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proposition d'achat par mail

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #13
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 710
    Il n'y a pas de trace écrite et le mail c'est quoi ?
    Vous avez visité un bien par agence, soit vous passez par elle, soit vous passez par une autre c'est tout ...
    Vous ne pouvez en aucun cas passer par le vendeur en direct...qu'il relise son contrat déjà pour voir ce que vous risquez tous les 2 , dommages et intérets
    Le droit à dommages et intérêts de l'agent immobilier


    L'agent évincé
    Deux cas peuvent se présenter.


    l Vente directe entre les parties.
    La cour de cassation est très claire sur ce point : “lorsqu'un agent immobilier bénéficiaire d'un mandat fait visiter à une personne l'immeuble mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit à la commission convenue...”

    Comment prouver la visite ?
    Le bon de visite est incontournable, c'est le moyen de preuve le plus fréquent.

    * Nous avons créé un bon en triplicata, dont un exemplaire pour le vendeur, comportant un espace pour les observations du visiteur. Cela permet de le faire signer plus facilement, sans facteurs négatifs (il s'agit de faire un rapport au propriétaire...) et le propriétaire est en général ravi de recevoir son exemplaire.

    De plus, il faut apporter la preuve de la présentation des parties, pour que le propriétaire de mauvaise foi ne puisse pas dire “je ne savais pas que c'était votre client...”.

    * Le fait qu'il ait reçu un exemplaire du bon est déjà un élément.

    Nos mandats comportent en plus une clause protectrice du mandant et de l'agence : “en cas de vente, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration, nous devrons obtenir de notre acquéreur l'assurance écrite que les biens ne lui ont pas été présentés par vous”.

    Ces deux éléments permettent de créer le lien juridique manquant entre le propriétaire et le visiteur.
    L'idéal est d'établir des mensonges ou omissions de la part des clients : ils ne signalent pas qu'ils ont vendu, ou donnent un faux nom d'acquéreur lorsqu'ils dénoncent le mandat...



    T.I. GRENOBLE 17 déc. 98 :
    " Il est justifié par les pièces versées au débat et en particulier par le bon de visite.."
    Attention ! : Le bon de visite ne permet pas de se retourner contre l'acquéreur mais contre le mandant c'est à dire le vendeur :



    C.A. MONTPELLIER, 30 avril 1997
    Le TGI de BEZIERS avait condamné solidairement vendeurs et acquéreurs. La Cour d'appel réforme et ne condamne que le vendeur.
    " La Cour, réformant le jugement déféré, dit que la société C…, qui n'a commis aucune faute, doit obtenir des époux S le règlement de sa commission dès lors qu'il est suffisamment démontré que l'opération de vente a été menée à bonne fin par ses soins. Par contre elle ne peut obtenir en outre la condamnation de Monsieur L au paiement de la même somme en fondant sa demande sur le bon de visite. En effet, seul le mandat de vente, donné à l'agent immobilier, justifie sa rémunération. "

    Plus loin : "par ailleurs, les vendeurs ne démontrent nullement l'existence de manœuvres commises par cet acquéreur ayant eu pour effet d'empêcher le règlement normal de la commission due à l'agence immobilière."






    TGI LE MANS 7 octobre 1997
    La clause critiquée interdisant au mandant, même après l'expiration du mandat, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui, non seulement n'est pas nulle, mais apparaît nécessaire pour donner au mandat un sens et une portée dès lors qu'elle est invoquée dans un délai raisonnable après l'expiration ou la résiliation du mandat car, sans elle, aucun mandataire en matière de transactions immobilières ne pourrait jamais percevoir de rémunération puisqu'il suffirait au mandant, comme l'ont fait les époux B. en l'espèce, de dénoncer le mandat immédiatement après que le mandataire ait trouvé un acheteur potentiel de manière à pouvoir traiter directement avec celui-ci en s'économisant les frais de transaction.




    2.Concours entre agences :
    La cour suprême est revenue sur sa position (le 15 février 2000) pour n'accorder le droit à commission “qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du mandant, qui, par un abus de sa part, et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de la vente”.

    La faute du mandant résulte du non respect par le mandant de l'interdiction contractuelle (mandat) de traiter par l'intermédiaire d'un autre mandataire avec un client présenté par l'agence.
    Là encore, il est bon de pouvoir prouver des manœuvres des clients.
    L'intervention déterminante est également prise en compte par les tribunaux, ainsi que le fait de traiter avec la deuxième agence avec une commission très réduite.

    Voici quelques exemples :



    TGI Bourg en Bresse 1er avril 1999
    "Même à supposer que les acquéreurs aient, comme ils l'attestent, été attirés par cette annonce et n'aient découvert qu'ensuite qu'elle concernait la maison pour laquelle ils avaient antérieurement formulé une offre, il était, de la part des vendeurs, contraire à la loyauté de contracter par l'intermédiaire de l'agence P
    - au même prix ;
    - par l'intermédiaire d'un agent nouvellement installé, non tenu par la confraternité locale ;
    - à un taux de commission de 3 % très éloigné des conditions du marché, comme l'établissent les honoraires prévus aux termes des autres mandats consentis ;
    - alors que la SARL T… avait découvert les acquéreurs, avait su les convaincre et avait mené la négociation jusqu'à son terme puisque les parties étaient tombées d'accord sur un prix de vente ;
    Qu'il est suffisamment établi que les consorts D ont eu une attitude déloyale à l'égard de la SARL T… et que leur faute a causé un préjudice à cette agence immobilière, qui n'a pas reçu la rémunération à laquelle elle pouvait prétendre
    Qu'il convient de faire droit à la demande en paiement de 50 000 F. à titre de dommages et intérêts formée par la demanderesse."



    Le 12 septembre 2000, le TGI de Valence a condamné des mandants à payer "la somme de 32000 F. correspondant à la commission prévue au contrat" à l'agence alors que la vente avait été conclue" par l'intermédiaire d'un notaire négociateur :



    Après que l'immeuble leur ait été présenté par l'agence suivant bon de visite du 27 mars 1997, les époux C ont finalement procédé à l'acquisition de la maison des époux L par l'intermédiaire de l'office notarial de Chabeuil.
    Il est ainsi établi que les époux C ont connu le bien par l'agence ce que M et Mme L ne pouvaient ignorer en raison des rendez-vous pris avec eux pour la visite de la maison, de sorte que les vendeurs étaient engagés par les termes du mandat de vente qu'ils ont signé avec cette agence.
    En outre, les époux L se sont gardés d'informer spontanément l'agence de la vente intervenue par l'intermédiaire de l'office notarial de Chabeuil et ce malgré l'obligation qui était la leur en application du mandat.






    TGI GRENOBLE 11 mai 98 (confirmé en appel)
    Il résulte d'un bon de visite souscrit le 18 mars 1995 par les époux S que ceux-ci – les futurs acquéreurs – ont reconnu que la maison des époux R leur avait été présentée en premier lieu par l'agence C et qu'ils s'engageaient à ne traiter que par son intermédiaire pendant un délai de deux ans.

    Or c'est bien aux époux S que les époux R devaient et pour le prix porté dans le mandat de vente C… IMMOBILIER, vendre leur maison quelques mois plus tard, privant injustement la société C… de la rémunération à laquelle elle avait droit pour les avoir, la première, mis en relation. (Ou encore, pour dire comme la cour de cassation, alors que l'opération était "réputée conclue " par l'intermédiaire de C… IMMOBILIER.

    On ne saurait plus parfaitement bafouer la foi contractuelle.

    A cet égard les époux R ne sauraient faire accroire qu'ils ont pu ignorer la visite de leur maison par les époux S le 18 mars 1995 sous la conduite d'un préposé de l'agence.

    En effet abstraction faite de la connaissance nécessaire qu'ils ont des diligences accomplies par leur mandataire en leur nom, à leur domicile, il résulte d'une attestation B…, le préposé sus - évoqué, particulièrement circonstanciée et digne de foi, que les époux R se trouvaient chez eux ce jour là et avaient fait eux – mêmes visiter toute la maison aux époux S.
    Enfin le document adressé le 25 octobre 1995 par Monsieur R à l'agence C… IMMOBILIER pour l'aviser qu'ils avaient trouvé acquéreur, s'il s'efforce de n'être pas mensonger, traduit, en travestissant l'identité de l'acquéreur, la réticence et la mauvaise foi de son auteur.

  2. #14
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
    Localisation
    Région Centre
    Messages
    14 564
    Merci Marieke !!!
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

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