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Levée réserve sur PV d'AG

Question postée dans le thème Copropriété et Syndic sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2010
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    75009
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    76
    Bonjour

    J'ai obtenu de faire une terrasse en copropriété via un accord d'AG il est écrit pour lever les réserves:
    -que le projet technique soit valider par l'architecte de l'immeuble,
    - Pas de servitude des vues,

    Sur le 1er point c'est forcément un architecte mandaté par la copro pour valider le projet.
    Sur le 2ème point, le syndic ne veut pas lever la réserve sans un avis d'avocat ou d'architecte.

    Sur le 1er point je trouve normal de financer la validation technique, sur le point des servitudes de vues je suis plus embêter à devoir financer ce point en effet:
    - A l'origine il n'y avait pas de servitude de vues en copro, mais la jurisprudence semble avoir évoluée sur le sujet,
    - Dans tous les cas mon projet (garde corps extérieur) est à plus de 3 mètres de toutes vues.
    La distance des servitudes de vues étant au plus d'1,9 mètre, donc je le respecte,

    Est ce au syndic de prendre ses responsabilités ? peut il m'obliger à financer un organisme avocat ou architecte extérieur, pour lever cette réserve ?

    Merci à vous
    Romain

  2. #2
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    19 314
    Bonjour
    J'ai obtenu de faire une terrasse en copropriété via un accord d'AG il est écrit pour lever les réserves:
    -que le projet technique soit valider par l'architecte de l'immeuble,
    - Pas de servitude des vues,
    De quelles 'réserves' parlez-vous.

    De manière générale dans votre cas il est impératif de recopier la résolution votée plutot que d'en rapporter une interprétation partielle, les mots ont toujours une importance. La résolution votée contient-elle le mot 'réseve' plutot utilisé quand on réceptionne un chantier.

    Est ce au syndic de prendre ses responsabilités ? peut il m'obliger à financer un organisme avocat ou architecte extérieur, pour lever cette réserve ?
    Un avocat pour lever une réserve??? Hum hum, c'est de moins en moins clair.

  3. #3
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    février 2010
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    74
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    9 801
    bonjour,
    ce n'est pas au syndic qui n'est pas ni architecte, ni juriste, de décider si votre projet est conforme au code civil et aux règles d'urbanisme, c'est au copropriétaire qui présente son projet qu'il appartient de prouver que sa demande est conforme aux règles applicables.
    ce n'est pas au syndicat des copropriétaires de financer l'obtention des renseignements demandés par votre A.G. pour le projet d'un copropriétaire.
    qu'en pense votre conseil syndical ?
    salutations

  4. #4
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2010
    Localisation
    75009
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    76
    Voici le texte de la résolution d'AG:
    « L'Assemblée Générale, après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation et après délibération autorise Monsieur XXXXXX à créer un balcon à l'aplomb de son logement au-dessus du toit du garage situé dans la 2ème cour.
    Cette autorisation est donnée sous réserves :
    1) que l'architecte de l'immeuble valide au préalable le projet technique,
    2) que les autorisations administratives nécessaires soient obtenues,
    3) qu'il n'y ait pas de servitude de vue,
    4) que l'entretien de cette nouvelle installation reste à l'avenir à la charge exclusive du propriétaire. »


    Sur le point 3, j'ai obtenu ma déclaration préalable qui valide les règles d'urbanisme du PLU Parisien. Ca ne permet pas en l'état de valider les règles de servitudes de vue qui pourraient être plus contraignante.
    Si le syndic prenait 2 min pour regarder le plan de la DP et lire le code civil 3 min, il verrait bien qu'on est à plus de 3 mètres en tous points, que la réserve est donc levée.
    Est il en droit de me demander de financer encore une étude d'architecte ou d'un avocat ?
    Il faut savoir que le syndic avec l’architecte de l'immeuble font tout pour bloquer mon projet, j'ai obtenu ma DP en août 2017....

    Je leur prouve par A+B (3 mètres en tous points alors que les servitudes de vues c'est 1,9 mètre...) que mon projet est conforme, mais ils ne lisent même pas mes mails j'ai l'impression.....

    Un syndic a quand même fait un peu de droit et d'urbanisme non ? les servitudes de vues sont une notion très simple ?

    Personnellement je suis bien d'accord que ça ne soit pas au syndicat (j'ai d'ailleurs payé toutes les études d'architecte de l'immeuble), mais qu'ils me demandent encore une étude à financer je suis embête... surtout s'il ne valide pas le projet après et trouve d'autres excuses......

    Merci


  5. #5
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    19 314
    Est il en droit de me demander de financer encore une étude d'architecte ou d'un avocat ?
    Le syndic vous a demandé une étude d'achitecte ou d'avocat?

    Je leur prouve par A+B (3 mètres en tous points alors que les servitudes de vues c'est 1,9 mètre...) que mon projet est conforme, mais ils ne lisent même pas mes mails j'ai l'impression.....
    Qui est 'ils' au pluriel?

    Dans ce genre d'affaire, je préfèrerais les courriers, voire RAR aux mails.

    Avez vous demandé formellement au syndic de constater que toutes les réserves étaient levées?
    Pour le point de servitude de vue, visiblement la rédaction est faite par des ploucs, donc la réponse .... doit être à la hauteur; A part de vous engager a voir fait tout ce a qu'il fallait pour respecter le code civil je ne vois pas ce que vous pouvez faire de plus.
    Dernière modification par ribould ; 16/04/2018 à 13h38.

  6. #6
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    décembre 2014
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    910
    Bonjour,

    Je me pose une question (et ne suis pas sûre de la réponse) mais peut-être d'autres ici auront plus d'expertise.

    Pourquoi l'architecte de l'immeuble qui valide le projet technique ne se charge pas également de répondre à la question de la servitude de vue ?
    L'Anil, dont je vous joins le lien indique bien qu'il en a la capacité et le devoir de conseil.
    Bien sûr, vous devriez de votre côté payer le surplus lié à cette validation je pense.

    https://www.anil.org/documentation-e...esponsabilite/

  7. #7
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2010
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    75009
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    76
    Citation Envoyé par laurapepi Voir le message
    Pourquoi l'architecte de l'immeuble qui valide le projet technique ne se charge pas également de répondre à la question de la servitude de vue ?
    Très bonne question...
    En fait il écrit toujours dans ses rapports techniques:
    « l’aménagement proposé aggravera les conditions de vue directe par rapport aux baies du bâtiment situé en face, à moins de 3 mètres. Cela nécessitera. Au moins un accord préalable des propriétaire concernés. »
    Dans ma DP il est très clair qu'il y a Plus de 3 mètres.

    Il sous entends que ma déclaration préalable ne respecte pas le PLU Parisien, ce qui est un autre sujet pour moi.
    Le syndic lui lit cette remarque comme ne respecte pas les servitudes de vues, ce qui n'a rien à voir.....
    Du coup on est en froid avec l'architecte de l'immeuble impossible de lui parler sereinement.... et on tourne en rond, le syndic ne veut prendre aucune initiative, connaissant mes voisins d'en face spécialiste de l'assignation....

  8. #8
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    19 314
    En fait il écrit toujours dans ses rapports techniques:
    « l’aménagement proposé aggravera les conditions de vue directe par rapport aux baies du bâtiment situé en face, à moins de 3 mètres. Cela nécessitera. Au moins un accord préalable des propriétaire concernés. »
    Dans ma DP il est très clair qu'il y a Plus de 3 mètres.
    Ah bon.

    Donc on n'est plus sur le simple exercice d'une résolution deja votée, on est au niveau d'un litige, une partie avec architecte indiquant que le voisin est à moins de 3 mètres et peut donc exercer un droit, et l'autre (vous) non professionnel prétend qu'il y a plsu de 3 mètres;

    A ce niveau, la rédaction de la DP n'est pas un JUge de paix puisque la déclaration de plsu de 3 mètres vous engage et que le service instructeur ne vient pas vérifier avec un mètre.

    Le syndic n'a pas a s'immiscer dans un litige pour lequel il n'est pas spécialiste. Si son architecte lui dit qu'il y a moins de 3 mètres et qu'il faut en tirer les conséquences, il est dans son droit, la seule chose que vous puissiez faire le cas échéant est d'aller en justice ou en conciliation au minimum.

    Ca aurait été bien de tout expliquer au premier post sans qu'on ait besoin de vous sortir les vers du nez...

    connaissant mes voisins d'en face spécialiste de l'assignation....
    En général quand on prétend que en face on est spécialiste de l'assignation ou de l'action en justice, c'est qu'on entend passer en force et avec peu d'argument;

    Visiblement vous avez donc des voisins 'au fait de leurs droits' et qui entendent les faire exercer.
    Raison de plus pour que le syndic s'en tienne à ce que lui rapporte son architecte puisque c'est justement ce que le syndicat lui a demandé de faire, vous inclus.
    Dernière modification par ribould ; 16/04/2018 à 15h54.

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
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    5 346
    Bonjour,

    C'est quoi une "servitude de vue" en terme juridique et dans votre cas ? en effet, vous ne parlez nullement de créer une ouverture ....

  10. #10
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    19 314
    J'ai compris pour a part qu'avec son balcon il s'approche de 50 cm ou de 1 mètre du voisin....

  11. #11
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    décembre 2014
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    910
    Citation Envoyé par drom1 Voir le message
    « l’aménagement proposé aggravera les conditions de vue directe par rapport aux baies du bâtiment situé en face, à moins de 3 mètres. Cela nécessitera. Au moins un accord préalable des propriétaire concernés. »
    Dans ma DP il est très clair qu'il y a Plus de 3 mètres.
    En clair, vous ne pouvez pas rester avec cette contradiction.

  12. #12
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2010
    Localisation
    75009
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    76
    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Ah bon.
    Le syndic n'a pas a s'immiscer dans un litige pour lequel il n'est pas spécialiste. Si son architecte lui dit qu'il y a moins de 3 mètres et qu'il faut en tirer les conséquences, il est dans son droit, la seule chose que vous puissiez faire le cas échéant est d'aller en justice ou en conciliation au minimum
    .
    Le projet est théorique et sur plan, donc il n'y a aucune analyse à faire juste lire la valeur que j'ai défini dans le DP soit 3,1 mètres.

    ---------- Message ajouté à 21h34 ---------- Précédent message à 21h33 ----------

    Citation Envoyé par rambouillet Voir le message
    Bonjour,

    C'est quoi une "servitude de vue" en terme juridique et dans votre cas ? en effet, vous ne parlez nullement de créer une ouverture ....
    Effectivement je ne crée aucune ouverture, mais une terrasse donc je rapproche le vis-à-vis mais il y a plus de 3 mètres en direction de toutes les ouvertures en vis-à-vis...

    ---------- Message ajouté à 21h35 ---------- Précédent message à 21h34 ----------

    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    J'ai compris pour a part qu'avec son balcon il s'approche de 50 cm ou de 1 mètre du voisin....
    ALors vous ne devez pas avoir bien compris.... Je fais une terrasse de 1,5 mètres de large mais il restera toujours plus de 3 mètres du voisin

    ---------- Message ajouté à 21h37 ---------- Précédent message à 21h35 ----------

    Citation Envoyé par laurapepi Voir le message
    En clair, vous ne pouvez pas rester avec cette contradiction.
    Oui mais il ne veut pas modifier son document et le mettre en rapport avec ma DP...

    ---------- Message ajouté à 21h40 ---------- Précédent message à 21h37 ----------

    Merci à tous pour vos retours.

    Pour en revenir à la question initiale (la levée de réserve par le syndic), je comprends que de toute manière la seule manière de faire bouger le syndic, est de lui faire un courrier d'un autre architecte sur ce point spécifique.

    ---------- Message ajouté à 21h45 ---------- Précédent message à 21h40 ----------

    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    En général quand on prétend que en face on est spécialiste de l'assignation ou de l'action en justice, c'est qu'on entend passer en force et avec peu d'argument;
    C'est simplement que j'ai 3 procès aux fesses par ces voisins pour une question d'aliénation des parties communes réalisées sur un lot acquis récemment mais l'empiètement a été réalisé il y a des décennies avant même qu'ils achètent eux-mêmes. Ils viennent de perdre le 1er référé, j'espère qu'ils perdront les suivant (annulation d'AG de rachat, fond...). Verdict dans 2 ans....

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