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Discussion : Règles d'urbanisme pour construction

  1. #1
    Membre Cadet

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    Bonjour à tous et à toutes,

    J'habite un village qui est situé dans la parc naturel régional du Vexin (Val d'Oise). La zone est soumise à l'Architecte des Bâtiments de France.
    Avec ma compagne, nous avons signé une promesse de vente (avec des clauses suspensives) pour l'achat d'un terrain afin d'y construire une maison. Nous travaillons avec un architecte pour le dépôt du PC. L'idée n'est pas de faire une maison hyper-contemporaine qui dénote dans le paysage mais plutôt celle d'un mélange harmonieux entre les deux. Les éléments les plus "contemporains" ne seraient pas visibles depuis la rue.
    Sensibles aux questions écologiques, nous la souhaitons isolée au-delà de la RT 2012, se rapprochant des standards d'une maison "passive", et donc pensée en tenant compte des principes bioclimatiques (optimisation des surfaces vitrées, orientation des pièces,...)

    Le maire du village est très conservateur en terme d'urbanisme, veut avoir la main sur tout et d'après ce que j'ai entendu, son droit de préemption lui aurait été retiré par la Préfecture. Ne voyant pas d'un bon œil la suppression des POS au profit de PLU (et du principe de densification des villes), il a attendu le dernier moment, si bien que depuis le 27/03/2017, le POS est caduque et que c'est donc le RNU qui s'applique. Le PLU est en cours d'élaboration et devrait être prêt début 2018.

    L'architecte avec lequel nous travaillons affirme qu'un PLU a pour "simple'" vocation de définir les règles de bases telle que l'implantation des constructions, leur surface maximale,... Toujours d'après lui, le maire exercerait son pouvoir de façon abusive et certaines de ses décisions pourraient être contestées au Tribunal Administratif.

    J'ai donc plusieurs questions concernant les règles pouvant figurer dans le PLU...

    La forme générale du bâtiment (rectangle, carré, présence de décrochés...) peut-elle être imposée, si elle respecte la hauteur maximale et les règles d'implantation (alignement et voisinage)?

    Certains matériaux (couverture, façade, menuiseries extérieures,...) peuvent-ils être prohibés par le PLU (ce qui était le cas dans le POS)?

    La taille, la forme des surfaces vitrées (plus hautes que larges dans le précédent POS) et leur nature ([chassis de toiture] interdits côté rue et taille limitée côté jardin) et celle de leur fermeture (volets roulants interdits dans le précédent POS) peuvent-ils être réglementés et dans quelle mesure? Je ne parle pas de leur implantation vis à vis du voisinage pour des raisons évidentes (vue plongeante).

    Les toits terrasses et les toitures à faible pente peuvent-elles être interdites sur de petites parties?

    Le fait que certains éléments ne soit pas visibles depuis la rue et très peu par un des voisins (et encore, à vérifier), peut-elle être un argument recevable pour faire passer certaines choses?

    Les panneaux solaires (qui plus est côté jardin) peuvent-ils être interdits?

    Concernant le permis de construire, qui a le dernier mot? La mairie ou l'ABF?

    Je ne suis pas procédurier de nature mais quand je vois à quelle point rénover, et encore plus construire dans mon village est difficile, au mépris de principes écologiques, je me dis que c'est la meilleure chose à faire pour donner envie aux habitants de partir...D'autant plus quand le maire habite une maison avec bon nombre de choses qu'il interdit et/ou juge disgracieuses chez les autres ...

    D'avance merci!
    Dernière modification par Modérateur 01 ; 15/10/2017 à 09h16. Motif: anonymisation

  2. #2
    Membre Cadet

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    Personne n'a d'avis ou même une piste à me donner svp?

  3. #3
    Pilier Sénior

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    je me lance...mais j'avoue que certaines questions nécessitent de vraies réponses que vous auriez pu trouver sans aucune difficulté en 10 minutes de recherches sur le Web...

    Citation Envoyé par 46145 Voir le message
    Bonjour à tous et à toutes,

    J'habite un village qui est situé dans la parc naturel régional du Vexin (Val d'Oise). La zone est soumise à l'Architecte des Bâtiments de France.
    à quel titre ? monument historique ? site inscrit ?
    Avec ma compagne, nous avons signé une promesse de vente (avec des clauses suspensives) pour l'achat d'un terrain afin d'y construire une maison. Nous travaillons avec un architecte pour le dépôt du PC. L'idée n'est pas de faire une maison hyper-contemporaine qui dénote dans le paysage mais plutôt celle d'un mélange harmonieux entre les deux. Les éléments les plus "contemporains" ne seraient pas visibles depuis la rue.
    ça ne change rien
    Sensibles aux questions écologiques, nous la souhaitons isolée au-delà de la RT 2012, se rapprochant des standards d'une maison "passive", et donc pensée en tenant compte des principes bioclimatiques (optimisation des surfaces vitrées, orientation des pièces,...)

    Le maire du village est très conservateur en terme d'urbanisme, veut avoir la main sur tout et d'après ce que j'ai entendu, son droit de préemption lui aurait été retiré par la Préfecture. Ne voyant pas d'un bon œil la suppression des POS au profit de PLU (et du principe de densification des villes), il a attendu le dernier moment, si bien que depuis le 27/03/2017, le POS est caduque et que c'est donc le RNU qui s'applique. Le PLU est en cours d'élaboration et devrait être prêt début 2018.
    bonne nouvelle : le RNU est ... très peu restrictif

    L'architecte avec lequel nous travaillons affirme qu'un PLU a pour "simple'" vocation de définir les règles de bases telle que l'implantation des constructions, leur surface maximale,...
    un peu rapide : en RNU, voir articles R111-2 à R111-30...Le Maire va certainement faire un usage (abusif ?) du R111-21. Et si le PLU est en phase finale d'élaboration, il pourra vous opposer un sursis à statuer
    Toujours d'après lui, le maire exercerait son pouvoir de façon abusive et certaines de ses décisions pourraient être contestées au Tribunal Administratif.
    c'est vrai , mais tant qu'on ne sait pas ce qui vous est opposé, on brode sur du vide
    J'ai donc plusieurs questions concernant les règles pouvant figurer dans le PLU...

    La forme générale du bâtiment (rectangle, carré, présence de décrochés...) peut-elle être imposée, si elle respecte la hauteur maximale et les règles d'implantation (alignement et voisinage)?
    le règlement d'un PLU "récent" peut imposer un grand nombre de règles architecturales, notamment dans son article 11, à condition que la nécessité de leur édiction soit justifiée dans le rapport de présentation : le PLU n'est pas encore approuvé donc difficile d'en dire plus
    Certains matériaux (couverture, façade, menuiseries extérieures,...) peuvent-ils être prohibés par le PLU (ce qui était le cas dans le POS)?
    pas des matériaux mais des aspects
    La taille, la forme des surfaces vitrées (plus hautes que larges dans le précédent POS) et leur nature ([chassis de toiture] interdits côté rue et taille limitée côté jardin) et celle de leur fermeture (volets roulants interdits dans le précédent POS) peuvent-ils être réglementés et dans quelle mesure? Je ne parle pas de leur implantation vis à vis du voisinage pour des raisons évidentes (vue plongeante).
    idem... la question des "vues" est étrangère au règlement d'urbanisme, c'est un problème purement civil.
    Les toits terrasses et les toitures à faible pente peuvent-elles être interdites sur de petites parties?
    idem sauf justification environnementale
    Le fait que certains éléments ne soit pas visibles depuis la rue et très peu par un des voisins (et encore, à vérifier), peut-elle être un argument recevable pour faire passer certaines choses?
    non
    Les panneaux solaires (qui plus est côté jardin) peuvent-ils être interdits?
    pas dans le règlement local mais peuvent être refusés par l'ABF
    Concernant le permis de construire, qui a le dernier mot? La mairie ou l'ABF?
    le maire est lié par un avis conforme négatif de l'ABF... pour le reste, il fait comme il veut
    Je ne suis pas procédurier de nature mais quand je vois à quelle point rénover, et encore plus construire dans mon village est difficile, au mépris de principes écologiques, je me dis que c'est la meilleure chose à faire pour donner envie aux habitants de partir...D'autant plus quand le maire habite une maison avec bon nombre de choses qu'il interdit et/ou juge disgracieuses chez les autres ...D'avance merci!
    à suivre

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