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Erreur sur le bail?

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #13
    Membre Cadet
    Ancienneté
    octobre 2004
    Messages
    23
    A mon sens, dans cette situation il n'existe pas de réponse blanche ou noir mais tout une nuance de gris.

    la première question est de savoir si la location du garage est compris dans le contrat de bail ?
    il me semble qu'il faille répondre par la négative à cette question puisque le contrat de bail ne le stipule pas. en effet l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le contrat de bail doit préciser... la consistance et la destination de la chose louée..."
    par une analyse à contrario de cet article... tout ce qui ne figure pas dans le contrat de bail ne peut être régit par la loi du 6 juillet 1989.

    cependant si un avenant au contrat de bail a été signé (ce qui ne semble pas le cas en l'espèce) le garage fait partie de la location

    si l'on exclu du champs d'application de la loi de 1989 la location du garage on est alors devant un simple contrat de location régit par les articles du code civil. en l'espèce il s'agit d'un contrat a durée indéterminé (ainsi votre bail peut prendre fin et ce contrat continuer ou le bail peut continuer et le contrat prendre fin sur simple dénonciation de l'une des parties au contrat)

    en l'absence de contrat écrit, il me semble difficile au propriétaire de fixer arbitrairement une somme (sauf accord tacite ou oral entre les deux parties). cependant en ne payant pas , vous occupez illégalement un terrain privatifqui ne vous appartient pas. si le litige devait aller près du tribunal, je ne pense pas (mais je peux me tromper) que vous auriez gain de cause.

    Conclusion :

    A mon sens vous devriez :
    - payer les sommes demandées (ou tenter d'en discuter prés d'un conciliateur de justice si les sommes demandées vous paraissent trop importante ou si le montant a été fixé arbitrairemnt)
    - refaire un contrat de bail ( vous pouvez généralement en trouver en librairie) dans lequel vous incorporez le garage comme un élément de la location.

    ceci n'est que mon avis juridique sur la question, ma façon d'analyser votre litige en aucun cas une solution établie.

    merci de nous tenir au courant des suites données à votre litige

    Nicolas

  2. #14
    Membre Cadet
    Ancienneté
    février 2005
    Localisation
    NANCY-54
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    41
    je crois q'un article de la loi du 6 juillet 1989 dispose pour un bail d'habitation soumis à cette loi, que l'accessoire (ex: garage) loué par le même bailleur y est lui aussi même soumis.

    Par ailleurs, hors loi de 1989, un bail oral est admis ; les paiements de janvier et février, et la remise des clefs d'aout démontrent l'existence du bail.

  3. #15
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2005
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    12
    Citation Envoyé par taiji62
    A mon sens, dans cette situation il n'existe pas de réponse blanche ou noir mais tout une nuance de gris.

    la première question est de savoir si la location du garage est compris dans le contrat de bail ?
    il me semble qu'il faille répondre par la négative à cette question puisque le contrat de bail ne le stipule pas. en effet l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le contrat de bail doit préciser... la consistance et la destination de la chose louée..."
    par une analyse à contrario de cet article... tout ce qui ne figure pas dans le contrat de bail ne peut être régit par la loi du 6 juillet 1989.

    cependant si un avenant au contrat de bail a été signé (ce qui ne semble pas le cas en l'espèce) le garage fait partie de la location

    si l'on exclu du champs d'application de la loi de 1989 la location du garage on est alors devant un simple contrat de location régit par les articles du code civil. en l'espèce il s'agit d'un contrat a durée indéterminé (ainsi votre bail peut prendre fin et ce contrat continuer ou le bail peut continuer et le contrat prendre fin sur simple dénonciation de l'une des parties au contrat)

    en l'absence de contrat écrit, il me semble difficile au propriétaire de fixer arbitrairement une somme (sauf accord tacite ou oral entre les deux parties). cependant en ne payant pas , vous occupez illégalement un terrain privatifqui ne vous appartient pas. si le litige devait aller près du tribunal, je ne pense pas (mais je peux me tromper) que vous auriez gain de cause.

    Conclusion :

    A mon sens vous devriez :
    - payer les sommes demandées (ou tenter d'en discuter prés d'un conciliateur de justice si les sommes demandées vous paraissent trop importante ou si le montant a été fixé arbitrairemnt)
    - refaire un contrat de bail ( vous pouvez généralement en trouver en librairie) dans lequel vous incorporez le garage comme un élément de la location.

    ceci n'est que mon avis juridique sur la question, ma façon d'analyser votre litige en aucun cas une solution établie.

    merci de nous tenir au courant des suites données à votre litige

    Nicolas
    Afin de repondre à votre message:
    Je vous précise que dans le bail il est procédé à la description de l'unité de location comme suit:
    Descritpif de l'unité de loccation:
    N°lot---------------Désignation------------Etage----------Porte
    5-------------------Appartement----------1---------------112
    49------------------Garage--------------------------------22 bat C


    Cependant aucune description détaillé n'a été effectué sur le garage alors que sur l'appartement si.

  4. #16
    Membre Cadet
    Ancienneté
    octobre 2004
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    23
    ok je n'avais pas bien compris :-)

    si le garage est marqué sur le contrat de bail alors là c'est le contrat de bail qui s'applique est donc la loi de 1989.

    s'il est vrai que la prescription est de cinq ans, il me semble, à mon avis, plus interessant de baser votre argumentation juridique sur le fait que la loi de 1989 est impératif c'est à dire que les parties sont tenues d'obeir strictement à cette loi .

    en clair :
    depuis le 1er aout 1997, le propriétaire peut fixer le montant du loyer ainsi que ces modalités d'augmentation (article 3 de la loi 6 juillet 1989). cependant une fois se montant fixer, le propriétaire ne peut réclamer des sommes qui n'étaient prévus lors de la signature du contrat.

    pour simplifier :
    votre loyer actuel comprend donc le cout du garage... votre propriétaire ne peut dés lors, à mon sens, vous réclamer un surplus de loyer pusique celui-ci est déja compris dans votre loyer

    pour être complet : tout les trois ans, lors du renouvellement tacite du bail votre proprio par une procédure, (un peu trop longue à expliquer ici peut procéder, sous certaines conditions de formes et fonds à la revaloristation de votre loyer si celui ci est manifestement en dessous de ce qui ce pratique dans votre quartier pour ce même type de logement

    A votre place, je pense que j'enverrais une LRAR à mon proprio lui disant que sa demande est sans fondement juridique et que dès lors vous ne lui êtes redevable d'aucune créance. ( si vous souhaitez un accord amiable libre à vous de rajouter que cependant vous consentez excptionnellement à une revalorisation de votre loyer et qu'un avenant au contrat principal doit être fait

  5. #17
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2005
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    12
    Je vous remercie pour vos réponses...

    Pour rajouter un dernier point, la régie m'a demandée une quaution de 2fois le montant du loyer, c'est à dire 2*(400+30+55), alors que le loyer sur le bail est de 400+30. Est-ce que implicitement cela ne veut-il pas dire que le montant du loyer serait de 400+30+55?

    Pour le reste de la procédure, je souhaite avoir votre avis.
    Je pense réaliser un courrier adressé à la régie précisant que:
    Je suis en désaccord avec le montant du loyer pour le garage,
    Je vais procéder au paiement du loyer dans l'attente de règlé ce litige,
    je vais saisir la commission départementale de conciliation pour avoir un avis sur le litige,
    une fois l'avis obtenu, procédé à la demande du remboursement du surcoût payé (avec intérêts moratoires)

    Pensez-vous que j'arriverais à obtenir mon rembourssement? Cette stratégie est-elle judicieuse? Comment saisir la commission de conciliation? Faut-il la rémunérer? Quels sont les délais pour obtenir un avis? Où saisir cette commission à Lyon?
    Merci pour votre aide......

  6. #18
    Membre Cadet
    Ancienneté
    octobre 2004
    Messages
    23
    "Pour rajouter un dernier point, la régie m'a demandée une quaution de 2fois le montant du loyer, c'est à dire 2*(400+30+55), alors que le loyer sur le bail est de 400+30. Est-ce que implicitement cela ne veut-il pas dire que le montant du loyer serait de 400+30+55?"


    pour information, s'agissant de la somme donnée au propriétaire aux fins d'évenuelles réparations des dégradations qu'aurait pu faire le locataire;on ne parle pas de caution ( acte juridique par lequel une personne s'engage à payer le créancier d'une autre si le débiteur est défaillant) mais de dépot de garantie. cette disctinction juridique n'est pas anodine. de plus sur un plan pratique cela peut donner l'impression à votre bailleur que vous avez une bonne connaissance de droit du logement.

    Pour la réponse en elle même :
    vu l'article 22 loi 6 juillet 1989 : " lorsqu'un dépot de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieure à deux mois de loyers en principal"

    de cet article deux cas sont possibles :
    1) soit le contrat de location ne prévoyait pas explicitement le paiement d'un dépot de garantie et dans ce cas vous n'aviez pas à payer cette créance. il vous est alors possible de demander la répétition de l'indu. cependant je ne vous conseille pas ce type d'action puisque, si vous récupérez cette somme, à la fin de votre bail vous serez obligé de supporter les frais des éventuelles dégradations.
    2) soit le document précise les modalités du cout du dépot de garantie. auquel cas celui ci ne peut exèder deux mois de loyer... les 55 euros demandés sont de trops. là encore vous pouvez demander la répition de l'indu.




    "our le reste de la procédure, je souhaite avoir votre avis.
    Je pense réaliser un courrier adressé à la régie précisant que:
    Je suis en désaccord avec le montant du loyer pour le garage,
    Je vais procéder au paiement du loyer dans l'attente de règlé ce litige,"

    lorsque vous parlez de régie, je suppose qu'il s'agit du mandant de votre propriétaire chargé de la location de son immeuble ?
    votre démarche me semble tout à fait correcte. quoi qu'il en soit je vous invite surtout, à ne pas cesser le paiement de votre loyer. si cette pratique est courante, elle n'en demeure pas moins illégale.



    je vais saisir la commission départementale de conciliation pour avoir un avis sur le litige,
    une fois l'avis obtenu, procédé à la demande du remboursement du surcoût payé (avec intérêts moratoires)

    je ne connais trés bien les Comm. dép de conc. je sais que la saisine se fait par LRAR et qu'il dispose d'un délai de deux mois pour rendre leur avis.
    cependant, mon experience professionnelle me fait douter de la réelle utilité (mais cela n'engage que moi) de ce type de commission dans la mesure ou vous trouverez, j'en suis certain, dans votre ville des concilliateurs de justices qui sont, pour avoir travaillé avec eux, extremenent compétent et qui présente l'avantage de ne pas lié les parties à leur avis. en claire vous pouvez à tout moment refuser la conciliation est opter pour une action en justice.
    maintenant, encore une fois, cela ne représente que mon avis eu égard à ma propre experience professionnel.

    je ne connais pas l'adresse de cette commission. je crois savoir qu'il en existes une par département; peut être que votre mairie dispose de leur adresse.

    s'agissant des intérêts : il n' y pas d'intéret possible dans le sens ou l'action consiste juste à vous rendre de l'argent que vous ne deviez pas donner

    Pensez-vous que j'arriverais à obtenir mon rembourssement? Cette stratégie est-elle judicieuse?

    A mon sens, au regard de loi, de la jurisprudence il me semble qu'en les menaçant "un petit peu" vous pourrez récupérez votre argent.

    Faut-il la rémunérer?
    non la procédure, tout comme celle des conciliateurs est gratuite.

    bonne journée

    nicolas

  7. #19
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2005
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    12
    Dans la cas où je dois porter plainte qu'elle sera le terme juridique que je devrais utilisé por définir la faute de la régie? Cela m'aiderait pour rédiger ma lettre....

  8. #20
    Membre Cadet
    Ancienneté
    février 2005
    Localisation
    NANCY-54
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    41
    Suis désolé, mais je persiste à penser que tenter de gagner 55EUR/mois est voué à l'échec:

    1) Le descriptif évoque le garage comme chose louée
    2) le dépot de garantie inclu 55 EUR (x 2 mois) pour le garage
    3) eu egard à la lettre de juin 2004, le bail comportement simplement une erreur de plume

    Evitez le contentieux inutile...

  9. #21
    Membre Cadet
    Ancienneté
    octobre 2004
    Messages
    23
    en cas d'action en justice, il faudrait adressé votre demande à une juridiction de proximité...
    Attention l'action en justice devrait se faire non pas contre le mandant (la société de gestion de l'immeuble) mais directement contre votre propriétaire qui pourrait s'il le veut appeler en garantie son mandant.

    éric 54 dit : "Suis désolé, mais je persiste à penser que tenter de gagner 55EUR/mois est voué à l'échec:"

    je comprends tout à fait votre point de vu. la somme de 55 euros peut paraitre dérisoire mais il faut faire le totale depuis aout 2004, rajouter les 2 fois 55 euros sur le bail et penser aux années avenir... ce qui peut à la longue faire une somme importante.


    "1) Le descriptif évoque le garage comme chose louée" :
    oui c'est vrai et je conçois cela plus comme un avantage que comme un inconvénient dans la mesure ou la loi de 1989 est extémement favorable aux locataires


    2) le dépot de garantie inclu 55 EUR (x 2 mois) pour le garage

    l'agence immobilère est une agence professionnelle qui à pour habitude de faire ce type de contrat... dès lors je ne pense pas que le tribunal interprètera le contrat mais, au contraire, en fera une lecture précise. En l'espèce, le montant du loyer ne précise pas le montant de la location du garage.

    maintenant, il est vrai qu'en droit il n'existe pas une solution unique à un problème et peut être que l'argumentation juridique d'eric est meilleur que la mienne. pourriez vous s'il vous plait dévellopper votre argumentation que je trouve intéressante.

    "Evitez le contentieux inutile..."

    Bien d'accord, avant toute chose j'enverrai à mon proprio un courrier dans lequel je mettrai grosso modo les termes suivants.

    "Monsieur

    par acte sous seing privé j'ai pris à bail un logement sis X, rue.... lors de mon entrée, un contrat de location a été établit, ce dernier comportant les mentions suivantes :
    -loyers;... charges..... soit un montant total de ....

    A mon grand étonnement je me suis vu facturé en plus du montant de mon loyer, 55 Euros pour la location du garage ( cette sommes ayant aussi été porté sur mon dépot de garantie)

    aprés renseignement, je suis en mesure d'affirmer les faits suivant :
    - le contrat de bail, stipule bien la présence du garage mais n'indique aucunement que sa location entraine une augmentation du loyer de 55 Euros.
    - que le dépot de garantie (article 22 Loi 6 juillet 1989) ne peut exèder deux mois de loyer. or en l'espèce j'ai versé en sus des deux mois de loyer deux fois 55 euros.


    au regard de l'article 1235 du code civil ( tout payement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû est sujet à répétition) je suis en droit de vous réclamer les sommes suivantes :
    - 55 euros * 2 pour le dépot de garantie
    - 55 euros * le nombre de mois versés...

    Si vous le désirez ces sommes pourrait être imputées chaque mois de mon loyer jusqu'a total remboursement. auquel cas nous établirions un contrat afin de formaliser notre accord.

    bien entendu vous pouvez si vous le souhaiter vous renseigner prés de votre conseil afin de vérifier l'exactitude de mes dire.

    En espérant qu'une solution amiable puisse être trouvée.

    en vous remerciant de l'attention portée à ce courrier...."




    envoyé une copie du courrier en LRAR tant à votre proprio qu'a l'agence immo

    l'agence immo ayant l'habitude de régler ce type de litige et ayant une bonne connaissance du droit pourra, peut être régler le litige à l'amiable.

    une fois encore il s'agit de MON interprétation de votre litige est pas d'une solution unique, certaine et irrévocable. Mon courrier, tout comme mon argumentation est sujet à discussion.

  10. #22
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2005
    Messages
    12
    Je prend bonne note de l'ensemble de vos conseils, et je pense que je vais tenter d'obtenir éventuellement un arrangement à l'amiable surtout que:
    * le courrier de réservation de juin 2004 est illisible,
    * le jour de la remise des clefs et lors de la signature du bail, l'accueil de la régie n'a pas été à la hauteur de nos espérance
    * le prix de la location est excessif par rapport au prix du marché pour un appartement du même type,
    * je trouvais déjà le loyer excessif sans rajouter le prix du loyer pour la location du garage
    * de aout 2004 à décembre 2004, je pensais régler la totalité du loyer
    * généralement la régie dépasse le délais de 2mois pour restituer la caution...
    * 55¤ par mois, ça fait déja 110¤ au bout de 2 mois, ainsi de suite....
    * les régies ne se gêne pas pour gagner de l'argent lors de la restitution de l'appartement sur la caution, en relevant certains détails sur l'état des lieux de sortie

    Pour toute ses raisons je vais suivre les conseil de taji

  11. #23
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2004
    Messages
    108
    juste pour info, le dépot de garantie est au maximum 2 mois de loyer HORS CHAAGES soit 440*2 ou (440+55)*2 maximum selon que l'on concidere que le garage est en plus ou inclus (les charges 30¤ ne doivent pas etre incluses).
    Quant aux1.07¤, c'est sans fondement mais je ne suis pas qu'on puisse faire quoi que ce soit. Pour ma part, l'agence m'a imposé le prélèvement automatique (ca ne me déranger pas donc j'ai rien dit) sinon, je dois payer 5¤ de plus par mois (car il doivent envoyer quelqu'un déposer le cheque est qu'ils n'ont pas que ca a faire...)
    Bonnes chances dans vos démarches

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