Vos question à l'Avocat
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Compromis : POS NB à PLU NC Houlala MON PC ?

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2007
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    Bonjour,

    En Novembre 2006 j’ai signé un compromis de vente avec conditions suspensives dont celle d’obtention d’un Permis de construire purgé du recours des Tiers et recours administratifs pour un terrain désigné « à bâtir », avec en annexe le plan de projet de bornage faisant apparaître 745 m² en zone NB, plus 870 m² en NC.

    Or, en Décembre 2006 en me rendant à la Mairie pour préparer le dossier PC, j’ai été informé que le POS était en cours de transformation pour devenir PLU. En Décembre il s’agissait de l’enquête publique. Le problème est que la zone du terrain NB disparaît et tout devient non constructible. Le projet de PLU a été approuvé en Mairie en Juin 2007 et envoyé en Préfecture. La préfecture demande des modifications et le PLU n’est donc pas encore accepté ni opposable aux tiers. Mais pas à cause de mon terrain, qui dans tous les cas sera non constructible…

    J’ai déposé une demande de PC pour un projet en Janvier 2007 que l’on m’a demandé de légèrement adapter et le permis de construire m’a été accordé par la Mairie en Mai 2007, avant approbation du projet PLU en Conseil Municipal. Le permis ne mentionne aucune réserve ni contrainte particulière en dehors de celles de respect de règles du POS (hauteur niveau fini / TN, hauteur de faîtage… que le projet à de toutes façons pris en compte).

    Aujourd’hui, le délai de recours des Tiers est passé et nous attendons la fin du délai de recours administratif avant de pouvoir procéder à la Vente chez le Notaire.

    Mon Permis de construire est il valable, légal ??

    Le fait que le maire, autorité compétente pour préparer et approuver le PLU classe le terrain, à cette occasion, en zone non constructible mais accorde quand même un Permis est-il de nature à me poser problème pour ma construction ??

    Le soucis que j’ai est la validité réelle de mon permis, s’agit il d’une faveur douteuse ou d’un PC béton, une fois le délai de 4 mois passé?

    Mon deuxième soucis est que ni le vendeur ni l’agent immobilier n’ont mentionné cette non constructibilité à venir (incompétence ou tentative d’arnaque!!?)

    Je suis censé m’être informé sur le terrain et avoir renoncé à la garantie de vice caché tel que rédigé dans le compromis.

    Seulement, il y a une autre condition suspensive à mon profit qui dit : « urbanisme : que la note de renseignements d’urbanisme ne révèle aucune servitude ou charge quelconque rendant l’immeuble impropre à sa destination normalement prévisible… »

    Je pense, mais est-ce sûr ? que toute note d’urbanisme demandée aujourd’hui fera difficilement l’impasse sur la non constructibilité à venir, je ne vois pas comment le Maire ou autre administration pourrait déclarer la parcelle apte à la construction, même si c’est le cas avec le POS actuel, compte tenu des projets bien avancés dans l’élaboration et l’approbation du PLU ?

    Ce la veut-il dire que je peux invoquer la clause en question pour annuler la vente ou alors, fort du problème, demander une renégociation du prix…à condition que le PC soit totalement valable?

    Sinon je m’apprête ou suis obligé d’acheter un terrain négocié au prix du constructible, parce que j’ai effectivement un PC, alors que ce terrain ne peut pas être revendu comme tel, je ne suis pas certain de trouver un gogo (que je ne veux pas avoir été…), ni même d’avoir le droit d’essayer…

    Je crains qu’une fois l’acte en poche, si je vais voir un Notaire ou un agent immobilier, il ne me rit au nez !!.

    PC ou pas je n’ai qu’un droit limité à construire, dans le meilleur des cas, il est limité à un projet bien précis, je ne peux pas le modifier vraiment et j’ai un délai strict que je risque de ne même pas pouvoir proroger si besoin puisque le changement de zonage aura eu lieu.

    Que dois-je faire :
    - Remercier tout le monde du bon tour que l’on me joue et payer le prix convenu sans autre recours ?
    - Demander à juste titre l’application de la condition suspensive et prendre mes jambes à mon cou ?
    - Compte tenu d’un PC quand même obtenu, renégocier le prix ?
    - Attaquer le propriétaire pour dissimulation d’informations ?

    Merci de m’éclairer ….

    Patrick.
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 05/09/2007 à 11h14.

  2. #2
    Membre Cadet
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    septembre 2007
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    Le texte est long, excusez-m'en,
    mais il est clair, j'éspère !!
    Merci de vos conseils...

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    A mon avis il faudrait faire marcher la clause suspensive tant que vous le pouvez...
    Voyez les services d'Urbanisme car il y a incohérence ...on vous délivre un PC et le terrain est devenu inconstructible au PLU ...
    Il faudrait en redemander un pour voir...ou un CU...au moins...
    Vous risquez de vous faire opposer un refus à tout moment lorsque vous allez démarrer les travaux !
    Consultez le CAUE : le portail des CAUE de France pour conseil

    N'avez-vous pas pris votre propre Notaire ?
    Allez en voir un autre il vous aidera...
    Dernière modification par Marieke ; 04/09/2007 à 11h51.

  4. #4
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    Merci de votre réponse, je vais voir le Notaire d'içi 10 minutes, je voulais avoir quelques billes !!!
    Nous sommes bien d'accord que le PLU n'est pas encore applicable ni opposable.
    Mais il est bien approuvé par le conseil Municipal même si à remodifier, dixit la préfecture.
    Cela, me semble-t-il, constitue "une charge quelconque rendant l'immeuble impropre à sa destination prévisible" même si la charge n'a pas d'effet immédiat (et encore??) elle est certaine...

  5. #5
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    juillet 2007
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    Si vous avez obtenu un permis de construire, celui ci est inattaquable au bout de quatre mois :
    - 2 mois de délai pour le reocurs contentieux,
    - 4 mois en tout pour un éventuel retrait.

    Si j'ai bien compris, le permis a été délivré avant l'approbation du PLU, donc sur la base du POS : rien d'illégal.
    Le maire aurait pu vous opposer un sursis à statuer, ce qu'il n'a pas fait, c'est son choix.

    Donc aujourd'hui vous achetez un terrain avec un permis de construire, ce qui avait été convenu dès le départ avec le vendeur.
    Que souhaitiez vous faire : construire, ou revendre ?

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    Sauf qu'ensuite il ne pourra plus agrandir ni construire quoique ce soit...et qu'il faut qu'il ait construit avant Mai 2009 sous peine de rendre caduc son PC...
    Aviez vous indiqué uniquement dans la clause suspensive "obtention d'un PC" sans précision ?
    Si tell est le cas en effet vous ne pouvez faire marche arrière...

  7. #7
    Membre Cadet
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    septembre 2007
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    Je sors de chez le Notaire. Il me dit que la clause suspensive sur l'urbanisme ne saurait être invoquée dans la mesure où le CU ne précisera pas si le terrain est ou pas constructible seulement qu'aujourd'hui il est en zone NB et NC, d'autant plus qu'ayant eu le PC, le terrain est bien constructible.

    Bien sûr que si nous n'avions pas eu le PC la question ne se poserait pas...

    Ce qui me gêne quand même c'est qu'en dehors d'une interprétation juridique pure avec jurisprudences, et autres raisonnements qui ne me sont pas familiers, j'ai tendance (à remettre le disque) et à considérer que le terrain même s'il est constructible aujourd'hui souffre, compte tenu du PLU à valider, d'une inconstructibilité qui est loin d'être hypothéthique ou imaginaire...

    N'importe quel expert foncier serait obligé d'en tenir compte dans la valorisation de la parcelle, je suppose...

    Je trouve que je subis un préjudice dans le fait que le permis est de fait restrictif.

    La clause d'urbanisme est-elle remplie au sens strict à cause ou grâce au permis obtenu? que doit-on considérer comme étant la "destination prévisible" pour un "terrain à bâtir" s'il ne l'est que pour un seul projet validé excluant une nouvelle demande, une modification ou même une prorogation?

    C'est marrant, quand ce n'est pas clair c'est toujours au profit de l'autre partie, quand cela pourrait jouer en ma faveur, circulez y'a rien à voir.... je ne vois pas en quoi les clause s'annulent les unes les autres, à mon sens elle devraient jouer pleinement individuellement?

    D'autant plus que le notaire me dit que pour éviter tout recours il avait lui même prévu de ne passer l'acte que 8 mois après la date d'obtention du permis, auquel cas le Permis sera vraiment sûr (2, 4 , 6 ou 8 ????), oui mais compte tenu d'une intervention [compagnie d'électricité] nécéssaire pour rehausser et dévier une ligne Haute tension qui passe sur l'implantation prévue de la maison il y a lieu d'attendre la réalisation de leurs travaux 8+1 ou 2 mois, ou plus cela fait un permis trés court... pour réaliser la construction, il y a intérêt à ne pas tomber malade!!

    Merci de vos commentaires.

    Je précise que je souhaite bien acheter le terrain dans la mesure où je suis certain que le permis, même court, est inattaquable (je n'engage pas les finances de la famille avec un crédit sur 20/25 ans comme je jouerais aux dés (j'suis pas joueur!!!) et puisqu'il n'a pas présenté la chose de façon trés honnête, le vendeur doit consentir une renégociation du prix, il continue (hier) à penser me faire croire que le 2ème terrain (derrière le mien, bientôt peut-être) qui est dans le même cas (POS NB et PU zone NC) et qu'il n'a pas vendu (pour cause!...) a besoin d'un accés de 5 m pour permettre aux semis d'accéder au futur chantier plutôt que de m'"offrir" cette bande de terrain inutilisable pour lui, à titre de dédommagement. Cela m'ôte tous complexes et je me dis qu'alors à malin, malin et demi!....

    Mais avant de "jouer au malin" j'ai besoin d'être sûr de ne pas me faire retoquer... et ne pas partir avec une arme chargée à blanc...

    Conditions suspensives invoquables = moyen de pression compte tenu des délais de dépôt de PC et du PC obtenu en mon nom, le terrain pour lui ne vaut plus rien...sauf si l'on n'arrive à un accord plus juste pour les 2 parties et que je fiinalise bien la vente.

    C'est pas simple et je commence à avoir la migraine... à plus.
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 05/09/2007 à 12h58. Motif: anonymisation

  8. #8
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2007
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    23
    Nouveau tous les jours :

    Le (clerc de) Notaire me rappelle aujourd'hui, les 8 mois de recours administratifs contre le permis de construire ne sont plus que de 4 mois.... il n'avait pas percuté, malgré des explications claires de ma part (je l'espère) et 75 minutes de discussions sur ces points!.... à qui se fier...

    Je peux me poser la question de savoir quelle est la qualité des autres réponses de droit qui m'ont été données notamment sur la réalité de l'application des clauses suspensives.. je prends RDV avec la CAUE pour étudier plus avant mes options...

  9. #9
    Membre Junior
    Ancienneté
    août 2007
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    239
    question naïve: avez vous une autre clause suspensive? par exemple non obtention du crédit immobilier.

    Avec un tel outil et pour peu que vous vous entendiez bien avec votre banquier vous pourriez:
    - soit faire annuler la vente
    - soit faire pression sur le vendeur et lui dire (pas d'écrit bien sûr) qu'après étude votre banquier ne sera d'accord que pour un prêt et un montant correspondant à la somme que vous choisissez. Et vous lui dites que de toute façon, vu la cachotterie dont il est question, le terrain ne vaut pas plus et que s'il n'est pas d'accord, vous aurez le papier du banquier sous 48 heures comme quoi le prêt d'un montant de XXXX (inscris dans le sous seing) au taux de XXX% n'a pas été accordé. Et là, effectivement votre vendeur sera bien ennuyé parce que s'il ne vend pas à vous, il ne vendra à personne.
    Thien An

  10. #10
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2007
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    23
    Pour Marieke,

    Mercide vos réponses.

    La précision que vous demandiez sur la clause de permis
    "obtention du permis de construire purgé de tous délais(affichage, recours des tiers, et recours administratifs)"....ni plus ni moins.
    quelles possibilités cela me donne-t-il?

    En quoi l'éxécution éventuelle de cette clause présume-t elle de la réalisation de la condition suspensive d'urbanisme qui me semble (à tort?) plus large?
    ("urbanisme : que la note de renseignements d’urbanisme ne révèle aucune servitude ou charge quelconque rendant l’immeuble impropre à sa destination normalement prévisible… ")

    Le cas de changement de destination (PLU approuvé en conseil Municipal mais pas en Préfecture) est-il avéré ou pas, ou au moins ce changement "en cours" de statut de constructibilité peut-il être considéré comme une "servitude ou charge quelconque"?

    Désolé d'être pointilleux, mais si les problèmes n'existaient pas il n'y aurait pas des tribunaux administratifs, cours d'appel, cours de cassation....
    Soyez certazins que ce n'est pas pour le plaisir de me turlupiner les méninges....N'étant pas (encore) propriétaire du terrain je ne vois pas pourquoi c'est moi qui devrait subir sa dépréciation, d'une et le payer pour avoir le droit d'en être ennuyé (permis contesté ou retiré...) ensuite!...

    Pour ce qui est du CAUE, je les ai appelé ce matin, j'ai vite eu l'impression de passer pour un casse-pieds (le suis-je vraiment??) et pour lui grosso modo, passé les 4 mois je serre les fesses je construis et après on verra...sauf que c'est pas lui qui sera em...bêté!

    Pour Thien An :

    Merci aussi de m'aider,

    La clause de financement peut peut-être jouer, mais sa prorogation me pose question (personne n'écoute?) j'ai donné une attestation, à la demande de l'agent immobilier, de ma banque disant que toute décision était soumise à l'obtention du Pc mais le compromis dit que "toute prorogation du délai doit être faite sur demande expresse de l'acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur", le cas me semble plus....délicat, qu'a fait l'agent immobilier de mon document? l'a-t il transmis et fait valider???....alors bof! comme quoi on n'est jamais assez pointilleux....

    A suivre selon vos réponses.....

  11. #11
    Membre Junior
    Ancienneté
    août 2007
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    239
    si je comprends bien, dans le sous seing il y a une clause suspensive relative à la non obtention du crédit. Et vous vous êtes engagé à fournir une attestation de dépôt de demande de prêt, laquelle demande à dûe être faite XX jours à compter de la date de signature du sous-seing. (Y avait-il une date limite pour fournir cette attestation?)

    Si c'est le cas, vous pouvez toujours redemander à votre banque une attestation comme quoi vous avez demandé un prêt immobilier le XX/XX/2007 et la fournir en RAR à l'agent immobilier. Ce qui ne vous empêche pas par ailleurs de dire que vous n'avez toujours pas obtenu le crédit pôur le montant demandé, mais que la banque est d'accord pour un montant plus faible, et que faute d'accord immédiat vous n'entendez pas demander de prolongation du délai et que vous allez faire jouer cette clause suspensive. D'après ce que je comprends c'est vraiment le vendeur qui sera plus ennuyé que vous si la vente ne se fait pas.
    Thien An

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    Pour le PC impossible en effet de faire marcher la clause suspensive ...vous l'avez obtenu.......
    Moi je ne vois qu'en effet un arrangement avec la banque et fournir un refus de prêt...qui est bien une clause suspensive
    En plus c'est très choquant votre histoire ..plus moyen d'agrandir , un terrain payé au prix fort qui perd sa valeur ...pas normal du tout ...
    Quant à attaquer la Mairie pour reclasser le terrain en constructible ...je pense que ce n'est pas envisageable ...
    Vous ne pouvez pas avoir un conseil d'Avocat par votre Assurance juridique ?
    Dernière modification par Marieke ; 05/09/2007 à 14h21.

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