Vos question à l'Avocat
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vente immobilière

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    août 2007
    Messages
    7
    Bonjour,

    Sujet N°1:
    Mon épouse et moi-même avons fait l'acquisition d'une propriété dont le terrain est de 1530m2.
    J'ai été consulter le PLU à la mairie qui me signifie que notre terrain est constructible dans sa totalité.
    Néanmoins, pour faire construire il faut un minimum de 800m2.

    Etant donné que je ne peux atteidre ce minimum, voici ce que j'envisage:

    Construire une seconde maison sur ce terrain pour la vendre et me mettre en copropriété.
    Est ce qu'il y a une autre solution car j'ai entendu parlé de SCI.
    Quels ont les frais de mise en copropriété?

    Sujet N°2:

    Je construis donc cette maison dont je paye 150 000 € TTC
    Je compte la revendre 300 000 € TTC

    J'ai bien compris que je devais avoir une imposition sur la plus value d'environ 27% soit 40 500 €

    Néanmoins y a t-il d'autre frais que je devrais payer?
    De plus j'ai du mal à comprendre la TVA, pouvez vous m'aider.

    En résumé, je cherche un tableau qui m'indique tout les frais que je dois prendre en compte pour savoir combien il va me rester à la fin pour savoir si cette opération est rentable.

    Merci de votre aide

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Bellugue
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    9 549
    le PLU indique qu il faut une superficie minimum de 800 m2 ( de terrain) pour avoir le droit d edifier une maison
    et non que la maison doive faire au minimum 800 m2.
    c est le COS qui donne le rapport maison / terrain et qui indique quelle superficie maximum vous pouvez construire.

    juste un erreur d interprétation qui vous a causé des soucis inutiles
    aujourd'hui est un joli cadeau, c'est pour ça qu'il s'appelle le présent.

  3. #3
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juillet 2006
    Messages
    4 321
    Bonjour,

    Oui mais 2 maisons en coproprièté faisant 1600m2,il dépasse quand même les 1530 m2.
    Aussi,je me demande s'il s'agit -de son point de vue-d'une surface de construction de 800m2

    Mais il va certainement préciser tout ça afin d'éclaircir.

    Cdt

  4. #4
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    août 2007
    Messages
    7
    Bonjour,

    Je vous remercie de vos réponses, et je vais vous donner un complément d'information.

    Je suis d'accord avec ce que vous dites, et dans le PLU il est notifié concernant le COS, qu'il n'est pas fixé de COS, par contre il y a un corfficient d'emprise au sol qui est de 30%.
    Donc je peux construire au maximum d'emprise au sol 459m2.
    Etant donné que nous avons une maison de 100m2 au sol, je peux donc construire 359m2 maxi.
    Est ce exacte et pouvez vous m'aider pour mon sujet principal.
    Merci

    Pour vous donner un peu plus de précision, derrière chez nous il y avait une maison avec un terrain de 2500m2
    Un promoteur à démolie la maison et a construit une copropriété de 7 maisons, prix d'achat des maisons pour les propriétaires de 270 000€ à 320 000€.

    Pourquoi je ne pourrais pas construite une maison sur mon terrain étant donné que je me met en copropriété?

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Bellugue
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    9 549
    il faut diviser votre terrain.
    vous gardez 730 mr et votre maison de 100 m2
    le nouveau lot de 800 mr pourra supporter une construction de 266 mr.
    Aménagement, urbanisme / Vous avez un projet
    aujourd'hui est un joli cadeau, c'est pour ça qu'il s'appelle le présent.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Bellugue
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    9 549
    toujours pas repondu a la question initiale , les frais en cas de revente
    Guide de l'immobilier en France : le régime fiscal de l'investisseur
    la TVA est supportée par l acquereur
    aujourd'hui est un joli cadeau, c'est pour ça qu'il s'appelle le présent.

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    août 2007
    Messages
    7
    Bonjour,

    Je vous remercie de votre réponse, mais la solution que vous me donnez n'est pas faisable, étant donné que je ne peux pas atteindre la superfice de 800m2 pour la seconde maison.

    Je pense que la seule solution faisable est celle ci dessous:

    Je suis propriétaire d'une maison 100m2 avec un terrain de 1530m2
    Le PLU dit 800m2 mini pour construire avec 30% maxi d'emprise au sol.

    Etant donné que je ne dois pas dépasser 30% je peux donc construire en tant que propriétaire une seconde maison sur mon terrain.

    La seconde maison terminé, je me met en copro et je revend la maison.

    Pouvez-vous me dire si mon raisonnement est juste?

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Bellugue
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    9 549
    a voir avec la mairie si votre cos residuel permet une construction non accolee.
    il se peut que vous ayez le droit de l utiliser pour des dependances, ( garage non accole a la maison) et pour un agrandissement de la votre.
    il se peut que vous soyez obligé de diviser le terrain pour construire
    Contrôle de la densité constructible des terrains après division
    aujourd'hui est un joli cadeau, c'est pour ça qu'il s'appelle le présent.

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    août 2007
    Messages
    7
    Bonsoir,

    Votre réponse est très interessante, je comprend donc que si je dois me mettre en copropriété, je suis obligé d'accoler la maison à la mienne.

    Bon je vais regarder le PLU et vous donnerai plus d'information.

    merci

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    août 2007
    Messages
    7
    Bonsoir,

    Voici le complément d'information

    Article UD8- Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété.

    A moins que les batiments soient contigus, la distance entre deux constructions sur un même terrain doit-être telle que les conditions de passage et de fonctionnement du matérile de lutte contre l'incendie soient satisfaites.

    Article UD14 - Coefficient d'occupation du sol

    Il n'est pas fixé de coefficient d'occupation du sol

    Article UD15 - Dépassement du coefficient d'occupation du sol

    Sans objet.

    Donc si je comprend ces articles, je ne suis pas obligé d'accoler cette seconde maison.

    Est ce exact?

    merci

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Bellugue
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    9 549
    apparemment non, juste de quoi laisser le passage de pompiers, ce qui est en general 4 metres
    aujourd'hui est un joli cadeau, c'est pour ça qu'il s'appelle le présent.

  12. #12
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    août 2007
    Messages
    7
    Bonsoir,

    Si je comprend bien votre réponse, je ne suis pas obligé d'accoler la maison.

    Oui ou non

    merci

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