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erreur repartition des charges reglement copropriete

Question postée dans le thème Copropriété et Syndic sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    juin 2007
    Messages
    4
    Bonjour,

    Je suis proprietaire d'un appartement dans une petite copropriete depuis environ un an. J'ai recemment recupere le reglement de copropriete (datant de 1973) dans lequel j'ai observe une erreur materielle et j'aimerais savoir comment il est possible de la corriger.

    Sans entrer dans les details, il apparait manifeste qu'il y a eu pour le calcul de la repartition des charges une grossiere confusion entre les numeros de lots et les numeros des locaux se referant aux plans. Les repartitions particulieres des charges ne sont par consequent pas correctes.

    Pourriez-vous s'il vous plait m'indiquer comment il est possible de corriger cette erreur, et les procedures que je dois suivre pour cela.

    Merci d'avance
    Nathalie

  2. #2
    Pilier Junior Avatar de Véronik
    Ancienneté
    août 2006
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    3 633
    Citation Envoyé par Natm Voir le message
    Bonjour,

    Je suis proprietaire d'un appartement dans une petite copropriete depuis environ un an. J'ai recemment recupere le reglement de copropriete (datant de 1973) dans lequel j'ai observe une erreur materielle et j'aimerais savoir comment il est possible de la corriger.

    Sans entrer dans les details, il apparait manifeste qu'il y a eu pour le calcul de la repartition des charges une grossiere confusion entre les numeros de lots et les numeros des locaux se referant aux plans. Les repartitions particulieres des charges ne sont par consequent pas correctes.

    Pourriez-vous s'il vous plait m'indiquer comment il est possible de corriger cette erreur, et les procedures que je dois suivre pour cela.

    Merci d'avance
    Nathalie
    Peut être y a t il effectivement une erreur, mais vérifiez avant le tableau des concordances lots de copro/N° des lots sur le plan ... Il est assez frequent que les n° de plan ne correspondent pas à ceux des lots de copropriété

  3. #3
    Membre
    Ancienneté
    juin 2007
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    Les numeros de lots et de locaux ne correspondent pas. A partir du lot 4, les numéros de locaux ont ete incrémentés de 1. Le problème est que si je compare la quote-part avec la superficie du lot, ca ne colle pas, alors que ca colle très très bien avec les numeros des locaux.

    Dans le même genre d'idée : il est spécifié que le propriétaire du lot n°6 (c'est moi) doit supporter seul la totalité des frais d'entretien, de reparation etc attenant à ce lot. Mon appartement regroupe 3 lots (6, 7 et 8), et rien de tel n'est spécifié pour les 2 autres lots (tant mieux je ne vois pas pourquoi seul ces lots devraient supporter seuls les frais de toiture par exemple !). Par contre, le local n°6 (lot 5) est lui un local privatif situé dans une petite courette privative, pour lequel on comprend assez bien que le propriétaire seul doit supporter les charges particulières de ce lot !

    Que dois-je faire ??? Merci d'avance !
    Dernière modification par Natm ; 18/06/2007 à 13h24.

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juin 2007
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    Puy-de-Dôme
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    1 196
    bonsoir,

    Vérifiez en premier lieu, comme cela vous a été recommandé, s'il existe un tableau d'équivalence entre N° de lot et N° de plan. Cela peut être suffisant pour vous rassurer.

    Vérifiez ensuite et obligatoirement, le descriptif de division de l'immeuble en lot, pour connaître le N° de lot de chaque partie privative, et surtout son descriptif (appartement F3 Au 1° Etage, angle Nord-Est, comprenant cuisine, etc....). Ce N° de lot doit renvoyer au tableau de répartition des charges de l'immeuble. C'est surtout cette cohérence là qu'il faut regarder.

    ...

  5. #5
    Membre
    Ancienneté
    juin 2007
    Messages
    4
    Bonjour et merci de votre aide.
    Il n'y a pas de tableau d'équivalence entre N° de lot et N° de plan. En revanche cette équivalence apparait dans le descriptif de division (ex : lot 3 : appartement F3 Au 1° Etage, angle Nord-Est, comprenant cuisine, etc... noté 4 représentant X/10 000).
    Dans le tableau de répartition des charges, le numero de lot apparait bien, cependant la répartition des charges n'est pas cohérente avec le numero de lot mais l'est avec le numero du local. Exemple : les charges d'une terasse de 10m² représentent 120/1000 et celles d'un appart de 30m² représentent 40/1000 (alors que tout s'expliquerait mieux avec les numéros de locaux...).
    Que faut-il faire pour reparer cette erreur qui ne date pas d'aujourd'hui ? Est-ce qu'une AG suffit à résoudre ce problème, et avec quelle majorité ?

    Merci encore de votre aide
    Nathalie

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juin 2007
    Localisation
    Puy-de-Dôme
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    1 196
    bonsoir,

    Sur le plan de l'équité, l'important est de savoir quel mode de répartition des charges est appliqué par le syndic : répartition par N° de lot ou par N° de plan. Si cette erreur, manifestement matérielle, est connue depuis le début, il se peut que, dans les faits, la répartition soit conforme à celle prévue par l'auteur du règlement. Auquel cas, il n'y a pas d'urgence.

    Pour une modification d'un règlement de copropriété, dont notamment la répartition ou l'affectation des tantièmes de charge, il suffit d'une assemblée générale des copropriétaires délibérant à cet effet, suivi d'une publication de modificatif du règlement au bureau des Hypothèques. La règle de majorité requise est celle de l'unanimité des copropriétaires.

    ...
    Dernière modification par Pgeod ; 19/06/2007 à 19h10. Motif: complément.

  7. #7
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juin 2007
    Localisation
    Antibes
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    39
    Je me trouve également dans une situation similaire que je vous décris ci après


    Je suis propriétaire d'un appartement acheté en Août 2005

    Au reçu du décompte de charges je constate une erreur.

    En effet cet appartement dont la première mutation a eu lieu le 18 Décembre 1992 se situe dans un immeuble construit en 1991 et pour lequel, du fait de la réunion de quatre lots en un seul puis de la division de ce dernier en deux lots (dont le mien) un acte modificatif (acte notarié) du règlement de copropriété, a été établi en 1992.

    Or cet acte comporte une erreur purement matérielle jamais relevée jusqu'à présent dans la mesure ou les tantièmes relatifs aux charges spéciales de mon lot, sont exprimés en dix Millièmes alors que manifestement Ils auraient du être exprimés en Millièmes comme c’est le cas pour les autres lots .

    Conséquence :

    Si le Syndic appelait les charges en respectant strictement le règlement de Copropriété je devrais payer dix fois moins de charges, or le Syndic n’ayant à priori jamais vu l’erreur m’appelle des charges en Millièmes.

    Exemple :

    Pour l’ascenseur il m’appelle 70/1 000 ème alors que le règlement de copropriété indique pour ce qui concerne mon lot 70/10 000ème


    Questions:

    S’agissant d’une erreur purement matérielle constaté au bout de 14 ans.

    1. Comment doit-elle être corrigée ?
    2. Dans l’hypothèse ou cette correction doit être décidée en A.G des cptaires,

    · Quelle majorité faut-il pour la corriger ?
    • A compter de quelle date, cette modification devra intervenir ? Un effet rétroactif est-il envisageable ?
    Je reste bien entendu attentif à tous les conseils.

    Cordialement

  8. #8
    Membre
    Ancienneté
    juin 2007
    Messages
    4
    Tout d'abord merci a Pgeod pour toutes ces informations.
    Tu dis que la modification du reglement doit être votée en AG, a l'unanimité. Ca semble incroyable... il s'agit quand même d'une rectification... Existe -il d'autres moyens pour corriger cette erreur (dans le cas ou les propriétiares très avantagés par ce partage refusent toute modification) ?

  9. #9
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juin 2007
    Localisation
    Puy-de-Dôme
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    1 196
    En règle générale, la modification d'un règlement de copropriété requiert la décison unanime, prise en assemblée générale, de l'ensemble des copropriétaires.

    S'agissant d'une erreur manifestement matérielle, touchant à la répartition des charges de copropriété, il semble admis que cette rectification puisse se faire, en assemblée générale, à la majorité de l'article 24, c'est à dire à la majorité simple.

    Vous pouvez donc tenter d'en obtenir la modification en assemblée générale, en faisant constater le caractère illicite des clauses de répartition, contraire aux règles d'ordre public posées par l'article 10 de la loi et provenant, par ailleurs, d'une simple erreur matérielle.

    En cas de refus de l'assemblée, c'est l'action devant le Tribunal de Grande Instance.

    ...

  10. #10
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juin 2007
    Localisation
    Antibes
    Messages
    39
    Merci pour cette précision.

    Bien cordialement

    S.C

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