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Indemnité due au propriétaire si rupture de bail avant 1 an

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    août 2007
    Messages
    5
    Bonjour, j'ai signé un bail "référence 80 UNPI (d'au moins un an mais inférieur à trois ans)".
    Dans les clauses particulières (facultatives), ajoutées par la proprio, il y a :
    "Dans le cas où le locataire résilierait le bail conclu pour une durée d'un an avant le terme de ce dernier, une participation aux frais de relocation et une indemnité équivalente à la valeur de un mois de loyer sera supportée par le locataire (à défaut par la caution)"
    Je me pose la question de la légalité de cette clause.
    Dans l'article 7 du bail est écrit "Le présent bail pourra être résilié par le locataire pour la fin du bail ou à tout moment, en respectant un délai de préavis de trois mois. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, soit si le locataire âgé de plus de soixante ans justifie le changement de domicile par son état de santé ainsi que pour les bénéficiaires du revenu mnimum d'insertion, le préavis est réduit à un mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier."

    Précisions : je suis étudiant, l'appart est situé dans un "immeuble" de 15 apparts, tous détenus par la proprio, l'appart est non meublé.
    Est-ce que la clause est légale?
    La bail a-t-il validité de 1 an ou 3 ans?
    Il me semblait avoir lu que pour un non meublé c'est 3 ans minimum (sauf si raison personnelle ou professionnelle qu'elle ne m'a pas donnée).
    Je me pose toutes ces questions car à partir de mai je pourrai être en stage et donc je devrais peut-être résilier le bail plus tôt.
    De plus, elle a facturé sur la caution, au locataire précédent, 5 tâches sur le revêtement (rapprochées, diamètre ~1.5cm) 50€ la tâche, arbitrairement...
    Merci beaucoup.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Bellugue
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    9 549
    un bail d un an peut etre conclu, a condition de preciser sur le bail quel est l evenemment qui justifie la duree.
    Immobilier en Lozère - Un bail écrit, pour quoi faire ?
    la clause disant que vous pouvez resilier a tout moment, en donnant 3 mois de preavis et un en cas de mutation est la clause legale, insérée dans tout bail.
    celle ou vous devez une indemnité en cas de départ
    aujourd'hui est un joli cadeau, c'est pour ça qu'il s'appelle le présent.

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Bellugue
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    9 549
    un bail d un an peut etre conclu, a condition de preciser sur le bail quel est l evenemment qui justifie la duree.
    Immobilier en Lozère - Un bail écrit, pour quoi faire ?
    la clause disant que vous pouvez resilier a tout moment, en donnant 3 mois de preavis et un en cas de mutation est la clause legale, insérée dans tout bail.
    celle ou vous devez une indemnité en cas de départ, me parait illicite
    elle ne figure pas dans la liste des clauses reputees nulles.
    il est normal qu on ne puisse repertorier tout ce qui peut passer dans la tete des bailleurs en matiere de clauses abusives.
    j attend confirmation des autres intervenants, car je n ai rien trouvé qui rende incontestablement cette clause illicite
    aujourd'hui est un joli cadeau, c'est pour ça qu'il s'appelle le présent.

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    3 520
    Tout nous porte à comprendre que vous avez un bail d'habitation dans un logement vide, c'est à dire relevant du décret de juillet 1989 ==> la clause particulière se trouve donc être abusive, illégale, c'est à dire "réputée non écrite" ==> c'est à dire qu'elle n'est pas applicable. Vous pouvez poser préavis quand vous voulez. Et votre bail, il ne peut pas être d'un an, il est de 3 ans. Et cette durée de bail, elle est là pour vous garantir que le propriétaire ne va pas vous éjecter et non pas pour vous imposer de rester là !

    Cela dit, votre grippe sous de propriétaire commencera pas ne pas vous rendre l'argent sur le dépôt de garantie et vous allez devoir vous battre pour obtenir satisfaction. Tous ces gens qui s'invente des dispositions, plus elles sont illégale, plus ils sont convaincus d'avoir raison. En plus, un propriétaire expérimenté contre un jeune étudiant ! Il s'imagine qu'il est plus fort. Bon courage pour lutter. Si ça tourne au vinaigre, n'hésitez pas à solliciter la juridiction de proximité mise au point pour les conflits de ce type.

    Après, la difficulté, c'est de savoir si un stage peut être considéré comme un premier emploi et vous faire bénéficier du préavis réduit.

    Quant aux facturations arbitraires pour les dégradations, là aussi, la propriétaire a tort. Elle n'est pas office HLM (les seuls qui peuvent avoir un barême). Elle doit présenter un devis ! Je dis bien un devis, pas obligé de présenter la facture. La aussi, et même si son prix est parfaitement correct, elle a fait une illégalité. Alors, commencer à vous armer pour la mettre dans le droit chemin le jour où vous quitterez les lieux.

    Qu'il est dommage de se trouver contraint à signer avec des gens de ce type parce qu'on cherche simplement à se loger. On devrait avoir les moyens de boycoter ces individus, mais dommage,le marché de la location est trop tendu !

  5. #5
    Membre Sénior
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    385
    Bonjour,


    Le Bail "reference 80 UNPI" doit etre un bail type pour une location non meublee redige par l'Union Nationale de la Propriete Immobiliere, une association de defense des proprietaires.

    Ce sont des gens serieux donc le bail dans son fond et sa forme doit donc etre correct. L'article 7 du bail est typiquement un rappel des dispositions d'ordre publique (loi du 6 juillet 1989 qui regit les baux non meubles).

    La clause particuliere du proprietaire qui est semble en contradiction avec l'article 7 est en fait une clause abusive (definie par l'article L 132-1 du Code de la Consommation) et est donc reputee nulle et non avenue.
    Cette clause aurait ete valable dans le cas d'un bail meuble (contrat libre nettement moins encadre par la loi).

    Clauses abusives:
    Citations:

    "Durée du bail.De nombreux contrats fixent une durée irrévocable de la location. Le bail, par exemple, n’est pas résolu par le décès du preneur dont les héritiers restent tenus au paiement des sommes dues au bailleur.De telles clauses qui empêchent les locataires ou leurs héritiers de donner congé pour un motif légitime déséquilibrent le contrat au détriment de ces derniers."

    ou encore

    "Dépôts de garantie. Certains contrats prévoient le prélèvement sur le dépôt de garantie de différentes indemnités dues en raison de “violation des clauses et conditions du bail, sans justificatif et sans jugement”. Une telle clause, qui abandonne au seul professionnel la détermination desdites indemnités qu’il évalue discrétionnairement dans leur principe ou leur montant, est abusive."

    Source:
    Guide immobilier : location, caution, loyer, bail | La Vie Immobilière


    Pour ce qui est des taches, il n'y a pas de facturation au forfait. Le proprietaire doit fournir un devis etabli par un professionnel de la reparation requise (le devis seul est suffisant, il n'a pas l'obligation d'effectuer la reparation).


    Salutations,
    Miky

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Bellugue
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    9 549
    c est parfait
    incontestablement abusif
    y a vraiment du ménage a faire avec les bailleurs de locations etudiantes
    aujourd'hui est un joli cadeau, c'est pour ça qu'il s'appelle le présent.

  7. #7
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juillet 2006
    Messages
    4 321
    Bonjour,

    N'oubliez pas les Etats de lieux d'entrée et a de sortie?(je pensais aux tâches).

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 711
    En effet clause abusive ...vous pouvez partir à tout moment en donnant un préavis de 3 mois
    Pour le stage en entreprise pour les étudiants , hélas pas droit au préavis réduit à un mois car ce n'est pas considéré comme premier emploi ...seule la première immatriculation à la SS comme salarié y donne droit..

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    août 2007
    Messages
    5
    Merci pour toutes ces réponses.
    Dans cette copropriété il y a des appart meublés et des non meublés. Si j'ai bien compris, la clause est abusive que pour les non meublés? La loi Borloo de 2005 relative aux baux non meublés ne rend pas la clause abusive?
    Concernant la durée du bail, avait-elle le droit de me faire signer qu'un an? (Ca pose un problème concernant l'augmentation du loyer, qui, si j'avais signé trois ans, ne pourraient être qu'indexé sur l'indice INSEE, alors que pour un bail d'un an il est révisable à la fin de l'année).
    Encore merci.

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Bellugue
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    9 549
    si elle n a pas indiqué sur le bail, l evennement qui diminue a un an, la durée du bail, ce n est pas valable, vous avez donc un bail de 3 ans
    aujourd'hui est un joli cadeau, c'est pour ça qu'il s'appelle le présent.

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 711
    Citation Envoyé par Serik Voir le message
    Merci pour toutes ces réponses.
    Dans cette copropriété il y a des appart meublés et des non meublés. Si j'ai bien compris, la clause est abusive que pour les non meublés? La loi Borloo de 2005 relative aux baux non meublés ne rend pas la clause abusive?
    Concernant la durée du bail, avait-elle le droit de me faire signer qu'un an? (Ca pose un problème concernant l'augmentation du loyer, qui, si j'avais signé trois ans, ne pourraient être qu'indexé sur l'indice INSEE, alors que pour un bail d'un an il est révisable à la fin de l'année).
    Encore merci.
    Abusive pour les baux vides dépendant de la loi du 6 juillet 1989 car baux de 3 ans
    Pour les meublés la loi Borloo (habitation principale) prévoit la location pour un an ou 9 mois pour les étudiants donc rien à voir ...
    Pour l'indexation des loyers c'est l'IRL qui s'applique annuellement que ce soit un vide ou un meublé prorogé tacitement...
    même si c'est un bail de 3 ans (loi 1989) le loyer sera révisé chaque année ...
    Dernière modification par Marieke ; 24/08/2007 à 14h57.

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    je suis tres tres etonnée (voire choquée) qu'une assoc comme celle mentionnée, puisse editer des baux avec une telle clause .....

    n'est ce pas une clause rajoutée manuscritement ?
    car c'est illégal donc je suis surprise que les avocats de l'UNPI aient pu valider cela ...

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