Vos question à l'Avocat
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aide a déchiffrage paragraphe compromis

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    décembre 2006
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    47
    Voilà, j'ai besoin de votre aide, car je suis pas très sure de comprendre comme il le faut 3 paragraphes de mon compromis de vente.

    Conditions suspensives (je vous mets juste les conditions "banales" sans le blabla, et la condition qui "m'intrigue")

    1 - URBANISME
    2 - ETAT HYPOTHECAIRE
    3 - DROIT DE PREEMPTION
    4 - Sous réserve de la rectification cadastrale en cours de la dite parcelle consistant en 19 l'alignement définitif de la cloture en limite séparative coté pignon gauche de la maison - 29 contenance de cette meme parcelle pour 650m² environ minimum (plans annexes)



    Réalisation

    Les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix, et le vendeur ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente en se prévalent de l'art. 1590 du code civil et en offrant de restituer le double de la somme versée.
    L'acte authentique sera établi sur convocation du notaire à la date prévue ci-dessous, sous réserve de l'obtention par ce dernier, de toutes les pièces, titres et documents nécessaires à la perfection de l'acte.
    Date prévue pour la signature de l'acte authentique : le 21 juillet 2006 au plus tard par le notaire xxx, notaire à xxxxx...

    Clause pénale

    En application de la rubrique "réalisation" ci-avant, il est convenu qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourra y etre contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous domage et interets. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat.
    Dans l'un et l'autre cas, il est expressement convenu que la parti qui n'est pas en défaut percevra, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 29.500 euros de l'autre partie.

    Je vous ai mit en vert toutes les parties que je ne comprends pas à 100% et qui ont un rapport avec la situation actuelle, que je vais vous expliquer "brievement" pour que vous puissiez m'aider au mieux

    Alors, comme vous le voyez, on aurait dû signer en juillet 2006, malheuresement se n'est pas fait car il manque un papier d'accord avec les voisins du terrain sur lequel la maison empiète de 76cm et ceci depuis la construction de cette dernière en 1967... Un jugement a été fait en 1968 sur ce pbl, je n'en connais pas la contenance, tout ce que je sais, c'est que le jugement prévoit entre autre, un échange de parcelle (celle ou la maison est installée contre un morceaux de terrain au fond de la parcelle du voisin!), mais sans que je sache pourquoi, le jugement n'a jamais été appliqué et les voisins ne semble pas vouloir procéder à l'échange que la proprio actuelle propose, bref, on ne peut pas acheter la maison sans etre sure que les voisins ne pourront nous poser pbl après, donc sans qu'ils signent cet échange chez leur notaire! La condition suspensive qui a trait à la rectification cadastrale est t'elle en rapport avec ce pbl? Sachant qu'un géomètre a fait tout le nécessaire sur la parcelle en juillet 2006, donc le pbl est un pbl avec les voisins mais plus vraiment un pbl de cadastre?

    Nous avons fait procédé à une convocation par huissier pour jeudi, il y aura vraissemblablement un PV de carence, donc il nous faudra attaquer au TGI. Compte tenu de la clause pénale (que je ne comprends pas entièrement!), le TGI pourra t'il forcer la vente en sachant qu'il nous manque un papier? Pourra t'il forcer les voisins à signer un papier, ou nous fournir directement une "protection" vis à vis des voisins en applicant un jugement genre "maintenant ce morceaux de parcelle vous appartient et les consorts xxx ne pourront plus jouir de cette parcelle"... L'indemnisation forfaitaire indiquée est t'elle obligatoire et sans appel, autrement dit, quelque soit le préjudice, le montant sera celui là, ou pourra t'il etre revu à la hausse ou la baisse, par le juge? Et enfin, si le juge force la vente (cad qu'on sera enfin les proprios!!!) est ce qu'il peut accordé en meme temps les dommages et interet pour le préjudice encourru du fait du retard, car ce retard nous coute trèèèèèssss cher, un bref calcul avant que le crédit ne soit commencé, nous amenait déjà à une perte brut de plus de 1200 euro par mois de retard (charge, crédit appart, ravalement...), aujourd'hui il faut ajouter les interets du crédit (enfin des 3 crédits!) et le fait que l'un d'entre eux est un crédit relais, donc que chaque mois qui s'écoule est un mois en moins pour le vendre

    Voilà, désolée pour la longueur, mais je préfèrais etre le plus précise possible

    Merci d'avance pour votre aide, dont j'ai vraiment besoin

  2. #2
    Membre Cadet
    Ancienneté
    décembre 2006
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    47
    personne ne peut m'aider sur ce coup là???

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
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    août 2005
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    Bonjour,

    Si je résume, vous attendez d'acheter cette maison depuis juillet 2006, le pb venant de ce pb d'empiètement originel, qui aurait du être règlé depuis fort longtemps....le jugement ne peut-il être appliqué d'office ? pourquoi les voisins ne veulent-ils pas signer ce papier ???
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  4. #4
    Membre Cadet
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    décembre 2006
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    vous avez très bien compris Ben je ne sais pas pourquoi les voisins ne veulent pas signer, je n'ai pas le droit (et mon notaire non plus) de prendre contact avec leur notaire, car je n'est aucun lien pour l'instant puisque nous ne sommes pas proprio, résultat je n'ai qu'un son de cloche, celui de la proprio qui si cela se trouve, nous ment! Pour ce qui est de faire appliquer le jugement par la "force", c'est à la proprio de le faire mais seulement le jugement a plus de 30 ans et a priori il n'est plus valable, mais de toute facon, si je la vois jeudi au rdv avec le notaire j'essaierais de parler avec elle en lui disant qu'elle peut certainement faire comme nous et faire proceder à une convocation par huissier pour les faire signer... Bref, merci d'avoir réopndu

    Auriez vous des réponses concernant mes questions sur les divers paragraphes du compromis?

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
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    août 2005
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    Comment ça "vous n'avez pas le droit" ????????????
    Mais bien sûr que si : c'est la 1ère des choses à faire !!!!
    Je suis étonnée que votre notaire ne l'ai pas fait plus tôt !!!

    Sous réserve de la rectification cadastrale en cours de la dite parcelle consistant en :
    19 l'alignement définitif de la cloture en limite séparative coté pignon gauche de la maison
    29 contenance de cette meme parcelle pour 650m² environ minimum (plans annexes)
    C'est bien relatif à votre histoire d'empiètement ! Si cette rectification n'est pas faite, vous pouvez appliquer cette clause suspensive et vous retirer de la vente sans frais.



    Réalisation

    Les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix, et le vendeur ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente en se prévalent de l'art. 1590 du code civil et en offrant de restituer le double de la somme versée.
    Classique

    L'acte authentique sera établi sur convocation du notaire à la date prévue ci-dessous, sous réserve de l'obtention par ce dernier, de toutes les pièces, titres et documents nécessaires à la perfection de l'acte.
    Date prévue pour la signature de l'acte authentique : le 21 juillet 2006 au plus tard par le notaire xxx, notaire à xxxxx...
    C'est la date à partir de laquelle chacune des parties peut convoquer l'autre pour la signature...

    Clause pénale

    En application de la rubrique "réalisation" ci-avant, il est convenu qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourra y etre contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous domage et interets. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat.
    idem ce que j'ai dit au-dessus...une fois que le pv de carence pour la signature sera fait, celui qui aura bien voulu signer pourra faire casser le compromis sans besoin d'avoir l'accord de l'autre...

    Dans l'un et l'autre cas, il est expressement convenu que la parti qui n'est pas en défaut percevra, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 29.500 euros de l'autre partie.
    Là, c'est clair je pense
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  6. #6
    Pilier Junior Avatar de Véronik
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    août 2006
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    Citation Envoyé par Louloup Voir le message
    Auriez vous des réponses concernant mes questions sur les divers paragraphes du compromis?
    Conditions suspensives (je vous mets juste les conditions "banales" sans le blabla, et la condition qui "m'intrigue")

    1 - URBANISME
    2 - ETAT HYPOTHECAIRE
    3 - DROIT DE PREEMPTION
    4 - Sous réserve de la rectification cadastrale en cours de la dite parcelle consistant en 19 l'alignement définitif de la clôture en limite séparative coté pignon gauche de la maison - 29 contenance de cette même parcelle pour 650m² environ minimum (plans annexes)

    La rectification cadastrale est une condition suspensive de la vente. Si elle n’est pas réalisée, la vente est nulle

    Réalisation

    Les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix, et le vendeur ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente en se prévalent de l'art. 1590 du code civil et en offrant de restituer le double de la somme versée.

    Votre vendeur n’a pas le droit de renoncer à vous vendre, même en vous versant le double de l’indemnité d’immobilisation que vous avez vous même versé à la signature

    L'acte authentique sera établi sur convocation du notaire à la date prévue ci-dessous, sous réserve de l'obtention par ce dernier, de toutes les pièces, titres et documents nécessaires à la perfection de l'acte.
    Date prévue pour la signature de l'acte authentique : le 21 juillet 2006 au plus tard par le notaire xxx, notaire à xxxxx...

    La date de signature est prévue au plus tard le xxx, sauf si le notaire rédacteur n’est pas en possession de tous les documents nécessaires, auquel cas la vente est retardée jusqu’à l’obtention des dits documents

    Clause pénale

    En application de la rubrique "réalisation" ci-avant, il est convenu qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive,

    Si une des conditions suspensives n’est pas réalisées la vente est annulée

    elle pourra y etre contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous domage et interets. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat.
    Dans l'un et l'autre cas, il est expressement convenu que la parti qui n'est pas en défaut percevra, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 29.500 euros de l'autre partie.

    Comme l'a souligné RAC, ce passage est simple, la partie en défaut doit réparation pécunière à l'autre

  7. #7
    Membre Cadet
    Ancienneté
    décembre 2006
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    Merci

    En fait c'est moi qui n'est pas été assez précise

    Nous tenons absolument à acheter la maison en question, nous avons vraiment eu un coup de coeur pour celle ci et c'est vraiment une bonne affaire, de plus compte tenu de l'augmentation de l'immo chez nous, et dernièrement des taux d'interet, nous ne pourrons plus acheter le moindre bien, meme un F2 dans notre ville... Bref, en fait je voulais savoir si le vendeur peut annuler la vente puisque l'une des conditions suspensives est la cause de nos soucis, ou sommes nous, nous acheteurs, les seuls à pouvoir faire valoir la nullité du compromis pour cette cause?

    En fait ce que nous voudrions (a savoir si c'est possible!), c'est que la vente soit réalisée, en obligeant les voisins a faire le papier manquant avec la proprio actuelle, mais en plus, nous voudrions que la proprio nous paie des domages et interets pour le retard, puisque, comme je l'ai dit, le retard nous pose d'énorme perte d'argent! En gros, est t'il possible de forcer la vente et d'avoir des dommages et interets? Si oui, ces dommages et interets sont t'ils de la sommes indiqués ou faut t'il fournir tous les justificatifs des frais que cela nous occasionne pour calculer le montant des interets à verser?

    Ha oui, une petite dernière Comment peut t'on se procurer le jugement en question? Comment savoir si oui ou non ce jugement est encore valable? Comment cela se passe t'il si c'est la proprio actuelle qui n'a pas bien appliqué le jugement et que les voisins nous demande de faire démolir la maison?

    Le fait que cette maison soit en place depuis 40 ans, au niveau de la loi, il n'existe pas un texte qui dit que les voisins ne peuvent plus faire démolir la maison et que ce morceaux de terrain ne leur appartient plus?

  8. #8
    Membre Cadet
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    décembre 2006
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    Heu... personne ne sait?

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
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    août 2005
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    Moi, je ne sais pas, mais votre notaire le devrait, lui....
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  10. #10
    Membre Cadet
    Ancienneté
    décembre 2006
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    merci, j'ai effectivement réussi a avoir mon notaire qui m'a confirmé ce que je craingnais, cad que le pbl en question est bien celui de la clause suspensive Résultat, je peux, si je le souhaite, faire annuler la vente, mais ceci sans indemnités Je peux attaquer, mais la encore, vu que c'est dans les clauses suspensives, j'ai de grand risque de me voir déboutée

    En plus, comme d'un fait exprès, je ne sais pas comment je me suis débrouillée, mais le rdv de la convocation par huissier était aujourd'hui et non demain comme je l'avais noté, résultat, nous avons loupé le rdv, je pense donc que les frais relatif à la convocation vont etre pour notre pomme, sans compter que du coup ca n'a servi à rien

    M'enfin, ils en ont profité pour parler de l'affaire, le notaire de la proprio veut essayer d'utiliser le fait que la proprio joui de la maison depuis plus de 30 ans, pour faire valoir le fait que le morceaux de la maison qui déborde est bien à elle maintenant, mais mon notaire semble dire qu'il n'y a rien de certain sur le fait que ca aboutisse, et que donc si ca fonctionne pas, alors il est fort possible que cette histoire dure encore plusieurs années... J'avoue que j'ai le moral au plus bas, je ne sais plus quoi faire

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
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    Mon avis (donc SUBJECTIF) : annulez cette vente et trouvez une maison sans soucis...il y en a déjà assez comme ça qd on achète...

    Parfois, une vente annulée donne de meilleures occasions, croyez-moi
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  12. #12
    Membre Cadet
    Ancienneté
    décembre 2006
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    Merci pour votre réponse

    Nous avonc peut etre trouvé une solution, reste à voir si effectivement la proprio actuelle est encore d'accord avec ce quelle avait proposé il y a quelques mois à la nana de l'agence qui ne nous a jamais parlé de cette solution et a dit à la proprio que nous n'accepterions jamais...

    Bref, plus le temps ce soir pour vous détailler et demandé votre avis de pro, mais promis je vous ecris demain ou ce soir pour vous dire ce qu'il en est

    PS : J'ai appelé mon notaire il dit que ca serait parfait si la proprio est toujours d'accord de faire ca
    Dernière modification par Louloup ; 04/04/2007 à 16h04.

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