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Indemnité due au propriétaire si rupture de bail avant 1 an

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #25
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    Je veux bien... mais je trouve que la question mérite d'être regardée à deux fois.
    y'a un nom pour cet exercice ...


    En tout état de cause il est certain qu'un congé donné prématurément par un locataire (disons avant 9 mois ) est générateur de frais pour le bailleur
    ce sont les risques du "métier" .... que chacun évalue lors de ses choix !

    encore une fois (et ce sera la dernière), la loi de 89 n'invoque pas la possibilité. Le bailleur peut demander indemnité, c'est SON pbl s'il veut perdre du temps et de l'énergie..... sa demande sera rejetée par un juge ....

    fin de l'apparté en ce qui me concerne.
    Dernière modification par Golfy ; 27/08/2007 à 08h14. Motif: correction orthographe

  2. #26
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    Citation Envoyé par Serik Voir le message

    Autre chose : pour les meublés, l'indemnité due est de deux mois de loyer, avec des loyers qui font de 380 à 390€ hors charges (40€, # Fournisseur en énergie # en sus), le déséquilibre est bien présent, non?
    Serik,

    préavis d'un meublé = 1 mois ...

    pourquoi parler "d'indemnités" de 2 mois ????? là encore relisez bien la loi. le locataire peut partir quand il veut avec un préavis de 1 mois. donc aucune indemnité à payer en supplément.

  3. #27
    Pilier Junior Avatar de Jean-didier
    Ancienneté
    juin 2006
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    1 279
    Bonjour,
    Tout d’abord un mot : mes observations visent essentiellement à relativiser la justesse d’une décision, selon la lecture que l’on fait des règles du jeu . Je ne tiens pas à dire que l’un à tort et l’autre raison, mais à alimenter la discussion sur la difficulté juridique que certains litiges présentent et sur l’importance de l’objectivité ou de l’indépendance dans l’analyse d’un juge. En examinant aussi objectivement que possible le cas soumis par Serik, on verra bien qu’un juge pourrait ne pas adopter aussi rapidement la solution en faveur du locataire et ignorer les moyens en défense du bailleur.

    Citation Envoyé par Serik Voir le message
    Je suis d'accord que la loi n'interdit pas explicitement le versement d'une indemnité, mais l'article disant que le locataire POURRA rompre le bail avec un préavis de 3 mois. Par "pourra", on entend bien "de plein droit", non?

    Eh bien : où est donc l’infraction à cet égard, puisque le locataire pourra toujours donner congé à tout moment avec préavis de 3 mois ?
    Certes s’il donne congé après un mois, il aura donc au maximum 5 mois de loyers « normaux » à acquitter ( le 1er mois avant le congé plus 3 mois de préavis + 1 mois « d’indemnité » ) soit l’équivalent de 5 termes pour 4 mois de location : il aura finalement payé un prix mensuel moyen de 125% du prix normal , mais cela uniquement en cas de congé après un mois … cela est-il «un « déséquilibre significatif » , considérant que le candidat locataire avait bel et bien connaissance de cette clause avant de signer et s’il l’a accepté c’est qu’il a estimé qu’elle ne comportait pas d’inconvénient rédhibitoire pour lui ( il savait qu’il devait rester au moins un an) , et sachant que s’il avait dit qu’il comptait louer pour 4 mois seulement, il n’aurait jamais trouvé , au « prix du marché »...
    Si le congé est donné disons après 7 mois d’occupation, qu’en serait-il ? Compte tenu du préavis de 3 mois, le bailleur pourrait donc compter sur 7 + 3 + 1 = 11 termes pour 10 mois de location : le locataire aura donc finalement payé un prix mensuel moyen de 110% du prix normal, soit, en effet une majoration de 10% , mais en contrepartie d’une grande liberté pour le locataire et d’une précarité relative pour le bailleur.
    Pensez-vous qu’un juge ne puisse faire ce raisonnement , ou ne puisse le comprendre, sachant en outre que cette modalité dans le prix de la prestation, n’est pas interdite ( article 4 de la loi de 1989), alors que bien évidemment si elle avait dû être considérée comme abusive elle aurait bien évidemment été ajoutée au 19 cas prévus !

    Citation Envoyé par Serik Voir le message
    Autre chose : pour les meublés, l'indemnité due est de deux mois de loyer, avec des loyers qui font de 380 à 390€ hors charges (40€, # Fournisseur en énergie # en sus), le déséquilibre est bien présent, non?

    Peut-être, mais le prix moyen mensuel « a posteriori » ( incluant l’indemnité) ne constitue pas un « déséquilibre significatif » s’il est comparé au prix qui aurait été payé à l’hôtel , car pour une occupation de courte durée en meublé, le candidat n’aurait pas trouvé, aussi facilement…

    Citation Envoyé par Serik Voir le message
    Quant à la démonstration sur l'augmentation à 125% du loyer pendant la première année, niveau tarif, on est largement au dessus des prix du marché, pas sûr que je l'aurai pris à ce tarif là!
    Il s’agit d’un prix conditionnel : çàd correspondant à une location de courte durée, ce que le locataire savait avant de signer le contrat. ( cf. 1134 CC) . En outre l’augmentation est dégressive avec la durée d’occupation et devient nulle si le contrat est maintenu au moins 12 mois, ce qui était bien l’intention des parties et ce qui était exprimé explicitement par ladite clause.

    Cordialement.

  4. #28
    Pilier Junior Avatar de Jean-didier
    Ancienneté
    juin 2006
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    Citation Envoyé par Serik Voir le message
    Il n'est pas marqué que la liste est non exhaustive, donc elle l'est, non? (c'est un peu le même principe de la clause qui n'est pas réglementée).
    Donc vu qu'il n'est pas marqué que je suis redevable d'une éventuelle indemnité...
    Quelle liste ? celle du L.132-1 ( liste indicative non exhaustive) du code conso. ou art 4 de la loi de 1989 ( les 19 cas a à s de clauses abusives : liste exhaustive ) ? Pouvez-vous préciser votre argumentation svp.

  5. #29
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    août 2007
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    5
    Citation Envoyé par Jean-didier Voir le message
    Quelle liste ? celle du L.132-1 ( liste indicative non exhaustive) du code conso. ou art 4 de la loi de 1989 ( les 19 cas a à s de clauses abusives : liste exhaustive ) ? Pouvez-vous préciser votre argumentation svp.
    "Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis" -> Il n'est pas marqué que je suis éventuellement redevable d'une indemnité au propriétaire. Mais en même temps c'est "pendant le délai de préavis".
    Ce qui me choque, c'est que de cette manière, le propriétaire se "défausse" de la responsabilité de retrouver un locataire pendant la période de préavis. A quoi servent les heures de visites obligatoire que doivent supporter le locataire si le proprio se donne 1 mois ensuite pour trouver un locataire?
    Autre chose : le propriétaire ne peut encaisser deux loyers de personnes différentes à la foi, considère t-on cette indemnité comme le mois de loyer qui suivrait le préavis?
    J'ai posé la question à [une union de propriétaires]hier, j'espère qu'ils y répondront.

    Edit : vous dîtes "il savait qu’il devait rester au moins un an" -> La fixation d'une durée irrévocable de location est interdite! (voir un post précédent dans ce topic).

    Edit2 : réponse de[l'union de propriétaires]
    Cher Monsieur,

    Nous avons bien pris en compte votre demande, cependant nous ne pouvons y apporter une réponse.

    Merci de bien vouloir adresser à une association de défense des locataires (CGL, CLCV,...)

    Cordialement.

    Cordialement,
    L'équipe de[une union de propriétaires]



    En clair ils cautionnent...
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 29/08/2007 à 13h34. Motif: anonymisation

  6. #30
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    Alors ça c'est inconcevable !
    Voyez avec votre bail l'ADIL à côté de chez vous ....
    Voir ANIL - Agence Nationale pour l’Information sur le Logement, votre guide du logement

  7. #31
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    marieke, non ce n'est pas inconcevable ...

    l'organisation en question est une union de proprios ...
    dont il faut etre adhérent pour avoir réponse.
    imagines-tu une seule seconde qu'ils vont répondre, au tel, à un non adhérent, locataire de surcroit ????

    ca, c'est du domaine du rêve ...

  8. #32
    Pilier Junior Avatar de Jean-didier
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    Citation Envoyé par Serik Voir le message
    vous dîtes "il savait qu’il devait rester au moins un an" -> La fixation d'une durée irrévocable de location est interdite! (voir un post précédent dans ce topic).
    ...
    Bonsoir,
    oui, le locataire savait que pour payer le prix minimal ( ou le prix de référence selon le bail) il devait rester au moins 12 mois; mais il ne lui a jamais été interdit de donner congé, même dès le lendemain de la date de début . On ne peut donc pas dire qu'il y a eu fixation d'une durée irrévocable. On peut dire toutefois en effet que le loyer est dégressif au cours de la première année , mais cela est-il interdit par la loi ?
    Si cette disposition est abusive, pourquoi n'a-t-elle pas été prévue dans la liste des clauses abusives de l'article 4 du la loi de 1989.
    En réalité, la loi se borne à dire ce qui est obligatoire et ce qui est interdit. Toute le reste doit être possible et autorisé et la seule régulation des pratiques ou des prétentions ou exigences des "professionnels" ( en général au sens de fournisseurs, de vendeurs ou de stipulants dans un contrat) comme des "clients"( d'acheteurs) : c'est la libre concurrence. Si un propriétaire demande une indemnité pour congé prématuré, il aura peut-être plus de difficulté à trouver un locataire, et sera peut-être conduit à revoir ses prétentions, mais cette clause dissuadera les candidats qui savent d'avance qu'ils ne resteront pas plus que quelques mois, mais se gardent bien de le dire, les petits malins .... Autrement dit cette clause ne cause aucun tort au locataire : si le locataire reste plus de 12 mois, il paye le loyer de référence, sinon il paye un loyer majoré selon les modalités convenues à l'avance , bien évidemment, et parfaitement acceptées par lui .
    Encore une fois je n'essaye pas de convaincre, mais uniquement de souligner que l'anayse et l'argumentation d'une partie dans un procès pourra bien être aussi pertinente que celle de son adversaire.
    Quant à la qualification retenue : "indemnité" ou " loyer dégressif dans le temps" , n'oublions pas l'article 12 du NCPC , 2ème alinéa : "le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée."
    Enfin si cette question devait, faire l'objet d'une décision d'appel en faveur du bailleur, je ne vois pas sur quelle base légale elle pourrait être infirmée par la Cour de cassation, sachant qu'en rendant un tel arrêt la Cour d'appel n'aurait, à mon avis, violé aucune loi d'aucun code. Alors que dans le cas contraire, il serait plus aisé de prouver la violation de la loi par les juges.
    Cordialement.

  9. #33
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    marieke, non ce n'est pas inconcevable ...

    l'organisation en question est une union de proprios ...
    dont il faut etre adhérent pour avoir réponse.
    imagines-tu une seule seconde qu'ils vont répondre, au tel, à un non adhérent, locataire de surcroit ????

    ca, c'est du domaine du rêve ...
    Oui je suis toujours naîve...

  10. #34
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    Citation Envoyé par Jean-didier Voir le message
    Bonsoir,
    oui, le locataire savait que pour payer le prix minimal ( ou le prix de référence selon le bail) il devait rester au moins 12 mois; mais il ne lui a jamais été interdit de donner congé, même dès le lendemain de la date de début . On ne peut donc pas dire qu'il y a eu fixation d'une durée irrévocable. On peut dire toutefois en effet que le loyer est dégressif au cours de la première année , mais cela est-il interdit par la loi ?
    Si cette disposition est abusive, pourquoi n'a-t-elle pas été prévue dans la liste des clauses abusives de l'article 4 du la loi de 1989.
    En réalité, la loi se borne à dire ce qui est obligatoire et ce qui est interdit. Toute le reste doit être possible et autorisé et la seule régulation des pratiques ou des prétentions ou exigences des "professionnels" ( en général au sens de fournisseurs, de vendeurs ou de stipulants dans un contrat) comme des "clients"( d'acheteurs) : c'est la libre concurrence. Si un propriétaire demande une indemnité pour congé prématuré, il aura peut-être plus de difficulté à trouver un locataire, et sera peut-être conduit à revoir ses prétentions, mais cette clause dissuadera les candidats qui savent d'avance qu'ils ne resteront pas plus que quelques mois, mais se gardent bien de le dire, les petits malins .... Autrement dit cette clause ne cause aucun tort au locataire : si le locataire reste plus de 12 mois, il paye le loyer de référence, sinon il paye un loyer majoré selon les modalités convenues à l'avance , bien évidemment, et parfaitement acceptées par lui .
    Encore une fois je n'essaye pas de convaincre, mais uniquement de souligner que l'anayse et l'argumentation d'une partie dans un procès pourra bien être aussi pertinente que celle de son adversaire.
    Quant à la qualification retenue : "indemnité" ou " loyer dégressif dans le temps" , n'oublions pas l'article 12 du NCPC , 2ème alinéa : "le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée."
    Enfin si cette question devait, faire l'objet d'une décision d'appel en faveur du bailleur, je ne vois pas sur quelle base légale elle pourrait être infirmée par la Cour de cassation, sachant qu'en rendant un tel arrêt la Cour d'appel n'aurait, à mon avis, violé aucune loi d'aucun code. Alors que dans le cas contraire, il serait plus aisé de prouver la violation de la loi par les juges.
    Cordialement.
    Non et non .cette loi est d'ordre public .....JEAN-DIDIER on ne peut ajouter des clauses ainsi qu'on le souhaite pour les baux loi 1989
    Cela est possible uniquement pour les locations régies par contrat citées dans l'article 2 (meublés saisonniers ou résidences secondaires , parkings, garages indépendants ...etc ...)...
    L'article 4 précise une liste de clauses abusives qui n'étaient pas clairement établies par la loi et l'affine ...mais la liste n'est pas exhaustive...
    Du moment que les conditions de préavis sont clairement énoncées aux articles 10,11 et 15 il n'y a pas à tergiverser ...tout ajout est illégal !
    Pour moi aussi cette discussion est close...

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