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Suspension du loyer par le locataire

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Mos
    Mos n'est pas en ligne
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2004
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    8
    Bonjour à tous !

    Nous sommes propriétaire d'un appartement depuis peu.

    Notre premier locataire entré debut juillet, nous informe par courrier simple (mais avec copie en LRAR) qu'il suspend le paiement de son loyer suite à des troubles du voisinage nocturnes.
    Il y a 1 semaine ce locataire nous avait téléphoné en nous indiquant ce problème. Nous avions alors immédiatement appelé le syndic pour savoir si ils avaient eud es plaintes dans l'immeuble à ce sujet, puis rappelé notre locataire.

    Je m'apprete à répondre en LRAR, en indiquant avoir reçu son courrier, en rappelant le déroulement (rapide !) de nos échanges et en lui indiquant la procédure en cas de nuisances du voisinage (amiable, constat police/inspecteur de salubrité, conciliation, démarches judiciaires).
    Je lui ai indiqué ne rien pouvoir faire sur un autre locataire (je ne suis pas son bailleur) ou sur un autre propriétaire (je n'habite pas dans cet immeuble).

    1/ Ai-je oublié quelquechose ? Quelle autre obligation a un propriétaire (j'ai utilisé tous les moyens à ma disposition à ma connaissance ?

    2/ Au sujet de la suspension de paiement : notre locataire a-t-elle le droit de suspendre "unilatéralement" le paiement de son loyer de la sorte (a ma connaissance seule une procédure judiciaire peut obliger cela)...
    ==> Je pense la mettre en garde contre la suspension de paiement (avertissement, LRAR + relance 1 mois après ... ensuite commandement de payer etc...)
    Est-ce correct ?


    Merci a tous

    Mos

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Vero1901
    Ancienneté
    mai 2007
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    oui, faites comme cela
    et vous avez parfaitement raison : seul un juge peut autoriser le locataire a ne plus verser son loyer : en aucun cas, le locataire ne peut se faire justice lui meme.
    et rappelez lui egalement que le non paiement du loyer est motif de résiliation de bail et d'expulsion, ce que vous n'hesiterez pas a faire

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    Aviez-vous demandé une caution solidaire ?
    si oui, vous pouvez la contacter puor le paiement du mois.

    bien entendu tous vos courriers en LRAR pour vous constituer un dossier. diets-moi, ca s'annonce bien les relations avec ce locataire !
    ne laisssez rien passer surtout et ne trainez pas pour prendre les mesures s'il ne paye pas.

    si tapage nocture, c'est bien à lui de porter plainte et d'appeler le commissariat. Il ne va qd meme pas vous appeler en pleine nuit pour que vous jouiez au gendarme ...

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    J'émets tout de même des réserves GOLFY car les propriétaires sont tenus d'assurer une "jouissance paisible du logement" et doivent eux aussi intervenir auprès du Syndic et des propriétaires voisins qui louent aux personnes à l'origine du trouble de voisinage..ils ne peuvent se défausser de cela
    Voir ce jugement :

    COUR D’APPEL DE VERSAILLES. ARRET n° 846 du 5/12/1997

    R.G. N° 95/5679 - Affaire SA L….. contre M. Mme P...... M-C.

    Appel d’un jugement rendu le 20/ 03/ 1995 par le T.I. de Versailles.

    Copie exécutoire du 15/12/1997.TROUBLES de voisinage dans un immeuble

    Condamnation: appelante à payer 6 000 Fr. Article 700 du NCPP.

    SA LOGIREP condamnée à tous les dépens. Premier jugement confirmé.

    1- Considérant, ainsi que l’a exactement retenu le premier juge, que le contrat de bail dont il s’agit est soumis aux dispositions de la loi de l’ordre public du 6 juillet 1989 ; qu’en vertu de l’article 6c de cette loi, la bailleresse doit assurer à ses locataires une jouissance paisible du logement ; que certes l’article 22 du contrat faisant la loi des parties a stipulé, que le locataire ferait son affaire personnelle des troubles de fait qui pourraient lui être causés par des colocataires, mais que cette clause contrevient directement aux obligations édictées par l’article 6c, et qu’elle doit être réputée non écrite, ainsi que l’a exactement motivé le jugement; que cette clause, en effet, aboutit à autoriser le bailleur à diminuer ou a supprimer, sans contrepartie équivalente une prestation ( jouissance paisible à assurer) prévue par la loi ; qu’elle est donc contraire à l’interdiction de telles clauses édictées par l’article 4h de cette loi ; que de surcroît, cette clause est réputée non écrite en vertu de l’article L 132-1 du code de la consommation.

    2- Considérant que les époux P......... ont porté à la connaissance de la SAL, les noms et adresses de 8 personnes au moins locataires, ou occupants qui seraient les auteurs de troubles dénoncés, mais que la bailleresse ne justifie d’aucune diligence faite par elle pour prévenir ou faire cesser CES FAITS qui sont constants et pour assurer une jouissance paisible à ses locataires ; que notamment, elle n’a pas assuré un service de gardiennage et de surveillance suffisant, qu’elle n’a pas fait constater par huissier la réalité et la gravité de ces désordres (violences physiques et verbales, rassemblement des individus bruyants, agressifs, consommateurs de drogues, dans les parties communes), ni fait installer des digicodes, des Interphones, ou des portes intermédiaires destinés à filtrer les intrus ; qu’elle ne justifie davantage de ses plaintes auprès des services de police, ni d’action en justice, à l’occasion de ces divers faits préjudiciables ; qu’en définitive, elle cherche à s’exonérer de ses obligations et de sa responsabilité en dressant un constat de son propre échec consistant à prétendre que :

    " la réalité sociale des cités d’aujourd’hui ne permet plus au bailleur d’agir efficacement parce qu’il se trouve confronté à des réels problèmes de société et de sécurité…. "

    BRUITS DANS LES LOGEMENTS

    De même dans ce lien il y a décrit la responsabilité des bailleurs des empêcheurs de tourner en rond donc il faut agir et faire pression sur ces derniers pour qu'ils calment leurs locataires...ou qu'ils se calment eux mêmes s'ils sont propriétaires....
    Dernière modification par Marieke ; 01/09/2007 à 23h27.

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    Marieke,

    le bailleur certes doit assurer une jouissance paisible .... mais ta jurisprudence ne colle pas vraiment au cas soumis

    Les 1ères démarches (démarche amiable avec le fameux locataire bruyant, puis, si sans effet, dépot de plainte au commissariat, puis LRAR etc ....) sont a faire par les habitants ... si on veut que le proprio et/ou le syndic interviennent.
    ce serait trop facile autrement.... et comment veux-tu que le bailleur (ou le syndic) débarque du jour au lendemain sans avoir d'éléments sérieux en main à oppopser au locataire recalcitrant ? Idem pour le bailleur de ce locataire: il lui faut des éléments serieux en main avant de rappeler à l'ordre son locataire.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    D'accord GOLFY ...mais les propriétaires doivent aider leur locataires ...et ne pas occulter les problèmes ....(ce n'est d'ailleurs pas leur intéret car leur appart devient inlouable ...) c'était le but de mon post...
    En effet il faut que ce soit les concernés qui se plaignent d'abord mais ensuite il peut y avoir intervention et appui ...
    Le cas cité est extrême mais n'empêche que la propriétaire est considérée comme responsable à partir du texte de loi....cela tu ne peux pas le nier...
    Dernière modification par Marieke ; 01/09/2007 à 23h40.

  7. #7
    Mos
    Mos n'est pas en ligne
    Membre Benjamin
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    octobre 2004
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    8
    Ok

    Merci pour ces compléments d'infos....

    En clair : le proprio à une obligation de moyens.
    C'est bien ce que je pensais. Effectivement, j'ai bien l'intention d'appuyer ma locataire dans ses démarches (syndic, conciliateur, autre bailleur/propriétaire) , mais c'est elle qui doit initier le processus !

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    Citation Envoyé par Mos Voir le message
    Ok

    Merci pour ces compléments d'infos....

    En clair : le proprio à une obligation de moyens.
    C'est bien ce que je pensais. Effectivement, j'ai bien l'intention d'appuyer ma locataire dans ses démarches (syndic, conciliateur, autre bailleur/propriétaire) , mais c'est elle qui doit initier le processus !
    Oui c'était ce que je voulais dire ...

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
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    Citation Envoyé par Marieke Voir le message
    Oui c'était ce que je voulais dire ...
    Effectivement, j'ai bien l'intention d'appuyer ma locataire dans ses démarches (syndic, conciliateur, autre bailleur/propriétaire) , mais c'est elle qui doit initier le processus !
    et moi aussi ! eh ......... quel concert les filles ....

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Vero1901
    Ancienneté
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    la jurisprudence ne peut s'appliquer dans notre cas : en effet, le locataire n'a laissé qu'une semaine au proprietaire pour trouver une solution pour faire cesser les troubles de voisinage : je trouve que le delai est vraiment tres juste et que la mauvaise volonté du locataire (pour ne pas dire la mauvaise foi) est prouvable et evidente

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    Citation Envoyé par Vero1901 Voir le message
    la jurisprudence ne peut s'appliquer dans notre cas : en effet, le locataire n'a laissé qu'une semaine au proprietaire pour trouver une solution pour faire cesser les troubles de voisinage : je trouve que le delai est vraiment tres juste et que la mauvaise volonté du locataire (pour ne pas dire la mauvaise foi) est prouvable et evidente
    Bien sûr VERO on ne parlait pas dans l'immédiat...
    Par ailleurs on est d'accord qu'elle doit continuer à payer son loyer !

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