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Discussion : Majorité pour céder des espaces verts communs dans une copropriété

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Plusieurs copropriétaires de mon lotissement sont en train de monter un projet immobilier avec un promoteur sur l'espace vert commun de la copropriété (division en 4 ou 5 terrains à construire ou maisons clé en main).

    Le projet en en cours de finalisation et sera présenté lors de la prochaine AG.

    Nous ne sommes que 2 copropriétaires à nous être opposé au projet car l'espace vert borde notre terrain et nous savons que la construction de nouvelles maisons en vis à vis va nous faire perdre de l'agrément et de la valeur à notre bien. Les autres propriétaires ne prennent en considération que l'intérêt financier de l’opération et y sont favorables.

    J'ai consulté quelques blogs et forums, mais je n'arrive pas savoir quelle est la majorité requise dans notre cas.
    En effet, l'article 26 de la loi sur la copropriété dit que l'unanimité est requise pour, je cite : "l'aliénation de parties communes nécessaires à la destination de l’immeuble".

    Le problème, c'est que je ne sais pas si nous sommes dans ce cas ou plutôt dans celui ou seule la majorité des 2/3 est requise.

    Merci d'avance pour vos conseils.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    La majorité est celle de l'article 26a.

    Mais si ce projet aboutit à une diminution de la valeur de votre bien, de son ensoleillement, à créer un vis a vis etc, vous pouvez vous y opposer au titre de l'article 26 avant dernier et éventuellement dernier alinea

    L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
    Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
    Vous pouvez aussi probablement vous appuyer sur l'abus de majorité : soit une décision favorable à une majorité qui se prend au détriment d'une minorité.

    Je vous suggère TRES fortement de prendre un avocat spécialisé en copro. Si possible qui rédigerait AVANT l'AG un courrier que vous communiqueriez à tous. Ca vous éviterait peut-être un procès pour contester la décision d'AG. Et ça vous permettra de réagir beaucoup plus vite si cette décision est prise malgré tout, parce qu'une fois passée l'AG vous n'avez que DEUX MOIS à compter de la signification du PV pour réagir. Ce qui est très peu dans un tel cas pour trouver un avocat, monter le dossier, rédiger les conclusions... Mieux vaut donc le chercher dès maintenant. Simultanément, assurez-vous que le règlement de copro que vous avez, et les plans, sont bien à jour en faisant une demande au fichier immobilier , voire le cas échéant au notaire qui a fait la mise en copro.

    Si vous êtes deux dans ce cas, un conseil : gardez une des convocations reçues en RAR sans l'ouvrir. S'il manque une seule des pièce obligatoires pour ce genre de décision, c'est un motif d'annulation de la décision imparable.
    Dernière modification par Ermeline ; 27/01/2018 à 17h35.

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Plusieurs copropriétaires de mon lotissement sont en train de monter un projet immobilier avec un promoteur sur l'espace vert commun de la copropriété
    QUESTION TRES IMPORTANTE : etes vous en copropriété ou en ASL ?

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Je plussoie. J'y ai pas pensé, mais en ASL, c'est complètement différent....

  5. #5
    Membre Benjamin

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    Nous sommes en ASL.
    Je pressens que ça ne va pas être bon pour moi...

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Alors en premier lieu il faut lire les statuts pour voir si cette disposition est prévue.

    Si rien n'est prévu, alors je dirai que c'est l'unanimité puisque vous etes propriétaire indivis de cette parcelle et l'ASL n'en aurait que la gestion, donc si elle veut proposer cette mutation, il faut que tous les adhérents soient d'accord, donc unanimité.

    PS : oubliez tout ce que vous avez cité : ce sont des textes de la copropriété !

  7. #7
    Pilier Sénior

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    PS : oubliez tout ce que vous avez cité : ce sont des textes de la copropriété !
    Je plussoie. En ASL, ce qui s'applique c'est les statuts de l'ASL ET si je ne m'abuse l'ordonnance de 2004

    Rambouillet vous dira mieux que moi, qui n'y connais pas grand chose, en ASL

  8. #8
    Membre Benjamin

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    Je viens de lire les statuts et je ne vois aucune disposition particulière concernant la cession des espaces verts communs.

    Par contre il y a un article intitulé "Quorum, majorité" qui dit :
    "...Les décisions seront valablement approuvées par la majorité simple...

    "De même toute décision dépassant la gestion courante telle qu'elle est définie aux présents statuts (création d'équipement, nouveau, acquisition de bien d'immeuble, ...), ne pourra être prise qu'en assemblée générale extraordinaire, réunie spécialement à cet effet et sera soumise - par extension à celle-ci - à la règle de l'article L 315-3 du code de l'urbanisme."

    Je ne sais pas ce que ça signifie exactement et si ça a une incidence concernant notre problématique ?

    Désolé pour ces questions certainement un peu naïves...
    Merci en tout cas pour la pertinence et la rapidité de vos réponses (de plus un samedi soir ;-)

  9. #9
    Pilier Cadet

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    Bonjour,

    Normalement, en ASL, il faut l'unanimité des colotis pour vendre un morceau d'espace vert qui appartient à l'ASL.
    L'ordonnance de 2014 a imposé que soit prévu dans les statuts de l'ASL les conditions pour "distraire" (c'est le terme employé dans l’ordonnance) un bien de l'ASL.
    Si les statuts n'ont pas été modifié suivant les directives de l'ordonnance de 2004, c'est l'unanimité qu'il faut.
    Cette unanimité s'explique que vous avez acheté votre lot en fonction de son environnement, en particulier les espaces verts!

    Cordialement

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Ce qui est embêtant dans cette affaire c'est cela :

    De même toute décision dépassant la gestion courante telle qu'elle est définie aux présents statuts (création d'équipement, nouveau, acquisition de bien d'immeuble, ...), ne pourra être prise qu'en assemblée générale extraordinaire, réunie spécialement à cet effet et sera soumise - par extension à celle-ci - à la règle de l'article L 315-3 du code de l'urbanisme."
    qui est presque l'équivalent de la double majorité 26 de la loi de 1965 mais en plus restrictif :
    "Article L315-3
    Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de ladite superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, et notamment du cahier des charges concernant ce lotissement, lorsque cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable au secteur où se trouve situé le terrain."


    Savez vous quelle est la position de la mairie sur ce projet ? Si la mairie n'est pas défavorable, il va vous falloir compter vos voix et vos superficies .... voir prendre un avocat, mais je vous conseille de le faire avant pour tenter de repousser la résolution. Il faudrait éviter qu'elle soit prise sinon c'est le juge qui devra faire annuler.....

  11. #11
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Je ne connais pas la position de la Mairie mais je sais que le terrain est constructible.

    Au niveau des voix, nous sommes 2 à être contre sur 25, donc le calcul sera vite fait...

    Par contre si je comprends bien ce que vous dites, la référence à l'article L315-3 dans les statuts à juridiquement plus de poids par rapport au fait qu'il faut habituellement l'unanimité des colotis pour vendre un espace vert commun ?

    Si c'est bien ça, que pourra faire un avocat dans cette situation ?

    Cordialement.

  12. #12
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    En regardant dans d'autre forum j'ai trouvé des références à la Loi Alur 2014 qui précisent que les espaces verts d'un lotissement constituent bien une partie commune du lotissement qui reste grevée par son affectation d'origine, d'où la nécessité de l'accord unanime des colotis quant à sa désaffectation et à son déclassement.

    Je n'y connais pas grand chose, mais il me semble que quel que soit le PLU, le cahier des charges ou les statuts, cette loi protège bien les espaces verts des lotissements dans le sens ou il faut l'unanimité pour pouvoir les vendre.

    Est-ce que qu'une personne du forum aurait la possibilité de me donner son avis ?

    Cordialement.

  13. #13
    Pilier Cadet

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    Bonjour,
    Il y a 2 points:
    Quelles sont les conditions pour vendre une parcelle? et quelle affectation à cette parcelle? Si c'est une parcelle d'espace vert elle peut être déclarée non identificandi dans le cahier des chargeL La vente ne modifie pas la cahier des charges. Il y a une jurisprudence très vielle! J'ai eu a traiter le cas d'une parcelle de terrain d'espace vert donné à une commune pour réaliser un plateau sportif (affectation autorisé par le cahier des charges), 30 ans après la commune voulait construire sur cette parcelle, l'ASL n'a pas voulu changer l'affectation!

    Cordialement

  14. #14
    Pilier Cadet

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    Bonjour,

    Complément d'information:
    Dans un lotissement, si le cahier des charges a été publié au service de la publicité foncière il est opposable au règles d'urbanisme. Ce cahier des charges peut être publié par le promoteur. Il l'est automatiquement si le lotissement est une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL). Il a pu être publié à l'occasion de la vente d'un lot car joint à l'acte de vente! (pas fréquent car les frais varie avec le nombre de pages à publier!).

    Cordialement

  15. #15
    Pilier Sénior

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    opposable au règles d'urbanisme.
    Qu'est-ce que ça veut dire ?

  16. #16
    Pilier Cadet

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    Bonjour,

    Voir ce texte: Décision n°2011-177- QPC du 7octobre 2011

    Cordialement

  17. #17
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    J'avoue ne pas tout saisir de ces réponses.

    Dans d'autres forums (http://www.village-justice.com/artic...une,24646.html)
    Il est dit : "...depuis la loi ALUR du 24/03/2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, le déclassement de tout ou partie d’un espace commun du lotissement suppose l’accord unanime des colotis."

    Ce qui revient à dire que quel que soit le Plu, le cahier des charges, ... c'est bien cette loi qui doit être respectée.

    Est-ce plus compliqué de ça ?

    Cordialement.

  18. #18
    Membre Cadet

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    Bonjour,


    La modification et la suppression de tout ou partie d'un espace commun de lotissement sont encadrés par l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme.


    Depuis la la loi Alur, qui a ajouté un alinéa 2 à cet article ("Le premier alinéa ne concerne pas l'affectation des parties communes des lotissements"), c'est bien l'unanimité qui est requise (réponse ministérielle, question n° 90049 à l'Assemblée nationale).


    Les dispositions de cet article sont d'ordre public (jurisprudence), ce qui veut dire qu'elles s'imposent à tout autre mode de calcul défini dans les statuts de l'ASL ou le cahier des charges.


    La loi Elan va cependant revenir en arrière, en supprimant le 2ème alinéa de l'article L. 442-10 : dès que cette loi sera entrée en application (d'ici peu), la modification et la suppression de tout ou partie d'un espace commun de lotissement seront de nouveau encadrés par le premier alinéa, c'est-à-dire la majorité qualifiée.


    Encore une fois, quel que soit le mode de calcul défini dans les statuts de l'ASL ou le cahier des charges.


    Si l'espace vert était soumis au régime de la copropriété (ce qui n'est pas le cas lorsque c'est l'ASL qui est propriétaire, les colotis n'étant en effet que membres de l'ASL, et non copropriétaires de cet espace) cela serait la loi du 10 juillet 1965 qui trouverait à s'appliquer, et non l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme.


    Cet article (L. 442-10) s'applique aussi lorsque c'est la commune qui est propriétaire/gestionnaire des espaces communs d'un lotissement, elle a les même obligations qu'une ASL, car elle ne peut unilatéralement remettre en cause le mode de gestion des parties communes (article L. 442-9, alinéa 3) qu'elle a elle-même librement et conventionnellement accepté (article R. 442-8), les rétrocessions dans son domaine n'étant consenties à titre gratuit ou à l'euro symbolique qu'en contrepartie de l'obligation de gestion et d'entretien imposée par le code de l'urbanisme.



    Cordialement,

  19. #19
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Merci pour votre réponse très précise.

    Je pense d'ailleurs que c'est vous qui aviez répondu concernant un cas similaire sur le forum Droit-Finances.

    Si on résume, nous sommes actuellement protégé par l'article L. 442-10 qui stipule qu'un vote à l'unanimité est nécessaire pour céder un espace vert commun, cependant la future loi ELAN va modifier cet article pour assouplir la procédure concernant le vote sur les parties communes en le passant à la majorité qualifiée.

    Donc si nous voulons conserver notre espace vert, il ne nous reste plus qu'à espérer que le contenu de la loi sur ce point soit amendé, mais je suppose que c'est peu probable...

    Vous savez quand cette loi sera applicable ?

    Cordialement.

  20. #20
    Membre Cadet

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    Bonjour,


    J'ai effectivement participé à une discussion similaire sur le forum Droit-Finances.


    Le projet initial de la loi ne prévoyait pas la suppression de l'alinéa 2 de l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme, ce sont des députés qui l'ont demandé en déposant deux amendements qui ont donc été adoptés en juillet dernier par l'Assemblée nationale.


    Un troisième amendement n'a pas été retenu, il visait quant à lui la possibilité pour les communes propriétaires de supprimer un espace commun de lotissement sans aucun accord des colotis, ni à l'unanimité, ni à la majorité qualifiée. Le gouvernement a clairement fait savoir son opposition.


    La loi Elan devrait prochainement être définitivement adopté par l'Assemblée nationale et le Sénat, et sera applicable dès sa publication au Journal Officiel, peut-être dans le courant du mois d'Octobre.


    Indépendamment de cette loi, le Conseil constitutionnel a également était saisi en juillet dernier pour déterminer si l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme était conforme à la Constitution, et devrait se prononcer en octobre.


    J'ignore quelles pourraient en être les conséquences.


    A suivre.


    Cordialement,

  21. #21
    Membre Cadet

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    Bonjour,


    Je dois apporter une précision importante, mais je ne voulais pas rendre mon premier message trop difficile à comprendre.


    Les dispositions de l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme sont donc d'ordre public.


    Il y a néanmoins une limite, celle propre à la liberté contractuelle qui, elle, impose l'unanimité (article 1134 ancien du code civil) et prévaut sur l'article L. 442-10 (en fait, ils se superposent, les deux articles devant être respectés).


    Depuis la loi Alur, pour les parties communes, ça ne posait plus de problème, c'était l'unanimité à la fois pour l'article 1134 ancien du code civil et pour le L. 442-10 du code de l'urbanisme.



    Maintenant, avec la loi Elan, cela va (re)devenir un vrai casse-tête pour les parties communes. C'était d'ailleurs, soi-dit en passant, la raison pour laquelle la loi Alur s'était alignée sur le code civil pour les parties communes.



    Donc maintenant, il faudra savoir si l'affectation de l'espace vert a une portée contractuelle qui impliquerait l'unanimité malgré la loi Elan, l'article 1134 ancien du code civil devant obligatoirement être respecté, lui-même se superposant et ne violant pas l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme (car l'unanimité prévue par le code civil remplit la condition de la majorité qualifiée du code de l'urbanisme).


    La question se pose évidemment lorsque l'espace vert est mentionné dans le cahier des charges, mais pas uniquement.



    Cordialement,

  22. #22
    Membre Cadet

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    Bonjour,

    Après réflexion, je me suis peu-être un peu trop avancé en affirmant que l'article L. 442-10 s'imposait nécessairement quels que soient les statuts et le mode de calcul prévus par l'ASL. En tout cas pour les parties communes, qui est l'objet de la question.

    Le juge judiciaire semble en effet estimer que seul le cahier des charges a une valeur contractuelle.

    Il estime aussi que lorsqu'il y a aggravation des charges suite à la modification du périmètre de l'ASL (par le retrait d'un lot, par exemple, qui aurait pour effet d'augmenter les charges des autres colotis relatives à l'entretien des parties communes), cette modification ne peut être décidée, quels que soient les statuts de l'ASL, qu'à l'unanimité (chaque coloti doit en effet donner son accord à l'augmentation des charges qui pèseront dorénavant sur son lot).

    Mais dans le cas d'une modification du périmètre sans aggravation de charges, et en l'absence de stipulation spécifique relative à l'espace vert dans le cahier des charges, j'ignore qu'elle serait la position du juge si un coloti faisait par exemple valoir que la modification du périmètre de l'ASL ne peut être décidée que selon les statuts de l'association, de nature conventionnelle et auxquels ont adhéré chacun des colotis, modification éventuellement prévue à l'unanimité des membres (et sous réserve, bien sûr, que le mode de calcul prévu dans les statuts respecte également la majorité requise à l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme).

    D'une certaine façon, l'article L. 442-10 permettrait la modification du périmètre du lotissement, mais pas nécessairement celui du périmètre de l'ASL.

    La question est à creuser, de préférence avec un avocat compétent, qui sont hélas peu nombreux.

    Cordialement,

  23. #23
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Il n'est rien stipulé de particulier concernant les espaces verts dans le cahier des charges.
    Au niveau des statuts de l'ASL, il y a la référence à l'article L 315-3 pour prendre les décisions, comme je l'avais indiqué dans un message précédemment, donc pas à l'unanimité.

    La cession des espaces verts va plutôt se traduire par un allègement des charges puisqu'il n'y aura plus à l'entretenir ni à payer d'assurance.
    Donc a priori ça ne rentre pas dans le cas de l'aggravation.
    Au final, je ne vois pas comment nous pourrions raisonnablement empêcher la vente...

    J'avais aussi consulté la mairie qui avait exigé ces espaces verts à la création du lotissement.
    Un instructeur m'avait répondu qu'il n'était pas favorable à construire à cet emplacement.
    Cependant, l'espace étant constructible, je ne pense pas que la mairie ai la possibilité de s'opposer à une construction à cet emplacement ?

    Cordialement.

  24. #24
    Membre Cadet

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    Bonsoir,

    Si les statuts de l'ASL prévoient une modification selon le mode de calcul défini à l'article L. 315-3, c'est-à-dire l'article L. 442-10 actuel, et qu'il n'y a aucune stipulation particulière concernant l'espace vert dans le cahiers des charges, il n'y a probablement pas grand-chose à faire de ce côté là.

    Je n'y ai pas pensé, mais vous avez raison, l'autorité compétente, c'est-à-dire le maire (si c'est bien lui qui délivre les autorisations d'urbanisme dans votre commune), doit donner son accord :

    "Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d'un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement [...]"

    L'autorité compétente "peut" prononcer la modification. Ça n'est pas une obligation, elle peut ne pas donner son accord.

    C'est sur ce point que le Conseil constitutionnel doit prochainement se prononcer, l'autorité compétente peut-elle réellement s'immiscer dans des rapports contractuels de droit privé, touchant également à la question de la propriété, est-ce bien conforme à la Constitution ?

    Pour l'instant, l'accord de l'autorité compétente est obligatoire, puisque c'est dans la loi. Il faut maintenant attendre la réponse du Conseil constitutionnel pour la suite.

    Une autre piste peut également être explorée, mais à mon avis elle ne donnera rien : si dans le règlement du PLU il y a une obligation d'espace vert collectif pour toute opération de lotissement, la suppression de l'espace vert serait alors probablement illégale.

    Mais je doute que le PLU prévoit une telle règle, très restrictive.

    Je ne vois donc, comme vous l'avez vous-même pressenti, qu'un refus éventuel de la mairie de procéder à la modification demandée par la majorité qualifiée des colotis (lorsque la loi Elan sera entrée en application), et à la condition que le Conseil constitutionnel ne déclare pas inconstitutionnel l'article L. 442-10 dans sa rédaction actuelle.

    Cordialement,

    ---------- Message ajouté à 21h24 ---------- Précédent message à 21h11 ----------

    D'ailleurs, concernant l'autre piste, l'article L. 442-10 précise bien que "la modification doit être compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable".


    Si donc il y avait obligation d'espace vert collectif pour toute opération de lotissement dans le règlement du PLU, sa suppression ne serait tout simplement pas compatible avec la réglementation applicable.


    Je devance une question éventuelle, rien n'oblige le maire à donner son accord, quand bien même la demande des colotis serait parfaitement compatible avec la réglementation applicable.

  25. #25
    Pilier Cadet

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    Citation Envoyé par Vinou33 Voir le message
    J'avais aussi consulté la mairie qui avait exigé ces espaces verts à la création du lotissement.
    Un instructeur m'avait répondu qu'il n'était pas favorable à construire à cet emplacement.
    Cependant, l'espace étant constructible, je ne pense pas que la mairie ai la possibilité de s'opposer à une construction à cet emplacement ?
    Si la mairie veut préserver les espaces verts des lotissements, elle doit le faire au travers de son PLU, grâce à l'article L151-19 du code de l'urbanisme. A vérifier donc.

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