Vos question à l'Avocat
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Inscription d'un compromis aux hypotheques

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin Avatar de Yvesorion
    Ancienneté
    avril 2007
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    13
    Bonjour à tous,

    J'ai signé comme acheteur un compromis de vente sous seing privé pour l'achat d'un terrain.

    Des diffilcultés apparaises avec le vendeur qui semble vouloir vendre à quelqu'un d'autre et donc ne pas honoré mon compromis.

    Je ne veux pas m'enteter et aller en justice pour faire aboutir la vente ; par contre j'ai avancé les frais de bornage pour le vendeur et ca je compte bien qu'il me les rembourses. Mais mon vendeur "fait le mort" et je n'arrive plus a le contacter de facon cordial pour regler le problème.

    Je souhaite donc faire une inscription du compromis à la conservation des Hypothèques.

    En effet, a ma connaissance, cette inscription rend le compromis opposable aux tiers et donc le vendeur ne pourra pas vendre à quelqu'un d'autre sans m'en parler (et en particulier sans me rembourser les frais de géomètre que j'ai avancé pour borné le terrain).

    Je me suis rendu aux services des hypothèques qui m'ont dit qu'il était obligatoire de passé par un notaire.

    J'ai donc été voir mon notaire qui me dit que pour faire cela je devrait payer à son étude le prix de la vente (montant conservé dans les caisses de l'étude en attendant la signature de l'acte authentique) pour qu'il accepte de faire cette inscription.

    Qu'en penser Vous ?

    Que dois je faire ?

    Merci a tous de vos contributions.

    Yves

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2006
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    1 370
    Pour le compromis pas besoin d'enregistrement (pour la promesse oui). IL est opposable à votre vendeur en l'état.

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    55 711
    De toute manière pour se dégager du compromis le vendeur doit vous payez des indemnités (qui ont du être prévues) donc voyez avec votre Notaire et demandez le remboursement des frais de bornage en même temps
    Je ne vois pas ce que vient faire une inscription aux hypothèques là-dedans ....car ce sont les actes authentiques qui sont enregistrés ....
    Faites déjà valoir les clauses du compromis !

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Ephelide
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    février 2007
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    5 600
    Juste une question : Pourquoi avez-vous fait l'avance des frais de bornage ?

  5. #5
    Membre Benjamin Avatar de Yvesorion
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    avril 2007
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    Citation Envoyé par Abrill Voir le message
    Pour le compromis pas besoin d'enregistrement (pour la promesse oui). IL est opposable à votre vendeur en l'état.
    Certe il est opposable a mon vendeur, mais pas aux tiers qui pourrait acquerir le bien alors qu'un compromis existe déjà dessus. Ceci pour une raison simple : il n'y a pas de publicité foncière au fichier immobilier des hypothèque.

  6. #6
    Membre Benjamin Avatar de Yvesorion
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    avril 2007
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    Citation Envoyé par Ephelide Voir le message
    Juste une question : Pourquoi avez-vous fait l'avance des frais de bornage ?
    Tout simplement car le vendeur m'a dit ne pas avoir l'argent pour avancer les frais. Une clause est prévue a cette effet pour que je soit rembourser au moment de la réalisation de la vente.

    Merci

    Yves

  7. #7
    Membre Benjamin Avatar de Yvesorion
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    avril 2007
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    Citation Envoyé par Marieke Voir le message
    De toute manière pour se dégager du compromis le vendeur doit vous payez des indemnités (qui ont du être prévues) donc voyez avec votre Notaire et demandez le remboursement des frais de bornage en même temps
    Je ne vois pas ce que vient faire une inscription aux hypothèques là-dedans ....car ce sont les actes authentiques qui sont enregistrés ....
    Faites déjà valoir les clauses du compromis !
    Bonjour et merci de vos conseils,

    Il n'est pas prévue d'indemnité au compromis dans la mesure ou nous avions décidé de ne verser aucune avance ou "depot de garantie" et que l'integralité du prix serait versé le jour de la vente.

    Une inscription aux hypothèques rend le compromis opposables aux tiers ; cela me permet de bloquer le vendeur qui ne pourra vendre à autrui tant qu'il n'aura pas lever mon inscription.

    Pour lever cette inscription, il devra s'entendre avec moi.

    Si je ne fait pas ça et qu'il vend a autrui, ce sera a moi de rentrer dans une procédure au tribunal ; ce que je souhaite éviter pour des raisons de délai, de couts et de complications inutiles.


    Donc a priori ma question reste posé : Un notaire doit il faire cette inscription du compromis (on ne parle pas d'enregistrement mais d'inscription) au bureau des hypothèques si son client lui demande.

    merci de vos réponses

    Yves

  8. #8

  9. #9
    Membre Benjamin Avatar de Yvesorion
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    avril 2007
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    J'ai lu le lien et vous en remercie.

    Il précise en effet qu'un compromis "n'a pas besoin d'être enregistrer" cependant à la rubrique suivante (la dernière), il est aussi dit : "le compromois n'est pas obligatoirement enregistré" ; ce qui sous entend qu'il peu l'être.

    Il doit l'être en effet si des difficultés apparaissent entre le vendeurs et l'acheteur.

    La simple signature d'un compromis, si il n'est pas publié aux hypothèques, n'empèche pas la signature par le vendeur d'un autre compromis avec un tiers.

    Pour la réalisation de la vente, le notaire demandera les inscriptions aux hypothèques, si le premier compromis n'est pas inscrit, rien n'empèchera la réalisation de la vente car nul ne connait l'existence du premier compromis (hormis le vendeurs mais qui se garde de le signaler bien sur).

    Le signataire du premier compromis, si il aprend la vente du bien pour lequel il a signé un compromis, devra faire une action en justice après la vente pour tenter de faire valoir ses droits. La vente étant déjà enregistré ; autant dire que les chances de réussite son extrèmement limitées.

    Pour résumé : un compromis non inscrit à la conservations des hypothèques risque de se faire "doubler" par un autre compromis signé ulterieurement si le vendeur est de mauvaise foi.

    Certains notaire inclus d'ailleurs une clause "enregistrement" dans leur compromis standard qui stipule que le compromis sera enregistré "si cette formalité devenait necessaire .../... a la demande de l'un ou l'autre des partie"

    Alors donc : Le notaire a t'il l'obligation de faire cette inscription a la demande de son client ? Est il absolument necessaire de payer prix de la vente pour faire cette inscription ?

  10. #10
    Pilier Junior
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    novembre 2006
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    Mais non. Un vendeur ne peut pas signé plusieurs compromis enregister ou pas. Ce n'est l'enregistrement qui va vous donner force de loi mais l'engagement réciproque que vous avez signé l'un et l'autre. Déposé le votre chez le notaire à charge pour lui de faire les diligences nécessaires.

  11. #11
    Membre Benjamin Avatar de Yvesorion
    Ancienneté
    avril 2007
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    Merci Abrill pour votre interet à mon "probleme".

    J'ai déjà déposé le compromis chez un notaire.

    Cependant si le vendeur fait un autre compromis de son coté, rien ne l'en empèche. Cette deuxième vente pourra aboutir puisque le nouveau notaire ne pourra être au courant de l'existence d'un compromis précédent si il n'est pas inscrit aux fichiers de la conservation des hypothèques.

    Par contre si il existe une inscription sur le bien, toute vente du meme bien est impossible tant que l'inscription n'est pas levée. Je suis quasi sur de ca car j'ai déjà eu le cas : L'achat que je devais faire n'a pas pu se réaliser faute d'avoir pu radier une inscription à l'amiable (il aurait fallu alors passer au TGI pour annuler cette inscription).

    Merci de vos conseils et n'hésiter pas à me contredire si vous voyez une solution qui empecherai mon vendeur de vendre à un autre sans m'en parler.

    Yves

  12. #12
    Membre Benjamin Avatar de Yvesorion
    Ancienneté
    avril 2007
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    J'ai déjà posé le compromis chez le notaire. Mais l'inscription n'est pas faite. Donc le compromis n'est pas "opposable aux tiers".

    Si le vendeur signe un compromis avec quelqu'un d'autre, cette nouvelle vente pourra aboutir car le notaire ne peu pas être informé qu'un compromis précédent existe.

    Par contre si une inscription est faite, le notaire le saura obligatoirement et il faudra radier cette inscription pour réaliser la nouvelle vente. (j'ai déjà eu ce cas)

    Donc l'idée est bien d'inscrire mon compromis afin de ne pas me faire "doublé" et que le vendeur soit obligé de rembourser mes frais avant de vendre à quelqu'un d'autre.

    Merci de l'interet que vs portez a mon "problème" et n'hésiter pas si vous voyez d'autres solutions (sachant que j'ai déjà essayé toutes les voies "a l'amiable" sans succés)

    Merci

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