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Reconduction d'un bail

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2007
    Messages
    8
    Bonsoir,
    J’aurais plusieurs questions concernant la reconduction d’un bail :
    -Au terme de notre bail, si celui-ci est reconduit y’a-t-il un nouvel écrit de fait ? Le propriétaire peut-il augmenter le loyer comme bon lui semble entre les deux baux s’il s’agit du même locataire (ou alors y a t il un pourcentage maximum d’augmentation à ne pas dépasser comme c’est le cas pour l’augmentation annuel fixée par l’indice du coût de la construction) ?
    -Si notre propriétaire actuel décide de vendre son bien, notre bail continue-t-il à courir jusqu’à son terme ? Et comment cela se passe-t-il à la fin du bail, celui-ci est-il reconduit automatiquement comme cela aurait été le cas s'il n'y avait pas eu de changement ?
    -Lorsqu’il y a un changement de propriétaire est-ce que le loyer peut être revu à la hausse ? Dans quelles mesures?
    D’avance merci.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
    Localisation
    Région Centre
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    14 564
    Bonsoir,

    Citation Envoyé par Lokassfr Voir le message
    Bonsoir,
    J’aurais plusieurs questions concernant la reconduction d’un bail :
    -Au terme de notre bail, si celui-ci est reconduit y’a-t-il un nouvel écrit de fait ?
    NON la reconduction est TACITE

    Le propriétaire peut-il augmenter le loyer comme bon lui semble entre les deux baux s’il s’agit du même locataire (ou alors y a t il un pourcentage maximum d’augmentation à ne pas dépasser comme c’est le cas pour l’augmentation annuel fixée par l’indice du coût de la construction) ?
    En location VIDE, il faut avoir la clause d'indexation des loyers présente, et maintenant c'est l'IRL Insee - Indice de référence des loyers

    -Si notre propriétaire actuel décide de vendre son bien, notre bail continue-t-il à courir jusqu’à son terme ?
    Soit il vend à la fin de votre bail, avec préavis de 6 mois, et proposition pour vous (vous êtes alors prioritaire pour l'achat).

    Soit il vend qd il veut, le logement occupé (vous dedans) avec le bail en cours qui continue exactement de la même façon.

    Et comment cela se passe-t-il à la fin du bail, celui-ci est-il reconduit automatiquement comme cela aurait été le cas s'il n'y avait pas eu de changement ?
    Pareil, reconduction tacite, sauf préavis donné 6 mois avant pour reprise...

    -Lorsqu’il y a un changement de propriétaire est-ce que le loyer peut être revu à la hausse ? Dans quelles mesures?
    D’avance merci.
    Cela dépend de cette clause d'indexation,
    OU si le loyer est manifestemment sous évalué...alors DANS ce dernier cas, oui, il peut y avoir augmentation, mais selon une procédure bien définie...
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2007
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    8
    Concernant la révision du loyer, il est écrit dans notre bail (signé le 28/02/2007 mais commence à courir au 01/05/2007 pour une durée de 3 ans et c’est un logement vide) que « le loyer sera révisé à la hausse chaque année à la date anniversaire du bail en fonction de la moyenne des 4 derniers indices INSEE du coût de la construction par rapport à l’indice de base ou de tout autre qui pourrait lui être substitué par l’Etat. L’indice de base est le dernier connu à la date du présent bail, à savoir du 1er trimestre 2007 valeur 104.61 (moyenne) l’indice sera celui du même trimestre chaque année. »
    Quelle est la différence entre l’indice du coût de la construction et l’IRL et comment cela se calcul t-il ?

    Pour nous l'augmentation se fera quand ? à la date de la signature du bail soit le 28/02 ou alors à la date de prise d'effet soit le 01/05 (le distinguo des dates est bien stipulé dans le bail)?

    Autrement, si j’ai bien tout compris dans tous les cas la hausse du loyer est soumise à cet indice (changement de propriétaire, reconduction du bail…etc…etc).

    Merci encore

  4. #4
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2007
    Messages
    8
    Ah et j'oubliais, qu'entend-on par loyer manifestement sous évalué ? Est-ce qu'une différence de 100€ ou 200€ par rapport au prix du marché (sur un loyer de 700€) est une sous évaluation? Si oui, comment se déroule la procédure?

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
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    Région Centre
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    14 564
    La date anniversaire sera le 28/2
    Et c'est selon l'indice IRL, votre base est 1T 2006 = 104,61
    Allez voir le lien que je vous ai donné !

    LOI DU 6/7/89 ART. 17

    c) Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.

    Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19.

    Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

    La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

    En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission de conciliation.

    A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

    La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

    Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 p. 100 si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

    La révision éventuelle résultant du d ci-dessous s'applique à chaque valeur ainsi définie.

    d) Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

    L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, dont les modalités de calcul et de publication sont fixées par décret en Conseil d'Etat. Ces modalités de calcul s'appuient notamment sur l'évolution des prix à la consommation, du coût des travaux d'entretien et d'amélioration du logement à la charge des bailleurs et de l'indice du coût de la construction. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2007
    Messages
    8
    En fait il a du y avoir une erreur dans notre bail car c'est bien écrit : "L’indice de base est le dernier connu à la date du présent bail, à savoir du 1er trimestre 2007 valeur 104.61 (moyenne)".
    Et concernant la réévaluation du loyer, en fait notre loyer doit être un peu en dessous du prix du marché, celà dit c'est une agence qui en assure la gérance donc elle doit bien connaitre les prix (nous n'avons rien négocier).

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
    Localisation
    Région Centre
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    14 564
    en effet, au 28/2 l'indice du T1 2007 était connu mais de 107,66...Contactez votre agence pour faire un avenant et corriger cette erreur...
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

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