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surface cadastrée et surface mesurée

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2007
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    5
    Bonsoir,
    Nous sommes actuellement en compromis pour l'achat d'un terrain dans une zone à 750 m² pour construire. Le terrain a une superficie cadastrale de 820m² mais une superficie réelle et mesurée de 720 m².
    Quelle est la superficie retenue pour le dépos du permis de construire?
    Quelle est la superficie retenue pour calculer la SHON en fonction du COS?

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    3 520
    Quand on dépose une demande de permis de construire, c'est la surface déclarée qui compte. Vous avez le droit de "mettre à jour" la surface cadatrale qui est très souvent fausse, pour plein de raison parfaitement alables.
    Dans votre cas, si vous déclarez que vous bâtissez sur 720 m² alors qu'il en aut au moins 750 m², vous aurez un refus. Si vous avez une conditions supensive au compromis pour obtenir un permis de construire, vous pouvez, si vous désirez ne plus acheter ce terrain trop petit, faire une déclaration en mentionnant la surface réelle et vous aurez un refus qui vous pemettra de renoncer à l'achat.
    C'est une méthode un peu cavalière, il vous faut absolument un relevé de géomètre pour vous lancer dans cette stratégie.

    Comment avez-vous mesuré pour arriver aux 720 m². Vous pouvez chercher à mieux mesurer pour arriver à 750 m² et vous déposerez votre demande de permis sur ce fondement et tout ira très bien.

    Vous pouvez également déposer votre demande en vous référant à la surface cadastrale mais, si un tiers a la preuve que ce n'est pas la bonne surface, il peut vous faire du souci.

    La superficie à retenir pour le calcul de la SHON est celle que vous aurez mentionnée dans la case "superficie du terrain", sur votre imprimé de demande de permis de construire. Ensuite, il faut queles dessins soient cohérents avec ce qui est indiqué dans l'imprimé.

    C'est du déclaratif, ce qui veut dire que votre responsabilité est engagée. Jusqu'à la mise en application du futur code de l'urbanisme (en princnipe octobre 2007), les services qui délivrent les permis de construire ont encore un peu de responsabilité sur les contrôles des déclarations. Les futures mesures prévoient de transférer ces responsabilités sur les seuls pétitionnaires (qui conserveeront le droit de les faire contractuellement supporter par les professionnels à qui ils confient les études).

    Mon conseil ==> remesurez le terrain pour trouver 750 m² ou un poil plus. prenez bien comme repère les axes des clôtures quand elles sont mitoyennes. S'il y a des bornes prenez bien les bornes comme repères. Ne mesurez pas "au pas", mais avec un mètre.

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    55 711
    Demandez un bornage, si c'est un lotissement c'est d'ailleurs obligatoire
    Les valeurs du Cadastre n'ont qu'une valeur indicative ...par contre je trouve la différence notable , quand vous dites mesurée c'est par un géomètre ou au pif ?
    Il vaut mieux payer un bornage amiable à frais partagés avec les voisins avant d'avoir des soucis ensuite ...voyez avec le vendeur s'il accepte de le faire sinon vous avez la possibilité de le faire en tant que signataire du compromis.
    Par ailleurs en effet faites marquer la clause suspensive d'octroi de PC sur le compromis si la surface risque de poser problème...mais avez vous déjà signé ce compromis ?
    Si votre terrain ne fait pas réellement 750 le PC sera refusé !
    Dernière modification par Marieke ; 10/06/2007 à 09h53.

  4. #4
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2007
    Messages
    5
    Merci pour votre réponse FREDVAL.
    Nous sommes justement ennuyés car nous avons rencontré nos "futurs" voisins et justement ils auraient des doutes quant à la superficie du terrain et compteraient faire un recours!!
    Et en fait c'est bien plus compliqué.
    A l'origine c'était un grand terrain pour une totalité de 3100m² cadastré et des personnes ont acheté la maison voisine + 1000m² atenant. Lors de leur signature ils ont eu un plan de géomètre avec leur propriété maison+1000 m² de terrain et le terrain voisin de 2800m²(cadastré ou mesuré ??). L'argument de vente de l'agent immobilier à l'époque (il y a 2 ans), pour ces voisins, était justement qu'il n'y aurait que la possibilté de construire une voir deux villas à côté de chez eux car la superficie ne serait pas suffisante pour plusieurs (du fait des 2800m²).
    Aujourd'hui la moitié de ce terrain a été vendu à une personne qui fait 2 villas sur 1500 m² cadastré. Reste donc environ 1500m² que le propriétaire (pour faire de l'argent) veut diviser en deux puisque nous sommes dans une zone à 750m². En plus nous avons aussi des doutes car quand un terrain est divisé en plusieurs parcelles il doit y avoir un permis de lotir!!? ( nous sommes dans ce cas là).
    Afin de diviser en deux cette parcelle un géomètre a fait un relevé pour le Document d'Arpantage.
    A partir de ces mesures nous avons remesurer les limites du terrain, évidemment nous retombons sur les mêmes que celles du géomètre mais quand je fais le calcul je ne trouve absolument pas 820m², j'en suis à peine à 720m².
    Comment le géomètre peut trouver une différence de 100m²?
    A moins que je me trompe dans mes calculs de surface mais quand même c'est de l'ordre du CM2 et en plus par acquis de conscience j'ai recherché à nouveau les formules sur le net.
    Pour être plus sûr, peut-être existe-il un logiciel gratuit pour calculer les surfaces?!!
    Enfin notre compromis comporte les clauses restrictives suivantes:
    acceptation du permis de lotir, acceptation du permis de construire et nous attendrons le recours des tiers. Je pense qu'on c'est mis à l'abri mais le projet et le terrain nous plaisent vraiment beaucoup.
    Je vais essayer de re calculer!!!!!!!

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2007
    Messages
    5
    Merci pour votre réponse.
    Nous sommes justement ennuyés car nous avons rencontré nos "futurs" voisins et justement ils auraient des doutes quant à la superficie du terrain et compteraient faire un recours!!
    Et en fait c'est bien plus compliqué.
    A l'origine c'était un grand terrain pour une totalité de 3100m² cadastré et des personnes ont acheté la maison voisine + 1000m² atenant. Lors de leur signature ils ont eu un plan de géomètre avec leur propriété maison+1000 m² de terrain et le terrain voisin de 2800m²(cadastré ou mesuré ??). L'argument de vente de l'agent immobilier à l'époque (il y a 2 ans), pour ces voisins, était justement qu'il n'y aurait que la possibilté de construire une voir deux villas à côté de chez eux car la superficie ne serait pas suffisante pour plusieurs (du fait des 2800m²).
    Aujourd'hui la moitié de ce terrain a été vendu à une personne qui fait 2 villas sur 1500 m² cadastré. Reste donc environ 1500m² que le propriétaire (pour faire de l'argent) veut diviser en deux puisque nous sommes dans une zone à 750m². En plus nous avons aussi des doutes car quand un terrain est divisé en plusieurs parcelles il doit y avoir un permis de lotir!!? ( nous sommes dans ce cas là).
    Afin de diviser en deux cette parcelle un géomètre a fait un relevé pour le Document d'Arpantage.
    A partir de ces mesures nous avons remesurer les limites du terrain, évidemment nous retombons sur les mêmes que celles du géomètre mais quand je fais le calcul je ne trouve absolument pas 820m², j'en suis à peine à 720m².
    Comment le géomètre peut trouver une différence de 100m²?
    A moins que je me trompe dans mes calculs de surface mais quand même c'est de l'ordre du CM2 et en plus par acquis de conscience j'ai recherché à nouveau les formules sur le net.
    Pour être plus sûr, peut-être existe-il un logiciel gratuit pour calculer les surfaces?!!
    Enfin notre compromis comporte les clauses restrictives suivantes:
    acceptation du permis de lotir, acceptation du permis de construire et nous attendrons le recours des tiers. Je pense qu'on c'est mis à l'abri mais le projet et le terrain nous plaisent vraiment beaucoup.
    Je vais essayer de re calculer!!!!!!!

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 711
    Il y a un problème dans vos propos , c'est bien un lotissement du fait des divisions, donc le bornage est obligatoire et non un simple arpentage (Loi SRU loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000 (JO du 14.12.00) et qui dit bornage dit acceptation des voisins et bornes, donc allez voir le géomètre en question c'est plus simple.
    S'il a borné , les bornes doivent être posées et les voisins ont signé, (ce qui ne semble pas être le cas)
    Si c'est un arpentage vous exigez de votre vendeur un bornage en règle !
    Et vos 750 m2 minimum...
    Si un géomètre trouve 820 m2 et vous 720 ...il y a un problème....dans les mesures ...comme vous dites sauf configuration vraiment particulière du terrain, le calcul des surfaces est simple...
    Vérifiez aussi si les formalités de lotissement ont bien été effectuées ...car votre vendeur n'a pas l'air très clair.. car si ce n'est pas déclaré comme lotissement il y a un délai de 10 ans entre les divisions pour construire !
    Dernière modification par Marieke ; 10/06/2007 à 12h33.

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2007
    Messages
    5
    Effectivement ce n'est pas clair et c'est pour cela que nous nous posons autant de question et que nous avons pris les devants pour le compromis.
    Le DA a été déposé le 24 05 07 et traité aussi rapidement car reçu par le géomètre le 29 05 07.
    Le dépos du permis de lotir va être réalisé cette semaine.
    Le géomètre vient borné la division de la parcelle en deux cette semaine aussi, puisque les 4 autres bornes existent déjà.
    Mais le réel problème vient du fait que les mesures que la voisine a et celle que nous avons sont les mêmes: donc la superficie devrait être la même. Mais je suis la seule a avoir fait et vérifié le calcul de surface. Je me demande s'il n'y a pas accord entre le géomètre et le vendeur mais ça me parrait être risqué pour le géomètre!!! D'autant plus que le terrain n'est pas si "tordu" il forme un L.
    Ne connaissez vous pas un logiciel ou un site pour le calcul de surface? C'est peut être plus sur. Mais enfin j'ai refai mes calculs 36 fois.
    Dernière modification par Anto06 ; 10/06/2007 à 17h45.

  8. #8
    Pilier Cadet Avatar de Mitchou
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    700
    Citation Envoyé par Anto06 Voir le message
    Ne connaissez vous pas un logiciel ou un site pour le calcul de surface? C'est peut être plus sur. Mais enfin j'ai refai mes calculs 36 fois.
    Si c'est un L c'est une somme de deux rectangle dont l'aire est longueur * largeur.
    Demandez une attestation de superficie réelle au Géomètre, vous verrez de suite si il est prêt à "assumer" sa déclaration de superficie.

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2007
    Messages
    5
    merci je le ferai au plus tôt

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
    Localisation
    Région Centre
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    14 564
    Bonsoir,

    J'ajouterai que la demande de DA (Document d'Arpentage) n'est pas utile ! comme l'a dit MARIEKE, c'est un BORNAGE qui est nécessaire...
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    55 711
    Citation Envoyé par Mitchou Voir le message
    Si c'est un L c'est une somme de deux rectangles dont l'aire est longueur * largeur.
    Bravo MITCHOU pour cette démonstration..., il vaudrait mieux mettre Longueur x largeur...

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