Vos question à l'Avocat
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division terrain : bcp de questions....

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    avril 2007
    Messages
    2
    Bonjour,

    Et par avance merci à tous pour vos réponses.

    Voilà, j'ai acheté une maison sur un terrain de 660m2 en 1997 pour 100000 euros (hors frais d'actes).

    J'envisage aujourd'hui de diviser mon terrain en 2 parties afin d'en revendre une en tant que "terrain à bâtir".

    Je me suis donc rendue en mairie puis dans différentes agences immobilières pour me renseigner et oh! misère ! que des questions !

    1) Dois-je nécessairement passer par un géomètre pour demander le CU ?

    1 bis) un nouveau PLU arriverait sur ma commune d'ici 2008 qui ne me permettrait plus de vendre mon terrain avec son découpage actuel.
    Combien de temps est alors valable le CU si il m'est délivré AVANT la mise en place des nouvelles normes ?

    2) Est il exact que je vais devoir payer une plus-value sur la vente de ce terrain ?

    3) Si oui, puisque les impôts demandent la valeur d'achat du bien vendu, quelle date d'achat est retenue pour estimer ce prix ? Car, avant aujourd'hui, ce terrain n'existait pas en tant que "résidence secondaire" ?

    Donc, si il devient "résidence secondaire" à partir de sa division, il parait fondé de penser que sa "valeur d'achat" doit être celle aussi à partir de sa division et donc de sa date d'existence en tant que "résidence secondaire" non ?

    D'ailleurs, le fait que je n'ai jamais payé de taxe d'habitation spécifique à ce bout de terrain (mais une seule et unique taxe pour le tout) ne serait-il pas de nature à prouver son ""inexistence"" antérieure ? et donc le mal-fondé du fisc à en vouloir estimer (en vue de la plus-value)un prix d'achat à une date antérieure à sa qualification de "résidence secondaire" ?

    4)Qui plus est, Mon Notaire m'a dit (du moins sa secrétaire) que ce prix d'achat était subjectif et devait résulter d'une estimation de ma part, du moment qu'elle reste "acceptable et acceptée" par Le centre des impôts.

    Que disent les textes à ce sujet ? exite t'il des critères officiels et obligatoires d'estimation ?

    Et si c'est 1997 qui est retenu comme date de référence pour la "valeur d'achat", cette valeur doit-elle tenir compte du prix payé en 1997 (proportionnel)ou, du prix de vente pratiqué en 1997 pour ce genre de bien ? Car, si j'avais hérité de ce bien, il ne saurait être retenu une valeur de ZERO, rassurez-moi, n'est ce pas

    5) J'ai lu qu'un forfait de 15% pour travaux (sans justificatif) pouvait être ajouté au prix d'achat, après + de 5 ans de détention. Mais, j'ai lu aussi que cela concernerait les "immeubles bâtis".

    Si 1997 est retenu par les impôts comme date de départ (pour la valeur d'achat), alors est-il juste d'estimer que PUISQUE c'est en tant qu'"immeuble bâti" que cetta acquisition eut lieu, l'application de ce forfait travaux est justifiée puisque jusqu'à la division, tous les travaux entrepris le furent pour et sur un "immeuble bâti" ???

    Là encore existe t'il des textes de lois précis ?

    6) Enfin, j'ai acheté cette maison(+terrain) via un prêt bancaire avec hypothèque, base : 100000 euros.

    Le seul prix de la maison "amputée" de ce bout de terrain restera, après la vente du bout de terrain, d'au moins 250.000 euros. Et, bien entendu, la maison reste à la même adresse . Par conséquent, est il juste de penser que la banque ne peut se prévaloir de son privilège dans la mesure où le bien vendu :
    a) n'est pas le bien hypothéqué mais juste un morceau et SURTOUT, dans la mesure où
    b) Cette vente ne diminue pas la valeur largement ""couvrante" de ce qu'il reste à la fois à devoir sur le crédit (environ 65000 euros) mais aussi qui couvre largement la valeur totale du crédit initial, objet de l'hypothèque ?

    7) Quoiqu'il en soit (privilège ou non) la banque a t'elle le droit de s'opposer à la vente de cette parcelle ? Même si je solde le crédit entièrement au moment de la vente ?

    8) Et si oui, y a t'il des moyens légaux de "contrer" ? (je précise que j'ai développé avec mon organisme bancaire un énorme consensus qui me permet de penser qu'ils pourraient essayer de m'emm.... le cas échéant).

    Encore une fois, merci beaucoup pour vos réponses et mille excuses pour la taille de ce post

  2. #2
    Membre Cadet
    Ancienneté
    avril 2007
    Messages
    39
    bonjour,
    le CU est valable un an a compter de la reponse donne par la mairie.L'interet majeur est que sa délivrance "gele" cristalise les normes applicables à votre bien donc cela vous permettrez de vendre le TAB alors que le PLU est déja passé .
    Au de lai d'expiration du CU vous pouvez demander son renouvellement au service competent.
    Le CU est donc une veritable garantie temporelle qu'il faut toujours demander avant toutes operations immobilière.

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