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Renouvellement de bail

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    juin 2007
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    4
    Bonjour,
    En juin 2004, nous avons loué la maison que nous occupons actuellement. Le propriétaire voulait que le baill soit conclu chez le notaire, chose que nous avons acceptée.
    Notre propriétaire sera en retraite l'été prochain, nous a prévenus en temps voulu, et veut absolument nous refaire signer un bail d'un an chez le notaire.
    Malgré un courrier que nous lui avons adressé, nous engageant à libérer les lieux pour le 30 juin 2008 au plus tard, il n'en démort pas et nous a fixé un rdv chez le notaire.
    Comme nous ne sommes pas à l'initiative de ce nouveau bail, allons-nous devoir supporter les frais, même si ils sont partagés en deux ?
    Merci d'avance pour vos réponses.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    55 710
    Il n'a pas le droit de vous faire signer un nouveau bail , c'est illégal , votre bail est renouvelé donc pour 3 ans, donc vous refusez purement et simplement...
    Et vous partez quand vous voulez ...vous pouvez même rester 3 ans !

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Citation Envoyé par Marsulina Voir le message
    .......Notre propriétaire sera en retraite l'été prochain, nous a prévenus en temps voulu, et veut absolument nous refaire signer un bail d'un an chez le notaire..
    S'il vous a prévenu selon la procédure (courrier A/R etc à vérifier) du non renouvellement du bail à fin de reprise (juin 2004/juin 2007) il doit effectivement vous faire signer un nouveau bail pour un an si vous souhaitez rester dans la maison.
    La négociation va être difficile :
    *soit vous refuser de signer ce nouveau bail d'un an mais en contrepartie devez déménager fin juin,
    *soit vous souhaitez rester dans la maison encore un an, mais devez signez le bail et payer.
    Faites valoir qu'il lui sera quasiment impossible de relouer juste pour un an et que par conséquent le "gain" de loyer paye largement les frais du bail.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    55 710
    Mais AGNES il donne un congé pour reprise et ne reprends pas...ce n'est pas normal...de refaire un bail cela invalide le congé pour reprise non ?
    Je partais de ce principe , tout dépend qui est à l'origine de la demande de prolongation aussi locataire ou propriétaire...
    En effet s'ils restent en l'état ils s'en vont à la fin du mois...ce sera difficile de trouver un autre logement...
    Dernière modification par Marieke ; 13/06/2007 à 09h40.

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    Marsulina,

    Vous semblez de bonne foi (vous acceptez de partir en 2008), et votre proprio aussi (il vous a prévenu en avance) ... Mais il veut se couvrir ce qui semble raisonnable.

    Alors pourquoi ne pas lui dire que vous êtes d'accord pour le nouveau bail d'un an, à condition qu'il paye tous les frais du notaire ?

    c'est un bon deal car sinon, y'a vraiment matière à discussion ... (art 10 et 11 de la loi de 89) surtout que s'il vous donne congé pour reprise et qu'il n'y habite qu'un an après, ce ne sera pas évident ...

    Chapitre II : De la durée du contrat de location.
    Article 10

    Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 art. 14 I, II (JORF 24 juillet 1994).

    Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

    Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

    En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.

    En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article. L'offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l'article 15. Le loyer du contrat renouvelé est défini selon les modalités prévues au c de l'article 17.

    Article 11

    Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.

    Par dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement.

    Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu'une seule fois.

    Lorsque l'événement s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat.

    Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.

    Si le contrat prévu au présent article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l'ancien éventuellement révisé conformément au deuxième alinéa du d de l'article 17.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
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    juin 2005
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    6 881
    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    .......... surtout que s'il vous donne congé pour reprise et qu'il n'y habite qu'un an après, ce ne sera pas évident ...
    Citation Envoyé par Marieke Voir le message
    Mais AGNES il donne un congé pour reprise et ne reprends pas...ce n'est pas normal...de refaire un bail cela invalide le congé pour reprise ...
    Meuh non !
    Le congé pour reprise n'implique nullement que le bailleur doive habiter son logement ni immédiatement après le départ du locataire ni 10 ans après. Il ne peut le relouer ni le vendre sauf à le faire dans un délai raisonnable c'est tout, mais rien dans la loi ne l'oblige à l'habiter et heureusement !
    Le bailleur n'a d'autre choix et il est parfaitement dans la légalité. Le bail se termine en juin 2007, il est parfaitement dans son droit de ne pas le renouveler pour reprise et de proposer à ses locataires en place s'ils le souhaitent un bail d'un an. Si les locataires ne souhaitent pas reconclure un bail avec la contrainte de cout libre à eux , mais dans ce cas ils doivent bien partir au fin juin. C'est parfaitement légal et il rentre bien dans le cadre prévu par la loi et pour le non renouvellement du bail en cours et pour la conclusion d'un bail court.
    Dernière modification par Agnes1 ; 13/06/2007 à 14h17.

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    55 710
    J'ai tiqué non pas sur le fait de donner un congé pour reprise et laisser l'appartement vide pendant un an ...cela arrive et s'il veut vraiment y vivre ...soit
    Mais sur le fait d'ensuite refaire un bail court....je pensais qu'on ne pouvait faire ce type de bail qu'en bail original....pas à la suite d'un bail auquel on a mis fin en plus ...pour un motif inexistant de fait dans l'immédiat......d'accord ?
    Par ailleurs le congé pour reprisepar lui même pour habiter indique bien que le repreneur en fait sa résidence principale......
    La nullité du congé pour reprise de l'habitation
    Dernière modification par Marieke ; 13/06/2007 à 16h43.

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    Le congé pour reprise n'implique nullement que le bailleur doive habiter son logement ni immédiatement après le départ du locataire ni 10 ans après. Il ne peut le relouer ni le vendre sauf à le faire dans un délai raisonnable c'est tout, mais rien dans la loi ne l'oblige à l'habiter et heureusement !
    erreur !

    si le bailleur donne congé pour reprise, c'est pour y habiter.
    L'Habitation est obligatoire et de plus dans un délai proche du départ des locataires.

    jurisprudences sur le sujet :
    ** cassation civ. 3em ch, 21.2.01, n° 99-12261 : 15000 € de versement par le bailleur à l'ex locataire car 7 mois après la fin du coné, le bailleur n'avait tjs pas habité les lieux.

    ** il faut en plus que le bailleur occupe les lieux suffisamment longtemps afin de prouver que l'intention du départ était bien d'y habiter et que ce n'était pas un moyen de mettre dehors les locataires (CA toulouse 1998).

    ** idem impossible de reprendre pour une résidence secondaire : cass civ 3e ch, 31.01.01 n° 99-11.956

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    erreur !
    si le bailleur donne congé pour reprise, c'est pour y habiter.
    L'Habitation est obligatoire et de plus dans un délai proche du départ des locataires.
    Erreur ! D'abord les deux jugements que vous donnez sont dans un contexte totalement différent (il faut tout lire pas seulement les titres)
    99-12261
    Attendu qu'ayant constaté que Mme Favre ne justifiait pas d'une occupation personnelle des lieux du mois d'avril au mois d'octobre 1995, que l'exécution des travaux n'établissait pas qu'ils aient été effectués pour son usage personnel et non en vue d'une relocation et que Mme Favre ne rapportait pas la preuve que l'état de santé de sa mère l'aurait obligée à rester auprès d'elle l'empêchant ainsi d'occuper l'appartement, la cour d'appel, qui a retenu, sans inverser la charge de la preuve, répondant aux conclusions que Mme Favre avait violé les dispositions de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur lesquelles elle avait fondé sa reprise et était tenue d'indemniser ses anciens locataires, a légalement justifié sa décision ;
    Quant à la décision de la cour d'appel :
    il faut en plus que le bailleur occupe les lieux suffisamment longtemps afin de prouver que l'intention du départ était bien d'y habiter et que ce n'était pas un moyen de mettre dehors les locataires (CA toulouse 1998).
    Quant à la résidence secondaire on n'est pas dans ce cas me semble t il.

    Ensuite ici le bailleur à priori pour l'instant peut fort bien apporter la preuve (charge de preuve) que le motif de reprise est bien sa mise à la retraite dans un an (pas le jour du départ du locataire) or tous les jugements condamnent les propriétaires qui n'arrivent pas à apporter la preuve que le congé était bien donner en vue de reprise et non pour relouer ou vendre hors du cadre prévu par la loi. Je maintiens que dans la loi relisez la loi que rien n'oblige un propriétaire à habiter le logement. Seuls les jugements condamnent effectivement le propriétaire lorsqu'il a détourné l'objet de la loi ou n'est pas arrivé à prouver qu'il ne l'a pas fait.Ici ce n'est nullement le cas. D'autant qu'il ne "chasse" nullement ses locataires en leur refaisant un bail jusqu'à date de l'évènement !
    D'autre part l'article 11 trouve ici son plein emploi. Il ne peut mieux correspondre à la situation prévue.
    Dernière modification par Agnes1 ; 13/06/2007 à 18h46.

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    Citation Envoyé par Agnes1 Voir le message
    Je maintiens que dans la loi relisez la loi que rien n'oblige un propriétaire à habiter le logement.
    Les juges ont une interpretation que le bailleur doit vivre dans le logement, après le départ du locataire - vous trouverez d'autre jurisprudences la-dessus.

    de plus si c'était le cas, ce serait super ... : un mauvais locataire qui n'entretient pas, ni ne paye son loyer .... et hop, congé pour reprise par le proprio et quitte à ne pas être payé, il préfère que son appart soit libre ... non, hélas, c'est un rêve !

    Quant à la résidence secondaire on n'est pas dans ce cas me semble t il.
    A fortiori, si le bailleur veut garder son bien sans y habiter, pourquoi la résidence secondaire serait-elle exclue ? ... (même si ce n'est pas le cas qui nous occupe ?)
    votre argumentation ne tient pas.
    Dernière modification par Golfy ; 13/06/2007 à 21h52.

  11. #11
    Pilier Junior Avatar de Véronik
    Ancienneté
    août 2006
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    3 633
    Marsulina n'a toujours pas confirmé si son bailleur lui avait donné congé pour reprise, ou lui avait proposé un renouvellement de bail d'une durée inférieur à celle initiale, au titre de l'article 11

    ****************

    Le congé pour reprise implique que le bailleur ( ou son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacs enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire) occupe le bien libéré au titre de sa résidence principale, dans un délai raisonnable (la cour de cass. a donné raison à un locataire qui demandait l'invalidation du congé parce que 7 mois après celui-ci le bailleur n'en avait toujours pas fait sa RP)

    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    A fortiori, si le bailleur veut garder son bien sans y habiter, pourquoi la résidence secondaire serait-elle exclue ? ... (même si ce n'est pas le cas qui nous occupe ?)
    Concernant le congé pour reprise, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 d'ordre public, ne s'applique qu'à l'habitation principale d'habitation et non à la résidence secondaire (Cass / Civ du 21 mars 2007 jurisprudence commentée dans la veille juridique de NI)
    Position qui conforte la jurisprudence du 31 janvier 2001 (Cour de cass/ 3e civ. ) qui limitait l'étendue du droit de reprise du bailleur en précisant que ce droit suppose l'habitation des locaux à titre principal par le bénéficiaire de la reprise, et non pour un autre usage. [Par conséquent, le congé d'un bailleur indiquant son intention de reprendre le logement pour l'utiliser comme pied-à-terre a été invalidé]
    Dernière modification par Véronik ; 13/06/2007 à 22h59. Motif: complément

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    Les juges ont une interpretation que le bailleur doit vivre dans le logement, après le départ du locataire - vous trouverez d'autre jurisprudences la-dessus.

    de plus si c'était le cas, ce serait super ... : un mauvais locataire qui n'entretient pas, ni ne paye son loyer .... et hop, congé pour reprise par le proprio et quitte à ne pas être payé, il préfère que son appart soit libre ... non, hélas, c'est un rêve !

    A fortiori, si le bailleur veut garder son bien sans y habiter, pourquoi la résidence secondaire serait-elle exclue ? ... (même si ce n'est pas le cas qui nous occupe ?)
    votre argumentation ne tient pas.
    Ce n'est pas mon argumentation, mais le résultat des jugements. En revanche, vous faites ici une interprétation des jugements. Aucun ne dit que les bailleurs doivent habiter impérativement le logement après non renouvellement du bail pour reprise (cela serait contraire à la loi qui ne le précise pas), tous les jugements qui condamnent les bailleurs le font, je me répète, lorsque le motif de reprise dénote une volonté du bailleur de se débarrasser de son locataire auquel cas le motif serait "utilisé" pour un but contraire à l'objet de la loi. Vous pouvez tous les prendre un par un.
    Dans ce cas précis, Inous avons un bailleur qui se trouve à la retraite dans un an et souhaite reprendre son bien. Tout à fait légalement, je me répète encore, il ne renouvelle pas le bail de ses locataires au motif de reprise qu'il pourra tout à fait prouver et démontrer (retraite) et fait un bail d'un an pour un motif parfaitement reconnu par la loi à savoir un évènement le justifiant. Le bailleur est visiblement soit très au fait de la loi soit très bien conseillé par son notaire il n'y a rien d'illégal là dedans bien au contraire.
    Vouloir à tout pris maintenir votre interprétation ne pourra si elle suit vos conseils, qu'envoyer Marsulina droit dans le mur. Par conséquent, je lui conseille vivement de consulter un notaire ou un avocat qui lui confirmera la parfaite régularité de la procédure, avant de "tenir tête" à son bailleur, les conseilleurs n'étant pas comme d'habitude les payeurs. Il serait sot qu'elle se retrouve à devoir partir fin juin, ou rester et se retrouver en procès avec son bailleur pour avoir été conseillée sans réflexion !

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