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Augmentation de la surface habitable

Question postée dans le thème Travaux et Construction sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2007
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    16
    Peut on librement transformer de la SHON non habitable en surface habitable sans être soumis à la règle du COS du POS ?

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
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    14 564
    NON !! si il y a un PLU c'est bien pour une raison...
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  3. #3
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    3 520
    La réponse, c'est oui, mais les cas où on peut réellement transformer sans la moindre formalité d'urbanisme, de la SHON non habitable en "surface habitable" sont extrêmement rares. Que voulez-vous exactement transformer ?

  4. #4
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2007
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    16
    Citation Envoyé par Rac8 Voir le message
    NON !! si il y a un PLU c'est bien pour une raison...
    Merci, mais je dis qu'il n'y a pas de PLU, mais un POS...

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2007
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    16
    Merci Fredval,
    Je souhaite aménager certaines surfaces, reconnues comme SHON par le géomètre (elles en ont donc toutes les caractéristiques), pour aménager des pièces supplémenaires. Je sais que je n'ai pas de demande de permis ou déclaration de travaux à effectuer, la bâtiment est très ancien, les ouvertures existent. Mais je me pose la question du respect ou non du COS.

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2007
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    16
    Merci Fredval,
    Je souhaite aménager certaines surfaces, reconnues comme SHON par le géomètre (elles en ont donc toutes les caractéristiques), pour aménager des pièces supplémenaires. Je sais que je n'ai pas de demande de permis ou déclaration de travaux à effectuer, la bâtiment est très ancien, les ouvertures existent. Mais je me pose la question du respect ou non du COS

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
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    Région Centre
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    14 564
    Il faut savoir comment est classé votre bâtiment : habitation, dépendance etc...voir votre acte notarié...

    un lien bien utile si vous comptez faire ces travaux bientôt !
    - Le code de l'urbanisme changera le 1er octobre !
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 04/05/2007 à 09h14.
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  8. #8
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2007
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    16
    Citation Envoyé par Rac8 Voir le message
    Il faut savoir comment est classé votre bâtiment : habitation, dépendance etc...voir votre acte notarié...

    un lien bien utile si vous comptez faire ces travaux bientôt !
    - Le code de l'urbanisme changera le 1er octobre !
    Merci,
    J'ai les deux cas: Une partie dans la maison d'habitaton et une partie dans un petit bâtiment, à part, mais qui serait également de la SHON d'après le géomètre. Je suis en liite de COS, mais je n'aggrave pas la situation si c'est déjà de la SHON. OK ?
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 04/05/2007 à 09h14.

  9. #9
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    3 520
    Vous venez d'acheter un bien très ancien. Il n'a donc certainement pas de permis de construire. Il a éventuellement une surface construire inscrite dans l'acte mais si c'est le cas, cette surface n'a aucun caractère officiel en terme d'urbanisme. Seule la contenance du terrain obligatoirement inscrite sur le titre de propriétaie a une valeur en terme d'urbanisme.

    Alors, regardez d'abord à quoi est afffectée la construction ancienne que vous venez d'acheter, normalement c'est indiqué dans l'acte. Ce qui est indiqué dans l'acte, c'est d'abord pour servir au fisc afin de calculer les taxes foncière, d'habitation etc. mais ça sert également de repère pour l'urbanisme.

    Je dis de repère car, si vous faites un jour une demande d'autorisation d'urbanisme (permis de construire, déclaration de travaux ou autre), comme c'est du déclaratif, si la situation dans l'acte est mauvaise de son point de vue urbanisme, ce sera la bonne occasion pour affirmer une situation d'urbanisme plus exacte.

    Cela dit, les services instructeurs les plus tatillons vous demanderont de prouver vos déclarations si elles diffèrent de ce qui est inscrit dans l'acte, notamment en ce qui concerne le sujet le plus délicat = l'affectation, la destination ou l'usage des locaux. Et entre les 3 mots cités plus haut, il y a des nuances diaboliques. Mais le futur Code de l'Urbanisme va éclaircir cela.

    On reviens au début. "Changer de la SHON en surface habitable", pour un urbaniste, on y arrive si on remplace des murs extérieurs de 1 m d'épaisseur en murs extrieurs de 20 cm d'épaisseur ! et avec cette action, la surface habitable crée peut être assez spectaculaire ! Si l'aspect extérieur reste inchangé, vous pouvez faire cette prouesse technique sans rien demander à personne, côté urbanisme, mais, côté fisc, il serait régulier de le signaler (imprime H1).

    Le COS, c'est la formule SHON/surface terrain. Si vous transformez de la SHON en surface habitable, la SHON ne change pas ==> le COS ne change pas.

    En gros, dès que le nouveau Code de l'Urbanisme sera en aplication (normalement octobre 2007), votre bien sera à 100 % considéré comme habitation pour tout le monde puisqu'il semble constitué d'une maison d'habitation avec ses annexes. Vous aurez toute liberté d'aménager et d'utiliser les volumes existants comme il vous plaît pour des activités d'habitation. Sans besoin d'autorisation d'urbanisme si vous ne changez rien à l'aspect extérieur et si vous ne créez pas de planchers (= si vous ne créez pas de SHOB constitutive ou non de SHON, constitutive ou non de surface habitable). Ne pas confondre plancher et parquet !
    A savoir = la surface habitable n'est pas la surface dévolue à de l'activité d'habitation, mais celle qui répond à la définition du Code de la Construcion. Là encore, il y a des nuances diaboliques.

    mais qui serait également de la SHON d'après le géomètre. Je suis en liite de COS, mais je n'aggrave pas la situation si c'est déjà de la SHON. OK ?
    OK, si c'est déjà de la SHON, vous ne changez rien à la situation côté COS. Et comme tout cela existe déjà depuis longtemps, même si cette SHON dépasse la SHON prévue par le COS, ce dépassement vous reste acquis tant que cette construction reste debout !

    C'est très compliqué, n'est-ce pas.

    Au fait, les géomètres sont bons en urbanisme mais l'urbanisme des questions comme la vôtre ne sont quand même pas dans le coeur de leur métier. Essayez de confronter l'analyse de votre géomètre avec le point de vue d'un architecte ==> même si ce ne sera qu'un avis sans responsabilité qui va avec puisque c'est du conseil gratuit, allez donc interroger l'architecte du CAUE, le jours de sa permanence dans la mairie de la commune dont dépend la vôtre pour ce service. Allez-y avec les relevés de votre géomètre et avec votre acte de propriété. Sans pièces, il ne pourra pas vous éclairer.

    Après toutes ces indications sur la complexité de l'urbanisme, j'ai quand même comme une ompression que si votre projet, c'est retaper l'annexe pour en faire un logement sans rien changer à son aspect extérieur et aménager, toujours sans rien changer de l'aspect extérieur, tout ou partie du "grenier majestueux de votre bien" en pièces de vie comme chambre, salle de jeux, buanderie, ou autre... vous pouvez le faire sans rien demander à personne. Et ne pas oublier de le faire savoir au fisc qui n'oubliera pas de tenir compte de l'augmentation de la valeur "locative cadastrale" que vous aurez ainsi génér... On ne peut jamais échapper aux impôts qu'on doit payer !

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2007
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    16
    Merci infiniment Fredval pour cette longue et complète explication. Le bâtiment est considéré come de l'habitation, mais comporte 50% de volumes non aménagés et considérés par le géomètre comme étant aujourd'hui de la SHON. Donc si j'ai bien compris, je pourrai tout aménager dés que le nouveau code de l'urbanisme sera publié.
    Je mets actuellement mes biens à la vente, il me semble que j'aurai donc intérêt à attendre un peu, car leur valeur sera alors différente.
    En fait il me semble que j'aurai besoin d'une aide fiable sur ce plan pour faire le poids face à la mairie ou la DDE...
    J'ai également un petit bâtiment annexe, dans la même situation: SHON non aménagée. La règle sera la même au 1er octobre ? Je pourrai l'aménager sans modifier les façades ?
    Dernière question: Est-il possible de remplacer une porte extérieure, pleine, ancienne et en mauvais état par une porte neuve vitrée ? Sur un local non aménagé du bâtiment principal (SHON), au rez-de-ch. DT nécessaire ou pas ?

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
    Localisation
    Région Centre
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    Faites attention à l'aménagement des combles : dans le lien que je vous ai passé, il y a une analyse sur ces possibilités d'aménagement avec la future nouvelle loi...Si vous devez ouvrir des fenêtres de toit ET monter cloisons et plafonds (donc changer les volumes...) il faudra un PC ! c'est le TRES mauvais coté de la loi...donc, si vous devez ouvrir des fenêtres en toiture, faites les DT maintenant !

    Concernant le changement de porte, tant que vous ne touchez pas au tableau (pas d'agrandissement ni de rétrécissement...) vous faites ce que vous voulez puisque c'est du remplacement !
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  12. #12
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    3 520
    Rac8, je ne comprends pas le lien que vous avez donné de la même façon que vous.
    Ce qui imposera le PC pour l'aménagement des combles c'est quand on surélève la construction et qu'on crée des fenêtres de toit. Si on compartimente sans créer de fenêtres de toit et sans surélever la construction, il n'y aura besoin de rien. Si on surélève ==> DT, si on crée des fenêtres (de toit ou autres fenêtres) ==> DT

    Et comme souligné dans le commentaire, il ne devrait y avoir besoin de rien actuellement, pour compartimenter et occuper à titre d'habitation un comble existant sans rien changer d'autre, sauf que cela a dérivé et que même sur les imprimé, il est écrit qu'il faut une autorisation quand un garage d'habitation devient pièce d'habitation... et cette mention, sur les imprimés, elle est fausse... mais quand c'est ceux qui doivent faire appliquer la loi qui ne savent pas la lire, on ne peut pas lutter.

    Alors, Myron, si vous pensez vendre, votre bien, il a son potentiel... pas besoin d'avoir fait les travaux avant de vendre. Mais besoin pour vous de bien argumenter son potentiel et de ne pas faiblir dans la négociation. Si vous faites les travaux pour vendre, vous ne rentrerez pas obligatoirement dans vos sous car les acquéreurs, ils vont dire qu'ils auraient préféré les fenêtres plus grandes ou plus petites, plus à gauche ou plus à droite... le potentiel et la liberté ça a plus de valeur que la chose faite.

    Myron, examinez le potentiel dans tous ses détails, vantez-le et vendez-le avec le plus de talent possible ! et quand vous aurez bien fait monté la mayonnaise, vous y ajouterez des petits carrés de légumes bien bons et des verres pleins d'un bon apéro genre champagne, vous nous donnerez votre adresse et nous viendrons fêter cela avec vous !

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