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Indemnité due au propriétaire si rupture de bail avant 1 an

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #13
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2007
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    3 337
    Citation Envoyé par Serik Voir le message
    Dans les clauses particulières (facultatives), ajoutées par la proprio, il y a :
    "Dans le cas où le locataire résilierait le bail conclu pour une durée d'un an avant le terme de ce dernier, une participation aux frais de relocation et une indemnité équivalente à la valeur de un mois de loyer sera supportée par le locataire (à défaut par la caution)"
    d'après la lecture du post, il semble bien que la clause soit belle et bien rajoutée, attendons confirmation...

  2. #14
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    merci chippi pour la transcription du message ...cela ne semble donc pas venir du bail édité par cette association ...
    je me disais aussi ...

    Dans les clauses particulières (facultatives), ajoutées par la proprio.....

    si rajoutée manuscritement par le bailleur, c'est autre chose ... ca n'a aucune valeur de toutes facons ! un bailleur peut très bien rajouter des clauses (facultatives) sans qu'on mette en doute le bail édité ....

    merci alors de ne pas faire d'amalgame, car cette association est sérieuse et pourrait nuire à sa réputation

  3. #15
    Pilier Sénior Avatar de Yeuse
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    12 405
    Dans ce cas il serait peut-être bon de la contacter (l'association) pour lui demander un peu d'aide et faire remettre dans les clous la proprio

  4. #16
    Pilier Junior Avatar de Jean-didier
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    1 279
    La question n’est peut-être pas aussi évidente. Elle mérite d’être examinée attentivement.
    En effet, cette clause selon laquelle une indemnité est due au bailleur en cas de congé donné par le locataire dans les 12 premiers mois , n’est pas prévue parmi les clauses réputées non écrites de l’article 4 ( a à s). Dès lors, peut-elle juridiquement être considérée comme abusive ?
    A mon avis : non... à cet égard ( loi de 1989) .
    Quant à la considérer comme abusive au regard de l’article L.132-1 du Code de la consommation, cela est aussi discutable car cette disposition ne fixe, semble-t-il, que les principes au premier alinéa :
    «Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. »

    Il est prévu au 2ème alinéa : « Des décrets en Conseil d ‘Etat, pris après avis de la Commission instituée à l’article L.132-2, peuvent déterminer des types de clauses qui doivent être regardées comme abusives au sens du premier alinéa. »
    et au 3ème alinéa :
    « Une annexe au présent code comprend une liste indicative et non exhaustive des clauses qui peuvent être regardées comme abusives si elles satisfont aux conditions posées au premier alinéa. En cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le demandeur n’est pas dispensé d’apporter la preuve du caractère abusif de cette clause. »

    Il faudrait donc comprendre que la charge de la preuve incombe au locataire : il lui appartient « d’apporter la preuve du caractère abusif de cette clause », puisqu’il n’est pas dispensé de cette charge …. Cela suppose donc qu’il y ait une demande judiciaire. Et alors , quelle sera la décision du Juge ? Évidemment l’appréciation souveraine permet certaines interprétations …
    Mais en droit , il ne pourra que constater que l’article 4 de la loi de 1989 ( les clause abusives) n’est pas violé et qu’en annulant cette clause du bail il ignore lui-même l’article 1134 du Code civil ( les conventions légalement formées tiennent lieu de loi…)…Il ne lui resterait donc qu’à invoquer l’article L.132-1 du Code de la consommation ( en observant toutefois qu’il n’existe aucun décret définissant comme abusive la clause en question). Il s’agirait donc, pour le juge, ( il faudrait donc une procédure…) d’apprécier « le déséquilibre significatif » que cette clause introduit entre les droits et obligations des parties.
    Même si l’on peut considérer que l’indemnité est importante ( un mois de loyer) et qu’elle aurait pu être dégressive en fonction de la durée d’occupation , il faut observer, qu’elle correspond à peu près aux frais du bailleur consécutifs à un congé , et qu’elle était parfaitement connue du locataire. Peut-on dès lors parler de déséquilibre significatif ?
    Qu’en pensent les spécialistes ? Jurisprudence ?
    Cordialement.

  5. #17
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    55 711
    JEAN -DIDIER si c'est un bail meublé résidence principale loué pour un an (loi BORLOO ) cette loi prévoit que le locataire peut donner son préavis à tout moment avec un préavis d'un mois donc la clause est bien abusive !

    S'il s'agit d'un bail loi 1989 le bail est de 3 ans sauf cas particulier (article 11) ce qui n'est pas le cas ici ... il n'est pas question dans les textes de paiement d'une quelconque indemnité en cas de départ au bout d'un an , (ni d'ailleurs à un moment quelconque) du moment qu'on respecte le délai de préavis à donner...(article 15) , il y a un préavis de 3 mois ou un préavis réduit de 1 mois ...il s'agit bien d'une clause abusive !
    Dernière modification par Marieke ; 26/08/2007 à 13h19.

  6. #18
    Pilier Junior Avatar de Jean-didier
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    1 279
    Oui, cette clause est peut-être abusive, mais, en droit, pour le savoir, à mon avis, il faudrait une décision judiciaire et si possible un arrêt d'appel et mieux encore un arrêt sur renvoi, ce qui donnerait plus de poids à la jurisprudence qui serait ainsi créée .
    Cordialement

  7. #19
    Pilier Sénior Avatar de Bellugue
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    9 549
    on va chercher midi a 14 heures , alors que marieke nous donne la reponse claire nette et precise.
    aujourd'hui est un joli cadeau, c'est pour ça qu'il s'appelle le présent.

  8. #20
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    absolument d'accord .... aucune raison d'accepter cette clause et de chercher ailleurs à créer jurisprudence, là où il n'y en a pas besoin !

    La loi de 89 est claire et ne prévoit pas d'indemnités à payer par le locataire.

  9. #21
    Pilier Junior Avatar de Jean-didier
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    1 279
    Je veux bien... mais je trouve que la question mérite d'être regardée à deux fois.
    Ce qui compte ce n'est pas tant que la loi de 1989 ne prévoit pas d'indemnité pour congé prématuré, mais bien plutôt qu'elle ne l'interdit pas et qu'elle n'interdit pas d'introduire une telle clause, ni aucune autre clause qui n'aurait pas été réglementée.
    Il faut observer que le même résultat pour les parties aurait pu être obtenu en fixant le loyer , par exemple, à 125% du loyer actuel et en prévoyant un certain rabais selon l'échéance et une certaine restitution ( définie par un barème selon la durée d'occupation) au locataire par le bailleur , cette restitution intervenant au plus tard après 12 mois et étant alors maximale et égale à un mois de loyer avant majoration. Dans ce cas , on voit que ce n'est plus le locataire qui paye une indemnité au bailleur, mais le bailleur qui verse une "prime de fidélité" à son locataire... mais cela revient exactement au même.
    La loi de 1989 n'interdisant pas au bailleur de diminuer le loyer en cours de bail et lui permettant de le fixer librement au départ, cette solution est sans doute conforme à la loi .
    En tout état de cause il est certain qu'un congé donné prématurément par un locataire (disons avant 9 mois ) est générateur de frais pour le bailleur.

  10. #22
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    août 2007
    Messages
    5
    Je suis d'accord que la loi n'interdit pas explicitement le versement d'une indemnité, mais l'article disant que le locataire POURRA rompre le bail avec un préavis de 3 mois. Par "pourra", on entend bien "de plein droit", non?
    Autre chose : pour les meublés, l'indemnité due est de deux mois de loyer, avec des loyers qui font de 380 à 390€ hors charges (40€, # Fournisseur en énergie # en sus), le déséquilibre est bien présent, non?
    Quant à la démonstration sur l'augmentation à 125% du loyer pendant la première année, niveau tarif, on est largement au dessus des prix du marché, pas sûr que je l'aurai pris à ce tarif là!
    Dernière modification par Serik ; 27/08/2007 à 01h09.

  11. #23
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    août 2007
    Messages
    5
    Je vais rajouter, pendant que je suis dans les textes :
    Article 15-I :
    "Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur."
    Il n'est pas marqué que la liste est non exhaustive, donc elle l'est, non? (c'est un peu le même principe de la clause qui n'est pas réglementée).
    Donc vu qu'il n'est pas marqué que je suis redevable d'une éventuelle indemnité...

  12. #24
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    55 711
    Citation Envoyé par Serik Voir le message
    Je suis d'accord que la loi n'interdit pas explicitement le versement d'une indemnité, mais l'article disant que le locataire POURRA rompre le bail avec un préavis de 3 mois. Par "pourra", on entend bien "de plein droit", non?
    Absolument
    Citation Envoyé par Serik Voir le message
    Autre chose : pour les meublés, l'indemnité due est de deux mois de loyer, avec des loyers qui font de 380 à 390€ hors charges (40€, # Fournisseur en énergie # en sus), le déséquilibre est bien présent, non?
    De toute façon ce n'est pas prévu par la loi Borloo, pour les résidences principales donc c'est pareil un seul mois....
    Avez vous contacté l'UNPI pour les informer de ceci ?

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