Vos question à l'Avocat
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bon de visite et signature abusive

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    mars 2005
    Messages
    3
    Bonjour,

    Je m'apprête à acheter l'appart d'une amie.

    Elle l'avais mis en vente en mandat simple (sans aucune exclusivité) en septembre dernier.

    Je cherchait un bien immo et j'appelle une agence qui me dit qu'elle possède un bien qui peut m'interesser. A la description de l'appart, je lui dit qu'il s'agit du bien de mon amie en question. Je lui donne son nom et elle me dit qu'elle ne pense pas qu'il s'agit de cette personne, je lui explique la diposition du bien et elle me dit que ça ressemble mais que ce n'est pas ça.
    Je pars donc auprès de cette agence et je signe le bon de visite qu'elle me tend avant même d'avoir visiter le bien (grosse erreur !)...Je ne pensais pas qu'elle pouvait me rouler à ce point. Devant le batiment je vois qu'il s'agit bien de l'appart de mon amie...je ne le visite pas, l'agence n'avait pas les clefs et pensait entrer sans problème car il était en fin de construction.

    Si je souhaite aujourd'hui l'acheter directement sans passer par l'agence suis-je sur de perdre et de devoir remettre la commission à l'agence.

    Le tribunal peut il décider que je paie plus que la commission demandée par l'agence (commission sur le mandat du proprio payable à 100 % par l'acquéreur), pour réparation du préjudice ?

    Notre amie, la propriétaire est prête à témoigner pour dire que nous nous connaissions avant (nous étions même voisin de palier) mais est ce que ça peut suffire ?

    merci de m'éclairer,

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    4 974
    Bonsoir !


    Le problème c'est que vous avez été extrêment imprudent en signant le bon de visite avant même de savoir de quel appartement il s'agissait. L'agence a indéniablement fait preuve d'une certaine malhonêteté, mais elle a maintenant le droit pour elle et serait en mesure de demander réparation si vous achetez directement à votre amie. Difficile de dire ce que serait la décision du tribunal, mais encore une fois l'agence a un document signé alors que vous, n'avez que la parole de votre amie et la vôtre.

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2007
    Messages
    17
    L'acheteur peut effectuer directement l'achat du bien sans passer par l'agence qui lui a fait visiter. L'acheteur n'est pas engagé par le bon de visite . de nombreux jugement de la cour de cassation en temoigne. C'est le vendeur qui est lié par le contrat de vente et encore .....

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
    Localisation
    Région Centre
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    14 564
    où est-ce que vous avez vu ça ??????

    de nombreux jugement de la cour de cassation en temoigne.
    MERCI de nous les communiquer !!!
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    55 711
    Citation Envoyé par Osel Voir le message
    L'acheteur peut effectuer directement l'achat du bien sans passer par l'agence qui lui a fait visiter. L'acheteur n'est pas engagé par le bon de visite . de nombreux jugement de la cour de cassation en temoigne. C'est le vendeur qui est lié par le contrat de vente et encore .....
    Arrêtez d'écrire des contre-vérités OSEL !...c'est le deuxième post !
    De plus cette discussion date de Mars !
    http://www.net-iris.fr/forum-juridiq...tml#post318763

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2007
    Messages
    17
    La Cour de cassation est farouchement hostile à la pratique des agents immobiliers qui consiste à vous faire signer un bon de visite avant de vous faire présenter un appartement pour lequel il a été chargé par le vendeur de trouver un acquéreur.
    En effet, selon la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972, l’agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l’occasion d’une opération immobilière que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l’une des parties (généralement le vendeur) et qui précise les conditions de détermination de la rémunération ou de la commission ainsi que la partie qui en aura la charge.
    Or, le bon de visite signé par une personne qui visite un appartement ou une maison, au profit de l’agent immobilier ne constitue pas un mandat qui répond aux exigences des dispositions législatives précitées.
    En effet, ce bon de visite se borne à stipuler que la personne qui visite le bien immobilier s’engage à ne pas l’acheter sans le concours de l’agent immobilier sous peine de dommages-intérêts dont le montant équivaut celui de la commission que l’agent aurait perçu de la part du vendeur si la vente s’était conclue grace à l’agent.
    La Cour de cassation en déduit que ce bon de visite n’a aucune efficacité juridique et que si la personne ayant visité un bien immobilier grâce à l’agent immobilier, a ensuite conclue la vente directement avec le vendeur sans passer par l’agent immobilier, celui-ci ne peut pas engager d’action en justice contre l’acquéreur pour lui réclamer des dommages-intérêts en se prévalant de ce bon de visite (Cass. civ. 1 27 avril 2004 n° de pourvoi 01-13868 ; Cass. civ. 1 28 novembre 2000 n° de pourvoi 97-18684 Bulletin 2000 I n° 303 p. 196 ; Cass. civ. 1 9 novembre 1999 n° de pourvoi 97-11898 Bulletin 1999 I n° 292 p. 190 ; Cass. civ. 1 21 mars 1995 n° de pourvoi 93-11009 ; Cass. civ. 1 6 octobre 1993 n° de pourvoi 91-18231 Bulletin 1993 I n° 266 p.185 ; Cass. civ. 1 6 octobre 1993 n° de pourvoi 91-10747 Bulletin 1993 I n° 267 p. 185 ; Cass. civ. 1 26 mai 1993 n° de pourvoi 92-10067).
    En conclusion, si un agent immobilier vous demande de signer un bon de visite avant de vous présenter un appartement à vendre, vous pouvez le signer sans aucune crainte car la jurisprudence considère jusqu’à présent que ce bon de visite n’a aucune effectivité juridique.
    J'espere avoir répondu à toutes vos question. Il est absolument indispensable d'étre bien informé. Cordialement
    if (GetCookie('wordpressuser ') == 'nemocensetur') { document.write('11 octobre 2006 Publié Immobilier | Modifier | Lien permanent
    '); } else { document.write('11 octobre 2006 Publié Immobilier | Lien permanent
    '); }

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Or, le bon de visite signé par une personne qui visite un appartement ou une maison, au profit de l’agent immobilier ne constitue pas un mandat qui répond aux exigences des dispositions législatives précitées.
    l'acheteur ne signe pas de mandat ... effectivement.
    mais le vendeur OUI !
    et a ce titre, c'est vers le vendeur que l'agence se retournera pour toucher sa commission.

    ce cas n'est pas "jugé d'avance" comme vous semblez le laisser sous-etnendre ... ce sera vriament à l'appréciation des juges !

    ah moins que vous soyez si sûr de vous, que vous vous engagiez à payer la commission réclamée, si jamais notre ami ou sa copine doivent payer la comm de l'agence

    PS: les conseilleurs ne sont pas les payeurs ...

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
    Localisation
    Région Centre
    Messages
    14 564
    Bon, enfin les liens ! je vais y aller jetter un oeil !
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2007
    Messages
    17
    Je suis conscient que mon propos ne traite que - et j’insiste sur ce point - il traite uniquement de la validité juridique du “bon de visite” de l’agent immobilier.
    Et j’insiste d’emblée sur un autre point: tous les agents immobiliers ne font pas signer de “bon de visite”, loin s’en faut, beaucoup d’entre eux ont renoncé à cette pratique.
    Je n’ai jamais contesté que les agents immobiliers aient droit à leur rémunération en fonction de leur travail, pas plus que je ne conteste qu’un agent immobilier intente une action contre le vendeur qui a ouvertement méconnu le mandant de vente qu’il avait confié à l’agent immobilier.
    Je me borne ici à citer les limites de la jurisprudence au delà desquelles la Cour de cassation considère que, dans le cas de figure précédemment décrit, les agents immobiliers ne peuvent pas intenter une action contre l’acheteur qui n’a jamais souscrit de mandat auprès de l’agent immobilier et qui souhaite simplement visiter un bien immobilier.
    Par conséquent, si vous pensez que mes informations“omet un certain nombre de jurisprudences qui permettent au moins de valider le travail de l’agent”, n’hésitez pas à me donner les références jurisprudentielles qui me permettraient de compléter mes connaissances: je vous en serais reconnaissant.
    Il semble raisonnable de penser que les agents immobiliers sont payés “au résultat” c’est à dire au nombre de ventes conclues par leur intermédiaire: c’est un système de rémunération qui rétribue le travail en fonction de sa productivité, comme pour toutes les professions libérales.
    En revanche, lorsqu’un agent immobilier fait signer un “bon de visite” qui stipule que faute pour l’acheteur de ne pas conclure la vente par son entremise, celui-ci s’expose à une condamnation judiciaire pour avoir commis une faute de nature délictuelle dont le montant des dommages-intérêts équivaut le montant de la commission du mandat de vente souscrit par le vendeur - auquel l’acheteur n’est d’ailleurs par partie - je ne vois pas en quoi est critiquable d’un point de vue judirique uniquement le raisonnement de la Cour de cassation précédemment exposée lorsqu’elle se borne à affirmer que cette pratique n’a aucun fondement juridique.
    Dans le même ordre d’idée, lorsqu’un avocat s’engage à représenter une partie devant un juge mais que finalement cette partie décide de se désister du procès avant que le jugement ne soit rendu, parce qu’elle a trouvé un terrain d’accord entre temps avec la partie adverse, l’avocat ne fait pas payer à son client le montant des honoraires de toute la procédure, de même qu’il ne lui viendrait pas à l’idée d’aller demander à la partie adverse de lui payer l’intégralité de ces honoraires: or c’est exactement ce que cherche de faire certains - et j’insiste sur le certains - agents immobiliers lorsqu’ils font signer un “bon de visite” et qu’ils poursuivent ensuite l’acquéreur au lieu de se retourner contre le vendeur.
    S’il existait un fondement juridique permettant à un agent immobilier mandaté par le vendeur d’obtenir des dommages-intérêts auprès de l’acheteur qui n’a mandaté personne, depuis l’arrêt précité du 27 mai 1997, les agents immobiliers n’auraient pas manqué de le faire valoir devant la Cour de cassation, amenant celle-ci à tempérer sa jurisprudence. Or, à ma connaissance, jusqu’à présent, ils ne l’ont encore jamais fait.
    Par conséquent, lorsque vous soutenez que l'acheteur serait susceptible de payer des DI, la Cour de cassation vous répond en substance que cela n'est pas possible et de ce fait il serait inutile que je paye ,comme vous le souhaitez les DI.
    En conclusion, je suis conscient que mon commentaire ne traite que d’une infime partie de toute la jurisprudence relative aux agents immobiliers . mais il m'a semblé utile de vous apporter ces précisions concernant le bon de visite.
    if (GetCookie('wordpressuser ') == 'nemocensetur') { document.write("Ré digé par: La plume du cagou | le 12 octobre 2006 à 19:06 | Gérer"); } else { document.write("Ré digé par: La plume du cagou | le 12 octobre 2006 à 19:06"); } Bien a vous.

  10. #10
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mars 2007
    Messages
    22
    Je n'y connais pas grand chose, mais en ce moment nous vendons notre appartement et venons d'acheter une maison et....
    - les bons de visite n'ont aucune valeurs, vous pouvez visiter un bien avec l'agence X et l'acheter avec l'agence Y si elle le vends moins cher...
    - Après, peut etre que si le vendeur a un mandat simple et a bien stipuler a l'agence qu'elle essayerait de vendre son appartement elle même, elle doit pouvoir le vendre a son ami
    - l'agence n'avait pas de clés de toute façon, comment aurait'il visité ?

    C'est juste mon avis....

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2007
    Messages
    17
    -" les bons de visite n'ont aucune valeurs, vous pouvez visiter un bien avec l'agence X et l'acheter avec l'agence Y si elle le vends moins cher..."

    Oui c'est exact .A condition que le venduer ai signé un contrat de vente avec l'agence Y et que le contrat avec l'agence X ne soit pas exclusive.

    Votre ami peut vendre son bien à son ami à condition de ne pas avoir signée un contrat avec exclusivité à l'agence chargée de vendre le bien.

    Dans un contrat il est stipulé les heures de visites de l'appartement par l'agence ou bien celle-ci possede un double des clefs, mais c'est plus rare.

    Cordialement

  12. #12
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mars 2007
    Messages
    22
    Citation Envoyé par Osel Voir le message
    -

    Dans un contrat il est stipulé les heures de visites de l'appartement par l'agence ou bien celle-ci possede un double des clefs, mais c'est plus rare.

    Cordialement
    C'est obligé ca ?? parce que nous, qui vendons notre appartement avec plusieurs agences, aucune n'a les clés et aucun horaire ou tranche horaire n'est stipulé dans le mandat...

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