Vos question à l'Avocat
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Divers problèmes importants concernant une location

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2007
    Messages
    15
    Bonjour,

    Je viens de signer mon bail de locataire le 31/03/2007.

    15 jours auparavant je vois – dans un magazine tel que Paru Vendu – l’annonce de l’appartement en question à 340€ + 30€ de charge.

    Je visite l’appartement et je demande confirmation du montant du loyer, le propriétaire téléphone à sa femme et me répond que c’est 340€ de loyer + 30€ de charge + 12€ d’assurance.
    Je lui réponds que c’est à moi de souscrire une assurance, il me dit d’appeler sa femme car elle est mieux au courant que lui…

    Entre-temps, pendant la visite, cet appartement me plait et je décide de le prendre (mais je suis quand même surpris du supplément de 12€ ! Non mentionné dans l’annonce).

    Afin de valider mon engagement je dois établir un chèque de caution de 704€ (2 loyers + 2x12€), bien entendu si je ne fais pas le chèque, l’appartement reste libre à visiter avec la forte probabilité de trouver un autre preneur.. Donc je me suis engagé aussitôt.

    Etant donné que je déménage (plus de 100km de mon lieu d’habitation précédent) car j’ai eu une opportunité professionnelle, j’ai un nouveau contrat de travail avec une période d’essai initiale…

    Mon salaire net est d’environ 6 fois la valeur du loyer, mais étant en période d’essai, le propriétaire me demande d’avoir un garant, je réponds aucun souci, mon père y sera.

    Voilà, j’ai donné la caution, les coordonnées de mes parents, pris la liste des justificatifs à fournir, le jour de la première visite.
    J’ai même demandé le numéro de l’ancien locataire pour racheter quelques meubles lui appartenant.

    2 jours plus tard, j’appelle la propriétaire pour lui demander si la procédure des papiers est bien en cours et en même temps je lui demande à quoi correspondent les 12€ en plus !
    Elle me répond qu’elle a souscrit une assurance de loyers impayés et que cette assurance est à ma charge !!
    Je lui réponds que n’a pas le droit !! Je suis choqué de son comportement (je suis solvable, j’ai un salaire confortable, je payais un loyer supérieur au sien dans mon ancien logement avec un aucun impayé, j’ai un garant) donc je n’ai pas à payer cette assurance…si elle veut s’assurer, elle paie ! D’autant plus que si je paie, je ne sais même pas pour quoi ! (les clauses…)
    Elle me dit, ok si vous voulez, on arrête tout !
    Je lui dis non car je me suis déjà engagé, cet appartement me plait et que j’ai déjà racheté des meubles à l’ancien locataire.

    Bref je laisse les choses s’apaisées… je sens déjà des personnes qui ignorent certaines lois…

    Dans le bail, il ne figure pas l’information des risques naturels et technologiques (pourtant obligatoire depuis 1er juin 2006), je regarde la cartographie de la ville où se situe cet appartement et je vois le lieu dans une zone inondable, d’autant plus que j’habite au RdC !

    Donc comme le stipule la loi je peux demander une baisse du loyer.. à 340€ par exemple, voire en dessous…

    Pendant l’état des lieux je constate des trous pour y poser les meubles (que j’ai racheté) de l’ancien locataire.

    Elle me dit comme les meubles restent, les trous je ne les compte pas pour eux mais pour moi si je rends l’appartement avec les trous… j’étais stupéfait ! Je n’ai jamais percé les murs et elle veut me déduire les trous à ma sortie.
    Comme l’appartement était neuf, j’estime que les trous doivent être comptés sur l’état des lieux des anciens locataires ou autres mais pas à ma charge !

    Bref, une location qui s’annonce bien ! Comme les taches qu’elle n’a pas voulu noter dans l’état des lieux car elle me dit que les murs étaient lessivables, je n’ai pas essayé, mais si les taches ne partent pas, à ma sortie cela va être contre moi !
    Exemple : dans la cuisine, autour d’un meuble que j’ai racheté, il était démonté pour l’état des lieux, je vois une différence de couleur sur le mur, liée à l’utilisation normale d’une cuisine.
    Elle n’a pas voulu noter cette remarque, mais lorsque je vais partir un jour, je vais reprendre le meuble en question et la différence de coloris sera toujours présente.. Et là elle va me la noter, c’est sur !

    Mes questions :

    1 – Y a-t-il eu publicité mensongère par rapport à l’annonce et au prix sur le bail ?

    2 – De combien peut-on réviser la baisse du loyer dans le cas de la documentation non fournie (risques naturels et technologiques)

    3 – Dois-je faire refaire l’état des lieux qui me parait trop léger (ils n’ont pas pris toutes mes remarques ! notamment les trous des murs pour y poser les meubles que j’ai racheté.
    Dans le bail il est que j’ai 20 jours pour mentionné des choses en plus sur l’état des lieux pui-je mettre ces taches si je n’arrive pas à les enlever ?
    Si je demande un état des lieux par un huissier, combien cela coûte à chacune des parties ?



    Comment puis-je procéder, dois-je saisir la justice pour toutes ces questions ?


    Merci de votre aide

  2. #2
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mars 2007
    Messages
    42
    bonjour.
    rien ne vous empeche dans un 1er temps d envoyer un reco A+R a titre de complément d état des lieux.
    stipuler y tout les détails que vous avez relever en stipulant bien que vous n etes pas responsables de ceux ci.
    demander bien la confirmation de prises en compte de ceci par ecrit de votre bailleur pour avoir une trace ulterieure.
    stipuler y egalement les taches, elles sont presentes et doivent etres prises en comptes.
    profitez en pour verifier que tout fonctionne dans l appartement.
    concernant l assurance insolvabilité de 12€ c est maladroit de la part du loueur.
    il aurait du la compter dans le loyer global a mon avis.
    maintenant elle n etait pas stipuler mais en payant vous l avez accepter.
    eventuellement demander une participation (50/50 ?)a votre loueur pour montrer votre bonne volontee pour le rassurer.
    vous venez d arriver essayez de ne pas vous lancer dans une relation de conflit.
    surtout si l appartement vous plait.
    je ne suis pas spécialiste, les autres vous guiderons mieux que moi, je ne vous donnais que mon avis.
    cordialement.

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Pour un nouveau EDL avec huissier: votre EDL a été fait de facon contradictoire et signé entre vous deux. Il faut aussi savoir qu'un EDL par huissier se paye à 2, si vous n'êtes pas d'accord ou si vous ne parvenez pas à un accord signé.
    il vaut mieux immédiatement par LRAR, mentionner tous les dégats - bien détaillés et commentés - que vous remarquez.

    Pas très malin de demander ces 12€ en plus et de vous dire à quoi ils vont servir !!! De plus, la dépense de l'assurance pour loyers impayés est déductible des revenus sur la déclarations d'impôts (quand le bailleur est au régime réel) !!! pas trop cool.

    Pour la diminution de loyer (versus DPE non fourni), il faut voir quel est votre loyer par rapport au marché local. Comme c'est nouveau, je ne sais pas si des locataires ont déjà fait la demande de diminution ... Mais une diminution de 12 € serait peut-être acceptable (=3,52%) ?

    en tout cas, soyez très vigilant avec ces personnes et toutes remarques (importantes) par LRAR , afin de garder des traces !

  4. #4
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2007
    Messages
    15
    merci pour vos réponses dès lundi je fais mon courrier de complément d'EDL

    oui pour les 12€ ce n'est pas tres malin, d'autant plus de me le dire mais comme ils ignorent la loi... ils ne savent meme pas qu'ils peuvent faire déduire cette assurance !

    de toute facon, maintenant sur place je vais avoir le tps de chercher un appartement avec des meilleurs proprio

    je vais également questionner la direction des fraudes, car j'ai gardé l'annonce papier comme preuve

  5. #5
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    3 520
    Le propriétaire a joué de sa position de force car il a compris que le logement vous plaisait. Faites tout de suite la lettre pour dénoncer les dégradations que le propriétaire a refusé de noter sur l'état des lieux, demandez que cettelettre soit ajoutée en avenant à l'état des lieux. Dommage, vous ne vous y attendiez pas. Vous auriez dû refuser de signer tant que tout ce que vous voyez nétait pas noté. Le propriétaire n'a pas à refuser de noter des taches sous prétexte que c'est lessivable. Il doit les noter si elles sont là. C'est tout. Pareil pour les trous. Si les meubles étaient démontés si on voyait leurs trous, le propriétaire n'a pas à se perdre en conjecture. Vous avez tout à fait le droit de poser ces meubles ailleurs quand vous vous serez installé. Vous avez vu des trous, il faut les noter.
    Alors, dans votre lettre soulignez que vous insistez sur ces points qu'il a refusé de noter et déclarez que vous adressez un double de votre lettre à votre conseiller juridique. Même si c'est de l'esbrouffe, "votre conseiller juridique", ça va éventuellement calmer votre propriétaire !

    Côté 12 € pour l'assurance loyer impayés. C'est carrément une charge non récupérable. Du 50/50 ce n'est même pas à imaginer. Le propriétaire a annoncé 340 € de loyer, c'est 340 € de loyer. + 30 € de charges c'est + 30 € de provisions pour charges. + 12 € il n'y a pas de + 12 € qui tienne même si vous avez déposé un chèque de dépôt de garantie de 704 €. Indiquez dans votre lettre que vous considérez que les 24 € de trop sur ce chèque, dont la somme à été calculée avec erreur par le propriétaire, vous les considérez comme une première provision pour les charges.

    Vous avez dû signer le bail. Qu'est-ce qui est indiqué comme montant du loyer, qu'est-ce qui est indiqué comme montant de ptrovisions pour charges.

    Même si on n'a pas le droit de se faire justice soi-même, on a quand même le droit de respecter un contrat et les lois. Vous allez donc payer chaquemois 370 €... et non 392 €. Parce que les 12 €, on n'a pas à vous les demander... c'est une non récupérable alors, vousn'avez pas besoin de payer sa provision !

    Déclarez dans votre lettre que vous soumettez également tout votre dossier à votre conseiller juridique. Invitez votre propriétaire à venir faire le point avec vous chez le médiateur car, "dans votre grande bonté, nous ne lui imposez pas de supporter des frais pour mettre les choses en ordre...". Le médiateur, c'est gratis.

    Vous l'avez dit, votre propriétaire ignore tout de ses devoirs... et peut-être une partie de ses droits... Alors expliquez-lui que s'il ne rentre pas très vite dans la légalité, il va le regretter et que vous êtes prêt à lui donner tous les conseils neutres que vous pouvez.

    Pour le chèque de 704 € au lieu de 380 €, soulignez que vous êtes sympa et que vous ne portez pas plainte pour perception illégale de frais de réservation.

    Au fait, si vous avez un ami juriste, demandez-lui de faire "votre conseiller juridique "...

    Dans votre affaire, soit vous vous écrasez et le propriétaire continue dans l'illégalité en toute impunité et cela le conforte dans ses erreurs. Soit vous vous fâchez et cela peut se terminer au tribunal car vous avez à faire à un âne très sourd car il ne veut pas entendre. Si vous réussissez à bien instruire votre propriétaire cela se terminera éventuellement dans de très bonnes relations. Après tout, vous lui aurez apporté une formation de qualité et gratis. De quoi va-t-il se plaindre ?

    Au fait, partie comme il est parti, votre propriétaire, il va certainement vous facturer ses envois de courrier, ses coups de fils, ses kilomètres s'il se rend chez vous etc... Cherchez donc un bon bouclier.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Citation Envoyé par Nickcold Voir le message
    Dans le bail, il ne figure pas l’information des risques naturels et technologiques (pourtant obligatoire depuis 1er juin 2006), je regarde la cartographie de la ville où se situe cet appartement et je vois le lieu dans une zone inondable, d’autant plus que j’habite au RdC !

    Ca ne suffit pas pour déclarer commune au plan. Votre bailleur n'a cette obligation que si la commune est déclarée à risque au niveau de la préfecture. Vérifiez d'abord cela avant de le sommez de vous remettre un document qu'il n'aurait pas à vous fournir.
    En ce qui concerne l'assurance, cela est maladroit, mais elle aurait fort bien pu l'inclure dans le loyer sans vous le dire, et par conséquent vous n'en auriez rien su. C'est dans le montant du loyer, vous l'avez accepté ainsi, vous ne purrez rien demander. Vous ne pourriez demander le remboursement de cette assurance que si sur le bail vous avez : loyer x euros + 12 € d'assurance, dans le cas contraire non.
    Quant à la publicité mensongère, une annonce de location n'a rien de contractuel.

    Donc Fredval, votre conseil de "déduire" les 12 E est dangereux, le locataire se mettant de fait en position d'impayé sur les provisions de charges ! Avec de tels propriétaires, ce sont de gros ennuis à la clé.
    Quant "à etre sympa et à ne pas porter plainte" pour les frais de résa, oulbiez aussi. Les agences ne sont pas idiotes et contournent très habilement la loi, en ne mettant le chèque à l'encaissement qu'après signature du bail. Donc elles ne sont nullement de fait hors la loi, puisque l'argent est bien percu après signature et non avant !

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2007
    Messages
    15
    le cheque de 704€ a été encaissé avant ma signature de bail, ils me l'ont imposé ! ils ont le droit ?
    le bail est le suivant 352€ + 30€ de charges (eau, commum...là c'est normal)
    à aucun moment n'est mentionné l'assurance, c'était juste oral !!

    j'ai une amie avocat a paris, elle va surement rediger le courrier

    pour les risques, la ville est bien notifiée sur le site de la prefecture departementale et sur la carte, ma rue est bien dans un zone inondable.

  8. #8
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2007
    Messages
    15
    Citation Envoyé par Fredval Voir le message
    Au fait, partie comme il est parti, votre propriétaire, il va certainement vous facturer ses envois de courrier, ses coups de fils, ses kilomètres s'il se rend chez vous etc... Cherchez donc un bon bouclier.
    quel genre de bouclier ? dans le bil il n'est rien mentionné à ce propos que les courriers seront à ma charge par exemple...

    dans mon premier courrier, puis-je y inscrire que dans un aucun cas ses courriers me seront facturés ?

  9. #9
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    3 520
    Le bouclier, c'est d'abord d'examiner ses récapitulatifs de charges, de les demander s'il ne les fournit pas. Les récapitulatifs, c'est ses décomptes. Les justificatifs, il ne peut pas vous refuser de les consulter mais il n 'a pas obligation de vous les fournir. Le bouclier, c'est de la vigilene de votre part.

    Comme votre bail indique que le loyer est à 352 €, vous êtes chocolat pour les 12 €. L'annonce disait bine loyer 340 €, vous avez signé un bail avec loyer 352 €, votre signature du bail vaut acceptation du montant de 352 €.

    Pour la lettre à votre propriétaire, vousne pouvez donc parler que de l'état des lieux. Le reste ne vous conduirait à rien.

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2007
    Messages
    15
    la caution peut-être encaissée avant l'établissement du bail ?
    seul le garant avait signé à ce moment là

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2007
    Messages
    15
    lettre que je veux envoyer, conseils ?

    Objet : Avenant à l’état de lieux

    Lettre avec accusé de réception et copie faite à mon conseiller juridique

    Madame, Monsieur


    Je vous communique par la présente, un avenant à l’état de lieux contradictoire établi le 31/03/2007 pour l’appartement que je vous loue (adresse ci-dessus).

    Etant donné que vous n’avez pas pris en compte toutes mes remarques concernant les tâches ou les petits chocs, j’ai fait un relevé de tous ces détails pour les porter à votre connaissance.

    Sachez que la loi vous oblige à noter tous les détails visibles (tâches, trous, écailles…) relevés par le locataire lors de l’état des lieux.

    De même pour les trous de fixation des meubles ou autres réalisés par les anciens locataires, ils doivent être mentionnés sur mon état des lieux si je les mentionne car je n’en suis aucunement responsable même si je rachète les meubles de l’ancien locataire, rien ne m’oblige à mettre les meubles au même endroit.

    Je compte sur votre bonne foi pour accepter et signer cet avenant et me renvoyer les 2 exemplaires (pour le garant et moi-même) sous huitaine.
    Vos courriers, vos déplacements ou toutes autres formes de communication ne pourront en aucunement m’être facturé et vis et versa
    Cependant si vous émettez un doute concernant cet avenant je vous invite à vous rendre sur les lieux pour vous les faire constater.
    Sachez que si vous vous opposez à cet avenant et que vous souhaitez faire appel à un huissier, cela sera à votre charge car cela sera votre volonté.

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Citation Envoyé par Nickcold Voir le message
    Sachez que si vous vous opposez à cet avenant et que vous souhaitez faire appel à un huissier, cela sera à votre charge car cela sera votre volonté.
    En aucun cas, après l'entrée dans les lieux, l'huissier est à la charge unique du locataire. Cela ne vaudra pas EDL


    Si le garant a signé le bail, il est valable, puique :
    *le bail était donc bien rédigé
    *Il s'engage de par sa qualité de garant, en lieu et place du locataire.

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