux que la surface habitable a doublé et que rien n'a été déclaré alors que cela doit être fait dans les 3 mois de la fin des travaux.
    - Être sur que cette augmentation de la surface habitable est bien conforme au PLU même si je confonds peut être avec la surface de plancher
    Tout cela un peu compliqué pour un bien à 350 km de chez moi.....

    Autres solutions :

    Vendre ? : difficile avec ce souci d'ouverture de fenêtre et porte fenêtre qui impose une assurance dommage ouvrage et garantie décennale, alors que le locataire que je viens d'interroger m'indique avoir fait les travaux lui-même ....

    Remettre à l'état initial ? :
    Le bail indique que le bailleur peut demander au locataire de remettre dans l'état initial, à ses frais, sans préjudice de tous dommages et intérêts...


    Ce qui a été fait était interdit sans l'accord explicite écrit du bailleur, mais exiger une remise dans l'état initial du locataire, à ses frais est ubuesque : Si je le fais faire j'en imagine le prix et ils sont insolvables et je me vois mal leur demander de venir avec une massue tout détruire.......( ce qu'ils ont fait mais peut être au delà...)

    Trés compliqué comme situation !
    Qui de plus est : comment je prouve à ces organismes que je n'étais pas informé.......
    Dernière modification par Patjer ; 01/05/2018 à 18h52.

  15. #15
    Pilier Junior

    Infos >

    Bonjour,


    Je me permets de déterrer ce post car quelques questions se posent à moi.
    Pour rappel sans m'en prévenir et donc sans m'en demander l'autorisation les ex-locataires de cette maison ont aménagé la partie RDC qui antérieurement ( 1995) était déclarée en garages + hall d'entrée.
    Ils ont pour cela fait 2 ouvertures ( fenêtre et PF) sans déclaration préalable.
    Ils ont laisser la porte du garage mais en la fermant par une cloison juste derrière, avec isoloation avec de la mousse expansée.
    Tout cela fait passer la surface habitable de 95 m2 à 170 m2.



    Pour l'instant j'ai fait une déclaration préalable rectificative qui a été acceptée.
    Toutefois sur la déclaration préalable je n'ai pas coché une augmentation de la surface de plancher, puisque il n' y en a pas eu.
    Donc pas d'imprimé à remplir dans ce cadre ( de la demande préalable )pour les services fiscaux.
    Dois je malgré tout faire une démarche spécifique aux services fiscaux pour cette augmentation de la surface habitable sachant que je ne connais pas la date des travaux car le tout ayant été fait par le locataire lui-même avec pour la plupart du matériel de récupération.



    J'ai donc 2 questions :
    - Dois en plus faire une information aux services fiscaux et sous quelle forme ? : j'ai bien trouvé l'imprimé H1 mais il est prévue pour les constructions nouvelles.


    -Je suis ok avec les dispositions du PLU ( emprise au sol et hauteur)mais ces travaux nécessitaient ils le recours à un architecte. Je ne me souviens plus si elle s'impose pour 150M2 habitable ou de plancher
    Dernière modification par Patjer ; 17/08/2018 à 09h19.

  16. #16
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour


    je n'ai pas coché une augmentation de la surface de plancher, puisque il n' y en a pas eu
    J'ai peur que la surface consacrée au stationnement ne fasse pas partie de la surface plancher. Vous auriez créé 75 m2 ici.


    Dois en plus faire une information aux services fiscaux et sous quelle forme ?
    formulaire H1

  17. #17
    Pilier Junior

    Infos >

    Cela implique -t-il aussi donc qu'il y aurait du avoir recours à un architecte ce qui me met encore plus dans la m.... ( mouise) ?
    Et j'aurai du faire non pas une déclaration préalable mais un demande de permis de construire par un architecte.


    Cette maison commence à me déprimer ...!
    Dernière modification par Patjer ; 17/08/2018 à 10h05.

  18. #18
    Pilier Junior

    Infos >

    En fait et après vérification, ce qui est demandé sur la déclaration préalable, c'est la surface "taxable" ( taxe aménagement) ;
    C'est là que j'ai indiqué zéro.
    La question n'est pas posé pour la surface de plancher.
    Mais demeure donc la surface habitable qui a augmenté à déclarer donc sur le H1 si j'ai bien compris.
    Et aussi qu'en fait je n'aurai pas du me contenter d'une déclaration préalable rectificative pour modification de façades ( ouvertures) mais d'un permis de construire rectificatif avec architecte....


    Rajout parés relecture : En fait en relisant mieux , j'ai aussi mis zéro à la modification de la surface de plancher ;-(


    Donc j'avais raison je suis dans la mouise !
    Dernière modification par Patjer ; 17/08/2018 à 11h15.

  19. #19
    Pilier Junior

    Infos >

    Dans la pratique vous feriez quoi ,:


    - Trouver un architecte qui veuille bien faire une demande de permis de régularisation, sachant que risque de se poser le souci de l'imprimé comme quoi cet aménagement respecte les exigences de la norme RT2012 en matière énergétique
    - Remplir un H1
    Et dans quel ordre ?


    OU



    démolir une partie des travaux faits, avec ré-ouverture du portail du garage, et ne laisser qu'une surface qui ne soit pas du garage de moins de 40m2 ?


    Car dans l'état cette maison est invendable
    Dernière modification par Patjer ; 17/08/2018 à 13h41.

  20. #20
    Pilier Sénior

    Infos >

    Peut-être demander la régularisation en passant par un architecte puisque le seuil des 150m² est dépassé. Ensuite au fur et mesure des problèmes que cela pose, il restera la possibilité d'attaquer l'ancien locataire pour qu'il remette en état à ses frais au cas ou la régularisation soit vraiment problématique.
    Au niveau de la vente, cela reste envisageable à condition que l'acheteur soit averti , et qu'il en fasse son affaire (clause l'indiquant dans le compromis et dans l'acte de vente).
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  21. #21
    Pilier Junior

    Infos >

    Merci July pour cet avis.
    Demander à l'ancien locataire de remettre en état à ses frais me parait utopique dans le cas présent, compte tenu de leur solvabilité.
    Reste en effet cette clause, mais tout acheteur n'est peut être pas prêt à prendre le risque.
    Je vais essayer de trouver un architecte, mais ce qui pose peut être souci c'est que pour tout projet d'aménagement il faut maintenant fournir une attestation comme quoi les travaux répondent aux normes RT 2012 au plan énergétique et j'ai bien peur que .....

  22. #22
    Pilier Sénior

    Infos >

    Pour la RT 2012 comme c'est une extension comprise entre 50 et 100m², à priori il faut joindre une attestation modifiée. Pas sur que cela pose problème. Pour le calcul, c'est une véritable usine à gaz, et perso je n'y comprend rien du tout. Bien malin qui pourra prédire les chances que vous avez pour que cela aboutisse par une régularisation.
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  23. #23
    Pilier Junior

    Infos >

    Je viens d'y jeter un oeil.
    Entre 50 et 100 m2 selon ce que je vois c'est l'attestation standart.
    Mais compliqué à établir quand on ne connait pas avec exactitude les matériaux utilisés.
    Mais si je lis la page 3 de la notice jointe, je serai soumis aux règles du bâtiment existant et non pas aux RT 2012 :


    https://www.rt-batiment.fr/fileadmin...n_batiment.pdf


    Ca serait un souci ne moins
    Dernière modification par Patjer ; 18/08/2018 à 07h24.

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