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Solde des comptes pour état des lieux de sortie (le locataire veut utiliser sa caution)

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior
    Ancienneté
    juillet 2007
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    Salut,

    Je suis dans une situation un peu incongrue. Mon locataire a des loyers et des régularisations de charges impayés. Il semble qu'il souhaite quitter prématurément les lieux en réglant une partie de sa dette avec sa caution et l'autre partie le jour de l'état des lieux. Je sais que ce n'est pas la façon habituelle de faire mais je suis prêt à l'accepter pour faciliter une issue à peu près satisfaisante.

    J'aimerais cependant savoir quelles précautions prendre par rapport à cette situation. Notamment :

    - Comment dois-je réagir si la somme récupérée au jour prévu de l'état des lieux ne couvre pas la totalité des dettes ? refuser de signer l'état des lieux ?

    - Comment dois-je réagir si l'état des lieux montre des dégradations qui normalement devraient être retenues sur la caution ?

    - Quel forme doit prendre le document attestant que nous avons définitivement soldé nos comptes ? (histoire que le locataire ne vienne pas réclamer sa caution)

    - Avez vous d'autres conseils ?

    Merci beaucoup
    Dernière modification par Tnarol ; 08/08/2007 à 20h42.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
    Localisation
    Région Centre
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    14 564
    Bonsoir,

    Il faut déjà faire le décompte de ce qu'il vous doit, et le lui réclamer par lettre RAR, avec les justificatifs...

    Vous pouvez accepter sa réduction de préavis, mais tout doit être fait par écrit : sa demande de réduction, comme votre accord...

    Le jour de l'EDL (à faire en double), vous ne rendez rien du tout, sauf si tout est ok...vous pouvez retenir sur le DEPOT DE GARANTIE les paiements manquants, et vous aurez 2 mois pour lui rendre le solde du DG...

    Article 22
    Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 188 (JORF 14 décembre 2000).

    Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à deux mois de loyer en principal.

    Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

    Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  3. #3
    Membre Junior
    Ancienneté
    juillet 2007
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    61
    Merci pour ta réponse,

    Citation Envoyé par Rac8 Voir le message
    Il faut déjà faire le décompte de ce qu'il vous doit, et le lui réclamer par lettre RAR, avec les justificatifs...
    Déjà fait.

    Citation Envoyé par Rac8 Voir le message
    Vous pouvez accepter sa réduction de préavis, mais tout doit être fait par écrit : sa demande de réduction, comme votre accord...
    OK

    Citation Envoyé par Rac8 Voir le message
    Le jour de l'EDL (à faire en double), vous ne rendez rien du tout, sauf si tout est ok...vous pouvez retenir sur le DEPOT DE GARANTIE les paiements manquants, et vous aurez 2 mois pour lui rendre le solde du DG...
    Le problème c'est justement que les dettes dépassent déjà le montant du dépôt de garantie, donc non seulement je vais conserver le dépôt de garantie mais en plus je dois m'assurer de récupérer le restant avant de laisser partir le locataire. C'est le principal objet de mes questions

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    eh bien vous lui faites bien le détail de tout
    si dommages constatés, prévoir devis ou factures à lui remettre pour justifier de la somme
    paiement sous x jours
    sinon aprés, les relances normales et injonction de payer auprès du ti.

    ce n'est pas forcément une bonne idée de ne pas le faire payer avant son départ ... mais c'est vous qui décidez.

  5. #5
    Membre Junior
    Ancienneté
    juillet 2007
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    61
    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    eh bien vous lui faites bien le détail de tout
    si dommages constatés, prévoir devis ou factures à lui remettre pour justifier de la somme paiement sous x jours, sinon aprés, les relances normales et injonction de payer auprès du ti.
    Et finalement est ce que je peux quand même signer l'état des lieux de sortie (pour être sûr de disposer de l'appartement) sans que ça soit forcément synonyme de renoncer à obtenir le paiement intégral de la dette ?

  6. #6
    Membre Junior
    Ancienneté
    juillet 2007
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    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    ce n'est pas forcément une bonne idée de ne pas le faire payer avant son départ ... mais c'est vous qui décidez.
    Attention, je n'ai pas dit ça, j'entends idéalement que tous les comptes soient soldés le jour du départ. De toute façon je n'ai pas trop le choix car c'est le seul scénario qui rend possible une séparation amiable. A priori le locataire n'a pas les moyens de rembourser sa dette à son départ sans s'aider de son dépôt de garantie.

    Donc je le choix entre accepter cette possibilité aléatoire de règlement amiable ou bien commencer une procédure contentieuse qui me fait engager des frais que le locataire ne pourra peut-être pas rembourser et prendre le risque de ne pas récupérer le logement...

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    la signature de l'EDL n'a rien à voir avec le décompte final ..
    ou plutôt si, un EDL contradictoire est obligatoire pour réclamer reparations des dommages constatés.
    ce serait dommage de vous priver de ce levier, surtout si le locataire n'a pas pris soin de l'appart.

    veuillez lire tous les sujets (nombreux) sur ces points.

    les comptes se soldent en maxi 2 mois après remises des clés car il faut le temps de demander des devis aux artisans !!!! et de recevoir les comptes de la copro (si cloture non finalisée au départ).


    A priori le locataire n'a pas les moyens de rembourser sa dette à son départ sans s'aider de son dépôt de garantie.
    et si le locataire ne partait pas, vous ne réclameriez pas les impayés ???
    enfin comme dit précédemment, vous seul pouvez decider du scénario.

  8. #8
    Nati
    Visiteur
    Il est fort peu probable que votre locataire vous règle lors de la sortie ... autre chose que la caution qu'il laissera !!!

    Comment dois-je réagir si la somme récupérée au jour prévu de l'état des lieux ne couvre pas la totalité des dettes ?

    Prendre dès a présent une injonction de payer ...

    Comment dois-je réagir si l'état des lieux montre des dégradations qui normalement devraient être retenues sur la caution ?
    compte tenu de sa proposition, n'attendez pas .. demandez lui d'établir un pré-état des lieux .. qui vous permettra de suite de savoir !!


    Quel forme doit prendre le document attestant que nous avons définitivement soldé nos comptes ?

    Malgré ce document, se solde sera toujours contestable ... mais il faut effectivement que vous puissiez chiffré les travaux ... et si les travaux vous semblent important .. et que votre locataire est solvable .. envisagez de faire cet état par huissier ...

  9. #9
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    3 520
    Ne mélangez pas le dépôt de garantie et les retards de paiement des loyers.
    Ce que vous devez faire tout de suite, c'est l'état des paiements des loyers seuls, comme si le dépôt de garantie n'existait pas.
    Le jour de l'état des lieux de sortie, vous examinez tout, si vous considérez qu'il n'y a pas de dégradation à payer avec le dépôt de garantie, vous déciderez donc de le restituer intégralement.
    Ce n'est qu'à ce moment là que vous déduirez la somme de ce dépôt de garantie des sommes dues pour les retards de loyers, cette déductions sera donc la restitution intégrale du dépôt de garantie.
    Le locataire restera redevable de la différence si ces retards de loyer sont supérieurs à ce que vous aurez déduit de son compte pour "restitution du dépôt de garantie".

    Avant cela, s'il doit plus de 2 mois de loyer, vous pouvez demander à un huissier de procéder au recouvrement. L'huissier vous demandera de fournir la preuve que vous avez fait 2 mises en demeure (lettres recommandées AR) restées infructueuses. Avec cela, l'huissier pourra faire une injonction de payer. Vous pouvez également (du moins, il me semble) faire cette injonction de payer vous-mêmes, avec ces fameuses mises en demeure infructueuses, mais, j'ai pu constater que les greffes des tribunaux vous renvoient quasiment toujours vers l'huissier !

    Ne rentrez pas dans le jeu du locataire, ne confondez pas loyer et dépôt de garantie ==> le papier à faire signer (qui sera donc une reconnaissance de dette) ne doit montrer que le calcul du solde du rien que pour les loyers. Et vous y ajouter simplement la phrase, "sous réserve du décompte relatif au dépôt de garantie". Si le logement est fortement dégradé et si les réparations sont plus chère que le dépôt de garantie, vous serez alors en droit d'y ajouter ce qui va manquer, au titre des réparations.
    Il est impossible de faire le décompte du dépôt de garantie le jour de l'état des lieux de sortie sauf s'il n'y a vraiment pas de dégradation. Ce qu'on peut déduire d'un DG, c'est le montant des réparations sur justificatif de devis, il faut donc avoir le temps de faire faire ces devis.
    Reste ensuite à faire le calcul de solde des charges. Donc, sur le papier cité plus haut, vous devez également ajouter la mention "sous réserve du calcul du décompte de charges". Là aussi, vous ne pouvez pas le faire le jour de l'état des lieux de sortie car vous ne pouvez pas avoir les données nécessaires pour faire le calcul.

    Il n'est pas nécessaire d'être fin limier immobilier pour faire ces décomptes, il faut d'abord présenter clairement les choses de façon "arithmétique" ==> bien séparer les notions de loyer, de charges et de dégradations. Les calculer indépendamment et ne les réunir qu'ensuite.

  10. #10
    Membre Junior
    Ancienneté
    juillet 2007
    Messages
    61
    Citation Envoyé par Asthina Voir le message
    Il est fort peu probable que votre locataire vous règle lors de la sortie ... autre chose que la caution qu'il laissera !!!
    Je le sais bien. C'est pour ça que je vous demande conseil sur la meilleure façon de réagir à cet éventuel problème sans pour autant être obligé de gâcher la chance que ça se passe à peu près bien si je commence dès maintenant un contentieux sérieux. En gros j'ai le choix entre enfoncer le locataire dans ses dettes en engageant des frais d'huissier et la solution que je vous ai exposée.

    Citation Envoyé par Asthina Voir le message
    Prendre dès a présent une injonction de payer ...
    J'ai déjà envoyé une mise en demeure de payer mais le locataire n'a pas été cherché le recommandé alors qu'il est présent (pas en vacances).
    Dernière modification par Tnarol ; 09/08/2007 à 06h42.

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