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infiltration eau de pluie depuis un balcon : qui est responsable ?

Question postée dans le thème Copropriété et Syndic sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior
    Ancienneté
    juillet 2017
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    233
    bonjour,
    un copropriétaire de mon immeuble se plaint d'infiltrations dans le mur de sa cuisine. Cela est apparu à la suite d'un très fort épisode de pluie. Etant donné que je suis au conseil syndical, cette personne est venue me voir, et j'ai demandé au Syndic de diligenter une recherche de fuite. Le diagnostic de la recherche précise que l'origine de l'infiltration se trouve sur le balcon du dessus : présence de fissures dans le carrelage et à la jointure entre le balcon et la façade. Le RC stipule que les balcons sont partie commune, sauf les rambardes en fer. Est-ce que c'est à la copropriété d'engager des travaux d'étanchéité sur ce balcon ? ou bien la copropriétaire de l'appartement où se situe le balcon ?
    voici ce que dit le RC :
    "[...]elles comprennent notamment [les parties communes] : les murs de façade et de refend, tant en sol qu'en élévation, y compris leurs fondations, les balcons ou saillies en pierre ou en maçonnerie sur les murs de façade, le revêtement des balustres en pierre (mais non compris les garde corps et balustrades en fer des balcons, qui sont propriété privée)[...]
    j'interprète donc le balcon comme étant partie commune, c'est exact ?
    merci pour vos avis sur la question, qui doit-on relancer pour faire les travaux ?
    Dernière modification par gilles06 ; 13/03/2018 à 11h32.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
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    5 503
    Bonjour,

    Les balcons n'ont pas vocation à être étanches ......

    Les infiltrations par la façade ne sont pas toujours couvertes par les assurances... il faudrait vérifier si le revêtement de façades au droit de la cuisine n'est pas fissuré car des infiltrations par un mur c'est souvent cela....
    ribould a trouvé ce message utile.

  3. #3
    Membre Junior
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    juillet 2017
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    233
    Bonjour,
    le diagnostic a répéré clairement le sol du balcon à proximité de façade : la dalle formant plancher se prolonge à l'extérieur pour former le sol du balcon. Les infiltrations ne sont pas en façade, mais bel et bien sur le sol du balcon. Le RC stipule que le balcon est partie commune, est-ce possible ou bien totalement fantaisiste ? c'est important pour le plaignant de savoir vers qui se retourner : copro ou voisin ?

  4. #4
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    20 635
    Ce que vous appelez 'diagnostic' est une détection du cheminement de l'eau d'infiltration.
    Rambouillet vous explique que la plupart du temps cette eau doit être bloquée en arrivée de facade, pas par le carrelage du balcon.

    D'une façon ou d'une autre le responsable semble être le syndicat.
    Pour l'occupant, peu importe, c'est son assurance qui soit le rembourse soit l'aide.

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
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    5 503
    Si le RdC dit que le balcon est une partie commune, alors c'est une partie commune !!!

  6. #6
    Membre Junior
    Ancienneté
    juillet 2017
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    233
    merci, je vais donc demander au Syndic de diligenter une étanchéité du balcon à l'intersection avec la façade, et de se mettre en rapport avec l'assureur de la personne chez qui il y a l'infiltration. Le copropriétaire chez qui se trouve la balcon semble donc hors de cause, si l'on s'en tient au RC. c'est ce que je voulais savoir.

  7. #7
    Membre Junior
    Ancienneté
    juillet 2017
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    233
    Bonjour,
    j'aurais besoin de votre avis sur une particularité du devis d'étanchéité du balcon en question.
    Le devis communiqué au Syndic possède 2 types de prestations :
    - l'étanchéité de la dalle du balcon, par application d'une couche de bitume,
    - la réfection du carrelage,

    Le RC stipule que les balcons sont parties communes (sauf les rambardes metalliques) : ma question est la suivante :

    à qui revient-il de choisir le modèle et la teinte du nouveau carrelage ? étant donné que l'existant ne se fait plus, c'est la copro qui choisit ? c'est le propriétaire de l'appartement ?

    j'aurais tendance à penser que c'est la copro, puisque les balcons sont parties communes sur le RC.

    Le carrelage actuel est du style des années 60, brisure de carreaux multicolores qui se faisait beaucoup à cette époque dans le midi. il sera difficile de le refaire à l'identique : autant passer à un carrelage traditionnel, uniforme.

  8. #8
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juillet 2017
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    3 753
    Bonjour,
    Dans ma copro le balcon est partie commune mais le carrelage est privatif....
    Ce qui n'empêche pas le conseil syndical de réclamer l'harmonie de l'immeuble et donc un choix homogène de modèle.

  9. #9
    Membre Junior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    233
    ok, merci, mais pour être plus précis : il faut donc que la copro définisse d'abord le modèle et la teinte du carrelage de remplacement ? c'est bien cela ? est-ce que le CS est compétent ou bien faut-il une AG pour définir ce modèle et cette teinte ?

  10. #10
    Membre Sénior
    Ancienneté
    septembre 2015
    Messages
    490
    Bonjour,
    Je crois que des précision sont nécessaires :
    1/ Votre problème est un défaut d’étanchéité du raccordement mur / dalle plancher-balcon. C’est ce point singulier qu’il faut traiter.
    2/ Il n’est pas nécessaire de faire un étanchéité de tout le balcon ! Il est aussi nécessaire de vérifier que l’écoulement de l’eau du balcon se fait bien sur l’extérieur et non contre le mur !
    3/ Un carrelage est jamais étanche ! Question : le carrelage est d’origine de la construction ?
    4/ L’adhérence d’un carrelage sur du bitume (produit mou) n’est pas idéal !
    5/ Il faut traiter le problème à l’angle mur / balcon. Traitement d’imperméabilisation des bétons à l’angle et pose à chaud de bandes d’étanchéité.
    Cordialement
    Aie Mac a trouvé ce message utile.

  11. #11
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mai 2013
    Messages
    1 719
    Bonjour,

    Les infiltrations par "balcon" sont assez problématiques...les causes pouvant fort bien être multiples et pas toujours certaines ...
    Afin de faire économiser un peu d'argent à la copropriété et pour compléter le message précédent...il s'agirait d'extraire du RC le fait que le carrelage n'est pas en partie commune.
    Quant au respect de l'harmonie de l'ensemble, à défaut de précisions lors des AG, le principe est le suivant:
    SIMILARITE en Forme, couleur, et matériaux par rapport à l'existant ou à l'avoisinant.
    Ce n'est que quand certains copropriétaires veulent changer d'aspect qu'une AG est recommandée.

    Cordialement
    Tout homme qui a du pouvoir est porté à en abuser; Pour qu’on ne puisse abuser du pouvoir, il faut [...], que le pouvoir arrête le pouvoir» (Montesquieu).

  12. #12
    Membre Junior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    233
    Bonjour, Le RC ne mentionne nulle part que le carrelage des balcons est partie privative. il nomme les balcons dans leur globalité comme étant parties communes, exceptées les rambardes en fer. Nous ne trouvons pas actuellement d'entreprise qui veuille refaire le carrelage à l'identique de l'origine de la construction de l'immeuble : trop de temps à passer, matériau introuvable... (brisures de carreaux mutlicolores assemblées une par une, comme une mosaïque : coût très élevé). Nous optons donc pour un carrelage standard, d'un ton neutre et uniforme. C'est la copro qui paie, c'est elle qui choisit. ma question était surtout la règle de majorité pour décider du modèle de carrelage : le CS ?... l'AG ?....
    Nota : la fuite est parfaitement localisée par caméra thermique (plus aucune question à ce sujet n'est en suspend). La question porte à présent sur le choix de la décoration du revêtement du sol de balcon, et seulement lui. Le risque étant, pour le syndicat, que le copropriétaire du balcon rejette ce choix : mais étant donné que son balcon est une partie commune, comment pourrait-il rejeter un choix qui ne lui appartient pas ?

    faisons le parallèle avec un ravalement de façade : une fois que la copro a choisi une teinte de peinture, un copropriétaire ne peut plus s'opposer à ce que le mur de façade à hauteur de son balcon, ou de sa fenêtre, soit d'une teinte qui ne lui plait pas.... puisque cette surface est commune, et la teinte définie légitimement par le syndicat.

    ou alors : on met le modèle de carrelage à l'odre du jour d'une AG, et le copropriétaire dispose de 2 mois pour rejeter le choix du modèle. Ce qui impose de faire l'étanchéïté tout de suite (fuite) et le carrelage plus tard, après l'AG. (ça semble assez lourd comme procédé).
    Dernière modification par gilles06 ; 24/04/2018 à 11h34.

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