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Terrain plus grand que sur acte de vente

Question postée dans le thème Voisinage sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Sénior
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    septembre 2017
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    Bonjour
    Je vous soumets notre interrogation à la sagacité sachant les grandes connaissances des intervenants. Les cas que j’ai vus dans les fils parlent de parcelles plus petites qu’attendu. Pour mon cas c’est l’inverse.Je suis concernée au même titre que mes voisins. Au milieu de 4 propriétés un voisin a vendu une parcelle qui était au départ un grand jardin derrrière sa maison un mur en pierre derrière la maison sépare son jardin et la parcelle qu’il a vendu est de 4 ares au cadastre. Anciennement sur cette parcelle le « batiment » qui a été construit était une écurie – autour c’était planté d’un verger et au fond un puits. Les maisons fin 19ème et une années 20 ou 30 avec des murs autour dudit terrain font 3.20 m de haut en pierre de Bordeaux qui doivent avoir un siècle et pour un voisin clôture en plaques de béton sur l’ancien mur qui est encore à environ de 1.50 pour rattraper la même hauteur que les autres murs (je précise ça parce que rien n’a « bougé » depuis très longtemps. Voilà pour le descriptif. Le cadastre est ancien et faux. La parcelle qui a été vendue fait un peu plus que 42 m2 de trop que les 4 ares. Le couple qui a acheté travaille aux impôts d’où notre incompréhension qu’il n’ait pas été plus « regardant » sur la surface réelle. Je précise qu’il y a un puits dans le fond du terrain (il reste visible mais il le tour est effondré) dans le cadastre avec autour des pointillés . Mon voisin (88 ans) sait que ce puits était utilisé par les maisons alentour et que peut-être un périmètre a été considéré comme « neutre » de taxes. En précision les 4 maisons autour avaient un petit portail qui donnant sur ce terrain. Donc voilà le problème ce voisin pointilleux et c'est un faible mot. Non content d’avoir fait une très bonne affaire compte tenu du prix du m2 dans le quartier (banlieue bordelaise) va nous embêter pour faire un bornage. Ma question simple : A qui appartiennent ces m2 parce qu’il est au milieu de 4 propriétés ? Il veut être en règle avec la loi et mon voisin ne veut pas entendre parler de retourner chez le notaire pour 42M2et des poussières que l’acheteur veut qu’il lui cède pour « rien ». Nous n’allons pas lui créer d’ennuis mais ces quelques mètres carrés appartiennent à qui ? Et ce bornage ne va concerner que lui et révéler quoi ? Qu'il a un terrain plus grand que ce qui est sur l'acte du notaire il n'a aucun préjudice. La hauteur des murs semble aussi être problématique mais j’ai cru lire que s’ils sont là depuis très longtemps on n’y touche pas. J’explique le problème la hauteur des murs tout autour vont faire des ombres portées qui vont mettre son terrain à l’ombre…
    Je remercie d'avance ceux qui ont la science dans cette matière. Très cordialement.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    Bonjour
    Le bornage va concerner tous les voisins limitrophes pas lui seul !
    Il peut d'ailleurs demander le partage des frais (Article 646 du Code Civil)

    Article 646

    Créé par Loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804
    Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs.
    Il veut peut être vérifier le droit de passage pour accès au puits et le délimiter si puits toujours en service puisque vous dites qu'il y a des portillons anciens
    Article 696
    Quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour
    en user.
    Ainsi la servitude de puiser l'eau à la fontaine d'autrui emporte nécessairement le droit
    de passage.
    Il veut aussi vérifier l'appartenance ou la mitoyenneté des murs si ce n'est pas précisé dans l'acte et c'est normal
    Quand on veut être chez soi et savoir ce qu'on peut faire exactement c'est un passage obligé
    J'ai eu le même problème en arrivant dans cette maison à la Réunion ou chacun faisait ce qu'il voulait et n'importe quoi avec des débords de toit , ancrages dans mur de maison privatif , annexion de mur ancien etc ... au grand dam des voisins concernés donc je me mets à sa place
    Ici non plus pas de bornage et ils ne comprenaient pas pourquoi on en voulait un tout simplement pour nous clore et refaire les murs en mauvais état car on avait un chien !
    Ils ont enfin compris (au bout de 10 ans quand même) surtout que maintenant cela devient obligatoire en cas de division parcellaire

    Ensuite si les murs sont anciens même si les limites ne correspondent pas sur le terrain il y a moyen d'invoquer l'usucapion et la prescription trentenaire pour les surfaces concernées mais c'est une procédure à part, si c'est ce qui vous inquiète
    Dernière modification par Marieke ; 27/02/2018 à 18h34.

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de beuneut
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    avril 2012
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    Bonsoir,

    laissez le faire son bornage à ses frais.
    L'absence de preuve n'est pas nécessairement la preuve de l'absence .

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Yooyoo
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    mars 2007
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    Bonjour,

    La parcelle qui a été vendue fait un peu plus que 42 m2 de trop que les 4 ares. Le couple qui a acheté travaille aux impôts d’où notre incompréhension qu’il n’ait pas été plus « regardant » sur la surface réelle
    En quoi cela gène-t-il les voisins ?

    A qui appartiennent ces m2 parce qu’il est au milieu de 4 propriétés ? Il veut être en règle avec la loi et mon voisin ne veut pas entendre parler de retourner chez le notaire pour 42M2et des poussières que l’acheteur veut qu’il lui cède pour « rien ». Nous n’allons pas lui créer d’ennuis mais ces quelques mètres carrés appartiennent à qui ? Et ce bornage ne va concerner que lui et révéler quoi ? Qu'il a un terrain plus grand que ce qui est sur l'acte du notaire il n'a aucun préjudice.
    Compte tenu de la situation et des voisins qui semblent lui contester la propriété de ces 42 m², il est tout à fait normal, voire même indispensable, de faire un bornage afin que les limites de chacun soient incontestables. Normalement le bornage devrait être à frais partagés car tous les voisins en limite de son terrain sont concernés.

  5. #5
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    septembre 2017
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    Bonsoir
    Je réponds - pour le puits il est sur sa parcelle - plus personne ne va tirer de l'eau au puits !!! il n'y aucune servitude ce n'est écrit nulle part - ni droit de passage - rien juste que le puits était là que cette parcelle était un potager- un petit verger où il y avait une "écurie" parce que surement les gens ont eu un ou deux chevaux. Cette parcelle est entourée de murs donc close comme je l'ai écrit - et non aucun voisin ne va lui chercher querelle !! ses 42 m2 et des poussières tout le monde s'en fiche !! Mais comme il travaille aux impôts et qu'il veut être bien dans la loi quitte à e.... rder tout le monde parce qu'il craint qu'on vienne lui réclamer il joue les père la morale. S'il avait fait venir un géomètre avant .. Mais ça coute un peu d'argent. c'est l'acheteur et sa femme qui ont mis mon voisin en tort parce qu'il aurait "menti". Les murs c'est sûr ne sont pas mitoyens. Pour ce qui nous concerne les murs qui l'entourent : aucun mitoyen. Le bornage va lui apporter quoi ??? Rien si ce n'est que confirmer ce qu'une mesure laser et la bonne vieille chaine d'arpenteur a déjà prouvé. Nous ne comprenons pas il n'a aucun préjudice - au contraire. Les bornes je n'ai pas trouvé de borne mais peut-être qu'il y en eu une. Et mes voisins non plus parce que ça n'a jamais tracassé personne. Mon voisin vendeur lui répète depuis 2 mois que ces mètres carrés sont à lui et qu'il s'est fié au cadastre et qu'il est hors de question de retourner chez le notaire pour si peu et "qu'on ne parle plus". Qustion pour la hauteur des murs ? 3.20m qui sont là depuis un siècle il peut nous embêter ?

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de beuneut
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    avril 2012
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    C'est donc pour cela qu'il ne faut pas répondre à ses demandes. Laissez le faire et engager un bornage si il le souhaite (c'est son droit) mais vous n'êtes en rien tenu de participer aux frais de bornage.
    L'absence de preuve n'est pas nécessairement la preuve de l'absence .

  7. #7
    Membre Sénior
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    septembre 2017
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    Merci beuneut - petite question s'il veut que nous soyons partie prenante du bornage parce que justement il craint que nous ne venions lui chercher querelle et que nous en payons une part nous pourrons demander les relevés ... Et donc avoir la preuve que son terrain n'est pas de la même surface que c'est écrit sur l'acte de vente. Mais on peut nous reprocher de ne pas avoir de bornage. J'avais posé aussi la question sur la hauteur des murs ... 3.20 m qui sont trop hauts que les normes actuelles. Il peut nous embêter sur ce sujet ? Il a déjà râlé à cause de l'ombre portée qui met une partie de son jardin à l'ombre.

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    Citation Envoyé par beuneut Voir le message
    C'est donc pour cela qu'il ne faut pas répondre à ses demandes. Laissez le faire et engager un bornage si il le souhaite (c'est son droit) mais vous n'êtes en rien tenu de participer aux frais de bornage.
    Mais tenus d'y participer oui, voire signer le PV pour les limites si d'accord et les murs et parfois il vaut mieux partager les frais d'un bornage amiable que ceux d'un Bornage Judiciaire beaucoup plus onéreux !


    Il veut peut être baisser la hauteur ds murs s'ils sont privatifs et pour le puits même si personne ne s'en sert plus il faut 30 ans de non usage et les portillons sont des signes de servitude de passage

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de beuneut
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    avril 2012
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    Citation Envoyé par ALBANE33 Voir le message
    Merci beuneut - petite question s'il veut que nous soyons partie prenante du bornage parce que justement il craint que nous ne venions lui chercher querelle et que nous en payons une part nous pourrons demander les relevés ... Et donc avoir la preuve que son terrain n'est pas de la même surface que c'est écrit sur l'acte de vente. Mais on peut nous reprocher de ne pas avoir de bornage. J'avais posé aussi la question sur la hauteur des murs ... 3.20 m qui sont trop hauts que les normes actuelles. Il peut nous embêter sur ce sujet ? Il a déjà râlé à cause de l'ombre portée qui met une partie de son jardin à l'ombre.
    Vous serez forcément partie prenante,du moins convoqué par le GE . Ce n'est qu'en cas de refus de signer que le voisin pourra aller en bornage judiciaire.
    Quant au mur de 3m20,rien d'étonnant pour un mur du début du siècle ou il n'y avait pas encore de règle d'urbanisme. On se référait donc au code civil qui précise dans son article 663 que :
    "tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l'avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres (soit 3m20 )de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus"
    Dernière modification par beuneut ; 28/02/2018 à 08h24.
    L'absence de preuve n'est pas nécessairement la preuve de l'absence .

  10. #10
    Membre Sénior
    Ancienneté
    septembre 2017
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    Bonjour et merci de vos réponses qui semblent un peu contradictoires. Les murs autour du terrain de l’acheteur n’étant pas mitoyens mais nous appartenant – mes voisins sont allés rechercher dans leurs documents notariés sur ce point c’est clair et dans le mesure où il n’a aucun préjudice pourquoi serions nous tous les 4 concernés par le géomètre expert ? Je vous avoue que ça nous échappe. Le géomètre ne va pas venir chez nous pour vérifier que nos terrains respectifs sont conformes au cadastre ou à nos actes notariés - merci de me dire à quel titre nous devrions signer un PV qui va juste constater que le terrain fait 42 m2 de plus que l'acte notarié de l'acheteur ..
    Pour la hauteur des murs l’acheteur dit que lui aurait pris des mesures les murs seraient de son coté entre 3.30 et 3.40 selon les endroits … Les terrains sont plats. Mon mari et moi avons pris des mesures mais nous avons à un endroit des kiwis et plus loin des solanums et des hortensias donc prendre des mesures entre les troncs c’est une gageure d’autant que les feuilles qui sont tombées ont dû se composter avec le temps en augmentant un peu la hauteur du terrain à cet endroit et près du mur donc pas « de tassement ». Il ressort que ça varie entre 3.20 et 3.27 m à l’endroit ou c’est tondu. Notre commune environ 22450 habitants donc pour la hauteur des murs pour une ville de moindre importance ... Merci de m’éclairer parce qu’aucun n’a l’intention de toucher à nos murs.
    Mon voisin vendeur a proposé que nous allions tous les 4 et l’acheteur chez un notaire pour renoncer à toute poursuite pour récupérer un bout de son terrain en plus si l’acheteur n’était pas venu jouer les redresseurs de tort et semer la panique chez mon voisin vendeur en le traitant presque d’escroc alors que l’acheteur a juste fait prendre des mesures en regardant les mains dans les poches mon voisin vendeur manier la chaine d’arpenteur et quand il a vu qu’il avait au moins les 4 ares et pas un centimètre de moins il a pris la décision d’acheter. Maintenant il se prévaut que lui et sa femme sont aux impôts et leur fils en fac de droit pour embêter notre voisin qui est agé et vendu en toute bonne foi et même lui fait cadeau de plus de 42 000 euros. Personne n’en aurait rien su et il faisait une très bonne affaire. Pour le puits il est dans son terrain, les portillons sont purement décoratifs et soudés depuis des lustres. Nulle part dans nos actes notariés il n’y a une quelconque servitude pour le puits ... Les gens il y a 110 ou 120 ans s’arrangeaient entre eux donc de ce point de vue la servitude d’usage n’existe plus depuis des lustres. Conclusion nous avons tiré le gros lot avec ce nouveau voisin.
    Dernière modification par ALBANE33 ; 28/02/2018 à 10h54.
    Poupsolo a trouvé ce message utile.

  11. #11
    Membre Sénior
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    septembre 2017
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    Mon voisin voyant les problèmes se profiler - regrette d'avoir vendu cette parcelle à ce monsieur - QUESTION S'IL VOUS PLAIT - ne peut-il pas casser la vente au prétexte que le terrain ne correspond pas à l'acte de vente ou demander le prix de la surface "en plus" ? mais il est prêt à payer un géomètre de sa poche pour faire "valider" seul les 42m2 supplémentaires. Soit environ 42 000 euros. Le prix du M2 est très cher et c'est l'offre et la demande parce que les terrains sont rarissimes - commune proximité immédiate de Bordeaux.
    Merci d'avance
    Dernière modification par ALBANE33 ; 28/02/2018 à 12h29.

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    Le vendeur ne peut pas casser la vente !
    Il ne peut pas non plus réclamer car c'est une parcelle qui n'a pas été vendue au m2 si ?
    Si c'est au m2 l'acquéreur lui peut se désister ou payer plus et vu la somme en jeu c'est peut être le motif !
    C'est astronomique !
    Par contre il faut une différence au 1/20 et ce n'est pas le cas

    https://www.legifrance.gouv.fr/affic...Texte=20180228
    Article 1618 Code Civiil
    Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804
    Si, au contraire, dans le cas de l'article précédent, il se trouve une contenance plus grande que celle exprimée au contrat, l'acquéreur a le choix de fournir le supplément du prix, ou de se désister du contrat, si l'excédent est d'un vingtième au-dessus de la contenance déclarée.

    Je ne comprends pas vous disiez que les murs lui appartenaient !
    S'ils sont à vous privatifs il ne peut y toucher !

    Le GE ne vient pas chez vous c'est vous qui vous rendez sur le terrain (chez le voisin) par contre il demande les actes

    Je ne vois pas bien où vous voulez en venir ni les uns ni les autres

    ---------- Message ajouté à 14h33 ---------- Précédent message à 14h21 ----------

    Citation Envoyé par ALBANE33 Voir le message
    Les murs autour du terrain de l’acheteur n’étant pas mitoyens mais nous appartenant – mes voisins sont allés rechercher dans leurs documents notariés sur ce point c’est clair et dans le mesure où il n’a aucun préjudice pourquoi serions nous tous les 4 concernés par le géomètre expert ? Je vous avoue que ça nous échappe. Le géomètre ne va pas venir chez nous pour vérifier que nos terrains respectifs sont conformes au cadastre ou à nos actes notariés - merci de me dire à quel titre nous devrions signer un PV qui va juste constater que le terrain fait 42 m2 de plus que l'acte notarié de l'acheteur ..
    Hum vous me faites penser à mes voisins !
    Vous n'avez rien à craindre !
    Les murs sont à vous et très vieux c'est juste pour confirmer la taille exacte de son terrain !

    Franchement allez y et signez ce PV surtout si le bornage se fait à ses frais !

    S'il s'agit d'une servitude du Père de famille nul besoin d'être inscrite sur les actes
    Il faut prouver que les portillons sont soudés depuis plus de 30 ans
    Ce serait bien un écrit devant Notaire pour indiquer que ce droit de puisage est éteint, peut être que cela l'inquiète on a déjà vu ici des posts où cela arrivait avec la mode des jardins de demander de se resservir d'un puits !

    Un bon dialogue serait préférable à se fermer comme des huitres !
    Dernière modification par Marieke ; 28/02/2018 à 12h41.

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