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Séparation en Indivision => coût de la Licitation

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2007
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    5
    Voilà, nous avons acheté notre appart il y a 1 an à 50/50 en indivision et elle me quitte... Outre le côté émotionnel, il faut maintenant aller dans le concret.

    Et c'est là que ça se corse, si je veux rester dans l'appartement, il va falloir que je paie !

    En effet, je me suis renseigné sur internet et il faut que nous passions chez le notaire faire un acte de licitation pour que je rachète sa part et que l'indivision cesse. C'est un transfert de propriété donc notaire.

    Notre bien vaut 290K€. Il nous reste 230K€ de crédit à rembourser.
    Le montant que je devrais lui verser (la soulte) est de 290 000/2 - 230 000 / 2 = 145 000 - 115 000 = 30 K€

    Ma question porte sur les frais de notaire qui me sont annoncés à ... 11 600€ !

    De ce que j'ai compris, les frais sont répartis comme suit :
    - avec une taxe de publicité foncière au taux de 1% sur la totalité (290K€) soit 2 900€
    - les émoluements (ou frais) de notaire : 290K€ * 0,658% = 1900 €
    - salaire des hypothèques, droit de timbre, débours, ... : environ 700€ ?
    - et à priori droits de mutation de 5,09% * un certain Montant

    Question, ce montant est-il :
    - la moitié du coût de l'appartement (soit 145 000€) ?
    - la soulte ou le montant que je paie à l'autre co-indivisaire (soit 30 000€), en l'occurence la différence entre la moitié de l'appart et la moitié du crédit qui reste à rembourser ?

    D'avance merci de vos lumières sur le sujet !

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Tiboue
    Ancienneté
    novembre 2004
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    9 834
    Une précision, la taxe de publicité foncière dans votre cas est de 5,09 %, le 1,10 % n'est pas applicable dans votre cas puisque ce n'est pas une indivision successorale ou conjougale.
    Les frais sont calculés sur la valeur totale du bien.

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2007
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    5
    Bonjour et merci pour votre réponse rapide.

    En fait, les 5,09% je viens d'avoir la précision par ailleurs également. Par contre, la totalité ça veut dire quoi ?
    - a. 5,09% * 290K€ = 14,7K€
    - b. 5,09% * 145K€ = 7,4K€

    Je ne comprends pas. Dans les faits, je ne vais bien verser que 30K€, pourquoi les taxes ne sont-elles pas sur ce montant ?

    Les 145K€ de mon ex que je lui rachète, soit la moitié de l'appart, elle ne les as pas payé puisque nous commençons à peine à rembourser notre crédit qui est sur 20 ans !

    Bon, bon, bon, il me manque encore quelques informations...
    Si quelqu'un peut m'éclairer... D'avance merci !

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Tiboue
    Ancienneté
    novembre 2004
    Localisation
    Bourgogne
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    9 834
    La taxe de publicité foncière est calculée sur la valeur totale du bien soit 290.000 €.

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2007
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    5
    La valeur totale ! Ca veut dire 5,09% * 290K€ ? soit 14 700€

    Du coup, les frais que m'aurait donné le notaire seraient pas assez élevé avec 11 600€ ! :-/

    Et je comprends pas bien : pourquoi payer une taxe sur l'ensemble du bien alors que le transfert de propriété porte seulement sur la moitié ? Est-ce inscrit dans un texte de loi ou qqchose du genre ?

    Il y a 1 an nous avons payé 17K€ de frais de notaire pour la totalité et aujourd'hui juste pour racheter la moitié alors que je suis déjà propriétaire de l'autre moitié, il faudrait que je re-paie à nouveau 17 000€ !

    Bon ben quelqu'un a-t-il d'autres informations sur le sujet ou confirmation des mêmes infos que Tiboue ?

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Tiboue
    Ancienneté
    novembre 2004
    Localisation
    Bourgogne
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    9 834
    Voici l'article du Code Général des Impôts qui stipulent cette taxation :
    Article 750
    (Loi nº 2004-1485 du 30 décembre 2004 art. 95 I a finances rectificative pour 2004 Journal Officiel du 31 décembre 2004 en vigueur le 1er janvier 2006)

    I. Les parts et portions indivises de biens immeubles acquises par licitation sont assujetties à l'impôt aux taux prévus pour les ventes des mêmes biens.

    II. Toutefois, les licitations de biens mobiliers ou immobiliers dépendant d'une succession ou d'une communauté conjugale ainsi que les cessions de droits successifs mobiliers ou immobiliers sont assujetties à un droit d'enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 1,10 % lorsqu'elles interviennent au profit de membres originaires de l'indivision, de leur conjoint, de leurs ascendants ou descendants ou des ayants droit à titre universel de l'un ou de plusieurs d'entre eux.
    En ce qui concerne les licitations et cessions mettant fin à l'indivision, l'imposition est liquidée sur la valeur des biens, sans soustraction de la part de l'acquéreur.

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2007
    Messages
    5
    Merci pour le détail précis de l'article ! ;o)

    Donc, si je suis l'article, et que je prends le point I., il s'agit bien de la part acquise (soit la moitié de l'appart) qui est taxé à 5,09% ?

    Autre point, nous sommes PACSES, je suppose que nous ne formons pas de communauté conjugale, c'est bien ça ?

    Enfin, si la licitation fait cesser l'indivision, " l'imposition est liquidée sur la valeur des biens, sans soustraction de la part de l'acquéreur", ça veut dire quoi ? Il y a un impôt à payer ? Par celui qui vend ? Avez-vous une idée du montant ou du calcul ?

    Encore merci pour toutes ces précieuses informations que je ne pensais pas trouver si vite. Voilà je crois que je vais devenir un crack sur la législation !

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Tiboue
    Ancienneté
    novembre 2004
    Localisation
    Bourgogne
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    9 834
    Le fait d'être pacsésq n'entraine pas une communauté conjugale, pour cela il faut un mariage.

    L'imposition est fait au titre de la taxe de publicité foncière de 5,09%, donc cette taxe est perçue sur la valeur totale du bien et non seulement sur la part vendue, cette taxe est payé par l'acuqréeur et est comprise dans les frais qu'indique le Notaire.

  9. #9
    Membre Sénior
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    293
    Les émoluments du notaire sont calculés sur la valeur totale du bien (mais avec un coef réduit par rapport à une vente).
    La TPF de 5,09 % est calculée sur la part acquise (içi 50%).
    Le salaire du conservateur est calculé sur la valeur totale du bien.

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2007
    Messages
    5
    Oui, donc avec ce qu'indique Notafrais, on se rapproche bien du montant de 11 600€ que m'avait avancé un notaire, soit :

    - les émoluements (ou frais) de notaire : 290K€ * 0,658% = 1900 €
    - une taxe de publicité foncière au taux de 5,09% sur la part acquise (290/2 = 145K€) soit 7 380€
    - salaire des hypothèques, droit de timbre, débours, ... : environ 700€ ?
    - salaire du conservateur = salaire des hypothèques ?

    Enfin, pour l'instant j'arrive à un total de 9980€, où passent les 1600€ qui ne sont pas listés ? Paierais-je trop cher... Je croyais que les actes notariés étaient conventionnés avec des grilles, toutes les mêmes, ... Y aurait-il possibilité de faire son propre prix ou qu'un notaire facture plus cher qu'un autre ? Hum, hum....

  11. #11
    Membre Sénior
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    293
    Pour un bien de 290000 € et une part achetée de 145000 € :

    Emoluments du notaire : 2170 € TTC
    TPF et salaire du conservateur : 7671 €
    Formalités et débours : 973 €
    Soit un total de 10814 €
    Les frais annoncés par votre notaire me paraissent élevés. Il ne s'agit toutefois que d'une provision...

    Une autre solution serait peut être de faire une cession de droits indivis sur 145000 €, ce qui ferait descendre les frais à 10322 €. A voir avec votre notaire si cette solution est faisable dans votre cas.

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