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Compromis : POS NB à PLU NC Houlala MON PC ?

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #13
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2007
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    23
    Si tout était simple, on pourrait papoter de tout et de rien....mais le monde dans lequel nous vivons n'est pas ainsi, alors suite de mes élucubrations :

    La clause d'obtention de prêt, pour pouvoir être invoquée, doit l'être dans les 30 jours de la signature du compromis (date dépassée aujourd'hui).

    A ce sujet, l'agent immobilier m'avait dit dans ce délai (de 30 jours) fournissez-moi une attestation de votre banque stipulant que "le dossier est actuellement en cours d'étude et toute décision et émission d'offre de prêt sera conditionnée à l'obtention du Permis de construire" c'est l'attestation que j'ai obtenue et transmise (sans reco mais AR mail) dans les 30 jours.

    Voilà où j'en suis aujourd'hui....pas de nouvelles, depuis, pour cette question.

    L'Agent immobilier a-t-il demandé et obtenu de façon expresse l'accord du vendeur pour la prorogation de la clause en question???

    Je vais le lui demander mais avant de m'avancer en terrain découvert, j'aimerais connaître les options...


    Merci à Tous....

  2. #14
    Membre Junior
    Ancienneté
    août 2007
    Localisation
    toulouse
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    239
    donc en supposant que n'obteniez pas votre crédit pour de vrai, vous ne pourriez même pas faire valoir la clause suspensive?
    Ca devient vraiment chaud votre affaire... Si je puis me permettre, je suis d'accord avec Marieke: votre terrain va perdre de la valeur, vous ne pourrez pas modifier ou agrandir votre bien: il vaut moins que ce que vous aviez vu. Je ne vois pas pourquoi vous acheteriez au prix fort. Ca vaut effectivement le coup de voir un conseil juridique.
    Thien An

  3. #15
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    55 711
    Alors non les jurisprudences admettent le dépassement de délai ....votre clause peut s'appliquer !
    Voyez ce lien :
    http://www.net-iris.fr/forum-juridiq...mobiliere.html

  4. #16
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2007
    Messages
    23
    Désolé d'insister...

    "...
    CONDITIONS SUSPENSIVES :

    1- URBANISME : "Que la note de renseignements d'urbanisme ne révèle aucune servitude ou charge quelconque rendant l'immeuble impropore à sa destination normalement prévisible..."
    2- ETAT HYPOTHECAIRE : "..."
    3- DROIT DE PREEMPTION : "..."
    Autre(s) condition(s) suspensive(s)
    4- Obtention du permis de construire purgé de tous délais (affichage, recours des tiers, et recours administratifs)
    ..."

    En terme de droit et de contrat, en quoi la réalisation de la condition N°4 présume-t-elle de la réalisation de la condition N°1 et en limite-elle les effets?
    Le plan de projet de bornage(annexé au compromis) fait mention de la zone NB, dès l'application du PLU cette zone disparait et pour moi la constructibilité ne s'entend pas (ne devrait pas s'entendre?) au seul permis obtenu, cela doit être (ou devrait être?) une qualité intrinsèque du bien vendu, le fait d'avoir déposé et obtenu un permis pour un projet particulier ne signifie pas que nous avions l'intention exclusive de réaliser celui-ci en nous privant de toute autre possibilité future ou même actuelle (vraisemblablement plus de dépôt pour un nouveau PC aujourd'hui) alors que l'acte de vente n'est pas signé...

    D'autant plus que le projet pour lequel nous avons obtenu le PC n'a bien entendu (il n'était pas dessiné) jamais été décrit ou annexé au compromis...

    Tou cela est relativement vague, le vague doit-il nous être défavorable?...

    Pour ce qui est du lien concernant la clause d'obtention du prêt, son application, dans notre cas, ne me saute pas aux yeux.... Aie

    Au plaisir de vous lire...

  5. #17
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2007
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    23
    Un filet d'eau à mon moulin ???

    sur le site Dossier du site Mon-immeuble : le portail de la copropriété : servitudes et mitoyenneté


    je lis :
    "...

    Trois grandes catégories de servitudes peuvent être distinguées :

    * les servitudes découlant de la situation naturelle des lieux (exemples : écoulement des eaux, bornage…) ;
    * les servitudes imposées par la loi qui peuvent être des servitudes d’utilité publique ou d’intérêt privé (exemples : plantations et constructions, servitudes de vue) ;
    * les servitudes établies par le fait de l’homme (c’est-à-dire établies par des conventions entre propriétaires) (exemples : servitude de passage, interdiction de construire…).
    Ces servitudes ne sont opposables à l’acquéreur d’un bien que si elles sont mentionnées dans le titre de propriété ou si elles ont fait l’objet de la formalité de publicité foncière. .

    Il existe des servitudes légales ou conventionnelles de droit privé (ayant pour objet des intérêts privés) et des servitudes de droit public (d’utilité publique). Exemples de servitude d’utilité publique : accès des piétons aux plages, servitudes aéronautiques, servitudes radioélectriques…

    * Les servitudes peuvent présenter des caractères différents et se combiner entre elles

    * Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans intervention actuelle de l’homme (exemple : servitude de ne pas construire à tel endroit…) ;
    * Les servitudes discontinues nécessitent l’intervention actuelle de l’homme pour être exercées (exemples : servitude de passage, de puisage…) ;
    * Les servitudes apparentes sont visibles (exemple : conduite d’eau…) ;
    * Les servitudes non apparentes ou occultes sont invisibles (exemple : interdiction de construire…).

    Les servitudes sont dites actives (pour le propriétaire du fonds bénéficiaire), ou dites passives (pour le propriétaire du fonds qui les
    supporte).



    ...


    Le rôle du notaire

    *


    Au moment de l’établissement de la servitude La servitude est perpétuelle comme le droit de propriété dont elle est l’accessoire, mais les parties peuvent prévoir qu’elle sera temporaire par une convention.

    La servitude ne peut être constituée ou modifiée conventionnellement que par un acte authentique qui doit être publié pour produire des effets à l’égard des tiers, et notamment à l’égard des propriétaires ultérieurs.

    L’acte notarié aura pour objet :

    * de fixer l’assiette de la servitude (par exemple, il prévoira le tracé de l’itinéraire en cas de servitude de passage),
    * de régler l’indemnité éventuellement due (il peut s’agir soit d’un capital versé en une fois, soit d’une redevance périodique).

    * Au moment de la vente du bien immobilier qui bénéficie de la servitude ou qui la supporte La servitude est un droit réel immobilier accessoire au droit de propriété : elle est attachée au bien et non à la personne du propriétaire.

    Par conséquent, si le bien change de propriétaire, il est transmis avec la servitude. Il n’est pas possible de disposer (vendre) du bien immobilier indépendamment de la servitude.

    Les servitudes doivent donc être portées à la connaissance de l’acquéreur du bien immobilier. En effet, l’existence de la servitude peut occasionner un préjudice au propriétaire du fonds servant (exemple : servitude de passage). Et, en principe, les servitudes supportées par un bien immobilier déprécient sa valeur. Il est donc nécessaire que l’acquéreur en ait connaissance lors de la vente.

    Il appartient au vendeur, dans le contrat de vente, de déclarer les servitudes grevant le bien vendu. Le vendeur doit non seulement déclarer les servitudes conventionnelles mais également les servitudes non apparentes ou « occultes » dont il a connaissance, sous peine de résiliation du contrat ou de dommages et intérêts au profit de l’acquéreur.

    Afin de satisfaire à cette obligation lors de la vente, le notaire consultera les titres antérieurs afin d’identifier les servitudes pouvant grever le bien et demandera, notamment, un certificat d’urbanisme faisant apparaître d’éventuelles servitudes d’urbanisme (non apparentes).



    Est-ce que cela peut me permettre d'entrevoir la lumière, enfin!...ou bien je rêve (ou cauchemarde encore) ???
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 07/09/2007 à 09h48.

  6. #18
    Membre Sénior
    Ancienneté
    juin 2007
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    337
    Au pire, il y aurait une façon quasi sûre d'annuler votre compromis si vous devez prendre une hypothèque dessus (et sans doute même sans).

    Il suffirait d'informer la banque de la situation, le terrain ayant perdu beaucoup de sa valeur les risques pour elles ne sont plus les mêmes.
    Si vous ne payez plus (et pire : si vous ne construisez pas dans le délai), la banque ne récupèrera jamais sa mise, elle doit pouvoir vous annuler le prêt sans poser de difficultés ...

  7. #19
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2007
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    23
    A Pierre28 et tous ceux qui me font le plaisir de s'intéresser à mon cas :

    Effectivement il ne me serait pas difficile d'"effrayer" le banquier et d'obtenir une réponse négative... le bien en hypothèque ne présentant pas toutes les garanties souhaitables.

    Le (clerc de) notaire que j'ai vu hier m'a dit (à juste titre?) que compte tenu du permis cela ne posait pas de problème pour un notaire de banque de prendre le terrain en garantie sur le prêt?!...

    Mais, ai-je la possibilité, compte tenu des précisions données plus haut (délai de 30 jours dépassé et prorogation de la condition vraisemblablement pas acceptée par écrit par le vendeur), d'invoquer valablement la condition d'obtention du prêt?

    Merci.

  8. #20
    Pilier Sénior Avatar de Bellugue
    Ancienneté
    juillet 2005
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    ce qui me gene le plus, ce n est pas la validite du permis qui sans recours sera valable, peu importe que la zone change apres,
    sachez que vous ne pourrez pas agrandir et peut etre pas etre autorisé a reconstruire si votre maison etait devastée par une catastrophe naturelle ( par exemple entierement détruite par le feu) il faudrait le verifier
    mais la ligne haute tension : quelle garantie avez vous qu elle sera deplacée? et s ils ne veulent pas? si ce n est pas un accord ecrit, n y comptez guère
    aujourd'hui est un joli cadeau, c'est pour ça qu'il s'appelle le présent.

  9. #21
    Membre Junior
    Ancienneté
    août 2007
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    toulouse
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    239
    si on lit le lien donné par Marieke, vous pouvez faire valoir la clause suspensive pour non obtention du crédit.
    Pas difficile d'obtenir un refus de la part de votre banque.
    Vous allez voir votre banquier les yeux dans les yeux vous lui expliquez que de toute façon vous acheterez qqchose.
    Et vu les risque que vous courez en achetant ce terrain, surtout au prix fort, ca vaut peut être mieux de retirer ses marrons du feu avant que ca ne brûle trop.
    Thien An

  10. #22
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2007
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    23
    J'apprécie la qualité des réponses et l'implication des divers intervenants, beau boulot mesdemoiselles, mesdames et messieurs (??!! je n'ai oublié personne!!??)

    Mais, parce qu'avec moi il y a toujours un mais, plus je relis mon compromis plus je lui trouve des défauts... si seulement cela pouvait être à mon avantage !!

    Beau cas d'école peut-être, mais juriste ce n'est pas pour moi, bonjour les prises de tête...

    Pour en rajouter ou tout dire (!!!) nous avons précisé par page séparée mentionnée dans autre(s) condition(s) suspensive(s) et paraphée par les 2 parties :

    "- obtention du permis de construire purgé de tous délais (affichage, recours des tiers, et recours administratif).
    -Obtention du prêt pour le finacement de l'opération.
    -L'acheteur envisage de faire réaliser ...."

    cette mention de condition d'obtention du prêt, sans autre précision en page 6bis quant à la forme de l'obtention et des démarches, située après la condition suspensive d'obtention de prêt standard pages 4 et 5, redéfinit-elle les obligations (aucune!...) et droits liés à la demande de prêt?
    L'emportant sur les conditions précisées pages 4 et 5?

    Pour ce qui est du déplacement de ligne [électriques], cela faisait l'objet, quant aux autorisations à donner pour l'implantation des nouveaux poteaux, de la condition suspensive dont je vous fais grâce,( oui, il est tard et tout le monde est fatigué!!)


    Quand même une dernière pour la route et Pour Thien An :

    Comment être sûr que [la compagnie d'électricité] fera les travaux qu'elle doit faire (ligne trop basse) et qu'elle s'est "engagée" à faire dans les 4 mois suivant l'obtention du permis de construire puisque nous avons prévu en participant au côut des travaux supplémentaires à demander le déplacement de la ligne à 20 m au-delà de la limite de "notre" terrain, dans la parcelle agricole restant au vendeur avec son accord pour l'implantation des poteaux nécéssaires....

    (quel sac de noeuds!!!)

    En effet, le permis est accordé sous réserve de respecter les prescriptions suivantes :
    "Le bénéficiaire de la présente autorisation devra se conformer aux prescriptions émises par la direction de l'electricité de France dans sa lettre dont copie est annexée.
    Ainsi que...."

    Or, le lettre [ de la compagnie d'électricité] en question dit :

    "Nous allons nous mettre en conformité par rapport au projet de construction. Dés l'obtention du permis de construire nous avons un délai de 4 mois pour la réalisation des travaux"

    A quoi dois-je me conformer ???

    Pour les travaux dans les 4 mois c'est rapé mais parce qu'à ma demande, c'est un peu plus compliqué... :

    Le déplacement de ligne fait l'objet d'un permis de construire spécial : est-il accordé? restera-t-il valable avec le nouveau PLU?[la compagnie d'électricité] prendra-t-elle en charge sa part du montant des travaux correspondant au déplacement minimum, mais indispensables et approuvés en tant que tel?

    Il n'en reste pas moins vrai que c'est une condition suspensive à la vente...

    J'aurais peut-être mieux fait de glisser sur une peau de banane ce jour là!!

    A vous....
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 07/09/2007 à 09h50. Motif: Anonymisation

  11. #23
    Pilier Sénior Avatar de Bellugue
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    9 549
    quand on fait une bétise, au moins ne pas aller jusqu au au bout
    c est la pensée qui me vient
    aujourd'hui est un joli cadeau, c'est pour ça qu'il s'appelle le présent.

  12. #24
    Membre Junior
    Ancienneté
    juillet 2007
    Messages
    61
    En ce qui concerne la construction, le fait de construire avec un permis valable et un certificat de conformité autorisera la reconstruction à l'identique.
    En outre, le fait de se trouver en zone A n'empêchera pas en principe des extensions limitées de la construction : il faudrait voir le réglement du zonage.
    Enfin, pour la Banque, il me semble que la valeur du terrain va être noyée ensuite dans la valeur de l'ensemble immobilier construit.
    Pour moi, dans ce cas là, la non construction vous pénalisera.
    Beaucoup aiment ces zones devenant inconstructibles, car cela gèle le voisinage.
    Avez vous pensé à trouvé une autre personne interessée par le terrain et le permis, ou même à négocier avec le vendeur la sortie du compromis en lui transférant le bénéfice du permis ?

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