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Discussion : Durée de mandat du syndic bénévole non définie en AG

  1. #1
    Membre Junior

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    Bonjour à tous et par avance merci pour votre intérêt ,

    Le syndic bénévole d’une copropriété est élu en août 2016. Il n’y a pas de mandat écrit juste une résolution qui dit qu’il est élu syndic bénévole de la copropriété.
    Aucune duree n’est spécifiée.

    Il n’organise pas d’AG en 2017. Il annonce qu’il va faire une AG en septembre 2018.

    Ma question est la suivante : est il habilité à l’en faire ?

    Existe t il des textes de loi sur le mandat lorsque la durée n’est pas écrite et s’appliquent ils de la même manière pour un syndic pro et bénévole ?

    sam

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    C'est ce décret https://www.legifrance.gouv.fr/affic...XT000006061423 qui donne une durée maximum de 3 ans.

    Cependant :
    Article 14-1 En savoir plus sur cet article...
    Créé par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 75 I JORF 14 décembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002
    Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 75 (V)
    Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

    Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

    La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Votre syndic bénévole devrait prendre un petit cycle de formation :
    * le mandat de syndic doit être accompagné d'un contrat issus d'un contrat type, même pour un "bénévole"
    * me mandat de syndic doit comporter une durée, une date de début et une date de fin sans pouvoir dépasser 3 ans jour pour jour
    * une AG doit avoir lieu tous les ans

    Dans votre cas où tout cela n'y est pas, cela signifie que votre syndicat est gérée anormalement sur des choses simples et du B.A.BA, ce qui signifie qu'il peut y avoir des doutes sur des choses plus complexes....

    En ce qui concerne le mandat, au plus tard il se terminera en août 2019, mais si vous avez voir un juge, il y a de grandes chances qu'il désigne un administrateur provisoire, etc... et je ne suis pas sur que vous y gagnez.

    Mais vous ne dites rien d'un conseil syndical ?....

  4. #4
    Membre Junior

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    Merci yapasdequoi et Rambouillet,

    effectivement, dans le cas qui m’occupe le syndic bénévole a convoqué une AG en 2016 alors qu’il ny en avait pas eu en 2015. Il était syndic en 2014.
    Il ne considère pas du tout les membres du conseil syndical.

    C’est justement un membre de ce conseil syndical qui a soulevé ce point et menace de procédure au TGi si ce syndic convoque une AG en 2018.

    De plus, il y a une procédure engagée par ce membre du conseil syndical en vue d’annuler une résolution de cette AG 2016!

    D'où ma question, s’il invoque le fait que ce syndic a convoqué l’AG en 2016 alors
    qu’il n’y a pas eu d’AG en 2015
    et qu’en 2014 le syndic n’a pas mis de date du tout à son mandat (ni fourni de contrat)

    aura t il gain de cause ?

    Cela nous annulerait l’ensemble de l’AG 2016 ce que le copro est prêt à assumer!!

    Une bonne partie (mais pas suffisante en AG) souhaite un syndic pro...

    Ça fait une situation un peu compliquée et la procédure en cours peut remettre tout à zéro sans pour ma part savoir si cela est une bonne ou mauvaise chose...

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Vous n'avez pas eu d'AG depuis 2016 ? Laquelle statuait sur les comptes de 2015, je suppose ?
    Et quand est prévu l'examen des comptes de 2016 ? et de 2017 ? Avez-vous un budget prévisionnel ? Sur quelle base fait-il les appels de fonds ?

    Ce n'est pas l'AG qu'il faut contester, c'est le mandat du syndic lequel ne remplit pas ses obligations (sauf si j'ai mal compris) !

    ---------- Message ajouté à 22h00 ---------- Précédent message à 21h59 ----------

    Et doit-on comprendre que ce syndic bénévole a été nommé en 2014 ? Donc son mandat est bel et bien expiré ....

  6. #6
    Membre Junior

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    Non il n’y a effectivement pas eu d’AG depuis août 2016.
    Elle statuait sur les comptes depuis la dernière AG de 2014. Nous n’avons rien de tout ça !
    Contester le syndic pour son incompétence et ses erreurs est quelque chose qui commence à titiller certains copro qui veulent un syndic pro mais personne ne passe à l’acte.
    Le membre du conseil syndical était jusqu’à présent réticent mais depuis cette AG 2016 il y est prêt.

    Étant désigné syndic en 2016 il aurait un mandat de trois ans maximum soit jusqu’en 2019.

    MAIS ce sur quoi je m’interroge, c’est sur la validité de cette AG 2016 compte tenu du fait qu’en 2015 il n’y en a pas eu. j’ai obtenu autorisation de faire des travaux de façade et je m’inquiète de son annulation éventuelle.

    Si cet argument est avancé en procédure sera t il retenu par le juge ?
    Je rappelle que ni en 2014 ni en 2016, des dates de début et de fin de mandat du syndic sont mentionnées pas plus que de contrat établi.

    La première AG qui l’a désigné syndic date de 2009 d’après les infos que j’ai pu récupérer.
    Entre temps, il n’y a pas eu d’AG de manière régulière chaque année. Je n’étais pas propriétaire à l’époque.
    Dernière modification par samsaram ; 19/03/2018 à 22h35.

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Vous êtes donc inquiet quant à une contestation de vos travaux, mais pas sur la comptabilité fumeuse ni sur la destination des sommes qui vous sont réclamées chaque trimestre sans aucun contrôle ?

    Ce syndic désigné en 2016 sans contrat écrit (!) ne fait pas d'AG pour valider les comptes de chaque exercice ... C'est déjà une bonne cause de nullité de son mandat.

    Que fait le conseil syndical ? Ou alors tout le monde ferme les yeux et se contente de cette situation ? J'ai peur que votre réveil soit douloureux pour vous et les autres copropriétaires !

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Effectivement vous etes dans une situation particulière :
    * un syndic "bénévole" qui fait ce qu'il a envie
    * un CS qui ne réagit pas suffisamment (il a/avait les moyens de contrecarrer ce syndic)
    * un syndicat qui ne réagit pas et laisse faire
    * et un avocat pour le syndicat pour répondre à l’assignation du copro, et dont vous ne dites rien aujourd"hui, mais qui le manage ????? votre syndic bénévole, le CS ?....

    et maintenant un juge s'en mêle ; avec les avocats, ils vont conclure que c'est le "bazar" (en termes plus jolis et juridiques, cela sera dit...) et il risque de tout annuler et de vous désigner un administrateur pour remettre de l'ordre . Bien sur cet administrateur, fera ce qu'il veut, dans le temps qu'il veut (ou presque) et à un tarif plus élevé qu'un syndic pro....

    Voilà ce que risque de "gagner" votre syndicat.

    Quelles solutions maintenant ?
    * soit attendre le jugement
    * soit le président du CS notifie au syndic actuel une demande d'AG avec un ordre du jour et dans cet AG vous essayez de faire installer un syndic pro pour remettre de l'ordre et l'avocat pourra dire au juge que le syndicat face à ce meli-melo, les copros sont en train d'eux mêmes de remettre de l'ordre avec un syndic pro. Ainsi pourrez vous peut-être éviter l’administrateur (mais pas les annulations d'AG).

    Bien sur lorsqu'une AG est annulée par le juge, les décisions prises n'existent pas, donc vos travaux de façades n'auront pas été votés donc accordés.....
    Dernière modification par rambouillet ; 20/03/2018 à 07h18.

  9. #9
    Membre Junior

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    Je découvre jour après jour les joies de la copropriété !
    C’est une petite copro avec des personnes peu instruites et qui ne saisissent pas toutes les subtilités de ces lois. Tant que ce qui leur est réclamé n’est pas excessif et que l’immeuble est à minima entretenu, ils votent les résolutions lorsqu’ils se déplacent en AG.
    Le conseil syndical n’échappe pas à cette règle à part ce copro qui semble s’y connaître et qui ne s’opposait pas tant qu’il s’entendait bien avec le syndic.

    Je ne sais pas ce que vaut donc ce mandat de syndic bénévole en l’état, mais je comprends que la situation est particulièrement difficile.

    Merci pour vos réponses.

  10. #10
    Pilier Sénior

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    si l'AG de 2016 ne fait pas l'objet d'une procédure en annulation, elle est donc valable et les résolutions votées (si elle ne font pas l'objet d'une procédure en annulation) applicables.

    vous pouvez (avec d'autres) faire établir un projet de contrat d'un syndic professionnel et demander par courrier RAR la mise à l'ordre du jour de la nomination de ce syndic pour la prochaine AG

    le jour de l'AG vous expliquerez aux copropriétaires que le syndic actuel non professionnel n'applique pas les régles de fonctionnement des copropriétés et qu'il faut courir à la copropriété le risque de procédures qui couteront très cher à la copropriété

  11. #11
    Pilier Sénior

    Infos >

    vous pouvez (avec d'autres) faire établir un projet de contrat d'un syndic professionnel et demander par courrier RAR la mise à l'ordre du jour de la nomination de ce syndic pour la prochaine AG
    Le souci c'est va-t-il faire une AG ?????

    Etes vous nombreux dans cette copro ?

    Je pense qu'il serait plus efficace que le président du CS provoque une AG avec révocation du syndic actuel et désignation d'un nouveau syndic (pro). Si le syndic actuel ne bouge pas, lui le président du CS pourra convoquer en toute légalité la dite AG de révocation. Bien sur il faut se décarcasser un peu et ne pas faire la potiche au CS.

    Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.

  12. #12
    Membre Junior

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    Il y a justement une procédure sur l’AG 2016. Jusqu’à présent celui qui l’a entreprise ne contestait qu’une résolution mais l’évolution de la procédure ne le satisfaisant manifestement pas, il soulève ce point de mandat non daté qui pourrait annuler toute l’AG!!
    Je crois donc (?) que l’en syndic attend le résultat de la procédure pour faire une AG ...

    Je vais envoyer un LRAR pour proposer une résolution pour un syndic pro. Avec tous ces problèmes peut être la majorité sera obtenue.

  13. #13
    Pilier Sénior

    Infos >

    Voici un extrait d'article récent lu sur un site d'une association de défense des copropriétaires indiquant les risques que prend votre copropriété, et donc qui menacent votre patrimoine.

    • Impossibilité de recouvrer les charges d’un copropriétaire : les comptes n’étant pas approuvés, le budget prévisionnel n’étant pas voté, les appels de fonds ne peuvent être réglementaires et donc exigibles. Dans cette situation, il est impossible de lancer une procédure judiciaire en recouvrement de charges.
    • Absence de prise en charge par une assurance en cas d’accident si la copropriété n’a pas souscrit à une assurance multirisque ou au minimum de responsabilité civile, ce qui est souvent le cas en l’absence totale de gestion commune.
    • Depuis la loi ALUR, des ventes pourraient être annulées (par voie de rétractation et à l’initiative du vendeur) dans le cas où les documents qui doivent être transmis lors de la promesse ou de vente font défaut. De la même manière, l’absence de production d’un état daté peut entrainer certaines difficultés.
    • L’absence d’entretien des parties communes de l’immeuble peut mener à une dégradation rapide de la copropriété, entrainant un risque d’insalubrité et des travaux plus onéreux qu’avec une maintenance régulière, travaux impossibles à mettre en œuvre sans une gestion régulière de la copropriété, ou au prix de charges financières importantes pour les copropriétaires « bons payeurs ».
    Vous pouvez aussi envisager d'adhérer à une telle association qui vous aiderait à démêler vos soucis qui ne font que commencer !

  14. #14
    Membre Junior

    Infos >

    Re-bonjour,

    j’ai pu trouver ce texte stipulant - sous réserve que je l’ai bien compris- que les syndics bénévoles sont soumis aux mêmes obligations.


    http://ec.ccm2.net/droit-finances.co...8_0020-PDF.pdf

    Ma question demeure cela dit toujours sans réponse, de manière générale :

    Une résolution votée en AG désignant un syndic bénévole, sans contrat sans dates de fin de mandat est-elle valable ?


    Merci

  15. #15
    Pilier Sénior

    Infos >

    Une résolution votée en AG désignant un syndic bénévole, sans contrat sans dates de fin de mandat est-elle valable ?
    Si aucun opposant ne l'a contestée dans les 2 mois... elle est valable.

  16. #16
    Pilier Sénior

    Infos >

    OUI, effectivement tout candidat syndic (pro, non pro, coopératif, bénévole, etc... ) est soumis aux mêmes contraintes en tant que contrat : le contrat type du décret.

    La loi dit que son mandat (et donc son contrat) doi comporter une date de début de de fin de mandat ainsi que la durée :
    Article 29
    Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic.
    Donc pour répondre à votre question précise : un mandat qui n'aurait pas ces caractéristiques est donc contraire à la loi, mais il ne peut être déclaré illégale que par un juge.

    Si aucun d'entre vous ne bouge auprès d'un juge (et cela dans le délai de 2 mois de la notification du PV), le mandat peut être dit illégal, mais il s'applique donc il est valable !

  17. #17
    Membre Junior

    Infos >

    Cela ne s’apllique t il qu’aux AG postérieures à la loi? J’imagine non rétroactive ?

  18. #18
    Pilier Sénior

    Infos >

    Les résolutions votées antérieures à la loi sont bien anciennes ...
    Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

  19. #19
    Membre Junior

    Infos >

    Concernant le mandat du syndic, la loi avant les modifications macron indiquait donc déjà la nécessité des dates comme l’indique Rambouillet un peu avant ?

  20. #20
    Pilier Sénior

    Infos >

    Pour avoir les versions successives de cet article 29 : voir ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affic...Texte=20180323

    En 2004 c'était déjà le cas. (Macron n'a pas tout fait ...)

  21. #21
    Membre Junior

    Infos >

    Non bien entendu !��

    Je lis sur la résolution d’AG :
    - renouvellement de M. XXXXXX en qualité de syndic benevole.

    l ‘assemblée générale après en avoir délibérée renouvelle M.XXXXXXX jusqu’à la prochaine assemblée générale.

    Il n’y a pas de date précisément indiquée donc.

    Mais est ce qu’un renouvellement nécessite de re définir le contrat ou de toutes les façons le syndic doit le produire à chaque AG ?

  22. #22
    Pilier Sénior

    Infos >

    Il n'y a pas de "renouvellement". Il y a à chaque AG un contrat proposé et approuvé (ou pas).
    Le contrat doit être conforme au contrat type :
    https://www.legifrance.gouv.fr/eli/d...2013D/jo/texte

  23. #23
    Pilier Sénior

    Infos >

    Le renouvellement du syndic, cela n'existe pas .

    Lorsqu'il y échéance, on désigne le syndic pour un nouveau mandat. A chaque désignation du syndic, un projet de contrat calqué sur le contrat type doit être présenté et voté.

    Et cela même si c'est le même syndic depuis 20 ans.

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