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vente : déchu de plein droit : quezaquo ?

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    juin 2007
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    3
    Bonjour,

    Dans les textes, lors d'une vente ou le locataire ne répond pas pour répondre favorablement, on trouve :

    "A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local"

    cas d'un logement simple, vente, art 15 de 89-462

    Cette phrase ne semble pas parler du droit d'occupation du logement.
    Que faut il comprendre ?
    - Qu'il perd son droit de préemption ? (a priori)
    - Qu'il perd ses droits sur le contrat de bail etabli entre l'ancien proprietaire et lui ?
    - Que le nouveau proprietaire décide eventuellement d'un nouveau bail, mais qu'il n'y est pas obligé ?

    merci de me confirmer le sens, cette petite phrase m'inquiete :-)

  2. #2
    Pilier Junior Avatar de Véronik
    Ancienneté
    août 2006
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    3 633
    Citation Envoyé par Thc2cat Voir le message
    Bonjour,

    Dans les textes, lors d'une vente ou le locataire ne répond pas pour répondre favorablement, on trouve :

    "A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local"

    cas d'un logement simple, vente, art 15 de 89-462

    Cette phrase ne semble pas parler du droit d'occupation du logement.
    Que faut il comprendre ?
    - Qu'il perd son droit de préemption ? (a priori)
    oui, sauf si la vente se finalise à un prix inférieur, auquel cas il redevient prioritaire pour ce nouveau prix
    - Qu'il perd ses droits sur le contrat de bail etabli entre l'ancien proprietaire et lui ?
    Oui; il a reçu un congé valable
    - Que le nouveau proprietaire décide eventuellement d'un nouveau bail, mais qu'il n'y est pas obligé ?
    Il est rare qu'avec un congé donné pour vente, l'acquéreur souhaite garder un locataire

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    septembre 2004
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    non car le droit de préemption ne dure que 2 mois ...

    "A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local"
    cette phrase veut dire qu'au bout du préavis de 6 mois, le locataire n'est plus locataire, qu'il doit partir puisqu'il n'a plus le droit d'occuper les lieux, ....
    et que s'il ne part pas, il devient "occupant sans droit ni titre" et à ce titre, bien sûr, il est expulsable.


    quand le locataire recoit un congé de la part du bailleur, c'est pour partir ... pas pour faire un nouveau bail

  4. #4
    Pilier Junior Avatar de Véronik
    Ancienneté
    août 2006
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    3 633
    Golfy, j'ai du boulot en retard ... je t'abandonne le terrain

  5. #5
    Membre
    Ancienneté
    juin 2007
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    3
    d'abord merci pour les reponses.

    ok pour les 6mois de préavis donnés par le bailleur.

    Mais dans mon cas, le congé du bailleur m'est donné pour la date anniversaire du bail.
    (ce qui correspond a plus de 10 mois).
    La vente devrait avoir lieu dans le mois courant, alors que mon bail se termine en janvier.

    Si j'ai bien compris, l'acheteur a obligation de reconduire le contrat avec le locataire. Est-ce que ce congé change quelques chose aux obligations du nouvel acheteur ?
    Normalement, je devrais etre averti prochainement du nouvel acquereur.
    Il devra alors me proroger mon bail jusqu'a la date anniversaire, ou bien
    de donner un autre congé (plus court) ? C'est ca ?

    De plus, peut-il me demander apres son achat, une revalorisation du loyer sur les periodes ou lui n'etait pas proprietaire ?
    (mon loyer est resté inchangé depuis 96, c'etait cool :-)
    Ou bien seulement sur les nouveaux loyers, avec le fait qu'il ne correspondent plus aux prix du marché (avec les obligations des 3 autres exemples similaires de loyer, et la répartition sur 3 ans si l'augmentation dépasse les 10%).

    merci encore.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Yeuse
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    juin 2005
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    Le propriétaire peut vous donner un congé pour vente 10 mois avant, mais dans ce cas il attend la fin de votre bail pour vendre et vous fait une proposition.

    S'il vend en juin ou juillet il ne peut pas vous donner congé pour vente.

    En fait j'ai l'impression qu'il veut s'assurer que le nouveau propriétaire n'aura pas de problème pour récupérer le logement, compte tenu du fait que le propriétaire doit donner le congé au minimum 6 mois avant la date et que là si la vente est en train de se faire pour peu que ça traîne, vous pourriez être locataire encore 3 ans.

    Sauf que : puisqu'il vend maintenant son congé n'est pas valable. Par conséquent il vend occupé et ce sera au nouveau propriétaire de vous donner un congé en bonne et due forme, certainement pour reprise, afin qu'il l'occupe lui-même.

    Y a un truc bizarre, pourriez-vous nous redire exactement quel courrier vous avez reçu de votre propriétaire ?

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    55 711
    Citation Envoyé par Thc2cat Voir le message
    ok pour les 6mois de préavis donnés par le bailleur.
    Mais dans mon cas, le congé du bailleur m'est donné pour la date anniversaire du bail.(ce qui correspond a plus de 10 mois).
    La vente devrait avoir lieu dans le mois courant, alors que mon bail se termine en janvier.
    Si votre bail se termine en Janvier et que l'appartement est vendu , le nouveau propriétaire doit vous donner un nouveau préavis de 6 mois donc avant juillet
    L'ancien n'avait pas à le faire...ce congé n'est pas valable, il a vendu "occupé"...vu que le préavis, de 6 mois (avant la fin du bail) seul moment où peut être donné un congé, n'est pas encore commencé...

    Citation Envoyé par Thc2cat Voir le message
    Si j'ai bien compris, l'acheteur a obligation de reconduire le contrat avec le locataire. Est-ce que ce congé change quelques chose aux obligations du nouvel acheteur ?
    Normalement, je devrais etre averti prochainement du nouvel acquereur.
    Il devra alors me proroger mon bail jusqu'a la date anniversaire, ou bien
    de donner un autre congé (plus court) ? C'est ca ?
    Alors soit il vous donne un congé en Juillet pour reprise pour y habiter , soit il vous garde comme locataire et votre bail est renouvelé pour 3 ans, si vous ne revez pas de Courrier RAR avec indication de reprise dans les formes 6 mois avant la date anniversaire
    Voir: Un conseil complet et neutre sur le logement

    Citation Envoyé par Thc2cat Voir le message
    De plus, peut-il me demander apres son achat, une revalorisation du loyer sur les periodes ou lui n'etait pas proprietaire ?
    (mon loyer est resté inchangé depuis 96, c'etait cool :-)
    Ou bien seulement sur les nouveaux loyers, avec le fait qu'il ne correspondent plus aux prix du marché (avec les obligations des 3 autres exemples similaires de loyer, et la répartition sur 3 ans si l'augmentation dépasse les 10%).
    Il peut vous revaloriser le loyer d'office au montant que vous auriez du payer si vous aviez été augmenté normalement ...c'est prévu par la loi
    Faites une simulation sur: - REVISION DE LOYER
    Par exemple un loyer resté à 500 euros depuis 1996 passera directement à 635,47 €, sans étalement...(car ce n'est pas une augmentation de loyer réévalué pour loyer inférieur à ceux pratiqués ou pour travaux....)
    Il ne peut vous demander les revalorisations sur les 5 dernières années sauf accord avec votre ancien propriétaire , voyez avec ce dernier s'il lui a transmis ce droit dans l'acte de vente, c'est rare ...
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 19/06/2007 à 11h23.

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    septembre 2004
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    en fait tout dépend de ce que VOUS voulez faire : acheter ? rester ?

    car vous pourriez empêcher ou du moins retarder la vente en arguant du fait que votre droit de préemption ne commence que 6 mois avant la fin du bail (et dure 2 mois). mais quel acheteur interressé va attendre que vous puissiez exercer votre droit de préemption, avant de signer ?

    donc si le bailleur vous donne congé pour vente, 10mois avant la fin du bail, il en a le droit mais vous avez tjs la priorité d'achat entre le 6em mois et le 4eme mois avant la fin du bail ... ce qui veut dire qu'il ne peut pas vendre avant !!!!!

    alors, a vous de jouer en fonction de ce que vous voulez faire

    Marieke: le congé pour vente existe bel et bien ... donc il ne faut pas parler d'un congé pour reprise pour habiter que l'acheteur donnerait ....

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    Marieke: le congé pour vente existe bel et bien ... donc il ne faut pas parler d'un congé pour reprise pour habiter que l'acheteur donnerait ....
    Je ne suis pas d'accord avec toi car il dit que l'appart est vendu alors que le début des 6 mois de préavis n'est qu'en Juillet...fin de bail en Janvier GOLFY...donc son droit de préemption ne s'exerce qu'à partir de juillet dans ce cas...le propriétaire devait attendre...il ne l'a pas fait il vend donc occupé...pour moi le congé pour vente ne tient pas !
    Je vois que YEUSE a dit la même chose...plus haut..
    Dernière modification par Marieke ; 11/06/2007 à 22h11.

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    septembre 2004
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    attends là, il est tard alors je reprends ...

    Mais dans mon cas, le congé du bailleur m'est donné pour la date anniversaire du bail.
    (ce qui correspond a plus de 10 mois).
    La vente devrait avoir lieu dans le mois courant, alors que mon bail se termine en janvier.
    sorry mais il y a bien un congé pour vente ! Il existe, il est là (du moins si recu par LRAR ....) - un bailleur ne peut pas changer son fusil d'épaule comme cela ... il peut pas donner congé et finalement vendre son logement sans rien dire et après ... sorry, c'était trop tot et j'ai vendu occupé ....
    tant que le locataire n'exerce pas son droit de préemption, il a priorité sur la vente.

    si le bailleur vend avant, c'est SON problème ... d'ailleurs le notaire devrait faire son boulot et demander quid du droit de préemption du locataire ...

    Es-tu maintenant d'accord avec moi ?

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    Non ...toujours pas....pour la bonne raison qu'il devait attendre la fin du délai de réflexion de son locataire soit Août pour vendre...or il a déjà tout conclu semble t'il...sans que le Notaire ait en effet demandé quoi que ce soit...donc le congé pour vente n'est pas valable ...il existe mais il n'a pas été réalisé dans les règles jusqu'au bout...
    II a fait une proposition d'achat en cours de bail (et non une possibilité de préemption) et il a vendu occupé ...maintenant si le nouvel acheteur veut reprendre il doit donner un congé avant Juillet pour reprise...

    Congé pour vendre : Droit de préemption du locataire

    Des conditions draconiennes de forme et de délais s'imposent en matière de congé pour vendre, surtout pour le propriétaire.

    Congé pour vendre

    Le congé ne peut être donné que pour la fin du bail. Un bail d’habitation consenti par un particulier ou une société civile familiale a une durée de 3 ans. Sa durée est de 6 ans dans les autres cas.
    Le congé doit être donné au locataire et, en cas de pluralité, à chacun des colocataires. À défaut, le congé est nul.
    À peine de nullité, le congé pour vendre doit être adressé au locataire avant le délai de préavis de 6 mois précédant l’expiration du bail. Il doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, et être délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par exploit d'huissier. Le congé doit reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 édictant les droits et obligations du bailleur et du locataire dans le cadre de la mise en œuvre de ce droit de préemption. Le congé vaut offre de vente.
    La mise en œuvre du droit de préemption du locataire est complexe de par les conditions de fond et de forme imposées par la loi. Mieux vaut s’adresser à un professionnel pour délivrer un congé pour vendre (administrateur de biens, huissier ou notaire).



    Options du locataire

    Le locataire a deux options : acquérir le bien au prix proposé ou ne pas accepter l’offre. Il perd alors tout droit locatif. S’il ne préempte pas, il doit libérer les lieux au plus tard à la date d’expiration du bail. À défaut, il peut être expulsé.

    Non-acceptation de l’offre

    Le délai légal dont dispose le locataire pour accepter l’offre est celui des 2 premiers mois du délai de préavis. Il peut renoncer à l’offre soit par écrit, soit par son silence qui vaut refus.
    Lorsque le bailleur délivre le congé par anticipation, c'est-à-dire plus de 6 mois avant l’expiration du bail, le délai dont bénéficie le locataire pour acquérir le logement loué ne court que pendant les 2 premiers mois du délai de préavis. Le bailleur reste donc tenu par son offre jusqu’à l’expiration de ce délai.

    Acceptation de l’offre

    Le locataire, s’il accepte l’offre, doit faire connaître au propriétaire sa volonté d’acquérir aux prix et conditions offerts dans les 2 premiers mois du délai de préavis, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, afin de conserver la preuve de son acceptation. L’acceptation de l’offre vaut vente.

    Signature de l'acte de vente

    Le délai imparti au locataire pour régulariser l’acte de vente est de 2 mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire s’il n’a pas fait part dans sa lettre d’acceptation de son intention de recourir à un prêt, et de 4 mois dans le cas contraire. Faute d’avoir régularisé l’acte notarié de vente dans le délai dont il dispose, le locataire est déchu de son droit d’occupation.


    VENTE À UN TIERS À UN PRIX INFÉRIEUR : SECONDE NOTIFICATION

    L’existence d’un candidat acquéreur n’est pas nécessaire pour donner congé. Aussi, pour le cas où le propriétaire trouve acquéreur à des conditions ou à un prix plus avantageux pour le locataire que ceux indiqués dans l’offre de vente, une seconde notification doit lui être adressée. Elle lui ouvre un second droit de préemption.
    Si le locataire a déménagé du fait du premier congé pour vendre, la seconde notification doit lui être adressée à sa nouvelle adresse. Elle doit indiquer les nouvelles conditions de la vente projetée et reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.
    Cette deuxième offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. Si elle n’est pas acceptée dans ce délai, le propriétaire peut vendre au tiers de son choix dans les conditions indiquées dans la seconde offre.

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    non et non ...

    un bailleur ne peut pas donner congé pour vente
    et vendre entre temps !!!

    a partir du moment ou le congé donné est fait en bonne et due forme, il doit s'y conformer et ne vendre qu'aprés que le locataire ait épuisé son droit de préemption.

    sinon où irions nous !

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