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Discussion : infiltration eau de pluie depuis un balcon : qui est responsable ?

  1. #1
    Membre Sénior

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    bonjour,
    un copropriétaire de mon immeuble se plaint d'infiltrations dans le mur de sa cuisine. Cela est apparu à la suite d'un très fort épisode de pluie. Etant donné que je suis au conseil syndical, cette personne est venue me voir, et j'ai demandé au Syndic de diligenter une recherche de fuite. Le diagnostic de la recherche précise que l'origine de l'infiltration se trouve sur le balcon du dessus : présence de fissures dans le carrelage et à la jointure entre le balcon et la façade. Le RC stipule que les balcons sont partie commune, sauf les rambardes en fer. Est-ce que c'est à la copropriété d'engager des travaux d'étanchéité sur ce balcon ? ou bien la copropriétaire de l'appartement où se situe le balcon ?
    voici ce que dit le RC :
    "[...]elles comprennent notamment [les parties communes] : les murs de façade et de refend, tant en sol qu'en élévation, y compris leurs fondations, les balcons ou saillies en pierre ou en maçonnerie sur les murs de façade, le revêtement des balustres en pierre (mais non compris les garde corps et balustrades en fer des balcons, qui sont propriété privée)[...]
    j'interprète donc le balcon comme étant partie commune, c'est exact ?
    merci pour vos avis sur la question, qui doit-on relancer pour faire les travaux ?
    Dernière modification par gilles06 ; 13/03/2018 à 12h32.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Les balcons n'ont pas vocation à être étanches ......

    Les infiltrations par la façade ne sont pas toujours couvertes par les assurances... il faudrait vérifier si le revêtement de façades au droit de la cuisine n'est pas fissuré car des infiltrations par un mur c'est souvent cela....

  3. #3
    Membre Sénior

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    Bonjour,
    le diagnostic a répéré clairement le sol du balcon à proximité de façade : la dalle formant plancher se prolonge à l'extérieur pour former le sol du balcon. Les infiltrations ne sont pas en façade, mais bel et bien sur le sol du balcon. Le RC stipule que le balcon est partie commune, est-ce possible ou bien totalement fantaisiste ? c'est important pour le plaignant de savoir vers qui se retourner : copro ou voisin ?

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Ce que vous appelez 'diagnostic' est une détection du cheminement de l'eau d'infiltration.
    Rambouillet vous explique que la plupart du temps cette eau doit être bloquée en arrivée de facade, pas par le carrelage du balcon.

    D'une façon ou d'une autre le responsable semble être le syndicat.
    Pour l'occupant, peu importe, c'est son assurance qui soit le rembourse soit l'aide.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Si le RdC dit que le balcon est une partie commune, alors c'est une partie commune !!!

  6. #6
    Membre Sénior

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    merci, je vais donc demander au Syndic de diligenter une étanchéité du balcon à l'intersection avec la façade, et de se mettre en rapport avec l'assureur de la personne chez qui il y a l'infiltration. Le copropriétaire chez qui se trouve la balcon semble donc hors de cause, si l'on s'en tient au RC. c'est ce que je voulais savoir.

  7. #7
    Membre Sénior

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    Bonjour,
    j'aurais besoin de votre avis sur une particularité du devis d'étanchéité du balcon en question.
    Le devis communiqué au Syndic possède 2 types de prestations :
    - l'étanchéité de la dalle du balcon, par application d'une couche de bitume,
    - la réfection du carrelage,

    Le RC stipule que les balcons sont parties communes (sauf les rambardes metalliques) : ma question est la suivante :

    à qui revient-il de choisir le modèle et la teinte du nouveau carrelage ? étant donné que l'existant ne se fait plus, c'est la copro qui choisit ? c'est le propriétaire de l'appartement ?

    j'aurais tendance à penser que c'est la copro, puisque les balcons sont parties communes sur le RC.

    Le carrelage actuel est du style des années 60, brisure de carreaux multicolores qui se faisait beaucoup à cette époque dans le midi. il sera difficile de le refaire à l'identique : autant passer à un carrelage traditionnel, uniforme.

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    Dans ma copro le balcon est partie commune mais le carrelage est privatif....
    Ce qui n'empêche pas le conseil syndical de réclamer l'harmonie de l'immeuble et donc un choix homogène de modèle.

  9. #9
    Membre Sénior

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    ok, merci, mais pour être plus précis : il faut donc que la copro définisse d'abord le modèle et la teinte du carrelage de remplacement ? c'est bien cela ? est-ce que le CS est compétent ou bien faut-il une AG pour définir ce modèle et cette teinte ?

  10. #10
    Pilier Cadet

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    Bonjour,
    Je crois que des précision sont nécessaires :
    1/ Votre problème est un défaut d’étanchéité du raccordement mur / dalle plancher-balcon. C’est ce point singulier qu’il faut traiter.
    2/ Il n’est pas nécessaire de faire un étanchéité de tout le balcon ! Il est aussi nécessaire de vérifier que l’écoulement de l’eau du balcon se fait bien sur l’extérieur et non contre le mur !
    3/ Un carrelage est jamais étanche ! Question : le carrelage est d’origine de la construction ?
    4/ L’adhérence d’un carrelage sur du bitume (produit mou) n’est pas idéal !
    5/ Il faut traiter le problème à l’angle mur / balcon. Traitement d’imperméabilisation des bétons à l’angle et pose à chaud de bandes d’étanchéité.
    Cordialement

  11. #11
    Pilier Junior

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    Bonjour,

    Les infiltrations par "balcon" sont assez problématiques...les causes pouvant fort bien être multiples et pas toujours certaines ...
    Afin de faire économiser un peu d'argent à la copropriété et pour compléter le message précédent...il s'agirait d'extraire du RC le fait que le carrelage n'est pas en partie commune.
    Quant au respect de l'harmonie de l'ensemble, à défaut de précisions lors des AG, le principe est le suivant:
    SIMILARITE en Forme, couleur, et matériaux par rapport à l'existant ou à l'avoisinant.
    Ce n'est que quand certains copropriétaires veulent changer d'aspect qu'une AG est recommandée.

    Cordialement
    Tout homme qui a du pouvoir est porté à en abuser; Pour qu’on ne puisse abuser du pouvoir, il faut [...], que le pouvoir arrête le pouvoir» (Montesquieu).

  12. #12
    Membre Sénior

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    Bonjour, Le RC ne mentionne nulle part que le carrelage des balcons est partie privative. il nomme les balcons dans leur globalité comme étant parties communes, exceptées les rambardes en fer. Nous ne trouvons pas actuellement d'entreprise qui veuille refaire le carrelage à l'identique de l'origine de la construction de l'immeuble : trop de temps à passer, matériau introuvable... (brisures de carreaux mutlicolores assemblées une par une, comme une mosaïque : coût très élevé). Nous optons donc pour un carrelage standard, d'un ton neutre et uniforme. C'est la copro qui paie, c'est elle qui choisit. ma question était surtout la règle de majorité pour décider du modèle de carrelage : le CS ?... l'AG ?....
    Nota : la fuite est parfaitement localisée par caméra thermique (plus aucune question à ce sujet n'est en suspend). La question porte à présent sur le choix de la décoration du revêtement du sol de balcon, et seulement lui. Le risque étant, pour le syndicat, que le copropriétaire du balcon rejette ce choix : mais étant donné que son balcon est une partie commune, comment pourrait-il rejeter un choix qui ne lui appartient pas ?

    faisons le parallèle avec un ravalement de façade : une fois que la copro a choisi une teinte de peinture, un copropriétaire ne peut plus s'opposer à ce que le mur de façade à hauteur de son balcon, ou de sa fenêtre, soit d'une teinte qui ne lui plait pas.... puisque cette surface est commune, et la teinte définie légitimement par le syndicat.

    ou alors : on met le modèle de carrelage à l'odre du jour d'une AG, et le copropriétaire dispose de 2 mois pour rejeter le choix du modèle. Ce qui impose de faire l'étanchéïté tout de suite (fuite) et le carrelage plus tard, après l'AG. (ça semble assez lourd comme procédé).
    Dernière modification par gilles06 ; 24/04/2018 à 12h34.

  13. #13
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    Moi je ferais ça :
    ou alors : on met le modèle de carrelage à l'odre du jour d'une AG, et le copropriétaire dispose de 2 mois pour rejeter le choix du modèle. Ce qui impose de faire l'étanchéïté tout de suite (fuite) et le carrelage plus tard, après l'AG.
    Sachant que la contestation d'une résolution doit se faire au TGI avec un avocat, des frais et une bonne justification... la probabilité est très faible.
    par contre c'est important que tous les copropriétaires sachent que dorénavant toute réfection de balcon devra utiliser ce même nouveau modèle de carrelage agréé par l'AG.

    NB : prenez un modèle à longue durée de vie !

  14. #14
    Pilier Sénior

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    ma question était surtout la règle de majorité pour décider du modèle de carrelage : le CS ?... l'AG ?....
    Le CS et le syndic font un choix de 3 carrelages, le syndic inscrit ce choix à l'OdJ de l'AG et l'AG choisit l'un des trois.... à la majorité 25-n...

  15. #15
    Membre Sénior

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    entièrement d'accord avec @yapasdequoi, le nouveau carrelage ainsi choisi servira de référence pour les réparations futures. L'entreprise va pour cela nous proposer des modèles "suivis" : dont la fabrication est pérenne.

  16. #16
    Membre Sénior

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    je voudrais ajouter que le prix des travaux d'étanchéité + refection du carrelage reste au-dessous de la limite d'autonomie du CS (niveau de dépense, voté, au-dessus duquel il faut une AG). Dans ces conditions, le choix du carrelage de remplacement pourrait-il être simplement décidé au sein du CS ?

  17. #17
    Pilier Sénior

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    je voudrais ajouter que le prix des travaux d'étanchéité + refection du carrelage reste au-dessous de la limite d'autonomie du CS (niveau de dépense, voté, au-dessus duquel il faut une AG).
    Ceci est illégal : un CS n'a pas d'autonomie financière !!!! aucun texte ne le permet !!!

  18. #18
    Pilier Sénior

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    je voudrais ajouter que le prix des travaux d'étanchéité + refection du carrelage reste au-dessous de la limite d'autonomie du CS
    ca n'existe pas la limite d'autonomie du conseil, c'est une légende urbaine transformée en pratique illégale par ceux qui y croient.

  19. #19
    Membre Sénior

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    Ah bon ?... j'étais persuadé que cela était une pratique courante et admise, afin d'éviter de convoquer une AG à chaque remplacement d'ampoule grillée... cela me semble du bon sens, pour les petites dépenses, d'autoriser un budget de travaux ou menues réparations, pour lequel le CS peut décider seul. J'en ai donc parlé à mon syndic, et il m'indique que les seules dépenses qu'il est possible d'engager hors AG sont celles d'entretien courant, c'est à dire celles qui consistent à entretenir des installations existantes pour les remettre en état (par exemple des pannes, des réglages, réparation de parties cassées ou abîmées, fuites...), et ce dans la limite de la ligne budgétaire affectée à ce poste (nommée " entretien et petites réparations ") votée en AG.

    donc il me semble que dans le cas de cette réfection d'étanchéité d'un balcon, nous sommes bien dans ce cadre de l'entretien et de la conservation du bâtiment.
    Dernière modification par gilles06 ; 02/05/2018 à 09h55.

  20. #20
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par gilles06 Voir le message
    Ah bon ?... j'étais persuadé que cela était une pratique courante et admise, afin d'éviter de convoquer une AG à chaque remplacement d'ampoule grillée... cela me semble du bon sens, pour les petites dépenses, d'autoriser un budget de travaux ou menus réparations, pour lequel le CS peut décider seul. Je vais en parler à mon syndic.
    Bonjour,
    Non vous faites erreur. C'est le syndic qui a une autonomie de gestion pour les dépenses d'entretien courant jusqu'à un certain seuil auquel il doit prendre l'avis du CS.
    Le CS a un avis consultatif mais pas de pouvoir de décision sur les dépenses, sauf si il a une délégation précise de l'AG (précise = objet + montant)

    Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

    En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.

  21. #21
    Pilier Sénior

    Infos >

    j'étais persuadé que cela était une pratique courante et admise, afin d'éviter de convoquer une AG à chaque remplacement d'ampoule grillée... cela me semble du bon sens, pour les petites dépenses, d'autoriser un budget de travaux ou menues réparations, pour lequel le CS peut décider seul. J'en ai donc parlé à mon syndic, et il m'indique que les seules dépenses qu'il est possible d'engager hors AG sont celles d'entretien courant, c'est à dire celles qui consistent à entretenir des installations existantes pour les remettre en état
    Je plussoie, et la encore vous confondez plusieurs choses.

    Les dépenses d'entretien ont été budgétées par l'AG en approbation du budget, donc il est même erroné d'énoncer qu'elles ne sont pas prévues.

    Et c'est le syndic qui est chargé de l'entretien courant, pas le conseil, même si le conseil peut être dans son role d'assister (mais pas de décider).

    donc il me semble que dans le cas de cette réfection d'étanchéité d'un balcon, nous sommes bien dans ce cadre de l'entretien et de la conservation du bâtiment.
    La réparation ou l'entretien, un fil de silicone par exemple ou une intervention ponctuelle, oui,
    La réfection, c'est refaire à neuf, ce n'est pas de l'entretien, sauf si on va dire (voire les liste des charges locatives d'un bail loi juillet 1989 pour avoir une idée) si par son cout cette réfection s'assimile à de l'entretien (Si il y a pour 20 euros de travaux de réfection, pas d'état d'ame)
    La réfection c'est même différent de la rénovation...
    Dernière modification par ribould ; 02/05/2018 à 10h31.

  22. #22
    Pilier Sénior

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    gilles, par contre rien n’empêche et c'est mieux) d'avoir des "imprévus" dans les comptes 604, 605. 606, 615 pour pallier à ce que vous citez les ampoules, etc... Un membre du CS peut aussi tout à fait avec l(accord du CS et du syndic, acheter lui-même des ampoules, les installer et se faire rembourser. Dans ce cas, le remboursement ne sefait pas en déduction des charges mais comme un fournisseur par le truchement d'un compte 401xxx au nom de ce membre, voir globalisé "remboursement aux membres du CS" ou "remboursement aux copros".

    Mais pour votre exemple (étanchéité balcon), cela me semble dépasser l'entretien courant et ne peut rentrer dans la procédure que je vous ai décrite....


    ps : ribould a été plus rapide que moi pour taper sur son clavier.....

  23. #23
    Membre Sénior

    Infos >

    Merci pour vos éclaircissements, on comprend bien la notion de conseil/contrôle par rapport à la notion de décision. Effectivement, pour le cas du balcon qui n'est plus étanche on dépasse le cadre de l'entretien courant. Je dirais même que le Syndic a obligation de diligenter des travaux car il s'agit de la conservation de l'immeuble (atteinte au ferraillage de la dalle) : responsabilité du Syndic. à ce moment-là le CS donne son avis (par exemple sur le montant du devis) qui n'est que consultatif.

  24. #24
    Membre Sénior

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    Bonjour à tous,


    je viens vous donner des nouvelles de ce cas, et en même temps j'ai une nouvelle question concernant ces travaux :


    le balcon a été traité contre les infiltrations (application de résine) et un nouveau carrelage a été posé. Tout s'est bien passé sauf un détail :
    l'entreprise a oublié de faire les joints de carrelage.
    J'avais averti le Syndic ne ne pas payer la facture tant que cela n'avait pas été fait (travaux incomplets = pas de paiement).
    Malgré cela il a payé la facture.
    ma question est la suivante :
    malgré le paiement, peut-on encore réclamer à l'entreprise de terminer son travail ? (le paiement ne vaut-il pas acceptation des travaux ?)
    sinon, est-ce de la responsabilité du Syndic ? (et dans ce cas il doit faire achever les travaux à ses frais).
    merci,

  25. #25
    Pilier Sénior

    Infos >

    Une entreprise sérieuse reviendra finir le travail....

    Avez vous une trace de "J'avais averti le Syndic ne ne pas payer la facture tant que cela n'avait pas été fait (travaux incomplets = pas de paiement)." car sinon....

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