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Achat d'un bien avec locataire

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    août 2007
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    Bonjour à tous

    J’aurai un besoin d’informations sur plusieurs questions (je vous poserai au fur et à mesure ces questions pour faire évoluer ce fil) pour l’acquisition d’un bien avec des locataires dedans…

    Pour commencer quelques explications :

    Le bail de ces locataires se finirait fin Avril 2008, le bien leur a été proposé (par écrit ou non, je ne sais pas) mais ils ont refusé…

    Nous leur avons demandé pourquoi, la réponse fut « mon mari aurait bien aimé prendre cette maison mais moi je veux faire construire »

    Si j’ai bien tout suivit en parcourant ce forum, un propriétaire a le droit de vendre son bien avec des occupants tant que le nouveau propriétaire reprend le bail jusqu’à échéance

    Ma première question est :

    Si je prends ce logement en l’état, ce sera à moi de faire la lettre de demande de congé avant les six mois de fin de bail et non à l’ancien propriétaire ?

    Ai-je bien saisi la chose ?

    Ma seconde question est :

    Si je fais une offre pour faire baisser le prix de cette maison (beaucoup de gros travaux) et que le propriétaire accepte, doit-il en faire part à son locataire ?

    Il me semble avoir compris en vous lisant que le locataire était prioritaire sur l’acheteur, d’où ma question…

    Voilà je vous laisse me répondre sur ces deux points et je vous en poserai d’autres par la suite….

    Merci par avance,

    André
    Dernière modification par André39 ; 01/08/2007 à 15h27.

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2006
    Localisation
    A l'ouest
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    4 800
    Bonjour,
    1er point : vous avez tout compris. Vous achetez avec le locataire en place. Vous devenez de fait le bailleur, et c'est donc à vous que reviennent les obligations du bailleur. Et vous ne pouvez donner congé que pour reprise ou vente.

    2ème point : Non, le locataire en place n'est pas prioritaire dans ce cas de figure de vente occupée. Il n'est prioritaire qu'en cas de congé pour vente à l'expiration du bail (vide).

    Cordialement,
    Alouest.

  3. #3
    Pilier Junior Avatar de Véronik
    Ancienneté
    août 2006
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    3 633
    Citation Envoyé par André39 Voir le message

    Pour commencer quelques explications :

    Le bail de ces locataires se finirait fin Avril 2008, le bien leur a été proposé (par écrit ou non, je ne sais pas) mais ils ont refusé…

    Nous leur avons demandé pourquoi, la réponse fut « mon mari aurait bien aimé prendre cette maison mais moi je veux faire construire »

    Si j’ai bien tout suivit en parcourant ce forum, un propriétaire a le droit de vendre son bien avec des occupants tant que le nouveau propriétaire reprend le bail jusqu’à échéance
    Ma première question est :

    Si je prends ce logement en l’état, ce sera à moi de faire la lettre de demande de congé avant les six mois de fin de bail et non à l’ancien propriétaire ?

    Ai-je bien saisi la chose ?
    Tout à fait, et il faudra leur signifier 6 mois avant (date de recetion du courrier recommandé) que vous résiliez le bail pour reprise
    Ce qui implique une occupation par vous au titre de votre résidence principale


    Ma seconde question est :

    Si je fais une offre pour faire baisser le prix de cette maison (beaucoup de gros travaux) et que le propriétaire accepte, doit-il en faire part à son locataire ?
    Le locataire en place bénéficiant d'un bail dont l'échéance est avril 2008.
    Son bailleur (votre vendeur) n'avait aucune obligation légale de lui proposer d'acheter.
    Si vous faites une proposition d'achat à un prix inférieur à celui initial le locataire n'a pas de droit de préemption ... et vous achetez un bien occupé.

    Le droit de préemption du locataire n'est effectif que s'il recoit un congé pour vente, dans des formes strictes dont entre autre le respect d'un délai imposé par la loi

    ****
    L'écriture en bleu et en caractères microscopiques .... que du bonheur
    Merci d'avoir modifié la police de votre texte
    Dernière modification par Véronik ; 01/08/2007 à 15h47.

  4. #4
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    août 2007
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    5
    Merci pour ces réponses

    Je continue dans ma réflection ...

    Pendant notre visite nous avons fait part à ses locataires que nous achetterions ce bien en résidence principale et non sous forme locative...

    Ils nous ont dit être attaché à cette maison mais qu'ils chercheraient un autre logement mais je me pose ces questions aussi .

    Sommes nous dans l'obligation comme je l'entends dire à droite et à gauche de présenter au moins trois logements à ses locatoires ou est-ce de l'intox?

    Et une autre est

    Si ces personnes ne trouvent rien... On sait aujourd'hui comme il est difficile de trouver un bon logement et en sachant que la dame vient d'accoucher ses derniers jours, donc une famille avec un petit en charge, comme cela se passe t'il ?

    Merci,

    André

    ......
    1000 excuse pour la couleur bleue et la taille, est ce que cela va mieux ?
    Dernière modification par André39 ; 01/08/2007 à 16h00.

  5. #5
    Pilier Junior Avatar de Véronik
    Ancienneté
    août 2006
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    3 633
    Citation Envoyé par André39 Voir le message
    Merci pour ces réponses

    Je continue dans ma réflection ...

    Pendant notre visite nous avons fait part à ses locataires que nous achetterions ce bien en résidence principale et non sous forme locative...

    Ils nous ont dit être attaché à cette maison mais qu'ils chercheraient un autre logement mais je me pose ces questions aussi .

    Sommes nous obligés comme je l'entends dire à droite et à gauche dans l'obligation de présenter au moins trois logements à ses locatoires ou est-ce de l'intox?
    Intox

    Si ces personnes ne trouvent rien... On sait aujourd'hui comme il est difficile de trouver un bon logement et en sachant que la dame vient d'accoucher ses derniers jours, donc une famille avec un petit en charge, comme cela se passe t'il ?
    Ils seront occupants sans titre et donc expulsables .... Avec un bébé, ça peut prendre ... 3 ans (désolée pour la mauvaise nouvelle)


    ......
    1000 excuse pour la couleur bleue et la taille, est ce que cela va mieux ?
    Beaucoup mieux ... merci
    plisser les yeux à mon age pour arriver à lire ... accentue mes rides

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    août 2007
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    De rien Véronik ...

    Bon c'est bien ce que je pensais mais ne voyait pas autant de temps ...

    Autant dire que d'acheter un bien comme cela n'est pas sans risque ...

    Et avons nous la possibilité de faire une demande, voir un compromit de vente en stipulant que nous prendrons le logement que lorsqu'il sera vide (date de résiliation du bail) est ce que cela peut ce négocier?

    Si oui, imaginons que les locataires soient partis trois moi avant la date légale de résiliation, pouvons nous alors prendre posséssion des lieux?

    André

  7. #7
    Pilier Junior Avatar de Véronik
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    août 2006
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    Citation Envoyé par André39 Voir le message
    De rien Véronik ...

    Bon c'est bien ce que je pensais mais ne voyait pas autant de temps ...
    Ne surtout pas généraliser, les locataires peuvent très bien partir à la fin de leur bail

    Autant dire que d'acheter un bien comme cela n'est pas sans risque ...
    en effet

    Et avons nous la possibilité de faire une demande, voir un compromit de vente en stipulant que nous prendrons le logement que lorsqu'il sera vide (date de résiliation du bail) est ce que cela peut ce négocier?
    Vous pouvez tout à fait faire un compromis pour un achat libre de toute occupation, charge au vendeur d'en faire son affaire personnelle ... Celà sous entend un délai plus long d'une part (fin du bail) et d'autre part que votre cendeur donne un congé pour vente ... Et les locataires ont un droit de préemption (retour à la case départ)
    De plus, un bien libre d'occupation est plus cher

    Si oui, imaginons que les locataires soient partis trois moi avant la date légale de résiliation, pouvons nous alors prendre posséssion des lieux?
    Oui, dès lors que vous êtes titré et que leur départ -il va sans dire- est volontaire

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    septembre 2004
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    Citation Envoyé par André39 Voir le message
    De rien Véronik ...

    Bon c'est bien ce que je pensais mais ne voyait pas autant de temps ...

    Autant dire que d'acheter un bien comme cela n'est pas sans risque ...

    Et avons nous la possibilité de faire une demande, voir un compromit de vente en stipulant que nous prendrons le logement que lorsqu'il sera vide (date de résiliation du bail) est ce que cela peut ce négocier?

    Si oui, imaginons que les locataires soient partis trois moi avant la date légale de résiliation, pouvons nous alors prendre posséssion des lieux?

    André
    bonjour André,

    effectivement, il y a toujours le risque que les locataires ne partent pas même en cas de congé donné. c'est pour cela qu'il y a en général une décote sur le prix du bien, dans le cas où il est loué. la décote est d'autant plus importante que la fin du bail est lointaine.
    Dans votre cas, voir ce que couterait ce bien si vous l'achetiez vide d'occupation.

    tout peut se négocier mais dans ce cas, le bailleur ne donne pas congé pour vente (enfin à verifier ...) - cela veut donc dire que si le bailleur n'a rien fait du coté des locataires (officiellement, LRAR ou huissier, pour annoncer la vente et leur proposer le bien en priorité), il ne peut être question dans le compromis de maison libre d'occupation !

    votre 2eme question: ne serait possible que si et seulement si, le bailleur a donné congé pour vente selon les règles de l'art 15 de la loi de 89.

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    oups Veronik, nous avons répondu en même temps ...

  10. #10
    Pilier Junior Avatar de Véronik
    Ancienneté
    août 2006
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    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    oups Veronik, nous avons répondu en même temps ...
    De retour de vacances ?

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    André,

    je relis vos réponses et vous mentionnez que la jeune femme voudrait faire construire ....
    s'ils n'ont pas de terrain, ca va prendre un certain temps ... + long que avril 2008 avec certitude ! achat du terrain, choix du constructeur, debut de la construction avec tous les aléas "normaux", tout ca vous mène au mieux en 2009 ... ... donc méfiance sur les "bonnes intentions" de départ de ce couple (meme s'ils sont de bonne foi).

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    Citation Envoyé par Véronik Voir le message
    De retour de vacances ?
    hélas oui ...
    je rentre et il fait beau : super !

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