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Révaluation loyer

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin Avatar de Oloimmo
    Ancienneté
    mars 2007
    Messages
    7
    Je suis en phase d’acquérir une maison ou se trouve une locataire âgée de 68 ayant un loyer de 600€ mensuel. Le loyer normal correspond au marché, est évalué pour ce type de maison à 1000€ mensuel. Cette dame étant à faible revenu peut ton lui révalué la différence sur le délai légal à savoir 6ans.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 709
    De quel type de bail s'agit-il ?
    Loi 1989 ?
    Par ailleurs il existe tout un formalisme à respecter avec la founiture de références de logements équivalents...etc

    LE PROPRIETAIRE PROPOSE DE RENOUVELER LE BAIL AVEC UN NOUVEAU
    LOYER

    La durée du bail renouvelé est de trois ans, si le propriétaire est un particulier et de six ans si le propriétaire est une personne morale (société, compagnie d'assurance).

    Le propriétaire peut proposer une augmentation de loyer, uniquement si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.



    * Il doit alors adresser sa proposition au locataire six mois au moins avant la fin du bail.
    Sa proposition doit reproduire l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989. Elle doit contenir les références précises qui justifient le nouveau loyer.
    L'augmentation du loyer s'appliquera progressivement (cf. dépliant " Le loyer") .
    * Le propriétaire qui propose un nouveau loyer ne peut, en aucun cas, donner congé pour l'échéance du bail en cour

    Soit le locataire accepte la proposition de nouveau loyer : il manifeste son accord au propriétaire par écrit.

    Soit le locataire n'accepte pas la proposition : il manifeste son désaccord par écrit ou ne répond pas quatre mois avant la fin du bail.
    Le propriétaire ou le locataire saisit alors, sans frais, la commission départementale de conciliation, dont le siège est généralement à la préfecture ou la DDE, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
    La commission de conciliation convoquera les parties et essaiera de trouver un accord. Lors de cette conciliation, le locataire peut présenter ses propres références. La commission rend son avis dans un délai de deux mois.
    - Si aucun accord n'intervient avant la fin du bail, le propriétaire a intérêt à saisir le juge d'instance.Il doit toutefois au préalable avoir saisi la commission départementale de conciliation.
    - Si avant l'expiration du contrat en cours, le juge d'instance n'est pas saisi et si aucun accord n'est intervenu, le contrat est reconduit aux conditions antérieures, c'est-à-dire avec le même loyer, pour trois ans si le propriétaire est un particulier, ou six ans si le propriétaire est une personne morale (société, compagnie d'assurance).

    Le renouvellement du bail peut faire l'objet d'un contrat écrit ou si le bail initial était conforme à la réglementation, d'un simple avenant portant sur le nouveau montant du loyer.

    Dans tous les cas, quelles que soient les conditions du renouvellement, avec ou sans changement de loyer, le dépôt de garantie versé par le locataire à l'entrée dans les lieux ne doit pas être augmenté.
    LE RENOUVELLEMENT D'UN BAIL AVEC UN NOUVEAU LOYER
    Si à l'expiration du bail, le propriétaire considère que le loyer est manifestement sous-évalué, et uniquement dans ce cas, il peut pour le renouvellement du bail proposer une augmentation de loyer en se référant aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

    Le propriétaire doit fournir au locataire des références de loyers :

    * six références minimum dans les communes faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants
    * trois références dans les autres zones géographiques.

    Deux tiers de ces références, au moins, doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans.

    Les références de loyers doivent être représentatives de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

    Chaque référence doit mentionner :

    * le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble, ainsi que l'étage de l'appartement
    * la présence éventuelle d'un ascenseur
    * la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales
    * l'existence d'annexes éventuelles
    * son état d'équipement : notamment, présence d'eau courante, de WC intérieur, de salle d'eau, de chauffage
    * la période de construction de l'immeuble
    * l'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans
    * le montant du loyer mensuel, hors charges, effectivement exigé.

    Comment s'applique l'augmentation du nouveau loyer ?

    Lorsque la hausse est inférieure ou égale à 10 % de l'ancien loyer : l'augmentation est étalée par tiers sur trois ans, si le propriétaire est un particulier, ou par sixième sur six ans, si le propriétaire est une personne morale. Cette hausse s'entend hors révision annuelle liée à la variation de l'indice de référence des loyers.

    Lorsque la hausse est supérieure à 10 % de l'ancien loyer : elle doit être, dans tous les cas, étalée par sixième sur six ans. L'étalement par sixième s'applique même si le bail est renouvelé pour une durée inférieure à six ans, par exemple pour trois ans. Dans ce cas, l'augmentation continue à s'étaler lors du renouvellement suivant.


    Des décrets peuvent limiter la hausse des loyers lors du renouvellement du bail. C'est le cas en région parisienne. Renseignez-vous auprès de votre ADIL.
    Où trouver les références ?

    Par tous moyens : auprès des professionnels, des associations de locataires ou de propriétaires ou auprès des observatoires de loyers là où il en existe.
    Un conseil complet et neutre sur le logement


    Je ne suis pas sûre qu'une commission de conciliation puis unTribunal vous donne le droit de passer un loyer de 600 à 1000 euros en cas de litige...


    Quand son bail se termine t'il ?
    Attention à l'âge car vous devrez la reloger si elle a plus de 70 ans en fin de bail...si vous voulez reprendre la maison...
    Dernière modification par Marieke ; 30/03/2007 à 17h08.

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    et le delai normal n'est pas de 6 ans, mais de 5 ans ...

    de toute facon, en tant que nouveau bailleur, vous ne pouvez rien réclamer sur la période où vous n'étiez pas propriétaire ... normal !
    si réévaluation à faire possible, ce ne peut être qu'à partir de la date d'acquisition.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    vous dites vous-même que cette dame a des revenus faibles ...
    quel serait l'intérêt de l'étrangler ???? qu'elle ne puisse plus payer mais vu son âge, une expulsion sera impossible ou très difficile (locataires de + 70 ans et moins de 1,5 smic sont très protégés). donc d'ici 2 ans .... ca va être super dur.

    dites-vous bien que le prix d'achat de cette maison doit tenir compte de cette donnée ... autrement, ils vous vendraient surement bcp plus cher !

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 709
    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    et le delai normal n'est pas de 6 ans, mais de 5 ans ...

    de toute facon, en tant que nouveau bailleur, vous ne pouvez rien réclamer sur la période où vous n'étiez pas propriétaire ... normal !
    si réévaluation à faire possible, ce ne peut être qu'à partir de la date d'acquisition.
    Non GOLFY , il considère le loyer comme sous -évalué et il parle de la procédure d' étalement du nouveau loyer sur 6 ans

    "Lorsque la hausse est supérieure à 10 % de l'ancien loyer : elle doit être, dans tous les cas, étalée par sixième sur six ans. L'étalement par sixième s'applique même si le bail est renouvelé pour une durée inférieure à six ans, par exemple pour trois ans. Dans ce cas, l'augmentation continue à s'étaler lors du renouvellement suivant."
    Dernière modification par Marieke ; 31/03/2007 à 20h56.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Ah OK j'avais pas compris ... je pensais à la réclamation des arriérés ..

    retour alors à la date d'effet du bail signé ...

  7. #7
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2007
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    3 337
    Comme Golfy, j'ai tendance à croire que le prix de la maison est certainement un brin en rapport avec le fait qu'il y a une locataire "indéboulonnable" avec un loyer faible.
    Le vendeur a certainement préféré vendre pas cher plutôt que de se lancer dans des procédures d'ajustement de loyer et/ou d'expulsion aléatoires et éprouvantes.

    à ce que je comprends la maison n'est pas encore achetée... à votre place je ne considèrerais pas comme acquis le fait que vous puissiez à l'avenir toucher un loyer de 1 000 euros car le locataire ayant de faibles ressources, vous vous acheminez plutot vers des impayés à répétition, même si ne faîtes qu'appliquer le droit (augmentations fractionnées, etc...)

    misez plutôt sur un loyer ne pouvant guère dépasser ces 600 euros, vu que la locataire n'est pas expulsable, et proposez un prix qui en tienne compte...
    Dernière modification par freezbee ; 01/04/2007 à 13h34.

  8. #8
    Membre Benjamin Avatar de Oloimmo
    Ancienneté
    mars 2007
    Messages
    7
    Je vous remercie tous pour vos conseils précieux.
    Cela va beaucoup m'aider pour les démarches futur.
    cordialement

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