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non-régularisation des charges locatives

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2007
    Localisation
    sainte foy les lyon
    Messages
    19
    Bonjour,

    Ma femme et moi venons d'acquérir deux studios loués sur Lyon. La SCI vendeuse ne semblait pas très nette niveau gestion et en discutant avec les locataires je me suis rendu compte que j'étais loin de la vérité...

    Ces deux studios ont été la propriété du précédent propriétaire pendant 5 ans et aucune régulation des charges locatives n'a jamais été effectuée. De plus, sur l'un d'eux, les charges étaient facturées 100€ par mois alors que l'appartement n'en consomme que 20€. Soit 100€ - 20€ = 80€ x 12 mois x 5 ans = environ 5000€ que l'ancien propriétaire ne lui a pas reversé... Mon locataire est-il encore en droit d'exiger ce remboursement après la vente du studio?
    pour le second le cas est moins grave: 48€ de charges facturées contre 15€ consommés: 48-15=33 x 12 mois x 5 ans = 2000€ environ...

    Ont-ils une chance face à ce comportement peu scrupuleux?

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    55 710
    En effet ils ont le droit bien sûr de réclamer le trop perçu de ces 5 ans, au même titre qu'un propriétaire peut le faire ...dans l'autre sens...sur 5 ans
    Par ailleurs cette prescription pour les indus est de 30 ans et non de 5
    "L’action en répétition de sommes versées indûment au titre des loyers ou de charges n’est pas soumise à la prescription abrégée des actions en paiement des loyers. Cette action est soumise à la prescription de droit commun, c’est-à-dire 30 ans (article 2262 du Code civil, Cour de cassation, chambre mixte, 14 avril 2002)."
    Qu'avez -vous prévu dans votre acte concernant ces indus ?
    Regardez bien car il se pourrait qu'il y ait une clause prévoyant que vous vous substituiez à lui ...
    Dernière modification par Marieke ; 27/04/2007 à 20h53.

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Marieke, j'aimerai rectifier cette réponse ....

    en effet, l'art 2277 du code civil autorise bailleurs et locataires à réclamer l'indû (remboursement de qq chose payé indument) pendant 5 ans.

    là ou marieke a un métro de retard (sorry ... ), c'est que le délai des 30 ans est tombé à 5 ans .... avec la loi de janvier 2005 (dite de la cohésion sociale), ce qui d'ailleurs remet un peu les pendules à l'heure et apporte équilibre: pourquoi 30 ans de la part d'un locataire et 5 ans pour un bailleur ?

    MAIS !!!!

    la loi n'étant pas rétroactive, les locataires peuvent toujours demander remboursement jusqu'au 19/01/2010 pour contester des loyers et charges payés indûment entre le 20 janvier 1980 et 20 janvier 2005
    (source: article Revue Fiduciaire du 18/02/05 - art 113 de la loi 2005-32 du 18/01/05 de programmation pour la cohésion sociale.

    ce qui veut dire que même si les charges (ou provisions de charges) payées par vos locataires sont antérieures à 5 ans, ils peuvent quand mêm réclamé le rbt ).
    je rajouterai que puisque le bailleur n'a jamais remis de justificatifs ni de régul annuelle, ils pourraient penser qu'il n'y a pas de charges et à ce titre, réclamer le rbt de TOUTES les provisions versées
    rien que pour apprendre à cette SCI plus que malhonnête ce que c'est ...
    bien sûr avec application des intérêts légaux en vigueur

    Quant à vous, j'espère que vous avez réglé le pbl des depots de garantie versés par les locataires à leur entrée, car c'est vous qui devrez leur rendre à leur sortie

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    55 710
    Oui tu as raison de préciser ...
    C'est pour cela que j'ai d'abord mis 5 ans comme pour le propriétaire mais comme ensuite je me suis dit que cela faisait peut-être plus j'ai rajouté la suite sans approfondir...
    En fait ils ont jusqu'en 2010 pour réclamer les 30 années s'éteignant dégressivement ....après ce sera comme pour les propriétaires avec prescription quinquennale.... donc à égalité en effet...
    Dernière modification par Marieke ; 28/04/2007 à 08h59.

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2007
    Localisation
    sainte foy les lyon
    Messages
    19
    Merci beaucoup pour ces réponses. Je vais en informer mes locataires qui je le pense n'hésiteront pas à réclamer les justificatifs des charges pour bénéficier du remboursement en trop-perçu.

    Merci de votre aide!

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