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Achat de logement occupé (locataire tutelle renforcée)

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #13
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
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    2 441
    avec les baux loi 48 il faut maitriser le sujet...
    Marieke et yapasdequoi ont trouvé ce message utile.

  2. #14
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juillet 2017
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    3 065
    Citation Envoyé par Soleil51 Voir le message
    avec les baux loi 48 il faut maitriser le sujet...
    C'est absolument vrai !
    Je confirme avec un exemple cuisant de presque 20 ans, 6 procédures infructueuses ayant usé 4 avocats, et pourtant les "locataires" étaient parfaitement expulsables : insuffisance d'occupation, sous-location illégale, ressources dépassant le plafond avec fraude fiscale, logement alternatif non déclaré, j'en passe et des meilleures.
    Sois je suis tombée sur des quiches (mais 4 fois c'est beaucoup) ou bien c'est vraiment coriace !

  3. #15
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2018
    Messages
    9
    Oui mais un locataire qui a pas payé l'intégralité des loyers (soit disant à cause de probleme financier alors que sa situation n'a jamais changé) peut-il etre vu comme étant de bonne foi ?

  4. #16
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    19 253
    je peux y apporter des modifications, que me recommendez vous de mettre pour me proteger de cette situation ?
    Rien pour ma part et pourtant j'ai de l'expérience; Voyez un avocat, et un spécialisé, ce qui ne court pas les rues.

    un locataire qui a pas payé l'intégralité des loyers (soit disant à cause de probleme financier alors que sa situation n'a jamais changé) peut-il etre vu comme étant de bonne foi ?
    D'abord je ne vois pas en quoi sa mauvaise foi changerait quoi que ce soit aux délais, vous avez besoin d'une sérieuse remise a niveau concernant les lois, et ensuite, je me parlerais bien de penser et surtout de l'exprimer devant un Juge que cette locataire est de mauvaise foi.

    Vu le tableau que vous décrivez, cela m'a tout l'air d'être ce qu'on appelle un cas social, incapable de se gérer et en particulier de connaitre et de gérer les aspects légaux, donc au contraire, tout ce qu'il y a de bonne foi.

    Sans rien connaitre à la loi de 1948, sans rien connaitre au droit, sans rien connaitre à la rédaction d'un contrat, si je voulais être méchant, je dirais que vous n'avez rien à faire dans une telle 'affaire', ceci pris au sens strict, il y a rarement de l'argent à gagner dans de tels cas.

    Vos questions ne sont pas sérieuses et en rien à la hauteur de l'enjeu.
    Ceci dit rien ne vous empeche d'essayer.
    Marieke a trouvé ce message utile.

  5. #17
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    3 065
    Citation Envoyé par ;3874594
    Oui mais un locataire qui a pas payé l'intégralité des loyers (soit disant à cause de probleme financier alors que sa situation n'a jamais changé) peut-il etre vu comme étant de bonne foi ?
    Sachez que la notion de "bonne foi" vue par un juge n'a rien à voir avec la notion de "bonne foi" du vocabulaire courant... Je l'ai expérimenté à 2 reprises face à un locataire ne payant pas ou partiellement (1 locataire loi 48 et 1 locataire loi 89).
    Bref si on vous dit que c'est un guêpier ... vous êtes maintenant libre d'y rester et d'y perdre vos illusions (et vos économies) ou de partir.
    Comme on dit : c'est vous qui voyez !
    Dernière modification par Animateur Communautaire ; 19/04/2018 à 11h24. Motif: anonymisation

  6. #18
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    55 695
    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Rien pour ma part et pourtant j'ai de l'expérience; Voyez un avocat, et un spécialisé, ce qui ne court pas les rues.

    D'abord je ne vois pas en quoi sa mauvaise foi changerait quoi que ce soit aux délais, vous avez besoin d'une sérieuse remise a niveau concernant les lois, et ensuite, je me parlerais bien de penser et surtout de l'exprimer devant un Juge que cette locataire est de mauvaise foi.

    Vu le tableau que vous décrivez, cela m'a tout l'air d'être ce qu'on appelle un cas social, incapable de se gérer et en particulier de connaitre et de gérer les aspects légaux, donc au contraire, tout ce qu'il y a de bonne foi. .
    De plus personne protégée , fuyez !

  7. #19
    Membre Sénior
    Ancienneté
    septembre 2017
    Messages
    291
    Bonjour
    Avez vous pensé que vous allez devoir payer peut-être un crédit pour ce bien. Engager des procédures avec avocat sans avoir la certitude que cette personne partira parce que la justice est d'une grande lenteur et que le tuteur de cette personne va faire ce qu'il faudra pour que cette personne reste dans un logement même sans droit en ne payant évidemment pas le prix du loyer et que vous n'aurez guère de recours pour obtenir le prix du loyer en attendant de pouvoir vous y installer..
    Vous prenez un très gros risque même en protégeant vos arrières parce qu'une fois la vente signée le propriétaire actuel lui aura touché le prix de la vente et que ce sera votre problème et plus le sien ...

  8. #20
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    3 065
    Si vous tenez vraiment à ce bien pour y habiter, il vous faut mettre une clause que vous achetez le bien libre de toute occupation : et puisque c'est si facile (!) laissez le vendeur s'en dépatouiller.

  9. #21
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2018
    Messages
    9
    Bonjour,

    merci pour vos réponse!
    En l'occurence, le tuteur de la locatrice vient de m'appeler et me dit qu'il est ouvert au négociation. je pensais à deux choses :
    -personne ne sait s'il y a un bail donc je voulais proposer la mis en place d'un bail pour un an (avec un loyer ridicule) mais un vrai bail oridinaire de un an
    ou
    -lui proposer la libération du bien contre une certaine sommes d'argent en échange de la libération du bien.

    Pensez-vous qu'il s'agit d'une bonne idée ? quelle option choisir à votre avis ?
    concernant la libération en échange d'une somme d'argent, est-il possible légalement de faire une transaction comme telle sans qu'il m'oppose le possible loi 48 (bail transmissible) par la suite ?
    de plus, un simple contrat de transaction est-il assez ou il faut légaliser la transaction devant un notaire/avocat ?

    Merci beaucoup de votre aide!

    ---------- Message ajouté à 13h14 ---------- Précédent message à 13h12 ----------

    Bonjour,

    si le contrat de vente comprend une clause disant que le bien est libre de tout occupation (alors qu'il y a un locataire sans bail écrit mais en procédure pour le faire reconnaitre); qu'en sera la valeur du contrat de vente comprenant une telle clause ("libre de tout occupation" ou "occupé par une personne sans droit ni titre") ? cela pourrait il m'aider d'une manière ou d'une autre ?

    Merci

  10. #22
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    19 253
    personne ne sait s'il y a un bail donc je voulais proposer la mis en place d'un bail pour un an (avec un loyer ridicule)
    Puisque vousfaites tout tout seul, pourquoi venez vous nous exposer ce que vos allez faire? C'est du n'importe quoi.

    lui proposer la libération du bien contre une certaine sommes d'argent en échange de la libération du bien.
    Juste une question (mais bon, je dois être totalement taré) pourquoi n'imposez vous pas que cela soit fait par le vendeur AVANT la vente?

    de plus, un simple contrat de transaction est-il assez ou il faut légaliser la transaction devant un notaire/avocat ?
    C'est... euhh... une blague?

  11. #23
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 695
    Pour faire un bail court il faut un motif bien encadré :
    Article 11

    Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6

    Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.

    Par dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement.

    Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu'une seule fois.

    Lorsque l'événement s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat.

    Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.

    Si le contrat prévu au présent article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l'ancien éventuellement révisé conformément à l'article 17-1.
    Ensuite il a un bail verbal renouvelable de 3 ans en 3 ans même si le bail de 1948 ne s'appliquait pas depuis le décès donc 2014 donc là il est reparti pour 3 ans en 2017 ! Si nouveau bail ce ne pourrait qu'être qu'au terme de celui là donc aucun intérêt !
    Vous ne pouvez pas prétendre qu'il n'a pas de bail !
    Dernière modification par Marieke ; 15/04/2018 à 13h06.

  12. #24
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2018
    Messages
    9
    On essaye de trouver des solutions à l'amiable au lieu d'aller sur du contentieux ou des frais d'avocat inutile ...d'ou ma volonté de comprendre un peu quoi faire car je m'y connais pas très bien ! pas la peine d'etre si agressif ribould !!!

    Pour répondre à votre question concernant la libération contre une somme d'argent : le tuteur semble (pouvoir peut etre accepté....) mais le vendeur veut faire la vente le plus rapidement car il a une transaction en cours lui de son coté. De plus, si je trouve un accord financier avant, il est fort possible que le propriétaire décide d'augmenter le prix de son bien ou de se retracté a la vente à la dernière minute dont l'objectif de mettre un accord préable, par un contrat, qui permettra aux deux parties d'avoir une certaines stabilités jusqu'a la vente puis jusqu'a la libération (en l'occurence, j'offirai une somme pour la libération + aucun loyer et le laisserai pour une période déterminer vivre dans le bien .....)

    concernant la transaction, c'est pas une blague, je veux savoir si elle doit etre fait devant un notaire ou si un acte sous seing privé/acte authentique est assez pour ce genre de transaction ....

    merci pour votre aide !

    ---------- Message ajouté à 14h19 ---------- Précédent message à 14h18 ----------

    Marieke,

    Merci pour la réponse ! donc si j'ai bien compris...pas de bail possible écrit pour lui sous la nouvelle loi ! et donc question... est il possible de le faire renoncer au bail loin 48 pour souscrire un nouveau bail si celui ci accepte ?

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