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Sci et location meublée

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    mars 2005
    Messages
    3
    Bonjour

    Une SCI (familiale) a pour objet :
    - l'administration et l'exploitation de tous immeubles qu'elle reçoit en apport, par voie d'acquisition ou autrement,
    - et généralement , toutes opérations civiles pouvant se rattacher directement ou indirectement à l'objet social ci-dessus.

    Le seul immeuble qu'elle détient est une résidence secondaire occupée pendant les périodes de vacances par les différents associés.

    Afin d'alléger les charges, est-il concevable que cette sci puisse louer en meublé une partie de cette maison en location saisonnière (environ 3 à 6 semaines maximum par an ?

    Si oui quelles sont les incidences et obligations fiscales ?

    Merci de votre aide, le sujet me semble ardu.

  2. #2
    Pilier Junior Avatar de Dethau
    Ancienneté
    octobre 2004
    Messages
    2 695
    Ainsi que sa forme l'indique, une "société civile immobilière" est une "société civile", limitant son action à des "opérations civiles" (ainsi que vous le précisez) de simple gestion d'un patrimoine commun.
    La location en "meublé" étant une opération commerciale.
    Le régime fiscal applicable est celui des "sociétés de capitaux", c'est-à-dire l'impôt sur les sociétés et non l'impôt sur le revenu supporté personnellement par les associés en application de l'article 8 du code général des impôts.
    DETHAU

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    7
    Je suis également dans ce cas.
    Je suppose que cela concerne des milliers de familles, qui ne veulent pas que leur résidence secondaire, SCI familiale, devienne une société commerciale (pas forcément à cause de l'impôt sur les sociétés, mais par exemple à cause du régime des plus-values...).
    Or ces familles doivent faire face à des coûts d'entretien élevés.
    Peut-on imaginer, à côté de la SCI, une autre petite société (commerciale cette fois) qui serait propriétaire des meubles.
    Cette société commerciale prendrait en location (bail) les locaux nus de la SCI, et exploiterait commercialement le "meublé de tourisme" pendant les longues périodes où la famille n'occupe pas les lieux.
    Il ne s'agit pas de faire du profit, mais simplement d'avoir une participation aux frais d'entretien: dans la plupart des cas, l'ensemble des deux sociétés resteraient en déficit... moins élevé certes que s'il n'y avait pas de location meublée.
    Qu'en pensez-vous? A quelles conditions ce schéma serait fiscalement admis?

    Sevy

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    3 112
    Dans ce cas la SCI aura des revenus en provenance de la SARL (bail en location nue de 6 ans)=> imposition

    Par ailleurs la SARL devra règler les loyers et donc trouver des revenus suffisants : une SARL ne pouvant être en pertes permanantes

    Cela revient à imposer 2 fois des revenus : une fois lors de la perception (salaire) et une autre fois au travers de la SARL (s'il reste de l'agent) et une dernière fois au niveau de la SCI...

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    7
    Denis23 permettez-moi d'approfondir un peu le raisonnement.
    D'abord une SCI familiale (pour une résidence secondaire) est quasiment toujours en perte, compte tenu des charges d'entretien et de l'absence de recettes.
    Le fait qu'une autre société familiale, propriétaire du mobilier, lui loue les locaux NUS va procurer des recettes à la SCI; ces recettes vont évidemment alléger ses pertes (autrement dit: le loyer reçu va permettre à la SCI de faire face à certaines ou à toutes ses charges d'entretien).
    L'autre société familiale (SARL ou, pourquoi pas, une Société en Participation), de son côté, va pouvoir exploiter cette résidence en "meublé", donc recevoir (des hôtes accueillis dans la résidence) les recettes nécessaires au paiement du loyer à la SCI.
    Tout du moins, je me place dans cette hypothèse que "l'exploitation en meublé" de la résidence est suffisante pour payer le loyer à la SCI!
    Il me semble que ce cas peut être fréquent aux emplacements touristiques (mer, montagne, sites touristiques...).
    Le schéma serait-il valable pour l'Administration Fiscale, et à quelles conditions??
    Merci à ceux qui peuvent émettre un avis.

    Sevy

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
    Messages
    3 112
    D'abord une SCI familiale (pour une résidence secondaire) est quasiment toujours en perte, compte tenu des charges d'entretien et de l'absence de recettes.

    => En cas d'insuffissance (ou absence) des loyers, l'administration fiscale est parfaitement en droit de notifier à la SCI un redressement fiscal si la SCI a présenter des charges. Elle substitue aux loyers déclarés une valeur locative qu'elle détermine en comparaison avec les locations de même nature. Le suppléemnt de revenu "fisctif" est alors taxé directement entre les mains des associés

    Article 30
    Sous réserve des dispositions de l'article 15-II, le revenu brut des immeubles ou parties d'immeubles dont le propriétaire se réserve la jouissance est constitué par le montant du loyer qu'ils pourraient produire s'ils étaient donnés en location. Il est évalué par comparaison avec les immeubles ou parties d'immeubles similaires faisant l'objet d'une location normale, ou, à défaut, par voie d'appréciation directe. Il est majoré, s'il y a lieu, des recettes visées au deuxième alinéa de l'article 29. Cette disposition ne concerne pas le droit de chasse.




    Article 15 du CGI précise
    II Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu.
    Cette exonération s'applique également aux locaux compris dans des exploitations agricoles et affectés à l'habitation des propriétaires exploitants.

    Cependant ceci à une contrainte : l'impossibilité de déduire des charges car le revenu est non imposable


    Constituer une SCI pour y loger sa résidence principale ou secondaire doit répondre à des objectifs distincts d’un but exclusivement fiscal pour être vraiment viable. Dans le cas contraire, l'abus de droit sera pononcé

    http://www.votreargent.fr/immobilier...__article.aspx


    Dans votre schéma SCI et SARL, les associés paient leur location comme un tiers et donc le montant de cette location est bien taxée 1 fois au titre des salaire, et une seconde fois comme revenu foncier de la SCI : il serait trés surpreant due la SARl et la SCI soit en déficit ou équilibre fiscal...

  7. #7
    Membre
    Ancienneté
    mars 2005
    Messages
    3
    Bonsoir

    Le point de départ de la discussion me semble plus être un souci de pouvoir conserver un bien familial (résidence secondaire) en limitant autant que faire ce peut les charges en "louant" ce bien de manière occasionnelle et non pour échapper au obligations fiscales.

    La solution envisagée mène a priori à une impasse :

    Comme le dit denis_63, une SCI familiale (pour une résidence secondaire) est toujours en perte, compte tenu des charges d'entretien et de l'absence de recettes.

    L'ensemble SCI-SARL sera donc toujours en perte.

    La détermination d'une une valeur locative déterminée en comparaison avec les locations de même nature constituera une charge importante pour la SARL, qui ne pourra pas être compensée par des locations occasionnelles.

    Or une SARL ne peut être en pertes permanentes.

    On est donc revenu au point de départ si mon raisonnement se tient et la question initiale reste entière.

  8. #8
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    7
    Oui, Bernard.Sommet, c'est bien dans le cadre de la conservation de ces résidences secondaires familiales fort coûteuses et relativement peu occupées par les familles que je me place aussi (votre question initiale).
    Dans votre cas vous envisagez une "location partielle" de la maison, à d'autres hôtes que la famille, durant 3 à 6 semaines: c'est en effet une durée bien courte pour que la seconde société suggérée (exploitation du "meublé") atteigne un résultat équilibré, compte tenu du loyer annuel qu'elle doit payer à la SCI.
    Dans mon cas je pense aussi à une location "partielle" (ce n'est donc pas un loyer à payer à la SCI pour une maison "entière"), mais plutôt pour une durée de 3, 4 voire 5 mois... Et dans ces conditions la société d'exploitation du meublé (la seconde société) devrait atteindre un résultat à peu près équilibré.

    D'autre part il est remarqué qu'une SARL ne peut être perpétuellement en perte; mais pourquoi se limiter à cette forme de société: pourquoi ne pas créer, avec les ou des associés de la SCI, une Société en Participation - SP - (articles 1871 et suivants du Code Civil). C'est extrèmement souple et peu exigeant, me semble-t-il.
    On doit pouvoir concevoir alors que "l'ensemble SP/SCI" soit en perte, sans conséquence particulière? En perte, cela veut dire (comme avec une SCI familiale seule, fiscalement transparente) que les associés versent simplement leur obole chaque année pour faire face aux charges... mais cette fois un versement nettement allégé puisqu'il existerait des recettes de location en meublé...
    Qu'en pensez-vous?

    Sevy

  9. #9
    Membre
    Ancienneté
    mars 2005
    Messages
    3
    Faute de connaissances sur les Sociétés en Participation, je n'ai pas d'avis particulier.

    Je vais essayer de creuser le sujet.

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