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pleine ou nue propriété ?

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Pilier Sénior Avatar de July
    Ancienneté
    février 2005
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    Bonsoir à tous
    J'ai perdu mon papa il y a 8 mois et n'ayant pas le courage ni la volonté d'ouvrir la succession dés son décés j'ai un peu attendu et me retrouve maintenant dos au mur. Il faut que je fasse rapidement un choix. Ma mère est malade (début d'Alzheimer) et nous sommes deux enfants. Mon père nous avait fait donation il y a moins de 10 ans d'une partie du patrimoine nous avons mon frère et moi épuisé nos droits à un quelconque abattement .
    Nous avons deux options pour la succession 1/4 en pleine propriété pour ma maman ou la totalité en usufruit les droits de succession etant plus élévé de 5000 ¤ pour le 1/4 en pleine proprieté. Néanmoins je me pause la question ne vaut 'il pas mieux opter par rapport à l'état de santé de ma mère pour l'option la plus pénalisante financierement sachant que ma mère risque d'être placée d'ici peu dans une maison de retraite et d'être mise sous tutelle.

  2. #2
    Pilier Junior Avatar de Dethau
    Ancienneté
    octobre 2004
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    L'option dépend de ce que votre mère possède ou possèdera le jour où elle rejoindra votre père et que vous trouverez dans sa succession.

    Si elle opte pour le quart en pleine propriété, cette fraction se retrouvera dans sa succession.

    Si elle opte pour l'usufruit sur la totalité (ce qui semblerait préférable) cela diminuerait d'autant vos droits en nue-propriété, surtout si vous avez épuisé les abattements, et ne se retrouvera pas dans sa succession.

    Cependant depuis le donation consentie depuis moins de 10 ans, que vous devrez rapporter à la succession de votre père, l'abattement dont bénéficient les enfants a augmenté. Vous devriez avoir ce reliquat d'abattement à appliquer sur votre part dans la succession de votre père.
    DETHAU

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de July
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    février 2005
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    Merci pour votre réponse. Ma mère ne possede rien en propre si ce n'est un bout de forêt d'une valeur de 15000 ¤. Quel que soit l'option choisie nous n'aurons pas de droits à payer quand ma mère decedera grace aux nouveaux abattements qui ne depasseront pas la valeur de ses biens. Le notaire tient compte du reliquat d'abattement qui était de 300000F en 1998 et de 46000¤ pour 2004. Cette succession comprend une maison de village estimée 115000¤ ainsi que des terres. Mon frère celibataire habite avec ma mère et opte pour acquerir la maison en pleine ou nue propriété. Je vais recevoir pour ma part l'équivalent en terrains. J'ai deux enfants et désire utiliser un terrain pour y construire une villa pour ma fille. Dois je obtenir la pleine proprieté pour cela ? Sinon est-il possible de faire aprés la succession de mon père celle de ma mère rapidement? L'impasse dans laquelle je me trouve c'est qu'une partie des terrains estimées en habitable vont devenir dans le nouveau PLU zone naturelle et seront bloqués à toute construction.
    Dernière modification par July ; 19/02/2005 à 10h33.

  4. #4
    Pilier Junior Avatar de Dethau
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    octobre 2004
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    En vertu de quel lien commun à nous deux vous permettez-vous de me tutoyer ?
    DETHAU

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de July
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    février 2005
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    Je suis vraiment désolé. Je participe à d'autres forums ou la mise... la coutume est le tutoiement. Je vous présente mes excuses j'ai édité mon post

  6. #6
    Pilier Junior Avatar de Dethau
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    Si vous êtes pressé par le temps et devez donner une partie des terrains à votre fille dans l'optique d'y construire pendant qu'ils se situent encore dans la zone constructible du POS, votre mère peut toujours opter pour l'usufruit vis à vis de la succession de son conjoint prédécédé et vous en consentir donation aussitôt.

    Vous aurez ainsi la pleine propriété de ces terrains et pourrez les transmettre de cette façon à votre fille.

    Identique pour votre frère pouvant acquérir ensuite vos droits indivis sur cette maison en vue de faire cesser l'indivision existant entre vous.

    Cette maison était-elle un bien propre à votre père ou un bien de communauté ?

    S'il s'agit d'un bien de communauté, il serait nécessaire qu'elle fasse donation de sa part de communauté en même temps que l'usufruit recueilli dans la succession de votre père.
    DETHAU

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de July
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    février 2005
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    Bonjour, et merci pour vos réponses.
    Mes parents etaient mariés sous le regime de la séparation des biens. Je pense opter pour la solution la moins pénalisante fiscalement soit l'usufruit total à ce propos comment cela se passe t'il s'il y a désaccord sur ce choix entre mon frere et moi ? ma mère n'ayant aucun avis sur le sujet elle nous laisse l'entiere liberté.

  8. #8
    Pilier Junior Avatar de Dethau
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    octobre 2004
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    Le conjoint survivant étant le seul en mesure de décider de son choix, les enfants n'ont pas voix au chapitre, leur avis ne leur est pas demandé.

    Je me permets d'appeler votre attention sur l'état de santé de votre mère, qui ne va pas s'améliorer avec le temps (je me suis trouvé dans votre situation), laquelle pourrait être placée sous curatelle ou tutelle. Dans une de ces situations aucune décision ne peut être prise sans le "feu vert" du Juge des Tutelles, auquel cas il pourrait décider de l'option lui paraissant la plus avantageuse et non celle de l'usufruit plus simple à régler.

    Il conviendrait de régler la succession de votre père dans les meilleurs délais afin de pallier cet inconvénient.
    DETHAU

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de July
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    février 2005
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    Merci encore pour ces precieux conseils. Ma mère n'est malheureusement plus dans l'état de prendre une quelconque decision nous optons pour l'usufruit total nous partagerons les biens en nue propriété mon frère et moi. J'ai une derniere question pensez vous que l'on doit ensuite prevoir une donation partage de l'usufruit de ma mère vers la pleine propriété compte tenu de son etat de santé?

  10. #10
    Pilier Junior Avatar de Dethau
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    octobre 2004
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    Votre dernier message dresse un sombre tableau de la situation de santé mentale de votre mère.

    Si une décision de Justice prononce son placement sous tutelle, il serait fort étonnant que le Juge accepte de déposséder votre mère de son usufruit.

    Et cette décision prise a posteriori entrainerait les frais d'un acte notarié pour constater la transmission de son usufruit au profit de ses enfants.

    Il est beaucoup plus simple qu'elle refuse la succession de votre père. De cette façon, vous et votre frère auriez la pleine propriété des biens ayant appartenu à votre père dont vous héritez.

    La démarche à accomplir est simple.

    Munissez-vous :
    -d'une procuration signée de la main de votre mère vous habilitant à renoncer purement et simplement en son nom à la succession de son conjoint prédécédé;
    -d'une copie de l'acte de décès de votre père.

    Et rendez-vous au Greffe du Tribunal de Grande Instance auprès duquel vous renoncerez à la succession pour le compte de votre mère.

    Cette démarche, aussi pénible soit-elle, ne vous coûtera rien et la question de la transmission de l'usufruit auquel aurait pu prétendre votre sera définitivement réglée.
    DETHAU

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de July
    Ancienneté
    février 2005
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    9 087
    Cette solution ne me plait guère bien qu'effectivement j'ai conscience de l'état mental dans lesquel se trouve ma mère ce qui n'est pas le cas de mon frère. Cette solution entrenerait certainement une brouille entre nous deux alors qu'il est à mon avis préferable de rester en bon terme. De plus elle entrenerait un surcoût des droits de succession du fait qu'elle beneficie d'un abattement de 76000¤. Je vous remercie pour votre interêt à ma situation delicate et reste à l'écoute pour vos suggestions.

  12. #12
    Pilier Junior Avatar de Dethau
    Ancienneté
    octobre 2004
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    Il vous reste la solution d'une donation par votre mère de l'usufruit recueilli dans la succession de votre père.

    Chacun des deux enfants (votre frère et vous-même) étant déjà nu-propriétaires des biens recueillis dans la succession de leur père, deviendront ainsi plein propriétaire. Vu la faible valeur de l'usufruit transmis, vous n'aurez aucun droit à verser, si ce n'est une taxe de publicité foncière au taux de 0,615 % et les honoraires du notaire.
    DETHAU

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