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Contestation indice de départ révison de loyer

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2007
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    J'ai fait l'acquisition le 13 mars 2005 aux enchères d'un appartement construit en 2003 assorti d'un bail commercial logement meublé d'une durée de 9 ans.

    Concernant l'indexation des loyers, il est clairement indiqué que l'indice de base considéré comme ayant servi à la fixation du loyer et qui sera utilisé pour la prochaine révision sera celui du 1er trimestre 1999, l'indice à utiliser pour la prochaien révision sera le dernier indice connu à cette date.

    En 2006, j'ai bien reçu un loyer révisé mais pas comme indiqué dans le bail, l'indice pris en compte étant celui de 2003, date de la mise en service de la résidence.

    j'ai demandé des explications au gestionnaire de la résidence, ce dernier m'a indiqué qu'il s'agissait simplement d'une erreur.

    Je suis un peu géné puisque j'ai fixé mon enchère en fonction d'un prévisionnel basé sur des loyers révisés à partir de l'indice de 1999.

    j'ai vu deux avocats qui m'on donné deux avis opposés : l'un dit qu'il doit y avoir corélation entre entre la rpise en compte de deux indices servant à la révision et la durée du bail soit 3 ans. le 2ième consulté affirme que c'est ce qui est écrit dans le bail qui compte.

    Quel est votre avis ?

    Merci

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    Je ne comprends pas que vous puissiez avoir un bail portant l'indice de 1999 pour une résidence achevée en 2003 et donc louée à parir de cette date car c'est le dernier indice connu qui doit s'appliquer...et si c'est l'ICC il parait tous les trimestres ...
    Cela fausserait le calcul de révision applicable en plus...qui doit en effet être en corrélation avec la durée..
    Loyer x nouvel indice / ancien indice = nouveau loyer
    - REVISION DE LOYER

    PAP : indice INSEE - frais de notaire -
    Vous pouvez préciser ?
    Etes vous allé sur le forum indiqué dans l'autre post ?
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 25/05/2007 à 12h20.

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2007
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    Merci de votre réponse.

    C'est pourtant ce qui est mentionné sur le bail qui a ete signé le 13 aout 2002.

    IL EST BIEN INDIQUE QUE L'INDICE DE DEPART (ICC) EST CELUI DU 1ER TRIMESTRE 1999 POUR UNE REVISION DEVANT INTERVENIR EN 2006 SOIT 3 ANNEES APRES LE DEBUT D'EXPLOITATION DE LA RESIDENCE.

    Ne serait-il pas légal de choisir une date de depart d'un indice antérieur à celui dernièrement connu ?

    cordiales salutations.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    Citation Envoyé par Gladiverro Voir le message
    Ne serait-il pas légal de choisir une date de depart d'un indice antérieur à celui dernièrement connu ?
    Logiquement non ...vous démarrez avec un indice et vous augmentez le loyer mettons 3 ans après :
    si vous démarrez de l'indice du premier trimestre 2003, vous réévaluez votre loyer avec l'indice du 1ier trimestre 2006 c'est le seul mode de calcul légal...
    On ne peut augmenter un bail de 3 ans en utilisant des indices couvrant plus de cette période !
    Le seul cas à ma connaissance ou on peut utiliser un indice antérieur c'est le cas où le loyer n'a pas été augmenté par un propriétaire pendant x années , l'appart est vendu occupé ....là le nouveau propriétaire aura le droit lors du renouvellement de bail de tenir compte de l'indice de l'année d'arrêt de la revalorisation...et de démarrer de celui là...

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2007
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    5
    Si ce n'est donc pas légal, il faut s'appuyer sur des textes ou une jurisprudence s'y rapportant, sinon c'est le bail qui fait loi face à toute logique.

    Connaissez vous des textes ou une jurisprudence en la matière ?

    Il me semble aussi que le gestionnaire de la résidence qui a été informé de la vente à la barre du tribunal aurait pu faire prononcer un dire rectifiant sa dite erreur.

    cordiales salutations

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    55 711
    C'est toujours la même méthode de calcul qui s'applique....

    CCI Limoges et Haute-Vienne - Commerce
    >L'augmentation du loyer plafonné se fait par référence à l'indice Insee du coût de la construction. Le montant de la révision s'obtient en appliquant la formule suivante : on multiplie l'ancien loyer par le nouvel indice trimestriel, le tout divisé par l'ancien indice trimestriel. Pour connaître les indices : INSEE - Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques - National Institute for Statistics and Economic Studies - France

    Exemple : pour un loyer de 3000 €, augmenté le 1 mars 2004 :
    . le dernier indice connu est celui du 3ème trimestre 2003
    . l'indice du même trimestre 3 ans auparavant est de 1089
    . le nouveau loyer sera de : 3000 x 1203/1089 = 3 314,04 €


    Bail commercial - Bail de neuf ans -

    ART. 9 Révision annuelle * (clause d’échelle mobile)

    Le loyer ci-dessus fixé à ………… euros HT sera soumis à révision annuelle et sera augmenté ou diminué de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité judiciaire ou extrajudiciaire, proportionnellement à la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE.

    * En cas de révision triennale (C. com., art. L. 145-38), le loyer ci-dessus fixé sera soumis à révision triennale et variera en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction. Sera tenu comme indice de référence initial (indice du ………… trimestre 20……, soit ………… L’indice de comparaison servant au calcul de la révision du loyer sera celui du ………… trimestre 20…… [il doit toujours s’agir du même trimestre].

    Sera tenu comme indice de référence initial, l’indice du ………… trimestre 20…… soit ………… L’indice de comparaison servant au calcul de la révision du loyer sera celui publié et connu à la date d’échéance du terme annuel.

    Cette disposition constitue une condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n’aurait pas été consenti.

    La première révision interviendra le …………

    Au cas où, pour quelque raison que ce soit, l’indice ci-dessus choisi pour la révision du loyer annuel cesserait d’être publié, cette révision serait faite en prenant pour base soit l’indice de remplacement soit un nouvel indice conventionnellement choisi. À défaut de se mettre d’accord sur le choix du nouvel indice à adopter, les parties d’ores et déjà s’en remettent à la décision de l’expert désigné par M. le Président du tribunal de grande instance, statuant en matière de référé. Le nouvel indice adopté devra refléter le plus exactement possible le coût de la construction à l’échelon national ou, à défaut, au niveau de la région.


    http://www.inforeg.ccip.fr/fiches/pd...oyer_libre.pdf.
    III. VARIATION DU LOYER LORS DU RENOUVELLEMENT DU
    BAIL
    1. Principe
    En vertu de l’article L. 145-33 du Code de commerce, le montant du loyer doit
    correspondre à la valeur locative.
    Toutefois, par dérogation à cette disposition, l’augmentation est généralement
    plafonnée à la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction calculée
    sur les années écoulées.
    a) bail renouvelé au terme d’une durée de neuf ans (cas
    normal)
    Pour déterminer le nouveau loyer plafond, il convient de multiplier l’ancien loyer
    (conclu neuf ans auparavant) par le dernier indice connu, puis de le diviser par
    l’indice publié neuf ans auparavant (voir la fiche Calculez votre loyer renouvelé).
    b) bail de neuf ans renouvelé après l’échéance sans
    dépasser une durée globale de douze ans
    En cas de renouvellement postérieur à la date d’expiration du bail échu (mais
    sans que le bail excède douze ans), la variation du loyer est également limitée.
    Pour déterminer ce plafond, il faut multiplier l’ancien loyer par le dernier indice
    connu, puis le diviser par l’indice publié à la date initiale du bail (voir la
    fiche Calculez votre loyer renouvelé)
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 25/05/2007 à 12h26.

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