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etude de recalcul du tantiéme dans une copropriété
Discussion sur le thème : Copropriété, Syndic et ASL

  1. #1
    Membre

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    bonjour
    dans une copropriété de 165 appartement et maisons, de nombreuses modifications ont été faites (femetures de balcon et de terrasse, regroupement de 2 appartements mitoyens avec percage des murs etc ) et ceci depuis des années sans suivi et parfois sans authorisation!!
    A l'assemblée genérale de cette année le président a proposé le passage d'un cabinet spécialisé pour le recalcul complet des tantièmes afin de réajuster le calcul des charges. Cette étude ainsi que l'enregistrement chez le notaire coute environ 9500€ ? Cette somme devait être prise en charge dans les travaux de la co propriété ce qui semblait tout à fait logique et honnéte . Bien entendu comme la plupart des présents à l'assemblée générale étaient ceux concernés par les travaux et donc auraient vu leurs charges augmenter on refusé la proposition. Par contre le syndic a ajouté que si un des copropriétaires l'exigeait, ce travail de recalcul pouvait être imposé au syndic. Je voudrais donc savoir s'il est exact qu'un copropriétaire puisse exiger cette étude, comment formuler la demande et finalement qui en supporterait les couts merci pour votre réponse

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Les fermetures de balcon et de terrasses ne changent pas les tantièmes de copropriété et on se demande en quoi elles changeraient les tantièmes de charges. Il en serait différemment si un copro avait récupérer une partie commune....

    Le regroupement de 2 appartements ne change ni les tantièmes de copro ni les tantièmes de charges et on ne peut pas obliger un copro à faire ce regroupement.

    Enfin, le changement des tantièmes de copropriété nécessite l'unanimité.
    Article 11
    Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires.
    Un des copropriétaires peut exiger mais c'est l'AG qui décide ....

  3. #3
    Membre

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    merci pour la réponse aussi rapide que claire bon dimanche

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Les fermetures de balcon et de terrasses ne changent pas les tantièmes de copropriété
    Je suis pas tout à fait d'accord... Ca dépend comment vous fermez. Si un balcon ou une terrasse devient une pièce à vivre, vous changez la nature du lot... donc les tantièmes de charges.

    Le regroupement de 2 appartements ne change ni les tantièmes de copro ni les tantièmes de charges et on ne peut pas obliger un copro à faire ce regroupement.
    Là je suis d'accord.

    Enfin, le changement des tantièmes de copropriété nécessite l'unanimité.
    Pas s'il y a modification de l'usage des lots.

    art 25 e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;

    ou agrandissement du lot . Là c'est carrément les tantièmes de copropriété qui changent.

    D'autant que balcons et terrasses sont des parties communes à usage privatif la plupart du temps. Si vous en faites une pièce à vivre...vous la privatisez...

    Donc oui, un copro pourrait éventuellement assigner.... mais si personne n'a réellement transformé un balcon en salon, je crois pas qu'il y gagnerait pas grand chose comparé au coût de l'étude...
    Si en revanche les fermetures de terrasses et balcons ont permis d'agrandir carrément des appartements, c'est pas pareil du tout.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Les parties balcons et terrasses mêmes communes à jouissance privative font partie de l'habitation, donc il n'y a pas changement de nature. D'ailleurs très souvent ce balcon est inclus dans le lot privatif dans la description de l'EDD.

    De plus dans les tantièmes, il est déjà pris en compte (normalement) le fait d'avoir l'usage privatif du balcon ; en le fermant on ne change rien. Que l'on mette une table de SàM ou non sur ce balcon ne change rien... Il n'y a pas augmentation du lot.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Les parties balcons et terrasses mêmes communes à jouissance privative font partie de l'habitation, donc il n'y a pas changement de nature.
    Je suis désolée mais non. Dans le calcul de tantièmes, on compte pas un balcon de la même façon que le salon. Donc si vous transformez votre balcon en salon, vous changez bien la NATURE et l'USAGE de votre lot.

    D'ailleurs très souvent ce balcon est inclus dans le lot privatif dans la description de l'EDD.
    C'est au moins aussi souvent une partie commune à jouissance privative. Dont l'entretien est à la charge du syndicat.
    Enfin, si travaux de structure il y a, ça va pas coûter la même chose au syndicat de remettre ensuite en état un revêtement de balcon ou de terrasse, ou un salon avec son électricité, ses peintures, éventuellement ses équipements reliés aux canalisations, son parquet en chêne, etc, etc... Ni d'indemniser la privation de jouissance sur une terrasse que d'indemniser la privation de jouissance d'un salon. Ni d'assurer l'étanchéité (et gérer les conséquences d'un évetuel défaut d'étanchéité) du balcon du dessus quand au dessous c'est aussi un balcon par rapport à si c'est une pièce à vivre.

    Bref, fermer un balcon ou terrasse pour le transformer en pièce à vivre, c'est changer profondément la nature, la consistance et l'usage du lot.

  7. #7
    Membre

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    encore merci pour vos réponses
    comme a l'AG, le projet de missionner un cabinet pour effectuer cette étude de recalcul a été refusée, et que le syndic a affirmé que les copropriétaires le souhaitant, pouvaient exiger malgré tout cette étude, comment procéder , a qui et comment faire la demande et surtout qui financerait ces couts , encore merci pour vos réponses





    Citation Envoyé par Ermeline Voir le message
    Je suis désolée mais non. Dans le calcul de tantièmes, on compte pas un balcon de la même façon que le salon. Donc si vous transformez votre balcon en salon, vous changez bien la NATURE et l'USAGE de votre lot.

    C'est au moins aussi souvent une partie commune à jouissance privative. Dont l'entretien est à la charge du syndicat.
    Enfin, si travaux de structure il y a, ça va pas coûter la même chose au syndicat de remettre ensuite en état un revêtement de balcon ou de terrasse, ou un salon avec son électricité, ses peintures, éventuellement ses équipements reliés aux canalisations, son parquet en chêne, etc, etc... Ni d'indemniser la privation de jouissance sur une terrasse que d'indemniser la privation de jouissance d'un salon. Ni d'assurer l'étanchéité (et gérer les conséquences d'un évetuel défaut d'étanchéité) du balcon du dessus quand au dessous c'est aussi un balcon par rapport à si c'est une pièce à vivre.

    Bref, fermer un balcon ou terrasse pour le transformer en pièce à vivre, c'est changer profondément la nature, la consistance et l'usage du lot.

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Si un copro veut contester la répartition, il prend un avocat (SPECIALISE) , qu'il paye. Et il assigne le syndicat. S'il gagne, il peut voir tout ou partie de ses frais remboursés, mais pas sur.

    Je lui conseillerais d'avoir au préalable bien étudié la question, avec un pro de la répartition des tantièmes déjà (en général un géomètre) parce que c'est extrêmement complexe, ces histoires de modif de la répartition suite à travaux. Les paramètres à prendre en compte sont très nombreux, et le résultat du jugement pas toujours vraiment prévisible. Ajoutez à ça que ceux qui verront leurs charges révisées se battront, et ça peut durer des années.

  9. #9
    Membre

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    encore merci pour votre réponse , en fait je me fais l'avocat du diable car c'est, suite a de nombreuses réflexions de certains copro aprés l'AG que j'ai décidé de poser toutes ces questions car sur les 165 co pro de la résidence un trés grand nombre de copro ont réalisé ces travaux de fermeture et par conséquent les charges ne sont plus réparties de facon équitables au dire de ceux n'ayant pas réalisé de travaux chez eux
    Citation Envoyé par Ermeline Voir le message
    Si un copro veut contester la répartition, il prend un avocat (SPECIALISE) , qu'il paye. Et il assigne le syndicat. S'il gagne, il peut voir tout ou partie de ses frais remboursés, mais pas sur.

    Je lui conseillerais d'avoir au préalable bien étudié la question, avec un pro de la répartition des tantièmes déjà (en général un géomètre) parce que c'est extrêmement complexe, ces histoires de modif de la répartition suite à travaux. Les paramètres à prendre en compte sont très nombreux, et le résultat du jugement pas toujours vraiment prévisible. Ajoutez à ça que ceux qui verront leurs charges révisées se battront, et ça peut durer des années.

  10. #10
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bien que je ne sois pas en accord avec Ermeline, si la copro veut quand même se lancer dans cette opération "révision des tantièmes", il faut bien faire un calcul de retour sur investissement :
    Sans faire appel à un juge : géomètre, syndic, notaire, service de la publicité foncière en comparaison des rapports des quelques tantièmes de charges à répartir..
    Avec un juge : + avocat, syndic, dépens, art 700, éventuels D.I., etc.... sans être sur du résultat.

    Ne ps oublier : le recours à un juge peut venir soit d'un copro qui se sent lésé parce qu'il n'a rien construit, soit d'un copro qui a construit et contesterait une éventuelle modification des tantièmes pour une mauvaise raison ou une mauvaise majorité.....

    PS : dans quel camp etes-vous ?......

  11. #11
    Pilier Sénior

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    Vous avez cet arrêt, Rambouillet, qui prouve que c'est pas simple...

    Cour de cassation
    chambre civile 3
    Audience publique du jeudi 28 janvier 2016
    N° de pourvoi: 14-26921
    Publié au bulletin


    Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la transformation de l'appartement de M. et Mme Y... avait eu des répercussions sur la consistance, la superficie et la situation de leurs lots en augmentant la valeur relative de ceux-ci par rapport à celle de l'ensemble des parties privatives de l'immeuble, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

  12. #12
    Pilier Sénior

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    attntion, tout de même ce jugement ne porte pas sur des balcons ou terrasses qui seraient fermés, mais sur :

    "....ayant procédé à la création de quatre nouveaux lots provenant de la division et de la transformation de parties communes ; que ces lots ont été cédés à M. et Mme Y... qui ont procédé à une division de l'un d'eux en deux lots constitués de combles ; ...."

    on parle là de lots qui ont grossi suite à une division et une cession de parties communes, ce qui est totalement différent...

  13. #13
    Pilier Sénior

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    ne porte pas sur des balcons ou terrasses qui seraient fermés,
    Non, bien sur, c'est pour ça que je dis qu'il faut réfléchir à 3 fois avant d'engager une procédure. C'est du cas par cas.

    on parle là de lots qui ont grossi suite à une division et une cession de parties communes, ce qui est totalement différent...
    Non, du tout. Lisez mieux. Les lots ont été créés, puis cédés. Le litige ne porte pas là-dessus. A la création des lots, on modifie fatalement les tantièmes, sans quoi il n'est pas possible de les vendre : on ne vend pas un lot sans tantièmes.

    Mais après l'achat, l'acquéreur a fait des travaux réunissant son lot principal au(x) nouveau lot(s), et créé un duplex.

    que M. et Mme Y... ont transformé leur appartement situé au cinquième étage de l'immeuble en un duplex comportant plusieurs pièces supplémentaires ;
    C'est là dessus que porte le litige. Et les analyses qu'on en trouve sont que le juge, s'il ne peut pas modifier les tantièmes de partie commune (ceux avec lesquels on vote) peut néanmoins modifier la grille de charges générales.

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