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mur de cloture mitoyen

Question postée dans le thème Copropriété et Syndic sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2007
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    Un de nos propriétaires a acheté 3 lots dont 1 en accès direct à la voie privée N° 31 ainsi que le lot 156 et une bande (13m x 3m) que j'ai noté 156b venant de la parcelle 157.
    Les limites de copropiété de la création de la voie datant de 1923 fixait les limites suivantes : la voie et les lots suivants: 32, 31, 35, 36, 37 et 30 et le lot 38 qui pouvait entrer dans les limites à sa demande ce qui fut fait.
    Après quelques décennies, le lot 39 a fait l'objet d'une division parcellaire avec le lot 40 et de ce fait à eu un accès par la voie.
    Par la parcelle 156b, il veut ouvrir le mur mitoyen pour y faire son accès véhicule, 5 des propriétaires ( lot 32, 35, 30, 38 et 39) s'opposent à cette ouverture car estiment qu'il peut accèder à son terrain par le lot 31. En tant que président d'ASL, je souhaiterais savoir si ce bien est fondé et quelles sont les lois qui peuvent aider à cette décision.

    Merci de vos réponses
    http://jqr.free.fr/CJJ/litige.png
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 31/05/2007 à 13h30.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    Comment était défini au départ le désenclavement du 156 ? ...par un droit de passage sur le 31 ?
    cela semble bizarre car le droit de passage aurait du être pris sur le 157 (conformément au 156 b) si ce n'était pas lui qui avait acheté le 31...
    Il faut voir ce que disait à ce sujet le cahier des charges et le règlement du lotissement d'origine...

  3. #3
    Membre Benjamin
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    mai 2007
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    le lot 31 faisait parti de la voie mais sans aucune ouverture car c'était le même propriétaire des lots 156 et 157 donc l'accès se faisait par le lot 157.
    Il avait l'électricité, le gaz, l'eau, le téléphone et évacuation des eaux usées par la voie.
    A l'établissement du cahier des charges en 1925, il y avait 6 lots : 30, 31, 32, 35, 36 et 37, les limites de propriétés des lots et voie par des murs séparatifs appartiennent à droite pour moitié et à gauche en totalité à un propriétaire (à lépoque le même).
    C'est pour cela que l'on sait que le mur séparateur est mitoyen.
    Je peux vous insérer un lien pour consulter ce cahier des charges
    Merci de votre aide
    Dernière modification par Gg92 ; 26/05/2007 à 09h47.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    55 711
    Et où était la sortie du 157 ? sur la rue Jean Jaurès?
    je ne vois pas sur le plan...
    Il peut dans la mesure où c'était la sortie originale demander que celle ci se refasse sur le 157 il y aurait juste modification de l'assiette du droit de passage donc bel et bien par 156 b...en fait c'est la sortie par le 31 qui n'a pas lieu d'être...et qu'il ne fallait pas accorder...dans ce cas ...
    Dernière modification par Marieke ; 26/05/2007 à 09h50.

  5. #5
    Membre Benjamin
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    mai 2007
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    16
    la sortie de la parcelle 157 est par le numéro 8 en bas du plan.
    Mais il n'y a pas eu de droit de passage fait entre les deux nouveaux acquéreurs (celui de la parcelle 157 et celui des parcelles 31, 156 et 156b).
    Par contre nous ne nous opposons pas à une ouverture par la parcelle 31 pour y faire son accès véhicule mais il ne veut pas car il serait obligé de détruire une batisse

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    S'il ne peut passer par la parcelle 31 qu'en détruisant une batisse il pourra évoquer devant un juge l'enclavement et obtenir le passage par le 156 b car c'est l'article 682 qui s'applique alors et non le 684
    Les jurisprudences à ce sujet considèrent qu'une propriété enclavée peut demander un droit de passage autre que celui obligatoirement prévu sur un des terrains si cela nécessite d'importants travaux...ce qui est le cas...
    Dans votre cas en plus il a déjà acheté le 156 b il ne reste que l'ouverture à faire ...
    Pourquoi vous y opposez vous ?
    Ce n'est qu'une seule famille de plus ...ce n'est pas un accès qui s'ouvre sur x maisons...

    Article 682
    (Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)
    (Loi n° 67-1253 du 30 décembre 1967 art. 36 Journal Officiel du 3 janvier 1968 rectificatif JORF 12 janvier)
    Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

    Article 684
    Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.
    Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable."
    Source : article 684 du Code civil
    Lire ce lien :
    Servitude pour l'élargissement d'un chemin

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2007
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    Je comprends très bien votre réponse et vous en remercie.
    Mais même si l'enclavement est du à cette vente ?
    Est-ce à une majorité de supporter ce fait, issu d'un enclavement volontaire car en achetant c'est lui qui s'est mis dans cette situation et non de notre faute ?
    Sous pretexte d'aspect financier, être capable de faire des ouvertures comme bon le semble, ça me sidère !
    Le lot 31 fait 100 m², le lot 156b fait 40 m² et le lot 156 fait 500 m².
    Nous nous inquiétons d'une division parcellaire en deux sur le lot 156 car en ouvrant ce mur, cela lui donne une surface de 500 + 40 soit 540 m².

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    55 711
    Et cela ferait quoi qu'il y ait division ?
    Le lot 31 était donc tout petit ce sont des parcelles prévues pour être loties aussi petites ?
    Je pensais qu'il fallait en gros 300 m2 pour lotir...
    Une parcelle de 540 m2 c'est tout à fait fréquent ...
    Il n'y a pas d'enclavement volontaire car il prévoit un droit de passage par la 156 b sur la 157donc parcelle lui ayant appartenu et ainsi que prévu par la loi........
    Le problème c'est le mur , mais dans un lotissement on peut modifier les ouvertures par exemple si on ajoute un garage ...etc ...donc je ne vois pas à quel titre vous pourriez refuser l'accès vu les textes...
    En plus si j'ai bien compris le 31 n'avait pas d'accès sur la rue Jaurès (ce que je n'avais pas compris au départ) et vous autoriseriez un ...donc pourquoi à cet endroit et pas à l'autre ...c'est illogique ...
    Dernière modification par Marieke ; 27/05/2007 à 16h12.

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2007
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    16
    Ma parcelle est la 35 et elle fait 115 m².
    Mais par contre à priori, je me suis mal exprimé !!!
    un propriétaire X avait les parcelles 31, 156 et 157.
    Il a vendu celles-ci à deux personnes Y et Z

    Y est propriétaire de 31, 156 et une bande de terrain sur le 157 que je désigne 156b (pour la compréhension) certes il a acquis 156b pour y faire son accès véhicule mais celui-ci donne sur une voie privée d'ou la décision de la majorité des propriétaires de refuser l'ouverture du mur mitoyen de séparation.

    Z est propriétaire du 157 restant qui a un acces direct sur la voie publique (en bas du plan au niveau du 8)

    Comme vous me l'avez indiqué dans l'article 684
    "Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable."

    Par contre l'Article 683 : "Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.
    Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé."


    La mairie n'a-t-elle pas fait une erreur en acceptant ce découpage ?

    Merci encore à vous de toutes ces réponses, ça éclaire de plus en plus ce flou

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    Je suis bien d'accord avec vous mais comment justifiez vous que vous acceptiez qu'il ouvre au niveau de 31 et pas au niveau de 136b sur la même voi privée ?
    En plus il est libre de faire son passage où il veut car ce n'est pas un droit de passage qui est imposé pour l'enclave par la loi et par le chemin le plus court (ce qui reste d'ailleurs soumis à l'accord des propriétaires concernés)...vous voyez la différence ?
    Ce sont vos murs qui l'empêchent de sortir...
    Le 31 aurait déjà du avoir un accès et le 136 aussi, dès le départ s'ils avaient été achetés par des propriétaires différents ...chaque lot devant avoir un accès...je pense que la construction de ces murs ne s'est faite qu'en fonction de la répartition des lots mais cela ne peut empêcher de créer des ouvertures !
    Ce que je ne comprends pas c'est par où sort le 136 actuellement ?
    Autre question tous les lots numérotés font bien partie du même lotissement ou il n'y a que 31 qui est rattaché ?
    Dernière modification par Marieke ; 27/05/2007 à 21h05.

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2007
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    16
    Pour information, nous sommes en très proche région parisienne.
    "comment justifiez vous que vous acceptiez qu'il ouvre au niveau de 31 et pas au niveau de 136b sur la même voi privée ?"
    - car le 31 a un accès de plein droit dans la voie (cahier des charges de 1925)
    Excusez-moi mais je ne comprends pas cette phrase :
    "En plus il est libre de faire son passage où il veut car ce n'est pas un droit de passage qui est imposé pour l'enclave par la loi et par le chemin le plus court (ce qui reste d'ailleurs soumis à l'accord des propriétaires concernés)...vous voyez la différence ?"
    - si c'est soumis à l'accord des propriétaires concernés et que ceux-ci s'y opposent, quel jugement peut être rendu ?
    "Chaque lot devant avoir un accès..."
    - sous quelle forme: piétons ou véhicules ?
    - Le 156 sort actuellement par le lot 31 en ce qui concerne l'accès piétons mais il n'a aucun accès véhicule
    - Le lotissement a pour lot du fait de certains remaniement le 30, 31, 32, 35, 36, 37, 38 et 39 même si le 156 et 156b appartiennent au même propriétaire que le 31.
    A moins que le fait d'acheter change les limites de copropriétés du lotissement mais là ça m'étonne ?
    - Qu'est-ce qu'on entend par un accès suffisant dans les différents articles (682 et 684) ?
    Je sais que c'est un dossier très complexe, c'est pour cela que je me suis inscrit sur ce forum pour avoir des éléments de réponses qui peuvent nous aider à percévérer ou pas dans notre démarche.
    Dernière modification par Gg92 ; 27/05/2007 à 22h26.

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    55 711
    Citation Envoyé par Gg92 Voir le message
    Pour information, nous sommes en très proche région parisienne.
    Je comprends mieux la taille des terrains ...

    Citation Envoyé par Gg92 Voir le message
    "comment justifiez vous que vous acceptiez qu'il ouvre au niveau de 31 et pas au niveau de 136b sur la même voi privée ?"
    - car le 31 a un accès de plein droit dans la voie (cahier des charges de 1925)
    D'accord ..

    Citation Envoyé par Gg92 Voir le message
    Le 157 et le 156 ne font pas partie du lotissement
    Donc en effet pas d'obligation d'accès sur la voie privée en effet, c'est même interdit normalemment... c'est important , c'est pour cela que je l'ai demandé
    Par contre quel était la sortie prévue à l'origine de ce terrain s'il ne dépendait pas de votre lotissement , le savez-vous ?
    C'est de là que vient le problème aussi...servitude sur le 157 ?
    Il y a un problème du fait qu'il fasse partie de votre lotissement tout de même...par la possession du lot 31

    Citation Envoyé par Gg92 Voir le message
    Excusez-moi mais je ne comprends pas cette phrase :
    "En plus il est libre de faire son passage où il veut car ce n'est pas un droit de passage qui est imposé pour l'enclave par la loi et par le chemin le plus court (ce qui reste d'ailleurs soumis à l'accord des propriétaires concernés)...vous voyez la différence ?"
    Je partais du principe que 156 et 157 étaient aussi des lots de lotissement...avec issue logique sur la voie..

    Citation Envoyé par Gg92 Voir le message
    - si c'est soumis à l'accord des propriétaires concernés et que ceux-ci s'y opposent, quel jugement peut être rendu ?
    "Chaque lot devant avoir un accès..."
    - sous quelle forme: piétons ou véhicules ?

    - Le 156 sort actuellement par le lot 31 en ce qui concerne l'accès piétons mais il n'a aucun accès véhicule
    On considère à notre époque que c'est l'accès en voiture qui est normal

    Citation Envoyé par Gg92 Voir le message
    - Le lotissement a pour lot du fait de certains remaniement le 30, 31, 32, 35, 36, 37, 38 et 39 même si le 156 et 156b appartiennent au même propriétaire que le 31.
    A moins que le fait d'acheter change les limites de copropriétés du lotissement mais là ça m'étonne ?
    Non voir plus haut l'objet de ma question...

    Citation Envoyé par Gg92 Voir le message
    - Qu'est-ce qu'on entend par un accès suffisant dans les différents articles (682 et 684) ?
    Voir plus haut

    Citation Envoyé par Gg92 Voir le message
    Je sais que c'est un dossier très complexe, c'est pour cela que je me suis inscrit sur ce forum pour avoir des éléments de réponses qui peuvent nous aider à percévérer ou pas dans notre démarche.
    Il me semble au vu de ce que vous venez de dire que son accès logique sera au niveau du 31 , cependant si comme je vous l'ai dit s'il ne peut créer un accès suffisant qu'au prix de travaux importants ,(qu'en pensez vous ?)
    le juge pourra lui donner gain de cause et passage par le 156b...on ne peut jamais être sûr du jugement...
    Il y a le fait qu'il y "droit" à cet accès à la voie privée en tant que possesseur du lot 31 qui pourra influer ...s'il n'avait plus ce lot le pb ne se poserait plus ...ce serait non , une propriété privée n'a pas d'accès sur la voie privée d' un lotissement...

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