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notification de congé : revirement de situation !

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior
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    mars 2007
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    Bonsoir !

    J'occupe un appartement depuis juin 2004. En juin 2006 le bailleur m'a envoyé (en courrier simple) une révision de loyer. celle-ci ne reposant sur rien (pas de clause de révision dans mon bail en cours) je l'ai donc purement et simplement refusée.

    N'étant pas opposée au principe (et surtout face à un bailleur mécontent qui menaçait de vendre l'appartement) j'ai accepté par ECRIT (en courrier simple que j'ai posté) de signer avant la fin de mon présent bail un nouveau bail avec révision de loyer cette fois. Malgré cela j'allais recevoir un courrier AR en septembre 2006 du bailleur me notifiant congé. Mon esprit "trop procédurier" à son goût lui avait déplu.

    Entre temps je me suis retrouvée au chomage. Toutes mes démarches auprès de différents organismes HLM se sont révélés infructueux (délai d'attente 1 an voir plus !). J'ai alors fait part de ce triste constat à mon bailleur par lettre AR.
    le lendemain, le bailleur était prêt à renoncer à la vente de son bien contre la signature d'un nouveau bail AVEC revision de loyer.

    Face à mes difficultés pour trouver un appartement et pour éviter d'être assignée devant le tribunal d'instance j'ai accepté cette proposition inespérée sans me soucier des réelles motivations de cette personne.

    mes questions sont les suivantes :

    1/ je suis dans une situation difficile (sans emploi avec un enfant à charge) mais pas prête à me faire avoir. Aussi, j'aimerais savoir si un bailleur peut librement fixer le nouveau montant de loyer ou doit-il pour cela s'en référer à l'indice INSEE comme il l'avait fait en juin 2006 ?

    2/ mon loyer actuel est de 488 € + 76 € charges. le montant révisé à l'époque atteignait 588 € charges comprises. sur quoi se basera-t-il pour évaluer mon nouveau loyer 2007 ?

    3/ Aucun état des lieux n'avait été établi lors de mon entrée dans l'appartement en 2004, puis-je en exiger un à l'occasion de la signature de ce nouveau contrat de location ?
    L'appartement était alors en piteux état et nous avions décidé que je remettrai les peintures et tapisseries en état contre un loyer. ces détails de remise en état avaient été notifiés à la main sur les deux exemplaires du bail suivis de ma signature.

    4/ je vais devoir m'engager par écrit avant la fin du présent bail à signer un nouveau contrat de location. quelle forme doit avoir cette lettre "d'engagement" ? en deux exemplaires...signée par les deux parties et que doit elle comporter ? montant du nouveau loyer... et puis ?

    5/ pourquoi selon vous ce "revirement" de situation de sa part ?

    merci !
    Dernière modification par Lana75 ; 19/05/2007 à 20h31.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    Il vous a fait du chantage à la vente....il n'avait pas l'intention de le faire....
    Votre loyer indexé sur 2 ans aurait été de 523,22 en Juin 2006 plus charges ...
    Pour un loyer indexé sur les 3 ans il devrait être de 540,11 plus charges ...
    Mais normalement il ne peut refaire un bail indexé vu que ce n'était pas précisé au bail...mais démarrer seulement sur 488 comme base plus charges .... et augmenter en 2008 avec l'indexation...
    Vous donne t'il annuellement le décompte de charges ?

  3. #3
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    mars 2007
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    Citation Envoyé par Marieke Voir le message
    "Il vous a fait du chantage à la vente....il n'avait pas l'intention de le faire...." ---> il m'a pourtant envoyé un courrier AR de notification de congé. aurait-il eu l'intention ensuite de le relouer ?


    Votre loyer indexé sur 2 ans aurait été de 523,22 en Juin 2006 plus charges ... ---> d'après son calcul j'aurais eu un loyer de 512.45 €
    Indice de base (valeur 2004) : 98,79
    Nouvel indice (valeur 2006) : 103,78
    Soit montant du loyer révisé : 488 €*103,78/98,79 = 512,45 €

    "Pour un loyer indexé sur les 3 ans il devrait être de 540,11 plus charges ...
    Mais normalement il ne peut refaire un bail indexé vu que ce n'était pas précisé au bail...mais démarrer seulement sur 488 comme base plus charges .... et augmenter en 2008 avec l'indexation..." ----> repartir sur les 488 € de loyer et m'indexer à partir de 2008 seulement c'est bien cela ? S'il me propose de signer un nouveau bail avec un autre montant de loyer à la signature, que dois-je faire vu ma situation délicate (il me reproche d'être beaucoup trop "procédurière à son goût. Je ne veux pas qu'il change d'avis et Je ne veux pas non plus risquer d'être abusée parce qu'en position de "faiblesse". quels seraient alors mes recours contre lui ?

    Vous donne t'il annuellement le décompte de charges ?
    ---> de quel décompte s'agit-il ? je reçois tout juste mes quittances de loyer à MA DEMANDE et en insistant (ou reçu quand il se trompe) et la facture des ordures ménagères voilà tout

    Merci
    Dernière modification par Lana75 ; 19/05/2007 à 22h19.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    le calcul est faux ...on arrivait à cela avec l'année 2004-2005 car à l'époque c'était l'indice INSEE et non l'IRL, puis 2005 2006 l'IRL ...il a fait tout le calcul avec l'IRL ...sur 2 ans...
    Ce n'est pas grave ...
    Oui je pense qu'il n'avait pas réellement l'intention de vendre ...il aurait reloué après votre départ...
    Pour les décomptes il doit justifier les 76 euros ...que payez vous pour cela chauffage , eau ... ?
    C'est un appartement dans une copropriété ?
    Il faut lui demander le décompte annuel du syndic où sont portées les parts propriétaires et charges récupérables sur le locataire...

  5. #5
    Membre Junior
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    Oui je pense qu'il n'avait pas réellement l'intention de vendre ...il aurait reloué après votre départ... ---> ce n'est pas légal après avoir donné congé pour vente ?! j'aurais pu alors le poursuivre ? pourquoi dit-il qu'il perd de l'argent à cause de moi ?

    Pour les décomptes il doit justifier les 76 euros ...que payez vous pour cela chauffage , eau ... ? ---> pour la consommation d'eau. il paie directement à la société de eaux oui. et autres prestations : entretien de la cage d'escaliers (femme de ménage), interphone etc..

    C'est un appartement dans une copropriété ? ---> en effet
    Il faut lui demander le décompte annuel du syndic où sont portées les parts propriétaires et charges récupérables sur le locataire...[/quote] ---> qu'est ce que c'est au juste ?

    Je dois le voir dans très peu de temps pour "discuter" comme il le dit et envisager la signature d'un nouveau bail. quelle attitude dois-je adopter ? je pourrais décider de ne pas signer ce nouveau bail (mais je ne vois pas pour quelle(s) raisons je ferais cela ?!). Ma situation ne me permet pas de faire la difficile et de chercher des problèmes.
    mon unique préoccupation aujourd'hui est de ne pas recevoir d'assignation (même si comme vous le pensez il ne serait pas allé jusque là) et d'avoir un toit au dessus de la tête sans vivre en "hors la loi" pendant 1 an (durée pendant laquelle j'aurais pu espérer rester sur place après le délai légal). je suis un peu perdue j'avoue
    Dernière modification par Lana75 ; 19/05/2007 à 23h11.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    Citation Envoyé par Lana75 Voir le message
    ce n'est pas légal après avoir donné congé pour vente ?! j'aurais pu alors le poursuivre ?
    Oui mais encore aurait-il fallu que vous le sachiez ...

    Citation Envoyé par Lana75 Voir le message
    pourquoi dit-il qu'il perd de l'argent à cause de moi ?
    Il dit cela pour vous culpabiliser...
    Citation Envoyé par Lana75 Voir le message
    pour la consommation d'eau. il paie directement à la société de eaux oui
    Il doit vous fournir les factures pourquoi n'est ce pas à votre nom ou cela fait partie des charges d'immeuble ...demandez..

    Citation Envoyé par Lana75 Voir le message
    Il faut lui demander le décompte annuel du syndic où sont portées les parts propriétaires et charges récupérables sur le locataire... ---> qu'est ce que c'est au juste ?
    Ce sont les comptes de la copropriété , entretien des parties communes , travaux , eau , électricité , ascenseur...ménage, poubelles, etc ...
    Une partie revient au propriétaire et il peut récupérer une partie sur le locataire
    Une fois par an les copropriétaires se réunissent et votent le budget en AG..

    Citation Envoyé par Lana75 Voir le message
    Je dois le voir dans très peu de temps pour "discuter" comme il le dit et envisager la signature d'un nouveau bail. quelle attitude dois-je adopter ?
    Il faut être correcte mais ferme il ne faut pas qu'il profite de votre situatuion pour abuser ......je vous ai donné des ordres de grandeur de loyer
    Demandez lui les décomptes de charges aussi...
    Avez-vous un écrit annulant la LRAR de vente ? c'est bien joli mais vous n'avez rien...par contre cette lettre a t'elle été écrite et rédigée conformément à la loi avec le prix et en vous proposant d'exercer votre droit de préemption ?
    S'il ne l'a pas fait elle n'a pas de valeur ...et vous pourriez rester...sans indexation...3 ans.de plus...
    Regardez le modèle de l'ADIL ci dessous et comparez à votre lettre ...

    Congé délivré par le bailleur en vue de vendre le logement
    Lettre recommandée avec avis de réception (ou par acte d’huissier)
    Madame, Monsieur
    1
    Votre bail concernant le logement situé (adresse)…….. signé le………………. (date) vient à expiration
    le ……………..
    Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 j’ai l’honneur de vous donner congé pour le
    logement.
    Ce congé est motivé par la vente du logement. Il vaut offre de vente à votre profit et vous avez en tant
    que locataire la possibilité d’acheter le logement que vous occupez par préférence à tout autre
    candidat au prix et selon les modalités fixées dans la présente lettre :
    - Prix : … euros
    (Attention : ne jamais ajouter « à débattre » car cela peut entraîner la nullité du congé)
    - Modalités de la vente :
    Je vous remercie de me faire savoir dans les délais indiqués à l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989
    reproduit ci-après, si vous entendez user de votre droit de préemption en achetant le logement. La
    présente offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

    Article 15 II de la loi du 06 juillet 1989 alinéas 1er à 5.
    « Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
    A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local
    Dernière modification par Marieke ; 19/05/2007 à 23h17.

  7. #7
    Membre Junior
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    [quote=Marieke;292481]Oui mais encore aurait-il fallu que vous le sachiez ...


    Il dit cela pour vous culpabiliser...


    Il doit vous fournir les factures pourquoi n'est ce pas à votre nom ou cela fait partie des charges d'immeuble ...demandez.. --> je demanderai quand les choses se seront assagies


    Il faut être correcte mais ferme il ne faut pas qu'il profite de votre situatuion pour abuser ......je vous ai donné des ordres de grandeur de loyer ---> il l'a sous évalué je ne vais pas le contredire sur ce point non ?!
    En signant mon nouveau bail à la date anniversaire il n'aura donc pas le droit d'augmenter le loyer ? il devra me proposer le même montant 488 ? +76 € ? et attendra 1 an avant de m'indexer ?! s'il n'acceptait pas cela ?


    Avez-vous un écrit annulant la LRAR de vente ? c'est bien joli mais vous n'avez rien...par contre cette lettre a t'elle été écrite et rédigée conformément à la loi avec le prix et en vous proposant d'exercer votre droit de préemption ? ---> tout est correct oui il y a eu une erreur de date de congé "19 mai 2007" au lieu deu "14 juin 2007". on m'a dit que cela ne me permettrait pas de contester. j'en ai d'ailleurs informé mon bailleur qui s'est empressé de me confirmer la bonne date "14 juin 2007" par courrier simple

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    Donc attention il vous faut un écrit aussi pour être sûre de rester...en l'état vous êtes censée partir le 14 juin...faites attention...demandez lui de vous faire une attestation disant qu'il a annulé la vente et que vous refaites un bail...cette situation est très dangereuse...

  9. #9
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    Congé délivré par le bailleur en vue de vendre le logement ---> est-ce l'objet de la lettre ? si oui il n'y en a pas dans le courrier du bailleur.

    Lettre recommandée avec avis de réception (ou par acte d’huissier) ---> il y a écrit "RAR" tout simplement

    Madame, Monsieur
    1
    Votre bail concernant le logement situé (adresse)…….. signé le………………. (date) vient à expiration
    le …………….. ---> erreur sur la date de signature du bail (28 et non 20 mai comme indiqué) et sur date d'expiration du bail ( 14 juin et non le 19 mai comme indiqué)


    Conformément à l’article 15-l (tel qu'écrit sur mon courrier) de la loi du 6 juillet 1989 j’ai l’honneur de vous donner congé pour le
    logement.

    Ce congé est motivé par la vente du logement. Il vaut offre de vente à votre profit et vous avez en tant
    que locataire la possibilité d’acheter le logement que vous occupez par préférence à tout autre
    candidat au prix et selon les modalités fixées dans la présente lettre :
    - Prix : … euros
    (Attention : ne jamais ajouter « à débattre » car cela peut entraîner la nullité du congé)
    - Modalités de la vente :
    Je vous remercie de me faire savoir dans les délais indiqués à l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989
    reproduit ci-après, si vous entendez user de votre droit de préemption en achetant le logement. La
    présente offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

    Article 15 II de la loi du 06 juillet 1989 alinéas 1er à 5.
    « Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement ---> l'oubli de cette partie dans le corps de la lettre peut-il entraîner la nullité de la vente ? merci !
    A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local[/quote]
    Dernière modification par Lana75 ; 20/05/2007 à 00h22.

  10. #10
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    Bonjour et merci pour tous vos précieux conseils !


    Citation Envoyé par Marieke Voir le message
    Donc attention il vous faut un écrit aussi pour être sûre de rester...en l'état vous êtes censée partir le 14 juin...faites attention...demandez lui de vous faire une attestation disant qu'il a annulé la vente et que vous refaites un bail...cette situation est très dangereuse...
    ---> une attestation de quel genre ? vous parlez de dangerosité...cela ne me rasssure pas c'est le moins que l'on puisse dire. auriez vous un "modèle d'attestation ? ou du moins les mentions qui devront apparaitre obligatoirement sur ce document (en plus du bail)

    par ailleurs concernant cette erreur de reproduction de l'article 15 II de la loi du 06 juillet 1989 il est précisé qu" En cas d'oubli, le congé n'est cependant nul que si le locataire arrive à démontrer que ce défaut de reproduction lui a causé un préjudice" ---> de quoi peut-il s'agir ?
    Si cette erreur est effectivement fatale à mon bailleur je ne signerai pas de nouveau bail ne subirai plus ses pressions et n'aurai pas d'indexation de loyer par crainte d'une remise en vente du bien.
    merci

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    Il vous a bien donné un congé pour vente selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 envoyé par LRAR plus de 6 mois avant la fin du bail...
    A t'il bien indiqué le prix et votre possibilité d'achat par préemption ?
    "Je vous remercie de me faire savoir dans les délais indiqués à l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 reproduit ci-après, si vous entendez user de votre droit de préemption en achetant le logement. La présente offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis."
    C'est ce qui importe ....
    La fin de l'article avec l'art 46 ne s'applique pas donc il n'a pas à le mettre...

    Oui c'est dangereux car en l'état vous n'avez rien qui confirme l'annulation de cette vente...il peut vous mettre dehors le 14 Juin...
    Prenez RV auprès de l'ADIL près de chez vous avec votre bail et ce courrier ...
    Moi il me semblait qu'une erreur de date sur le congé pouvait annuler le courrier...ils vérifieront la rédaction exacte du courrier...
    Voir ANIL - Agence Nationale pour l’Information sur le Logement, votre guide du logement

  12. #12
    Membre Junior
    Ancienneté
    mars 2007
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    [quote=Marieke;292534]Il vous a bien donné un congé pour vente selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 envoyé par LRAR plus de 6 mois avant la fin du bail...---> oui

    A t'il bien indiqué le prix et votre possibilité d'achat par préemption ?
    "Je vous remercie de me faire savoir dans les délais indiqués à l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 reproduit ci-après, si vous entendez user de votre droit de préemption en achetant le logement. La présente offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis." ---> oui

    C'est ce qui importe ....
    La fin de l'article avec l'art 46 ne s'applique pas donc il n'a pas à le mettre...---> c'est bien dommage

    Oui c'est dangereux car en l'état vous n'avez rien qui confirme l'annulation de cette vente...il peut vous mettre dehors le 14 Juin... ---> seule une attestation de sa main disant qu'il renonce à la vente de son bien pourrait me "protéger" ? je la lui réclamerai donc quand nous nous rencontrerons pour rédiger ce courrier par lequel je m'engage à signer un nouveau bail à la date anniversaire. ces deux courriers manuscrits auront ils valeur légale ?

    Prenez RV auprès de l'ADIL près de chez vous avec votre bail et ce courrier ...
    Moi il me semblait qu'une erreur de date sur le congé pouvait annuler le courrier...ils vérifieront la rédaction exacte du courrier...---> ---> c'est fait depuis octobre 2006. cette erreur de date n'est pas une cause d'annulation malheureusement.

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