Vos question à l'Avocat
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au secours révision loyer

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Avatar de Asdi69
    Ancienneté
    juillet 2007
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    2
    Une petite question sur l'indexation de mon loyer.
    Mon propriètaire m'a envoyée une lettre le 11 juillet 2007 pour me signaler une augmentation sur mon ancien loyer: il nomme ca une indexation.
    Le probleme c'est qu'il me demande de payer 4729.15€ ce qui correspond a un retour en arriere de 5 ans.Est -ce légal?car sur mon bail il n'apparet pas la close de révision du loyer ou d'augmentation insee dans mon contrat..c'est vide (rien inscrit).je suis dans cette location depuis le 1er dec 1997 et mon loyer est de 693.73€ (maison individuel avec garage)
    suis-je aubliger de payer cet arrieré
    quelle son mes recours ??
    Au secour

    merci de vos reponces

  2. #2
    Membre Sénior
    Ancienneté
    octobre 2006
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    385
    Bonjour,


    Si la clause de revision des loyers figure dans les modalites du bail (comme tres souvent les baux types inclus ce type de clause) meme sans reference de date pour l'indice INSEE, le proprietaire peut en effet reclamer les augmentations en remontant jusqu'a 5 ans en arriere. La reference de date est celle de la signature du bail.

    Dans le cas contraire, on ne peut pas vous reclamer une augmentation qui n'est pas prevue au contrat.
    C'est confirme dans ce lien:
    http://www.aude.pref.gouv.fr/fichier...n_du_loyer.pdf

    Merci de bien preciser dans quel cas vous etes:
    1) pas de reference de date pour l'indice INSEE.
    2) il n'est pas ecrit que le loyer serait indexe.


    Salutations,
    Miky

  3. #3
    Membre Sénior
    Ancienneté
    juillet 2007
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    paris
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    335
    voici : art 2 de la loi du O6 juillet :


    [ DISPOSITIONS GENERALES ] [ DUREE DU CONTRAT DE LOCATION ] [ LOYERS CHARGES ET REGLEMENTS DES LITIGES ] Article 1
    Modifié par Loi 2002-73 2002-01-17 art. 158 JORF 18 janvier 2002.
    Le droit au logement est un droit fondamental ; il s'exerce dans le cadre des lois qui le régissent.
    L'exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d'habitation grâce au maintien et au développement d'un secteur locatif et d'un secteur d'accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales.
    Aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement en raison de son origine, son patronyme, son apparence physique, son sexe, sa situation de famille, son état de santé, son handicap, ses moeurs, son orientation sexuelle, ses opinions politiques, ses activités syndicales ou son appartenance ou sa non-appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée.
    En cas de litige relatif à l'application de l'alinéa précédent, la personne s'étant vu refuser la location d'un logement présente des éléments de fait laissant supposer l'existence d'une discrimination directe ou indirecte. Au vu de ces éléments, il incombe à la partie défenderesse de prouver que sa décision est justifiée. Le juge forme sa conviction après avoir ordonné, en cas de besoin, toutes les mesures d'instruction qu'il estime utiles.
    DROIT AU LOGEMENT

    Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives. PRINCIPE D'EQUILIBRE DES DROITS ET OBLIGATIONS RECIPROQUES DES BAILLEURS ET LOCATAIRES

    Article 2 Modifié par Ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 art. 22 I (JORF 9 juin 2005).

    Les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Elles s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

    Toutefois, elles ne s'appliquent ni aux locations à caractère saisonnier, à l'exception de l'article 3-1, ni aux logements foyers, à l'exception des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1. Elles ne s'appliquent pas non plus, à l'exception de l'article 3-1, des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1, aux locaux meublés, aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.
    CARACTERE D'ORDRE PUBLIC DE LA LOI DOMAINE D'APPLICATION
    locaux à usage d'habitation principale
    locaux à usage mixte professionnel et d'habitation principale
    garages, places de stationnement, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
    jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
    EXCLUSIONS
    locations à caractère saisonnier
    locaux meublés (sauf exceptions indiquées)
    logements accessoires à un emploi



    Article 3 Modifié par Ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 art. 22 II (JORF 9 juin 2005).

    Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :

    - le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

    - la date de prise d'effet et la durée ;

    - la consistance et la destination de la chose louée ;

    - la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ;

    - le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

    - le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

    Un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat. Lorsque l'état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut d'état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux.

    Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

    Lorsque la détermination du montant du loyer est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions prévues à l'article 19, ces références sont jointes au contrat ainsi que les termes dudit article.

    Textes rédigés par Maître Catherine Beurton,
    Avocat au Barreau de Paris et spécialiste du droit immobilier La révision annuelle du loyer
    Pour que le loyer soit révisé annuellement en fonction de l’évolution de l’indice national du coût de la construction publié par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE), il faut que le contrat de location prévoie les règles de révision du loyer.

    Depuis le 1er janvier 1995, la valeur à indiquer est la moyenne des valeurs des quatre derniers trimestre, habituellement la dernière valeur publiée (par exemple au 15 janvier 2003 cette moyenne était de 1158,00).
    Le prix du bail
    Depuis le 31 juillet 1997, le prix du loyer des locaux vacants est librement consenti entre bailleur et locataire.

    Cependant, l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu’une situation anormale du marché locatif se révèle localement, un décret peut bloquer l’évolution des loyers des logements vacants ou des contrats renouvelés.

    C’est notamment le cas des logements se trouvant à Paris et dans l’agglomération Parisienne. Le propriétaire peut prévoir une clause d’indexation du loyer dans le contrat, clause qui n’est qu’une faculté et non pas une obligation.

    Lors de la reconduction du bail au terme des trois ou six ans prévus initialement, le contrat de location peut être reconduit, le locataire étant alors tenu de payer le prix du loyer révisé en fonction de la clause d’indexation.

    En cas de renouvellement ou reconduction du bail, le propriétaire ne pourra réévaluer le montant du loyer que s’il prouve que le loyer antérieur est "manifestement sous évalué" (article 17-c de la loi du 6 juillet 1989).

    Si tel est le cas, le bailleur doit suivre une procédure relativement complexe de production de références locatives.

    En cas de conflit entre propriétaire et locataire sur le prix du loyer renouvelé, le litige sera tranché par le Tribunal d’Instance du lieu de situation de l’immeuble loué, après avis de la Commission de Conciliation locale.

  4. #4
    Membre Avatar de Asdi69
    Ancienneté
    juillet 2007
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    2
    re bonjour et merci pour vos réponces

    je n 'est donc aucune date ou indice de noté sur le bail
    et rien n'est ecrit que le loyer serait indexe.

    apres il y as de coché "fixation et revision du loyer" art 17.-a librement fixé entre les deux parties, le logement entrant dans l une des catégories suivantes : logement neuf
    et c'est tout

  5. #5
    Membre Sénior
    Ancienneté
    juillet 2007
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    paris
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    335
    1....librement fixé entre les deux parties = entre le bailleur et son locatairer, ce n'est pas la cas puisque vous en êtes étonné(e): il n' a passé aucun accord écrit avec vous à ce sujet.
    2 PAS DE DATE ? Ce n'est pas sérieux: appuyez-vous sur la loi, par AR, pour dénoncer cela. ( 2
    vices de forme)
    3 voici le 17 a puis attention le 19: voua llez pouvoir vous défendre: citez toujours LA LOI:
    Article 17 Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 art. 48 III (JORF 16 juillet 2006). a) Le loyer :

    - des logements neufs ;

    - des logements vacants ayant fait l'objet de travaux de mise ou de remise en conformité avec les caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l'article 6 ;

    - des logements conformes aux normes définies par ledit décret, faisant l'objet d'une première location ou, s'ils sont vacants, ayant fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes, d'un montant au moins égal à une année du loyer antérieur, est fixé librement entre les parties.

    b) Le loyer des logements vacants ou faisant l'objet d'une première location qui ne sont pas visés au a ci-dessus est fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19, s'il est supérieur au dernier loyer exigé du précédent locataire.

    Les dispositions de l'alinéa précédent sont applicables jusqu'au 31 juillet 1997. Avant cette date, le Gouvernement présentera au Parlement un rapport d'exécution permettant d'établir la comparaison entre l'évolution des loyers des logements vacants selon qu'ils relèvent du a ou du b du présent article.

    Toutefois, le Gouvernement présentera au Parlement, dans un délai d'un an à compter de la promulgation de la loi n° 92-722 du 29 juillet 1992 portant adaptation de la loi n° 88-1088 du 1er décembre 1988 relative au minimum d'insertion et relative à la lutte contre la pauvreté et l'exclusion sociale et professionnelle, un rapport d'information sur les logements vacants dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants au sens du recensement général de la population, spécifiant, entre autres, les motifs et la durée de la vacance.

    En cas de non-respect par le bailleur des dispositions de l'article 19, le locataire dispose, sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, d'un délai de deux mois pour contester le montant du loyer auprès de la commission de conciliation.

    A défaut d'accord constaté par la commission, le juge, saisi par l'une ou l'autre des parties, fixe le loyer.

    c) Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.

    Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19.

    Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

    La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

    En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission de conciliation.

    A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

    La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

    Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 p. 100 si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

    La révision éventuelle résultant du d ci-dessous s'applique à chaque valeur ainsi définie.

    d) Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

    L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, dont les modalités de calcul et de publication sont fixées par décret en Conseil d'Etat. Ces modalités de calcul s'appuient notamment sur l'évolution des prix à la consommation, du coût des travaux d'entretien et d'amélioration du logement à la charge des bailleurs et de l'indice du coût de la construction. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

    e) Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat fixe la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux.
    Article 19 Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 188 1° JORF 14 décembre 2000.
    Pour l'application de l'article 17, les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d'Etat définit les éléments constitutifs de ces références.
    Le nombre minimal des références à fournir par le bailleur est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.
    Les références notifiées par le bailleur doivent comporter, au moins pour deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans.
    Bon courage



  6. #6
    Membre Sénior
    Ancienneté
    juillet 2007
    Localisation
    paris
    Messages
    335
    oubli: sur le net, entrez dans [le moteur de recherche : indice de révision des loyers et regardez sur votre bail de quel trimestre vous dépendez vous pourrez ainsi contrôle
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 25/07/2007 à 15h10. Motif: anonymisation

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