Vos question à l'Avocat
Discussion fermée
Résultats 1 à 12 sur 12

aide copropriétaire et syndic bénévole ?

Question postée dans le thème Copropriété et Syndic sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Sénior
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    269
    bonjour,
    j'ai hérité d'un appartement en location dans une copropriété de 5 lots
    gérés par un syndic bénévol.

    en aout 2005, une assemblée extraordinaire a voté le changement de volets et de syndic bénévol et le versement de 26€par copropriétaire pour les frais de timbre.

    depuis aucune nouvelle, sauf aujourd'hui une lettre du syndic nénévol me
    reclamant ma quote part fond de roulement pour le paiement des factures
    de l'immeuble.

    auparavant à réception des factures de minuterie ou assurance copropriété
    il été réglé la quote part correspondante.

    puis je refuser de payer alors qu'aucune assemblée générale a eu lieu?
    qu'aucune approbation des compte ou cloture des exercices précedents
    n'a eu lieu ?

    qu'aucune vote de l'assemblée générale n'a décidé d'un fond de roulement?

    Je veux bien payé mais que cela soit clair.

    Comment rédiger mon courrier au syndic ?

    merci

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    papa83, bonsoir
    avez vosu pris connaissance avant de poster, des questions tournant autour des syndics ??? car rien n'est fait correctement dasn votre copro.
    • une AG extraordinaire n'existe pas en copro ... vous avez des AG ordinaires
    • c'est une obligation d'avoir des comptes annuels, présentés aux copro
    • c'est une obligation de faire une AG tous les ans, dans les 6 mois de la cloture des comptes,
    • c'est une obligation de voter pour le mandat donné à un syndic (pro ou bénévole)
    • c'est une obligation ... de bien lire la loi de 65, qui vous donnera vos droits
    • avez-vous un conseil syndical ? que disent-ils à ce propos ?
    bref,
    • rechercher des sujets à propos de "syndic" (mot-clé à utiliser)
    • voir ce lien en long, en large et en travers ... Copropriété - Service-public.fr
    • si vous avez des questions précises, revenez sur ce post mais commencez déjà par vous documenter SVP
    • et n'hésitez pas à vous abonner ou a acheter des petits guides de la copro (très bien faits et pas chers) ... ex LE PARTICULIER - Vos droits au quotidien

  3. #3
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    3 520
    Résidez-vous près ou louin de cette copropriété ? Pour 5 lots, la gestion bénévole, c'est bien, mais tous les syndics bénévoles ne se sont pas forcément assez instruits pour assumer ce rôle. Dans les copros à peu de lots et syndic bénévole, les copropriétaires sont souvent très laxistes et ne prennent même pas la peine de se déplacer au AG. Dans les copros à peu de lots, si les copropriétaires s'aperçoivent que le syndic bénévol est honnête, qu'il ne fait que demander l'argent nécessaire pour payer les factures inévitables (eau, électricité, assurance...) ils font confiance, trop confiance. Ils se laissent totalement assister par le syndic bénévole et ce dernier fait ce qu'il peut. Cela va jusqu'à empêcher le syndic bénévole de remplir correctement son rôle.

    Alors, évitez de commencer par l'enfoncer en lui demandant des choses qu'il s'est éventuellement cassé le nez à obtenir.

    Si vous êtes un peu calé, demandez d'abord à rencontrer ce syndic bénévole, à faire le point avec lui, proposez-lui de l'aider à mettre ses comptes à jour et en ordre, à rediriger la copropriété dans la bonne direction... à organiser une AG pour redresser tout ce qui semble de travers.

    Normalement, le dépôt de garantie, c'est pour avoir une soupape d'argent... c'est pas pour payer les factures reçues.

    Le syndic bénévole ne se met pas les sous dans sa propre poche, il tente tout simplement de tenir "la tirelire commune des copropriétaires". Il a leurs sous sur un compte pour payer leurs dépenses. Alors, si vous commencez par refuser de payer sous prétexte qu'il n'a pas su obtenir une approbation des comptes, non seulement vous l'enfoncez mais vous vous enfoncez également.

    J'ai comme une impression qu'il appelle les fonds à réception des facture, qu'il n'a aucune avance de trésorerie, que la copro entière est donc à la mercie d'un mauvais payeur pour régler les factures courantes. Il a quand même réussi à faire admettre le remplacement des volets (qui sont certainement bien malades). C'est déjà pas mal. Il a besoin de rentrer tout l'argent de la réparation des volets avant de faire commencer le travail pour ne pas se mettre en risque extrême. Allez d'abord l'aider. Et si vous découvrez qu'il fait vraiment n'importe quoi, proposez-vous syndic bénévole ou proposez un professionnel. Alors, là, pour faire ces propositions, s'il n'y a pas moyen d'orgniser une AG, vous pourrez sortir les armes.

    J'ai porté pendant 15 ans une copro de 11 lots. Tout le monde s'en foutait. J'ai dû appliquer des méthodes dictatoriales pour imposer des AG à peu près correctes, pour obtenir les approbations de comptes, pour imposer que le ménage ne soit pas payé "au noir". Des copros se proposaient volontaires pour nettoyer, à condition de recevoir, en espèces ou en diminution de charges une somme égale à 90 % du marché de l'entreprise que j'avais un peu imposée (en la faisant voter "à l'arrache"). Je me suis batu pour imposer qu'une entreprise passe chaque années entretenir les WMC... et "blanchir" le local poubelle... pour payer une assurance...

    J'ai du me fâcher tout rouge pour organiser le ravalement, 2 ans de bataille pour obtenir un budget, en premier, pour faire faire un dossier par un maître d'oeuvre, 2 ans de bataille pour faire admettre que le budget prévisionnel "ravalement" que j'annonçais était assorti d'un assez grand coefficient d'incertitude (j'annonçais 20%), pour faire comprendre qu'il fallait quand même regarder de près l'état des boiseries extérieures, l'état des enduits et surtout l'état des balcons pour savoir comment les soigner ! 2 ans de bataille pour expliquer que je n'avais pas à leur fournir gratuitement un descriptif détaillé, pour consulter les entrepreneurs, passant en revue, non seulement les besoins en peinture sur façades, mais tout ce qui en découle et qu'on appelle les sujétions (par exemple faut-il démonter puis remonter les gouttières pour bien entretenir les bandeaux en bois des avant-toits. 2 ans de bataille pour expliquer que j'avais encore moins à leur offrir gratuitement le contrôle général du chantier.

    2 ans de bataille pour leur faire comprendre que si je montais le dossier sans l'aide de professionnels, j'engageais ma propre responsabilité (civile et pénale) et que mon sens du bénévolat avait quand même certaines limites. Sans compter le temps et la difficulté du travail que cela représente. Difficile de leur faire comprendre que bénévolat n'est pas synonyme de philanthropie. Et que si on agissait ainsi, il fallait oublier la possibilité de faire couvrir ces travaux par une assurance Dommages-Ouvrages. Et que j'allais quand même pas, en plus, me farcir la gestion en direct avec les décennales s'il survenait un sinistre sur ces travaux.

    En vain, certains avaient interrogé des peintres qui annonçaient, bien entendu, un budget prévisionel un peu inférieur au mien (forcément moi, ce que j'annonçais, ça incluait la maîtrise d'oeuvre, des sujétions, l'assurance etc...). Pas moyen de me faire entendre...

    J'ai vendu l'appartement, non pas parce que j'en ai eu marre de ne pas réussir à monter correctement le dossier de ravalement, mais parce que j'avais besoin d'un logement plus grand. J'ai passé le relais à un professionnel que les autres copropriétaires ont choisi en dehors de ceux que j'ai proposé. Il était pas cher ! Depuis (5 ans) il y a eu 2 AG, le "ravalement" sans maître d'oeuvre mais ça s'est assez bien passé semble-il... et ce syndic professionnel, il a été remplacé... "racheté" in extremis avant que les copropriétaire perdent tout l'argent qu'il avait appelé en charges et autres fonds de roulement ! Je sais la suite car j'ai vendu à un proche qui me tient au courant et qui ne me cache pas que c'était mieux tenu avant ...

    Alors, le bénévole, même s'il ne sait pas très bien s'y prendre, même s'il a du mal à tenir les copropriétaires de bonne façon, il ne faut pas l'enfoncer, il est plus efficace que de nombreux professionnels pour les petits immeubles. Les petits immeubles sont des gouffres pour les professionnels qui n'y courent pas après.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    eh bien, chapeau pour votre dévouement Fredval ... car je suis aussi bien placée (mais pas syndic bénévole ) pour savoir que ce n'est pas de tout repos et que vous êtes corvéable à toute heure du jour ...

    ce que papa83 doit retenir c'est de de jamais (de son propre chef) arrêter de payer quoi que ce soit, car dans ce cas, il se met totalement en tord.

  5. #5
    Membre Sénior
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    269
    merci pour vos connaissances et vos experiences

    continuez de nous communiquer votre savoir faire......

    saluatations

  6. #6
    Membre Sénior
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    269
    me revoila

    le syndic bénévol m indique que ce n est pas un fond de roulement qu'il
    me reclame mais l'assurance de la copropriété.

    donc je lui demande de m'envoyer l'avis d'échéance.

    il refuse pretextant qu'il est syndic et que c'est comme ca.

    alors je me suis rendu ce matin à l'assurance qui me dit que ce syndic
    a résilier le contrat en fevrier 2006 sous pretexte qu il n'avait pas recu
    l'avis d'échéance.
    ce qui est faux, puisque un courrier du 02/01/2006 avec l'avis d'écheance
    nous reclame a payer l'assurance.

    le contrat a été résilier par les assurances en mai 2006 et non jamais
    recu l'argent. il m'ont appris qu'une procedure est en cours.

    comment faire pour denoncer de tels agissement ?
    comment faire pour ne pas payer les frais de procedure ?

    comment obliger cette personne a me fournir justificatif assurance ?

    c'est compliqué et merci de votre aide.

  7. #7
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    3 520
    Vous n'avez toujours pas dit si vous résidiez loin ou près de l'immeuble en question, c'est utile pour définir vos possibilités de dialoguer de près avec ce syndic bénévole. Je commence à lui oter un peu le bénéfice du doute que je plaidais dans ma précédente intervention.

    Il vous demande des sous, apparemment par lettre et au fil de l'eau, selon les factures qui arrivent. Ce n'est pas forcément malhonnête mais c'est franchement pas ordonné. Il est en droit de ne pas vous fournir les copies de factures pour lesquelles il demande des sous, mais il doit vous fournir, au moins une fois par an, un décompte détaillé et vous permettre de contrôler les factures chez lui (cette autorisation de contrôle à chacun est uneobligation de la loi, pendant la période entre la convocation et l'AG, pas le reste du temps, sauf pour le conseil syndical qui peut faire des examens plus réguliers des comptes et des factures).

    Il semble parler de fonds de roulement alors qu'il devrait dire provision ou d'appel de charges.

    Demandez-lui un rendez-vous pour examiner comment il s'y prend et promettez-lui de l'aide s'il rechigne au rendez-vous. S'il refuse catégoriquement ce rendez-vous pour examiner ses comptes, alors, sortez les menaces du recours à la justice. Soulignez que depuis le 01/01/2005, la comptabilité, même avec syndic bénévole doit respecter des formes. Et que s'il ne les respecte pas, il sera fortement inquiété personnellement.

    Comment avez-vous connaissance des coordonnées de l'assurance ? Après tout, ce contrat peut être résilié et il peut en avoir souscrit un autre.

    Il semble qu'il pense à organiser des assemblées générales, le fait-il régulièrement ?

    Cherchez à prendre contact avec les autres propriétaires pour leur expliquer qu'il faut exiger un peu plus de rigueur dans l'administration de la copropriété et que s'ils sont négligents, s'ils ont un jour envie de vendre leur bien, ils s'en mordront les doigts ! Parlez-leur de l'obligation faite aux notaires d'enquêter sur l'état des comptes quand il y a une vente. Parlez-leur des candidats acquéreurs qui partiront en fuyant si les comptes ne sont pas clairs.

    Cherchez dans les archives du défunt dont vous avez hérité les papiers de cette copropriété, les compte-rendus d'AG, les appels de fonds, les décomptes annuels. Epluchez-les avant de rencontrer le syndic.

    Si vous trouvez que cela est trop brumeux, avant de tenter de virer ce syndic bénévole qui commence à me paraître peu carré, proposez-vous comme président du conseil syndical = pour examiner les comptes, pour à la fois aider et contrôler le syndic...

    C'est cotton comme action, vous devez réussir à le cadrer dans le bon sens sans vous en faire un ennemi. Si vous vous en faites un ennemi, ça va être cloche merle dans votre résidence.

  8. #8
    Membre Sénior
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    269
    bonjour

    je reviens vers vous.

    j'habite à 60 km du domicile de ce syndic bénévol.

    depuis 1935, il y a eu que 2 assemblées générale aout 2005 et septembre 2005.
    depuis plus rien.

    ce syndic ne veut pas m'envoyer les factures il me propose seulement de les consulter et ne pas pendre de photocopies.

    comment faire pour justifier les depenses auprès du locataire et des impots ?

    le syndic précédent envoyait copie des factures ou avis d'échéance et à
    récéption je faisais un chèque.

    les assemblées générales ont indiqué le changement de syndic
    et voté le changement de volets à la charge de chaque copropriétaire.

    aujourd'hui il me demande aussi le changement de volet.
    mais l'assemblée a voté le changement sans indiqué le delais pour le faire!

    l'assemblée a voté des volets ALU et attente du nouveau devis établi par la société X.

    a ce jour je n'ai pas eu de devis du syndic, il m'impose la société X.
    le syndic ne doit il pas faire une demande auprès de l'urbanisme ?
    le syndic ne doit il pas proposer un nouveau devis en AG.

    cela est compliqué ?

    cette fois ci il m'a r'accroché au nez.

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    bizarre

    il faut vous dire que à moins d'avoir été elu pour un mandat de 3 ans, vous n'avez plus de syndic depuis sept 2006 ... donc il ne serait absolument pas habilité à réclamer des fonds pour quoi que ce soit.

    regardez le dernier PV concernant la durée du mandat : c'est SUPER IMPORTANT.

    après revenez nous voir


    PS: les volets sont en général partie privatives mais la réponse se trouve dans votre RC. regardez bien aussi dans ce document.
    ce qui se passe pour garder un ensemble : l'AG décide des qualités de volets, couleurs, bois, PVC etc.... de facon que tous ont les mêmes (idem pour les stores extérieurs), peut-etre qu'il pourrait donner une sté qui ferait des prix pour tout le batiment ... et il y a obligations pouir les copro de remplir les conditions votées quand ils veulent changer les volets.
    Etant donné que c'est partie privative, je ne crois pas qu'il y a obligations pour tous de changer ses volets ... (a vérifier) mais ceux qui le font doivent respecter les requisites votés.
    Dernière modification par Golfy ; 25/05/2007 à 14h02.

  10. #10
    Membre Sénior
    Ancienneté
    octobre 2006
    Messages
    269
    merci de votre réponse
    je précise que la dernière assemblée générale date de septembre 2005.
    cette A.G. a seulement voté le changement de volets
    et nommé le syndic bénévol sans durée......
    "Monsieur X est nommé syndic bénévol en remplacement de Monsieur Y
    qui démissionne.

    voila c'est tout....

    cela est dur...... dans cette copropriété....

  11. #11
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    3 520
    Vous commencez par lire les sites internet qui expliquent comment fonctionne la copropriété. Vous vous procurez le code de la copropriété. Vous tentez de maîtriser un peu le sujet puis vous faites une lettre RAR au syndic avec copie à tous les copropriétaires (espérons que vous trouverez leurs adresses).
    Dans cete lettre vous dénoncez l'ignorance du syndic bénévole. Vous vous proposez pour l'aider à titre de conseil syndical (vouspouvez être "conseil syndical" à vous tout seul s'il n'y a pas d'autres copropriétaire pour vous accompagner dans ce rôle..
    Vous habitez un peu loin mais si vous vous en sentez la force, vous pouvez vous proposer pour lui succéder.
    Vous exiger une AG pour tout mettre à plat.

    Buchez particulièrement le chapitre sur la nouvelle loi concernant les comptes de la copropriété pour faire une grosse peur à ce syndic bénévole afin qu'il vous ouvre un peu son "dossier".

    Incitez à adhérer à une association de copropriétaires pour éviter de vous faire manger par un syndic professionnel.

    Et si votre syndic bénévol reste encore hermétique à vos ouvertures, plus de sentiment. Vous devrez faire nommer un administrateur judiciaire et ça coûtera cher car il n'y a pas d'historique de compte clair dans cet immeuble. L'administrateur devra se prendre un max la tête et il le fera payer.

    Je ne sais pas encore si votre syndic bénévole est un incapable ou un tordu. Alors, pour le moment, prenez le pour un incapable et proposez de l'aider à se former. Si vous constatez qu'il est tordu, vous sortirez la grosse artillerie.

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Cassabulle
    Ancienneté
    mars 2007
    Localisation
    75
    Messages
    7 771
    le contrat a été résilier par les assurances en mai 2006 et non jamais
    recu l'argent. il m'ont appris qu'une procedure est en cours.
    Grave et urgent, si un sinistre arrive vous n'êtes pas couvert

    Un syndic professionnel risque de vous couter bonbon pour si peu de lots mais alarmez les autres copropriétaires.

Discussion fermée
Interrogez un avocat via Wengo

Discussions similaires

  1. Syndic bénévole - SCI
    Par T.balls dans le forum Immobilier
    Réponses: 1
    Dernier message: 30/03/2011, 17h10
  2. Réponses: 2
    Dernier message: 26/04/2010, 07h33
  3. syndic bénévole
    Par Steph2616 dans le forum Immobilier
    Réponses: 6
    Dernier message: 29/04/2009, 09h06
  4. syndic bénévole éxistant
    Par Duckky dans le forum Immobilier
    Réponses: 5
    Dernier message: 23/11/2008, 18h12
  5. Réponses: 13
    Dernier message: 27/05/2008, 16h26

Règles de publication

  • Vous ne pouvez pas créer de nouvelles discussions
  • Vous ne pouvez pas envoyer des réponses
  • Vous ne pouvez pas envoyer des pièces jointes
  • Vous ne pouvez pas modifier vos messages

  • Règles du forum