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Besoin D'aide Svp

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2006
    Messages
    7
    Bonjour à Tous,
    J’espère que vous allez bien.
    S’il vous plait j’ai une petite question.
    J’ai un studio à vendre mais par contre j’ai un locataire.
    Le bail arrive à terme au mois d’octobre 2009.
    J’ai déjà un acquéreur pour le studio.
    Puis je savoir comment dois-je faire avec mon locataire.
    Merci d’avance pour la réponse.
    Bonne réception.

    Cordialement.
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 24/04/2007 à 15h06.

  2. #2
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2007
    Messages
    15
    Il s'agit d'un congé pour vendre, il faut pour cela vous référrer à l'article 15 de la loi du 6 Juillet 1989.
    Logiquement il faut attendre la fin du bail, et le notifier à votre locataire, qui a un droit de preemption, c 'est à dire que vous devez absolument lui proposer l'achat de votre studio avant toute autre personne.
    Sinon, la vente sera nulle
    si il refuse, vous pourrez le vendre.

  3. #3
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2006
    Messages
    1 370
    Vous pouvez vendre égalemnt occupé

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Solitrid
    Ancienneté
    février 2006
    Localisation
    Dans le Nord.....
    Messages
    15 817
    Vous devez lui proposer l'achat 6 mois avant la fin du bail en LRAR.
    Respectez bien délais et formes sinon le bail est reconduit.

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
    Localisation
    Région Centre
    Messages
    14 564
    Bonjour,

    Alors pour faire claire et simple, vous avez le choix :

    1- vente occupée, avec le locataire dedans, pas de proposition au locataire, pas de préavis, juste prévenir le locataire de la vente afin de trouver un créneau horaire pour les visites.

    2- vente libre, seulement à l'échéance du bail, et 6 mois avant minimum, donc préavis bailleur avant le 1er avril 2009

    Article 15
    Modifié par Loi n°2006-685 du 13 juin 2006 art. 5 I (JORF 14 juin 2006).

    I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

    Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

    Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

    A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

    II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

    A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

    Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.


    Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

    Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

    Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

    Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.

    Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.

    Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.


    III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

    Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.

    L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Alors pour faire claire et simple, vous avez le choix :

    1- vente occupée, avec le locataire dedans, pas de proposition au locataire, pas de préavis, juste prévenir le locataire de la vente afin de trouver un créneau horaire pour les visites.

    2- vente libre, seulement à l'échéance du bail, et 6 mois avant minimum, donc préavis bailleur avant le 1er avril 2009
    Merci à RAC8 d'avoir remis les pendules à l'heure et donné une excellente réponse claire et compléte ! .... parfois, on raconte tout et n'importe quoi !

    bien sûr que vous pouvez vendre ... quand vous voulez ... si vous ne donnez pas congé au locataire selon la forme citée dans la loi, vous vendez le studio avec le contrat de bail en cours.
    par politesse, vous avisez le locataire mais dans ce cas, il n'a aucune priorité et rien à dire: son contrat se continue normalement, avec un nouveau bailleur. Vous signez le compromis avec votre acheteur et ... bonne vente

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
    Localisation
    Région Centre
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    14 564
    Merci GOLFY

    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  8. #8
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2006
    Messages
    7
    Bonjour à Tous,
    Veuillez m’excuser pour le retard.
    Encore merci pour votre aide.
    J’ai encore un petit problème à résoudre pour la vente du bien.
    Je viens de m’apercevoir que je ne retrouve plus le Bail, j’ai envoyé un courrier en Lettre recommandée avec accusé de réception lui demandant de me faire parvenir le plus rapidement une copie intégrale du bail et une copie intégrale d’état des lieux. Il me téléphone en me disant qu’il ne retrouve plus les papiers.
    J’ai toujours en ma possession les quittances de loyer depuis la première quittance.
    Que dois-je dire au nouvel acquéreur au sujet du problème ci-dessus.
    Y a-t-il une solution pour résoudre le problème avec l’aide du notaire.
    Merci d’avance pour la réponse.
    Bonne réception.


    Cordialement.

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2006
    Messages
    7
    Bonjour à Tous,
    Veuillez m’excuser pour le retard.

    Encore merci pour votre aide.
    J’ai encore un petit problème à résoudre pour la vente du bien.
    Je viens de m’apercevoir que je ne retrouve plus le Bail, j’ai envoyé un courrier en Lettre recommandée avec accusé de réception lui demandant de me faire parvenir le plus rapidement une copie intégrale du bail et une copie intégrale d’état des lieux. Il me téléphone en me disant qu’il ne retrouve plus les papiers.
    J’ai toujours en ma possession les quittances de loyer depuis la première quittance.
    Que dois-je dire au nouvel acquéreur au sujet du problème ci-dessus.
    Y a-t-il une solution pour résoudre le problème avec l’aide du notaire.
    Merci d’avance pour la réponse.
    Bonne réception.


    Cordialement.

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
    Localisation
    Région Centre
    Messages
    14 564
    Bonjour

    Si vous avez bien la 1ère quittance, c'est bon : vous avez la date de départ du bail...

    Pour l'EDL, si vous ne le retrouvez pas, l'appartement sera considéré comme pris en bon état...dites-le à votre locataire, il se pourrait que du coup il le retrouve...
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

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