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Servitude de passage

Question postée dans le thème Voisinage sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    mai 2007
    Messages
    3
    Bonjour à tous.
    Je vais essayer de vous exposer en quelques mots mon problème et merci d'avance pour les conseils que vous m'apporterez.

    Mes parents sont propriétaires d'une maison + terrain en bordure de chemin communal depuis plus de 30 ans.
    Il y a à peine 25 ans, l'unité foncière (2 parcelles contigues inscrites au cadastre) qui les entourait en partie a été partagée entre 2 propriétaires différents, créant ainsi l'enclavement d'une de ces parcelles.
    Le propriétaire de la parcelle enclavée a demandé et obtenu un permis de construire et édifier sa résidence principale en utilisant "grace à la pression morale" de ses relations sur mes parents (notamment le maire de l'époque et quelques notables locaux) un accés par la propriété de mes parents mais sans signature d'une servitude d'accés !!!
    Depuis, il utilise donc cet accés pour ses véhicules et pour les canalisations dont avaient besoin sa résidence.

    Il se trouve qu'aujourd'hui ce propriétaire veut vendre et réclame la signature par mes parents d'une servitude que lui réclame son notaire. Il les a assigné en justice pour refus de signature (mes parents trouvant que la coupe est pleine et qu'il n'ont pas à signer ce document) et il réclame même des dommages et intérêts (il a un crédit relais sur le dos pour l'achat d'une autre résidence) et le paiement de frais divers (huissier, avocat...).

    Devant toute cette histoire, je me demande qui est dans son bon droit.
    Si j'ai bien compris ce que j'ai lu par-ci par-là, la servitude aurait du être établie par le vendeur du terrain sur la parcelle qui lui permettait l'accés au chemin communal.
    D'autre part, il semblerait qu'il y ait une faute du notaire de l'acquéreur du terrain enclavé qui aurait du faire établir cette servitude.
    Et je ne parle même pas du maire qui a octroyé le permis de construire.
    Cependant, je me demande s'il n'existe pas un délai de prescription qui empêcherait ma famille de faire valoir ces droits éventuels.

    Si vous avez des conseils à m'apporter pour arriver à résoudre cette histoire et surtout pour que mes parents n'y perdent pas toutes les économies d'une vie (alors qu'ils me semblent qu'ils n'ont pas commis de faute contrairement aux autres acteurs de cette histoire), je vous en remercie bien sincèrement par avance.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de July
    Ancienneté
    février 2005
    Localisation
    Var
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    9 189
    C’est en effet assez étonnant que le maire ait signé un permis de construire pour un terrain enclavé. Etonnant aussi que la personne ayant son fond enclavé réclame des dommages et intérêts pour la signature d’une servitude normalement c’est l’inverse.
    Si le fond est enclavé et qu’il ne peut pas passer ailleurs la servitude ils seront obligé de l’accepter mais ils pourront la monnayer ça devrait rapporter à vos parents et non pas leur couter.

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
    Localisation
    Région Centre
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    14 564
    Bonsoir,

    La prescription acquisitive de la servitude de passage continue (les canalisations) est de 30 ans : FAITES VITE !!

    CODE CIVIL
    Article 682
    (Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)
    (Loi nº 67-1253 du 30 décembre 1967 art. 36 Journal Officiel du 3 janvier 1968 rectificatif JORF 12 janvier 1968)

    Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.
    CODE CIVIL
    Article 684
    (Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)

    Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.
    Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable.
    Là, vous (vos parents) avez le choix :

    soit vous régularisez cette servitude, par un dédommagement conséquent de la part de votre voisin

    soit vous contre-attaquez et demandez le retrait des canalisations ainsi que l'arrêt des passages, par injonction de faire, c'est plus rapide...

    Sincèrement, négociez un bon pactole pour vos parents...
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  4. #4
    Membre
    Ancienneté
    mai 2007
    Messages
    3
    Bonjour et merci à July et Rac8 pour leurs réponses et encouragements.

    Pouvez-vous cependant me confirmer:
    - que le fond à considérer pour un désenclevement est bien l'unité foncière et non pas la parcelle
    - dans ce cas, quels sont les textes de référence si quelqu'un les connait et existe-t-il déjà une jurisprudence (l'avocat de mes parents ne semble pas trés enthousiasmé et dit simplement qu'il veut négocier avec la partie adverse pour éviter que mes parents ni "laissent trop de plumes)
    - étant donné que les propriétaires des parcelles autrefois partie de la même unité foncière sont maintenant différents, j'ai peur qu'il ne soit difficile de demander une injonction d'enlever les canalisations puisque, a priori, il faudrait ensuite les reposer au même endroit...
    Qu'en penser vous ?
    Merci encore.

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
    Localisation
    Région Centre
    Messages
    14 564
    Citation Envoyé par Macadam Voir le message
    Pouvez-vous cependant me confirmer:
    - que le fond à considérer pour un désenclevement est bien l'unité foncière et non pas la parcelle
    Cf Code civil art 684 cité ci-dessus...

    - dans ce cas, quels sont les textes de référence si quelqu'un les connait et existe-t-il déjà une jurisprudence (l'avocat de mes parents ne semble pas trés enthousiasmé et dit simplement qu'il veut négocier avec la partie adverse pour éviter que mes parents ni "laissent trop de plumes)
    Cf code civil art 684 et 682 cités ci-dessus...

    - étant donné que les propriétaires des parcelles autrefois partie de la même unité foncière sont maintenant différents, j'ai peur qu'il ne soit difficile de demander une injonction d'enlever les canalisations puisque, a priori, il faudrait ensuite les reposer au même endroit...
    Je vous conseille de monnayer ce droit de passage existant...et bien ! car le voisin est qd même gonflé je trouve !
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de July
    Ancienneté
    février 2005
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    Var
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    9 189
    Tout à fait d'accord avec Rac. Quand on demande gentiment on accorde une servitude et on négocie un dédommagement à l'amiable au juste prix. Quand on demande des dommages et intérêts quand on devrait au contraire en donner je n'hésiterai pas à faire trainer et à le faire si vous me permettez l’expression "raquer".

  7. #7
    Membre
    Ancienneté
    mai 2007
    Messages
    3
    Merci à vous deux.
    Je vais demander à mes parents de présenter ces arguments.
    Bonne journée !!!

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
    Localisation
    Région Centre
    Messages
    14 564
    et revenez nous dire la finalité de l'histoire !
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

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