Vos question à l'Avocat
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Besoin de renseignements sur des charges prélevées

Question postée dans le thème Copropriété et Syndic sur le forum Immobilier.

  1. #13
    Membre Junior
    Ancienneté
    janvier 2007
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    114
    Citation Envoyé par Marieke Voir le message
    Tout dépend de la date de prise du bail de sa durée de départ et de son renouvellement après la loi BORLOO...qui a établi un mois de préavis pour les locations faites après la loi ou pour celles dont le renouvellement se produisait après et s'il s'agissait de son logement principal...à moins qu'il se soit fait avoir par son propriétaire par ignorance..
    houla ca devient compliqué !!!!
    Ce dont je suis sur c'est qu'il est rentré dans son appartement le 17/02/06, et il me semble (à vérifier quand j'aurai le bail sous les yeux) que la durée était de 3 ans.
    Il en est sorti le 03/01/07.

    Quoiqu'il en soit, à moins d'une agence malhonnete, je ne vois pas comment il aurait pu faire un préavis de 3 mois s'il avait un bail de location meublée....ou alors je n'ai pas bien compris !! ;-)

  2. #14
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    Citation Envoyé par Ericc Voir le message
    houla ca devient compliqué !!!!
    Ce dont je suis sur c'est qu'il est rentré dans son appartement le 17/02/06, et il me semble (à vérifier quand j'aurai le bail sous les yeux) que la durée était de 3 ans.
    Il en est sorti le 03/01/07.
    Quoiqu'il en soit, à moins d'une agence malhonnete, je ne vois pas comment il aurait pu faire un préavis de 3 mois s'il avait un bail de location meublée....ou alors je n'ai pas bien compris !! ;-)
    Donc loi BORLOO bail d'un an ou plus mais préavis d'un mois...
    Sinon il ne peut s'agir d'une location meublée...
    Sauf certains appartements en résidences agréées pour étudiant où vous louez en vide et si vous le désirez , vous payez une location de meubles à part...c'est un montage spécial...
    Mais en l'absence de bail on ne peut que faire des suppositions...

  3. #15
    Membre Junior
    Ancienneté
    janvier 2007
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    Citation Envoyé par Marieke Voir le message
    Donc loi BORLOO bail d'un an ou plus mais préavis d'un mois...
    Sinon il ne peut s'agir d'une location meublée...
    Sauf certains appartements en résidences agréées pour étudiant où vous louez en vide et si vous le désirez , vous payez une location de meubles à part...c'est un montage spécial...
    Mais en l'absence de bail on ne peut que faire des suppositions...
    OK merci mille fois pour toutes ces explications, je vais demander à mon frère de me scanner le bail et je regarderai ca de plus près....

    PS : à qui je lui dit d'envoyer les chocolats s'il parvient à récupérer des frais abusifs ? hé hé hé ;-)

  4. #16
    Membre Junior
    Ancienneté
    janvier 2007
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    114
    Et bien me revoilà, après avoir lu le bail que mon frère m’a scanné…

    Ci besoin est, j’ai stocké ce bail ici :

    zSHARE - bail.zip

    J’ai pris soin de supprimer les noms du propriétaire, de l’agence et du locataire.


    Il sort de ce bail que :
    -c’est un contrat de location de 3 ans
    -les conditions générales de location sont soumises aux lois suivantes :
    oLoi N°86-1290 du 23 décembre 1986
    oLoi N° 89-462 du 6 juillet 1989
    oLoi N°94-624 du 21 juillet 1994
    oLoi N°98-657 du 29 juillet 1998
    oLoi N° 99-944 du 15 novembre 1999
    -à la loi du 6 Juillet 1989 modifiée par la loi du 21 juillet 1994
    -est indiqué dans le bail, à la partie Honoraires, que les honoraires de transaction et de rédaction ainsi que les frais d’établissement d’un état des lieux seront, le cas échéant, partagés par moitié entre le bailleur et le preneur.
    -dans les annexes, c'est-à-dire les conditions générales de location, est indiqué que le préavis est de 3 mois lorsqu’il émane du locataire
    -toujours dans ces annexes, dans la partie Etat des Lieux – Règlement de copropriété, est également indiqué que les frais afférents à l’etat des lieux incombent aux locataires.

    A la lecture de ces indications, et du bail en entier si vous le téléchargez, que pensez vous du fait que l’agence ai compté des frais de rédaction du bail et de l’établissement de l’état des lieux à mon frère ?

    Par ailleurs, j’ai fait une demande par mail à l’ADIL, qui m’a répondu la chose suivante :

    « Monsieur,

    Effectivement, conformément à l'article 4 - k) de la loi du 6 juillet 1989, on ne peut vous facturer des frais d'état des lieux lorsque celui-ci n'a pas été réalisé par un huissier.

    Cependant, l'article 5 de cette même loi indique que l'établissement d'un acte de location peut être facturé par un agent immobilier. Dans ce cas, les frais doivent être partagés entre le propriétaire et le locataire. »

    J’avoue que je ne saisis plus…d’un coté l’article 4-k interdit de facturer l’état des lieux, et de l’autre l’article 5 l’autorise pour les agences immobilières, c’est bien ca ? Ou alors, je confonds, et « l’établissement d’un acte de location » décrit par l’article 5 ne correspond pas à l’établissement d’un état des lieux…

    Merci encore à vous tous !
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 02/04/2007 à 13h07. Motif: retrait d'un lien supplémentaire pour téléchargement, le premier est fonctionnel et suffit

  5. #17
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    juillet 2005
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    je comprend ça comme ça,
    il ne peut etre facturé de frais pour les EDL et pour l'etablissement du bail, rédaction etc, en + des frais d'agences déja déboursé...

    de ce que vous ecrivez du bail, votre frère aurait plutot un bail pour logement vide de loi 89, avec trois mois de préavis.

  6. #18
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    Article 3
    "Un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat. Lorsque l'état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut d'état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux.
    Pas de frais si ce n'est pas un huissier "

    L'article 5 concerne les frais de rédaction du bail et d'agence...
    "La rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l'établissement d'un acte de location d'un immeuble appartenant à autrui tel que défini à l'article 2 est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire."

    Donc il devait bien payer les frais de rédaction et les frais d'agence mais pas les frais d'état des lieux...

    Une explication :
    Les frais d'établissement d'état des lieux par un agent immobilier au regard de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs - David Taté
    http://www.net-iris.fr/veille-juridi...illet-1989.php
    Dernière modification par Marieke ; 30/03/2007 à 21h36.

  7. #19
    Membre Junior
    Ancienneté
    janvier 2007
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    Merci.....(je me répète là, non !!??? ;-) )

    Donc, si je comprends bien ce que me dit Marieke, et si je reprends les charges qui figurent sur la première quittance de loyer de mon frère, voilà la conclusion :

    Honoraires de location : 324.72 € --> frais d'agence : mon frère devait bien payer
    Honoraires d'état des lieux : 75 € --> Frais d'état des lieux. Aucun huissier n'est intervenu, donc ce montant a été débité par erreur.
    Honoraires de rédaction : 75 € --> mon frère devait bien payer, l'agence ayant le droit de faire payer des frais de rédaction.

    Et donc, selon l'article 4-k de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la clause figurant dans les conditions générales de location du bail de mon frère, dans la partie « Obligations du Locataire » et explicitant que « les frais afférents à l’état des lieux incombent aux locataires » est réputée non écrite.


    C'est bien ca ??


    Merci à vous !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
    Dernière modification par Ericc ; 30/03/2007 à 22h45.

  8. #20
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    Oui c'est ça...

  9. #21
    Membre Junior
    Ancienneté
    janvier 2007
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    OK alors merci pour votre aide, et bon week end !!!!

  10. #22
    Membre Junior
    Ancienneté
    janvier 2007
    Messages
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    Bonjour...me revoila...
    Pensez vous que la commission départementale de conciliation soit compétente pour donner un avis sur le remboursement de frais débités pour l'état des lieux ? Ou bien vaut il mieux saisir directement le juge de proximité ?

    Merci pour vos avis sur le sujet !! ;-)

    Eric

  11. #23
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    ERic,
    ca va vous couter cher en chocolats !!!

    Commission départementale de conciliation - Service-public.fr
    non la commission n'est pas compétente puisqu'il s'agit d'un pbl entre le locataire et le mandataire (mais pas au titre de sa fonction de mandataire, agissant pour le compte du bailleur).
    la conciliation n'est valable que lorsque cela concerne directement locataire/bailleur.

    Il faut les mettre en demeure l'agence en invoquant le fameux article de la loi de 89, et en prouvant que vous les avez payé. puis sans réponse sous 8-10 jours (donnez bien une date butoir), vous agissez auprès du TI.

    Mais attention il faut qd même noter certain points:
    en fait c'est pas très malin de la part de l'agence d'avoir détaillé ces frais en rédaction de contrat, EDL etc; ils auraient fait une facture pour des "honoraires" que cela serait passer comme une lettre à # Service de courrier # ! petit truc avant d'écrire: demandez à quelqu'un de connaissance de passer voir la vitrine de l'agence et de relever le montant (%) des honoraires pratiqués pour la location et vous l'appliquez à votre loyer de départ. vous verrez bien à combien cela se montent.
    mais en toute logique la loi est claire: pas d'EDL à payer s'ils sont faits par les agences. point !

    bon les chocolats: je préfère les ceusses à la crème (manons qu'on les appelle en Belgique !)
    PS: elle ne le dit pas mais Marieke est super allergique aux chocolats alors surtout ne pas lui en envoyer ...
    Dernière modification par Golfy ; 03/04/2007 à 22h07.

  12. #24
    Membre Junior
    Ancienneté
    janvier 2007
    Messages
    114
    Merci golfy et pour les chocolats, je vais tacher de trouver les petites merveilles évoquées !!! ;-)

    Merci pour les infos, par contre l'agence étant trés éloignée du lieu d'habitation de mon frère, je ne sais pas si ca va etre possible...

    Donc, pas de commission de conciliation....OK pour le TI et pour la date butoir.

    Sinon, je suis également perplexe concernant le fait qu'ils aient affiché en toutes lettres qqe chose de non légal (remarquez, c'est aussi marqué dans le bail en toutes lettres ...), alors qu'il leur suffisait de tout mettre sur la ligne "Honoraires de location" et je n'aurai rien vu du tout...ahem...

    Encore merci !!!

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