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Absence d'état des lieux de sortie

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2007
    Messages
    7
    Bonjour à tous,Mon problème est le suivant.Mon propriétaire ayant mis en vente son bien, j'ai dû quitter l'appartement qu'il me louait depuis deux ans. Nous nous sommes donné rendez-vous le 4 juillet dernier, afin de procéder à l'état des lieux de sortie et à la restitution des clefs. Grosse surprise : l'état des lieux s'est fait de manière "verbale" car il n'avait "rien sur lui" (En bref, il est arrivé les mains dans les poches). Il s'est contenté de faire le tour de l'appartement en ma compagnie, relevant ça et là des traces sur le linoléum, remarquant les raccords que j'ai fait dans la tapisserie du séjour, trouvant que la peinture dans la chambre d'un de mes enfants "n'avait pas été faite par un professionnel, ben ça se voit" mais manifestement rien de bien méchant à ses yeux. Nous avons relevé les compteurs ensemble, puis il m'a dit : OK, pas de problème, je vous restitue la caution dans son intégralité à la fin de la semaine. Je sais, je sais, je n'aurais pas dû me laisser faire et exiger un état des lieux écrit, mais je suis de nature plutôt timide et jusqu'ici, ce monsieur s'était montré plutôt correct. Comme vous vous en doutez, il ne m'a bien sûr pas rendu mon argent. A la place, j'ai reçu un courrier simple, me signalant que par ma faute, il va devoir baisser de 10 000 euros le prix de vente de l'appartement car celui-ci est dans un état "repoussant" et que par conséquent, il est au regret de retenir l'intégralité du dépôt de garantie (plus de 600 euros) Au-delà du fait que je suis révoltée par sa mauvaise foi, je crois savoir qu'en l'absence d'état des lieux de sortie, un propriétaire est tenu de restituer le dépôt de garantie, car il est censé n'avoir formulé aucun réserve. Pouvez-vous me confirmer ce point s'il vous plaît et m'indiquer la marche à suivre pour récupérer mes 600 euros ? Où pourrais-je trouver un texte de loi auquel me référer ?
    Merci d'avance pour votre aide

  2. #2
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    894
    pas d'EDL fait par écrit entre vous et le propriétaire?
    Appartement supposé rendu en bon état, c'est tout benef pour vous, il ne peux rien retenir que votre dépot de garantie.
    Attendez le délai légal de deux mois, puis faites lui un RAR en lui rappelant le texte de loi référence à l'EDL et que puisqu'il n'en a pas fait par ecrit, il ne peux rien retenir sur votre DG.

    Quelles sont les conséquences de l'absence d'état des lieux ?

    La loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'un état des lieux doit être rédigé contradictoirement par les parties et joint au contrat. Pourtant, ne précisant pas que son absence invalide le bail, elle ne le rend pas réellement obligatoire et prévoit même l'éventualité de son absence.

    En cas d'absence d'état des lieux, certaines règles s'imposent et sont différentes selon qu'il s'agit de l'état des lieux d'entrée ou de sortie du locataire.


    1- L'état des lieux d'entrée du locataire

    Dans le cas de l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Cette présomption lui est défavorable : il devra restituer en bon état un logement qui ne lui a peut-être pas été délivré ainsi.

    Il existe deux possibilités d'écarter cette présomption de bon état :
    le locataire apporte la preuve du mauvais état initial du logement, par exemple, au moyen de photographies ou témoignages qui seront soumis à l'appréciation du juge

    le propriétaire a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux (par exemple, en cas de mise en demeure envoyée par le locataire sans que le propriétaire n'ait donné suite). Dans ce cas, la charge de la preuve est inversée et c'est au propriétaire de démontrer qu'il avait délivré un logement en bon état d'usage et de réparation.


    2- L'état des lieux de sortie du locataire

    L'hypothèse où l'état des lieux n'est pas dressé au moment du départ du locataire sera cette fois préjudiciable au propriétaire, car il ne pourra pas établir l'état du logement et aura toutes les difficultés à prouver que les éventuelles dégradations sont imputables au locataire.
    Textes de référence
    article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
    article 1731 du code civil

  3. #3
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2006
    Localisation
    A l'ouest
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    4 800
    Autre point qui me surprend. Vous dites louer depuis 2 ans. Un bail dure 3 ans. Votre proprio ne pouvait pas rompre le bail. Il devait soit vendre le bien occupé, soit attendre la fin du bail et y mettre fin dans les normes (congé pour vente 6 mois avant la fin du bail).
    Pourquoi êtes vous partis ? Vous a-t-il demandé de partir ? sous quels termes ?

  4. #4
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2007
    Messages
    7
    Merci infiniment pour votre réponse rapide Claire.
    Que faire si malgré tout il n'obtempère pas ? Cela engendra-t-il une procédure coûteuse ?
    Nathalie

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2007
    Messages
    7
    Mon bail arrivait à expiration au 1er avril 2008. Il m'a téléphoné le 1er mars 2007, pour m'apprendre son intention de vendre et me signifier que j'avais six mois pour partir. Je lui ai expliqué qu'il devait attendre la fin du bail, ce qui me donnait environ un an (il ignorait soit-disant ce détail).
    Cependant, quelques jours après j'ai eu la chance de trouver un très joli appartement et c'est pour cette raison que je suis partie plus tôt.
    Bien sûr, tout ceci m'a coûté pas mal d'argent (nouveau DG, appel à un déménageur + double loyer pendant deux mois...) alors si en plus je dois faire une croix sur mon DG, trop c'est trop !

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2006
    Localisation
    A l'ouest
    Messages
    4 800
    Il vous a envoyé un courrier pour vous signifier votre "départ" ?
    Vous avez vous-même posé votre congé ?

  7. #7
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    juillet 2005
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    894
    malheureusement vous avez vous meme posé votre congé par la suite si j'ai bien compris.
    vous auriez pu négocier votre départ, s'il voulait vous voir partir, en effet vous étiez dans vos murs pendant encore un an, mais vous auriez pu vous arranger avec lui :
    négociation d'un départ sans préavis, donc pas de double loyers à payer, frais de déménagement.
    Hélas, on ne peux revenir en arrière là dessus.

    Si le RAR ne fonctionne pas, vous refaites un RAR avec en toutes lettres sur le courrier mise en demeure, avec date butoire de restitution, puis effectuez une injonctions de faire/payer au près du tribunal de proximité...

    de toutes façon : pas d'edl de sortie : appartement réputé rendu en bon état : aucunes dégradations ne peuvent vous etre imputé : il dois vous dentre le DG en intégralité (sans si régularisation de charges ou autres, Attention à cela aussi)

  8. #8
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2007
    Messages
    7
    Il m'a signifié ce départ par téléphone et m'a demandé de lui écrire pour lui faire savoir si je souhaitais me porter acquéreur. J'ai cependant confirmé les termes de notre entretien téléphonique par LAR. Mais, ironie du sort, comme je suis partie 1 an avant l'expiration du bail, j'ai été tenue de poser mon congé et respecter les délais de rigueur pour le préavis (j'ai -piètre consolation- réussi à faire ramener mon préavis à deux mois, au lieu de trois, il ne faut pas pousser, mon départ arrange bien ses affaires) Je précise que cette personne vit à la Guadeloupe et ne passe que quelques semaines par an en France, la gestion de son bien semblant jusqu'ici le cadet de ses soucis. Il est de surcroît difficilement joignable : j'ai par exemple passé mes deux ans dans le logement avec un volet roulant bloqué en position fermée aux deux tiers dans ma chambre, ainsi qu'avec un interphone qui ne fonctionne pas : il n'a jamais répondu à mes mails, courriers ou messages téléphoniques)
    J'ai donc des craintes quant à sa réaction : s'il ne répond pas à mes LAR, du fait de son éloignement, que faire ?

  9. #9
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2006
    Localisation
    A l'ouest
    Messages
    4 800
    Comme le dit Claire.Lopez, vous auriez dû négocier votre départ...
    Maintenant c'est fait...
    Pour la suite, suivez la procédure, avec MISE EN DEMEURE par LRAR puis injonction de payer au tribunal.

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2007
    Messages
    7
    Vous avez raison, c'est une leçon de vie pour moi (on dit bien "payer pour apprendre" !)
    Merci pour vos réponses.
    Une dernière question, l'injonction de payer au tribunal, ce sera à mes frais ?

  11. #11
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    894
    non c'est une procédure gratuite celle la, mais Attendez le délai légal de restitution du DG (deux mois après remise des clefs).

    DGCCRF - Fiches consommation: injonction de faire/de payer

    effectivement, il aurai pu vous faire une fleur plus conséquente vu que votre départ l'arrengeais.

  12. #12
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    894
    autre conseil, ne communiquez plus que par RAR avec lui, car les ecrits restent, et les paroles s'envolent...

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