Vos question à l'Avocat
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bail de moins de trois ans, des preavis...

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juin 2007
    Messages
    33
    Bonjour,
    je suis locataire d'un logement non meuble, que j'ai trouve par l'intermediaire d'une agence. J'ai signe deux fois un bail se disant valable pour un an.
    La premiere annee, l'agence a redige le bail de la maniere suivante :
    - utilisation d'un papier destine a un bail de meuble,
    - la mention "meuble" a tout simplement ete rayee.
    Cette annee la, le proprietaire est decede (accident).
    La nouvelle proprietaire, membre de la famille du precedent, m'a refait un bail de un an (nouveau contrat signe). Cette fois :
    - le papier utilise etait bien destine a un logement loue vide,
    - l'evenement a indiquer pour justifier un bail de moins de trois ans n'a pas ete ecrit. (et en fait il me semble qu'il n'y a tout simplement pas de tel evenement)
    Recemment, la proprietaire est venue avec un entrepreneur, souhaite habiter son logement et pour cela faire des travaux.
    Elle m'a donc donne conge, ce un mois avant la soi-disant fin du bail. Je me suis renseignee aupres de l'ADIL qui m'a explique que je pouvais contester la validite de ce conge d'une part parce que le preavis dans les conditions particuliere d'un bail de moins de trois ans est cense etre de deux mois, donc n'a pas ete respecte, d'autre part que le coup des "conditions particulieres" n'est pas valable ici car elles devraient etre mentionnees explicitement sur le contrat, avec meme une date a laquelle l'evenement particulier est prevu, donc finalement, ce bail est de trois ans, pas juste un an.
    J'ai donc envoye une RAR a ma proprietaire, l'informant par telephone de ce qu'elle allait recevoir, lui indiquant la loi et ma lecture du contrat (preavis pas respecte + bail en realite de trois ans). Lors de ce coup de fil, j'ai precise que mon but n'etait pas d'occuper les locaux encore deux ans, mais que je devais trouver un autre logement avant de pouvoir partir, et aussi organiser mon demenagement (puisque louant un logement vide, j'y ai mis des meubles!).

    Questions:
    - ma proprietaire me demande de signer un papier comme quoi je serai partie (locaux vides) a une date qu'elle m'impose. Qu'en pensez-vous ?
    - ayant conteste son conge, et souhaitant quand meme finir par partir pour l'arranger, en principe, je devrais donner un preavis de trois mois. J'ai peur de me retrouver a payer simultanement un loyer pour ce logement si j'arrive a le liberer et pour un autre (qui reste a trouver) dans lequel j'emmenagerai, tout ca juste pour arranger ma proprietaire, durant ce preavis. Je pense a lui demander de me signifier par RAR mon conge pour la fin de bail legale (cad dans encore deux ans) des maintenant. Est-ce que cela m'eviterait de payer eventuellement deux loyers simultanes (ce que mes revenus me permettraient difficilement) ? est-ce une demarche plausible que de lui faire une telle demande ?

    je passe quelques details un peu "a cote de la loi" en ce qui concerne la gestion de cet appart...
    je ne suis pas tres satisfaite de mon sort de locataire face a cette agence et cette proprietaire
    Dernière modification par Kalioche ; 01/07/2007 à 11h42. Motif: preciser

  2. #2
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2007
    Messages
    6
    Je suis pas expert et donc attendez des réponses d'habitués du forum.
    A mon avis ne signez aucuns documents vous engageant a partir a une date fixée hors celle de la fin du bail. Ceci pourrait vous mettre aà la "rue"...
    Assurez votre propriétaire de votre "bonne foi" et proposez lui de vous aider dans vos démarches pour trouver un nouvel appartement dans votre budget (prés-selection de petites annonces,...).

    Bon Dimanche

  3. #3
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2007
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    3 337
    comme Domi je ne suis pas un pro, donc attendez un conseil avisé sur ce forum avant de signer quoi que ce soit comme "arrangement"

    c'est vrai que vous ne pouvez pas trouver de locataire de remplacement pour eviter de payer double loyer...

    votre propriétaire ne peux vous donner congé du logement pour y habiter qu'à la fin de votre bail (avec préavis de 6 mois respectant certaines conditions)

    par contre ça vous laisse tout le temps de chercher un logement qui vous convienne et qui se libère seulement dans 3 mois ou plus, ça vous évitera le double loyer...

  4. #4
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juin 2007
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    33
    Oui, mais c'est rare de trouver un logement a louer qui se libere dans seulement trois mois. Finalement, agence et proprietaire ont fait diverses erreurs vis a vis de la loi, on dirait, et pour regler le probleme, c'est moi qui risque de payer double...

    J'ai lu quelque part que des que le conge etait signifie, le locataire pouvait partir sans preavis. Le conge doit etre signifie de la part du bailleur au moins six mois avant fin de bail, pourquoi pas maintenant (mais dans un courrier mentionnant la date legale de fin de bail, qui est dans deux ans si j'ai bien compris), et est-ce que ca pourrait me servir pour m'eviter de payer double ?

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
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    Région Centre
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    14 564
    Bonjour,

    Vous avez bien un bail de 3 ans : location vide loi du 6/7/89...

    DONC, votre propriétaire ne peut vous donner son préavis que 6 mois minimum avant la fin de votre bail (date de signature + 3 ans)...elle peut vous donner le congé dès maintenant, MAIS le préavis ne démarrera QUE 6 MOIS AVANT LA DATE DE FIN DE BAIL, et ce n'est que dans cette période de 6 mois que vous pourrez partir du jour au lendemain...

    Si vous voulez l'arranger, vous lui dites déjà de faire la procédure pour le congé pour reprise, en précisant que vous pouvez partir dès à présent sans préavis, et que le dépot de garantie vous sera rendu le jour de l'EDL et de la remise des clefs
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    absolument d'accord avec RAC8 !
    l'agence n'y connait rien du tout et la nouvelle proprio non plus !
    • un bail de logement non meublé se loue pour un minimum de 3 ans, ...
    • à moins que la condition de reprise au bout de 1 an minimum soit très explicitement détaillée selon l'art 11 de la loi de 89, ce qui n'est pas le cas ici
    • le locataire peut partir a tout moment avec un préavis de 3 mois, donné par LRAR,
    • le bailleur par contre ne peut donner congé qu'au bout des 3 ans (en prévenant au moins 6 mois à l'avance ....) et si bien sûr cette condition de l'art 11 n'est pas mentionnée (ce qui est bien votre cas). mais meme si congé donné bien avant l'echéance des 6 mois avant fin de bail, le locataire n'est censé quitter le logement que pour cette date ... donc vous avez de la marge !
    bien lire ce lien: Secteur privé : logement vide - Service-public.fr

    donc:

    1) votre bailleur ne peut pas vous donner congé maintenant et pour un avenir immédiat.
    2) vous pouvez tout à fait rester jusqu'au terme de votre contrat (3 ans à compter de la 2eme signature)
    3) libre a vous de décider de rester ou de partir ....

    vos questions:
    Questions:
    - ma proprietaire me demande de signer un papier comme quoi je serai partie (locaux vides) a une date qu'elle m'impose. Qu'en pensez-vous ?

    - ayant conteste son conge, et souhaitant quand meme finir par partir pour l'arranger, en principe, je devrais donner un preavis de trois mois. J'ai peur de me retrouver a payer simultanement un loyer pour ce logement si j'arrive a le liberer et pour un autre (qui reste a trouver) dans lequel j'emmenagerai, tout ca juste pour arranger ma proprietaire, durant ce preavis. Je pense a lui demander de me signifier par RAR mon conge pour la fin de bail legale (cad dans encore deux ans) des maintenant. Est-ce que cela m'eviterait de payer eventuellement deux loyers simultanes (ce que mes revenus me permettraient difficilement) ? est-ce une demarche plausible que de lui faire une telle demande ?
    1) vous ne signez RIEN DU TOUT surtout !!!! puisqu'elle n'a aucun droit de vous imposer une date de départ avant les 3 ans de bail. quelle que soit sa proposition, vous y refléchissez à tête reposée ... donnez lui qq jours de délais de reflexion pour vous renseigner !!!

    2) NON ne faites pas cela car en fait, vous voulez partir pour l'arranger mais vous voulez être sur de vous et de ne pas payer double loyer. vous n'arrangez pas votre bailleur ... vous vous arrangez vous-même (avant elle ) !!!!

    propositions:
    1) puisqu'elle est bloquée, légalement .... faites vous "payer" pour partir ... eh oui, elle veut récupérer son appart, et vous, cela ne vous dérange pas trop ... masi vous allez avoir des frais inattendus ... bref broder sur la question ! eh bien, vous faites le calcul de ce que va vous couter un déménagement, la différence éventuelle de loyer, les démarches, les recherches, etc .... chiffrez large car elle est coincée et vous dites
    OK je pars si vous me facilitez la tâche ...

    Qd vous vous mettez d'accord sur une somme, vous notez bien par écrit toutes les modalités:
    • départ sans préavis (bien sur vous n'allez pas partir du jour au lendemain mais ca vous laisse le temps de trouver et de ne pas être coincé par un double loyer), ou mettez vous d'accord sur 15 jours par exemple ...
    • EDL de sortie fait le dernier jour avec relevés etc ... (au fait quid des régul de charges locatives annuelles ????? à ne pas oublier ...)
    • le même jour, remboursement de votre depot de garantie que vous avez dû versé au debut de la location mais qu'elle doit vous redonner si pas de dégats à l'appart.
    • et paiement des "indemnités de départ"
    mais il faut vous protéger sur les modalités, la facon de le faire, les dates, et bien sûr signer un document recapitulatif.

    et surtout ne rien signer venant d'elle .... et nosu en faire part
    bonne négo.

  7. #7
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juin 2007
    Messages
    33
    Merci pour vos reponses si rapides,

    j'ai bien compris que c'est a moi de decider de partir ou rester. Je ne savais pas jusqu'il y a quelques temps le contenu de la loi sur les locations vides, mais je peux prendre en compte que cette dame souhaite recuperer son logement. Pour moi, celui-ci ou un autre (a condition qu'il me satisfasse), ca ne change pas grand chose, alors effectivement, je suis prete a faire preuve de bonne volonte (mais seulement dans une certaine mesure, en particulier je veux avoir le temps de chercher un autre logement, demenager sereinement, et eviter des frais monumentaux comme un double loyer, ne pas annuler des vacances pour faire ce demenagement a une date qui ne m'irait pas, etc...)

    Mon probleme maintenant est effectivement le suivant : au moment de partir, comment negocier mon depart sans payer trop. Je sais que la proprietaire est asssez en colere pour l'avoir eue au telephone, elle pense que je suis de mauvaise foi, etc... donc elle peut essayer par exemple de me faire payer pour financer son garde meuble ou ses travaux, les mois de loyer d'un preavis.

    Alors que faire precisement pour me proteger (qui soit legalement solide) et pour partir afin qu'elle retrouve la jouissance de son logement ? Si partir avant le terme du contrat me fait risquer de payer trop, je ne pars pas, effectivement!
    J'ai compris le principe que vous indiquez dans les lignes suivantes :

    propositions:
    1) puisqu'elle est bloquée, légalement .... faites vous "payer" pour partir ... eh oui, elle veut récupérer son appart, et vous, cela ne vous dérange pas trop ... masi vous allez avoir des frais inattendus ... bref broder sur la question ! eh bien, vous faites le calcul de ce que va vous couter un déménagement, la différence éventuelle de loyer, les démarches, les recherches, etc .... chiffrez large car elle est coincée et vous dites
    OK je pars si vous me facilitez la tâche ...

    Qd vous vous mettez d'accord sur une somme, vous notez bien par écrit toutes les modalités:
    • départ sans préavis (bien sur vous n'allez pas partir du jour au lendemain mais ca vous laisse le temps de trouver et de ne pas être coincé par un double loyer), ou mettez vous d'accord sur 15 jours par exemple ...
    • EDL de sortie fait le dernier jour avec relevés etc ... (au fait quid des régul de charges locatives annuelles ????? à ne pas oublier ...)
    • le même jour, remboursement de votre depot de garantie que vous avez dû versé au debut de la location mais qu'elle doit vous redonner si pas de dégats à l'appart.
    • et paiement des "indemnités de départ"
    mais il faut vous protéger sur les modalités, la facon de le faire, les dates, et bien sûr signer un document recapitulatif.

    et surtout ne rien signer venant d'elle .... et nosu en faire part
    bonne négo.[/quote]

    mais justement :

    QUESTION 1 : comment me proteger sur les modalites, la facon de le faire ? Je ne comprends pas : par exemple, si on se met d'accord, la proprio et moi, on ecrit un papier a la main, avec tous ces points precises, on signe toutes les deux, et ca a une vraie valeur legale ? Je suis un peu etonnee, parce que par exemple, un bail redige en rayant la mention "meuble" n'est pas valable dans les termes qu'il contient pour un logement vide, d'apres ce qu'a dit l'ADIL, alors que c'est un papier signe par les deux parties. Dans quelle mesure un papier signe par les deux parties est-il legalement valable ?

    Pardon d'etre un peu insistante, mais manifestement, ni l'agence ni la proprietaire ne sont au courant de la loi, alors si je veux que tout ca redevienne un peu carre, il faut que je leur donne les renseignements. (Dire que je m'etais adressee a une agence en me disant que leur boulot c'etait aussi de connaitre un peu la loi...)

    QUESTION 2 :Precision : j'essaie d'obtenir les quittances de loyer. J'en avais demande qq unes au cours du bail, elles ont ete redigees a la main (et non signees) par l'agence qui en realite n'a pas encore sa carte de gestionnaire. Les dates indiquees sur ces quittances sont fausses (il y est ecrit que j'ai paye mon loyer d'octobre fin octobre, alors que je paie au debut de chaque mois pour le mois a venir...et autres erreurs du meme accabit)
    Les faire signer, apres correction par la proprio, est-ce que ca va ?

    en remerciant tous les participants a ce forum; je trouve que ce que vous faites est vraiment bien (j'ai aussi bcp apprecie l'ADIL, je suis heureuse de constater que de telles structures existent)

  8. #8
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juin 2007
    Messages
    33
    Bonsoir,
    Suite a une question de Goolfy sur la situation, voici des precisions sur les charges :

    jusque maintenant (il s'agit de ma premiere location), j'ai toujours paye les provisions sur charges, je ne savais pas qu'il s'agissait de provisions (je pensais qu'on payait les charges reelles un peu comme un forfait).
    Je ne sais rien sur comment doit se passer la regularisation. L'an dernier il n'en a ete question a aucun moment.
    La copropriete a un projet de faire installer un ascenseur, dont je ne profiterai jamais, ca peut avoir fait monter les charges reelles.

    Bonne soiree, et merci pour l'attention que vous portez a ces questions,
    Kalioche.

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
    Localisation
    Région Centre
    Messages
    14 564
    Pour la négociation du préavis, vous faites comme GOLFY vous l'a décrit...

    La régularisation doit être annuelle, en général, au moment où les comptes de la copropiété sont connus et validés, donc pour la 1ère année, c'est normal qu'il y ait un décalage...

    Comme vous êtes en location vide, en effet ce ne sont que des provisions, qui viendront en déduction de ce que vous devrez réellement...mais il vous faudra le décompte complet, et le mode de répartition fin de vérifier les calculs...( ça vaut mieux, vu les magouilles de l'AI et de la proprio... )
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    et cessez de trembler : elle ne peut pas vous imputer des frais de garde meubles ...
    • voyez-vous toutes les deux, sereinement,
    • expliquez lui la loi, et ce qu'on vous a dit,
    • dites lui d'aller se renseigner elle-même auprès de l'ADIL du coin,
    • exposez lui en toute amabilité vos pbl et vos désirs ...
    • et redites-lui, vous n'êtes pas opposée à un départ mais que les frais de déménagement etc, n'étaient pas prévus à votre budget ....
    • quelle est sa proposition pour prendre en charge votre déménagement ?????
    Une fois que vous aurez clarifié la situation de chaque coté, eh bien redigez le document (signée par toutes les deux, en 2 exemplaires originaux, un poru chacune) et c'est un engagement qui aura valeur face à un tribunal.

    prevoyez sur ce document que tout litige sera adressé au TI du lieu de l'appartement.

    le mieux pour ovus serait de recevoir la totalité de votre "dédommagement" le jour où vous lui remettez votre congé pour 15 jours après !

    et allez maintenant vous faire confirmer tous ces points par l'ADIl si cela peut vous rassurer.
    ou dites à votre bailleur de venir nous voir sur le forum

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    La copropriete a un projet de faire installer un ascenseur, dont je ne profiterai jamais, ca peut avoir fait monter les charges reelles.
    bien sûr, vous, en tant que locataire, vous ne paierez rien pour l'installation et les travaux; .....par contre il y aura le contrat de maintenance, l'electricité etc, qui fera augmenter vos charges locatives ....
    mais d'un autre côté, vous aurez le plaisir de monter chez vous en ascenseur ... et de ne plus porter paquets et autres sacs ...

  12. #12
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juin 2007
    Messages
    33
    Merci beaucoup pour toutes ces precisions et de votre indulgence envers mes "redemandes" ; il est vrai que je suis un peu trouilleuse, cette fois vous m'avez rassuree.

    Je vous tiendrai au courant pour temoignage du deroulement (nego+ modalites de depart). Je vais faire comme vous conseillez, demander un rdv (a l'agence) avec proprietaire + directrice de l'agence (c'est elle qui s'est occupee du bail).

    Cordialement,
    Kalioche.

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